Una delle particolarità dei contratti di locazione e che lo stesso può prevedere la concessione dell’affitto per solo una parte dell’immobile. Nel caso si parla di locazione parziale. Questa possibilità oggi è davvero molto sfruttata, in quanto permette di affittare anche solo una stanza di un appartamento, magari condividendo la in comune altri spazi.
Condividere una parte della propria casa è una bellissima esperienza ma deve essere fatta conoscendo tutti gli aspetti amministrativi e fiscali connessi a questa particolare tipologia di contratto di locazione. Andiamo ad analizzare, quindi, le particolarità di questo contratto, anche per quanto riguarda gli aspetti fiscali (cedolare secca, agevolazione prima casa e IMU).
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Che cos’è la locazione parziale dell’immobile?
Si tratta di un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, attraverso l’erogazione di un corrispettivo. In relazione a questo possiamo dire che il contratto di locazione parziale può riguardare:
- I contratti di locazione ad uso abitativo (locazione parziale di una stanza);
- I contratti di locazione ad uso commerciale (locazione di una stanza dell’ufficio).
Si tratta di un normale contratto di locazione nel quale deve essere apposta una specifica clausola che riguarda gli spazi che vengono concessi in locazione.
Nel redigere il contratto, le parti devono indicare:
- La data della stipula (a partire dalla quale inizierà il decorso dello stesso);
- I dati essenziali del locatore e del conduttore (nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita Iva);
- Il bene concesso in godimento;
- Il canone di locazione e le modalità di corresponsione dello stesso (il quale potrà anche essere soggetto a variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici ISTAT);
- La durata della locazione.
Nel contratto deve inoltre essere indicata la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’Ape, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.
Al momento della stipula, inoltre, è possibile prevedere una caparra (detta anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma di denaro che viene richiesta dal locatore a titolo di garanzia e serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali danni causati dal conduttore. La caparra corrisponde solitamente a due mensilità e dovrà essere restituita alla scadenza del contratto.
Entro il termine di trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto, le parti hanno l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto. Questa regola, tuttavia, non si applica a quei contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno (verso uno stesso locatario).
La clausola di locazione parziale
La clausola di locazione parziale di un immobile è una disposizione contrattuale che consente al locatore (proprietario) di affittare solo una parte dell’immobile a un conduttore (inquilino). Questa clausola è particolarmente utile quando il proprietario non intende affittare l’intero immobile, ma solo una porzione di esso, come una stanza, un piano specifico, o un’area delimitata all’interno della proprietà.
La clausola deve definire chiaramente quale parte dell’immobile è oggetto della locazione. Questa descrizione può includere la specifica della superficie, la posizione all’interno dell’immobile, e l’uso consentito della porzione locata. Per questo, sovente, si allega al contratto una planimetria con evidenziate le zone oggetto di locazione.
Ad esempio, in un contratto di locazione commerciale, potrebbe essere affittato solo il piano terra di un edificio per uso negozio, mentre i piani superiori rimangono a disposizione del proprietario.ù
Locazione parziale dell’immobile (clausola da inserire nel contratto di locazione prescelto) – Oggetto
Con la presente scrittura, il Sig. ………………………………………………. concede in locazione al Sig. ……………………………………………. la porzione di alloggio sito in ……………………………………., Via ………………………………. n. …………… piano …………… scala …………… int. …………… costituita da una camera da letto, individuata nella planimetria che, controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, e ne forma parte integrante.
Al conduttore è concesso l’uso condiviso della cucina (compresi gli elettrodomestici), del bagno, nonché degli spazi comuni qui elencati:
- .……………………………….
- ……………………………….
- ……………………………….
- ……………………………….
La regolamentazione degli spazi comuni
Quando si affitta solo una parte dell’immobile, spesso è necessario regolamentare l’uso degli spazi comuni, come ingressi, corridoi, bagni, o aree esterne. La clausola dovrebbe specificare quali spazi sono condivisi tra il locatore e il conduttore, o tra più conduttori, e le modalità di utilizzo, inclusi eventuali orari di accesso o obblighi di manutenzione.
Quando si affitta solo una parte di un immobile, la privacy e la sicurezza possono diventare questioni rilevanti. È importante stabilire regole chiare per l’accesso agli spazi comuni e per la gestione della sicurezza dell’immobile, al fine di prevenire conflitti e garantire un ambiente sicuro per tutte le parti coinvolte.
Esempi di applicazione pratica del contratto
Uno degli utilizzi più comuni della locazione parziale in ambito privato è l’affitto di una o più stanze in un’abitazione. Questo è frequente in città universitarie o in grandi metropoli, dove i proprietari affittano camere singole o doppie a studenti o giovani lavoratori, mantenendo magari una parte dell’abitazione per uso personale.
In ambito commerciale, invece, può essere affittata solo una parte dell’immobile, come un piano o una specifica area destinata a negozi, ristoranti o laboratori. Ad esempio, un centro commerciale può affittare piccoli spazi a diverse attività commerciali, mantenendo il controllo sugli spazi comuni.
Differenze da affittacamere o locazione di posto letto
Detto, questo, occorre chiarire che la locazione parziale non ha niente a che vedere con il contratto di affittacamere (attività che riguarda lo svolgimento di attività imprenditoriale nell’ambito turistico, normato dal Codice del Turismo, D.Lgs. n. 79/11 e dalle varie leggi regionali sul turismo).
Allo stesso modo è opportuno non confondere questo contratto con la locazione di posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, indipendentemente da quanto sembra, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.
Durata del contratto
Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento. In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali). In particolare:
- Contratto di locazione abitativo a canone libero (durata 4+4 anni);
- Contratto di locazione abitativo a canone concordato (durata 3+2 anni);
- Contratto di locazione abitativo ad uso transitorio (fino a 18 mesi);
- Contratto di locazione abitativo transitorio per studenti universitari;
- Contratto di locazione abitativo breve o turistico della durata massima di 30 giorni.
La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).
In ogni caso è necessario individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.
È possibile affittare parzialmente mantenendo la residenza?
La fissazione della residenza anagrafica è un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono. La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (DPR n. 223/1989). Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?
Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, DPR n. 223/89). Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati. Persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi. Questo significa che è possibile mantenere la residenza nell’immobile che viene affittato parzialmente.
Per approfondire: “La residenza nell’agevolazione prima casa“.
Il canone di locazione
Tutto dipende dal tipo di contratto di locazione che si sottoscrive (ovvero alla forma base del contratto). In caso di contratto concordato la determinazione del canone è vincolata agli accordi territoriali sottoscritti tra Comune e associazioni, nel caso di contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti. Insomma, in relazione alla tipologia di contratto sottoscritto si determina il canone secondo le relative regole, la locazione parziale non influenza, di per se, il canone di locazione.
Il canone di locazione per una porzione di immobile deve essere valutato attentamente, tenendo conto del mercato locale, delle dimensioni e della qualità dello spazio affittato, e dei servizi inclusi. Una corretta valutazione può aiutare ad attrarre i conduttori giusti e a massimizzare il reddito.
Aspetti fiscali: cedolare secca
Chi concede in locazione solo una parte di un’unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quell’imposta sostitutiva (dell’IRPEF) che prevede un’unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E/2011 ha chiarito che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare. Ipotizziamo che siano stati stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:
- Porzione A, contratto di durata 1° gennaio – 31 maggio;
- Porzione B, contratto di durata 1° febbraio – 30 giugno;
- Porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre.
L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.
Vantaggi e svantaggi del contratto
Di seguito una tabella schematica che racchiude vantaggi e svantaggi di una locazione di una parte della propria abitazione o fondo commerciale.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Flessibilità: Consente al locatore di affittare solo una parte dell’immobile, mantenendo il controllo sul resto della proprietà. | Gestione degli spazi comuni: Richiede una gestione attenta degli spazi comuni, il che può portare a conflitti se non gestito correttamente. |
| Reddito supplementare: Il locatore può ottenere un reddito aggiuntivo senza dover affittare l’intero immobile. | Maggiore complessità contrattuale: Il contratto è più complesso e richiede una descrizione dettagliata degli spazi locati e delle aree comuni. |
| Ottimizzazione dello spazio: Consente di utilizzare in modo efficiente lo spazio disponibile, specialmente in contesti urbani. | Rischio di conflitti: Potrebbero sorgere controversie tra locatore e conduttore sull’uso degli spazi comuni o sulla manutenzione. |
| Minori costi per il conduttore: Il conduttore può affittare solo lo spazio di cui ha bisogno, riducendo i costi rispetto a un’intera proprietà. | Restrizioni legali: Devono essere rispettate tutte le normative locali, il che può limitare la possibilità in alcune aree. |
| Facilità di risoluzione: La clausola può includere condizioni specifiche di risoluzione per la parte affittata. | Manutenzione: La responsabilità della manutenzione deve essere chiaramente definita per evitare ambiguità e problemi futuri. |
Domande frequenti
Si, stipulare un contratto di solo una parte dell’immobile (abitativo) è legale e può essere sempre stipulato. Si deve prendere a riferimento un contratto di locazione già normato.
Si, ma rimane coinquilino, non entra nello stato di famiglia del locatore. Infatti nel sito del governo si legge: “Persone che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”.
No, a seguito di un interpellanza al MEF, alla domanda: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione, usufruisce della esenzione Imu?”, il ministero ha così risposto: “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”. FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016. Per analogia di disciplina e visto che il Ministero non ha espresso successivamente un nuovo orientamento, dunque, quanto anzidetto può ritenersi applicabile anche alla nuova IMU. Ne deriva che se il contribuente concede in affitto, parzialmente, una parte della propria abitazione principale, questi su tale immobile può godere, comunque, dell’esenzione se appartenente a categoria catastale non di lusso.
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Sia che tu debba redigere un contratto di locazione parziale, sia che tu voglia analizzare i tuoi obblighi fiscali connessi all’immobile possiamo aiutarti a chiarire i tuoi dubbi e ad operare nel modo corretto. Quando si parla di contratti di locazione, infatti, è fondamentale sia l’analisi giuridica che fiscale del documento che andrai a condividere con l’inquilino. Se deciderai di contattarci riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
