Cedolare secca: guida completa 2026

Il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario da locazione: aliquote, requisiti soggettivi e novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 sugli affitti brevi.

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La cedolare secca è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, disciplinato dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo sul contratto. Le aliquote vigenti nel 2026 sono tre: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato, 26% per le locazioni brevi dal secondo immobile in poi.

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. In luogo della tassazione ordinaria, il locatore persona fisica versa un’imposta a aliquota fissa che sostituisce integralmente: l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito da locazione, nonché le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, le proroghe e le risoluzioni del contratto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1° giugno 2011, § 5).

Il meccanismo è semplice: il canone di locazione non si cumula al reddito complessivo del contribuente ai fini IRPEF, ma viene tassato separatamente con un’aliquota proporzionale. Questo produce due effetti diretti. Da un lato, il proprietario non paga imposta di registro sull’annualità per cui è in vigore l’opzione. Dall’altro, rinuncia per l’intera durata dell’opzione alla facoltà di aggiornare il canone, inclusa la rivalutazione ISTAT prevista dal contratto.

La cedolare non sostituisce, tuttavia, l’imposta di registro dovuta sulla cessione volontaria del contratto: in quel caso l’imposta resta dovuta nella misura del 2% del corrispettivo (o 67 euro in assenza di corrispettivo).

Chi può optare per la cedolare secca: requisiti soggettivi

L’opzione per il regime sostitutivo è riservata al locatore persona fisica che soddisfi cumulativamente quattro condizioni stabilite dalla Circolare AdE n. 26/E/2011: sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (esclusa la nuda proprietà, secondo la risposta AdE n. 216/2023); effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni; consegua reddito fondiario dall’immobile locato.

Il regime è accessibile anche ai soggetti non residenti titolari di immobili abitativi in Italia, poiché la norma non richiede la residenza fiscale del locatore. In caso di contitolarità dell’immobile tra più soggetti — alcuni persone fisiche, altri società — l’opzione può essere esercitata disgiuntamente dai soli titolari persone fisiche che non agiscano nell’esercizio d’impresa (risposta AdE n. 268/2019).

Il locatore: condizioni di accesso

Il provv. AdE n. 55394 del 7.4.2011 individua nel dettaglio i soggetti ammessi. Possono optare per la tassa piatta sulle locazioni anche i titolari di diritto di usufrutto, mentre ne sono esclusi i nudi proprietari. L’opzione è altresì possibile quando l’immobile è locato a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, a condizione che le unità siano sublocate a studenti universitari o messe a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone (art. 3, co. 6-bis, D.Lgs. 23/2011; interpello n. 956-40/2018). Sono invece esclusi i contratti stipulati nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche quando l’immobile è successivamente destinato ad abitazione di collaboratori e dipendenti.

Il conduttore impresa o società: il contenzioso aperto

Questo è il profilo di maggiore incertezza applicativa nel 2026. L’Agenzia delle Entrate sostiene, fin dalla Circolare n. 26/E/2011 § 1.2, che il regime sia precluso quando il conduttore agisce nell’esercizio di impresa o arti e professioni — come nei contratti di locazione a uso foresteria stipulati da società per i propri dipendenti. Il software RLI è configurato di conseguenza e impedisce tecnicamente l’opzione quando il conduttore è una persona giuridica. Con la risposta all’interrogazione parlamentare n. 3-02159 del 25 settembre 2025, il MEF ha ribadito che l’amministrazione finanziaria non intende allinearsi all’orientamento della Cassazione, anche per ragioni di gettito.

La Corte di Cassazione si è invece pronunciata in senso opposto con le sentenze n. 12395/2024 e n. 12076 e 12079/2025, affermando che l’esclusione prevista dall’art. 3, co. 6 del D.Lgs. 23/2011 riguarda il solo locatore, restando irrilevante la qualità del conduttore. Con l’ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, la Sezione Tributaria ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, rilevando che il contratto “ad uso foresteria” potrebbe non qualificarsi come locazione “ad uso abitativo” in senso proprio, poiché il conduttore non utilizza direttamente il bene come propria abitazione. In attesa della pronuncia, il rischio di accertamento per chi opta in presenza di conduttore-impresa rimane elevato, indipendentemente dalle sentenze favorevoli della Suprema Corte.

Il ruolo dell’intermediario immobiliare

La presenza di un intermediario tra locatore e conduttore non preclude l’opzione per l’imposta sostitutiva sulle locazioni. La risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-02262/2014 ha chiarito che la cedolare resta possibile in due ipotesi: nel caso di mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare, poiché il contratto è concluso in nome e per conto del proprietario che assume direttamente diritti e obblighi verso il conduttore; e nel caso di mandato senza rappresentanza per immobili abitativi in zone turistiche, sebbene in quest’ultimo caso l’opzione non produca effetti sulle imposte di registro e di bollo. La cedolare è invece esclusa quando il proprietario stipula il contratto direttamente con un’agenzia immobiliare che agisce come locatario, poiché in quel caso il conduttore è soggetto che esercita attività d’impresa.

A quali immobili si applica: ambito oggettivo

La cedolare secca si applica alle locazioni di immobili ad uso abitativo, con rilevanza del dato catastale: rientrano le unità nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa la A/10 (uffici e studi privati). Il regime sostitutivo è esteso anche alle pertinenze non abitative dell’abitazione locata — autorimessa, cantina, soffitta — quando locate congiuntamente all’abitazione principale (art. 3, co. 2, D.Lgs. 23/2011 e art. 1, punto 1.2, provv. AdE n. 55394/2011). La Circolare n. 26/E/2011 § 1.2 ha precisato che la tassa piatta sulle locazioni si applica alle pertinenze anche se locate con contratto separato e successivo, a condizione che intercorra tra gli stessi locatore e conduttore del contratto principale e che il vincolo pertinenziale sia espressamente richiamato nell’atto. Anche il rent to buy può accedere al regime sostitutivo, limitatamente alla quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile (risposta AdE n. 597/2021).

Locali commerciali (categoria C/1): il regime transitorio del 2019

La cedolare secca è stata temporaneamente estesa agli immobili commerciali dalla Legge di Bilancio 2019 (art. 1, co. 59, L. 145/2018), con aliquota del 21%, esclusivamente per i contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 relativi a negozi in categoria catastale C/1 con superficie fino a 600 mq (escluse le pertinenze). La misura non è stata prorogata ai contratti stipulati dall’1.1.2020 in poi. Rimane tuttavia applicabile per le annualità successive ai soli contratti originariamente stipulati nel 2019. Come precisato dall’AdE nella risposta n. 34/2026, l’opzione può essere validamente espressa per contratti del 2019 ancora in corso e prorogati nel 2025, ma non può essere nuovamente espressa sul contratto stipulato nel 2013 e prorogato nel 2019, in quanto il regime ha già esaurito i propri effetti con quella proroga. Con riferimento a tali immobili, l’opzione era accessibile anche ai contratti con conduttori persone fisiche o soggetti societari che svolgono attività commerciale (ris. AdE n. 50 del 17.5.2019).

Tipologie contrattuali ammesse

L’accesso al regime sostitutivo è possibile per tutte le principali tipologie di contratto di locazione abitativa previste dalla L. 431/98: i contratti a canone libero di durata minima quadriennale (c.d. “4+4”, art. 2, co. 1); i contratti a canone concordato di durata minima triennale con rinnovo biennale (c.d. “3+2”, art. 2, co. 3, e DM 16.1.2017); i contratti transitori per studenti universitari; i contratti transitori ordinari di durata da 1 a 18 mesi in comuni ad alta tensione abitativa. Rientrano inoltre i contratti non disciplinati dalla L. 431/98 ma regolati dalle disposizioni civilistiche dell’art. 1571 ss. c.c., come le locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni. Sono infine incluse le locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 — contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa — nonché i contratti di sublocazione breve e i contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario per il godimento dell’immobile a favore di terzi, alle stesse condizioni.

Le aliquote della cedolare secca nel 2026

Dal 1° gennaio 2024 le aliquote dell’imposta sostitutiva sulle locazioni sono tre, differenziate per tipologia contrattuale. La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025, in vigore dall’1.1.2026) non ha modificato le aliquote, ma ha ridefinito il perimetro applicativo per le locazioni brevi, abbassando a 2 il numero massimo di immobili destinabili a questo regime prima che l’attività si presuma imprenditoriale. L’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato è stabilita a regime dall’art. 1, co. 6, L. 160/2019 con decorrenza dall’1.1.2020. Per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del DM 16.1.2017 senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria — divenuta facoltativa — le parti devono procurarsi un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale che certifichi la rispondenza del contratto all’accordo locale (ris. AdE n. 31 del 20.4.2018). La tabella seguente costituisce la mappa decisionale completa aggiornata al 2026.

Per i contratti a canone concordato stipulati in comuni nei quali non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni di categoria, è possibile fare riferimento all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche se situato in altra Regione (circ. AdE n. 12/2016, § 3.1). La validità dell’attestazione di conformità è stata prolungata dall’art. 7 del DL 73/2022: essa vale per più contratti aventi ad oggetto il medesimo immobile fino a eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo territoriale, senza necessità di nuova attestazione al cambio del conduttore o del canone, purché quest’ultimo rimanga entro il limite stabilito dall’accordo (circ. AdE n. 15 del 19.6.2023, p. 71).

Per approfondire: Tassazione delle locazioni abitative: le opzioni.

Novità 2026: la Legge di Bilancio e gli affitti brevi

La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025, in vigore dall’1.1.2026) ha introdotto le modifiche più rilevanti al regime della cedolare secca degli ultimi anni, intervenendo sull’art. 4 del DL 50/2017 che disciplina le locazioni brevi. Il percorso legislativo è stato travagliato: il testo originario del disegno di legge prevedeva un’aliquota unica al 26% per tutte le locazioni brevi, indipendentemente dal numero di immobili e dalla modalità di stipula del contratto — con o senza intermediario. Il testo definitivo approvato ha invece mantenuto il doppio binario aliquota già in vigore dal 2024, introducendo però una stretta significativa sulla soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale.

Il nuovo limite imprenditoriale: da 4 a 2 immobili

La modifica più incisiva riguarda la soglia di presunzione di attività imprenditoriale. Fino al 31 dicembre 2025, il limite era fissato a 4 appartamenti destinati a locazione breve per ciascun periodo d’imposta (art. 1, co. 595, L. 178/2020). Dal 1° gennaio 2026, questo limite scende a 2 immobili: chi destina 3 o più unità immobiliari alle locazioni brevi nel corso dell’anno è considerato a tutti gli effetti soggetto che svolge attività d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e uscita definitiva dal regime della cedolare secca per tutti gli immobili gestiti. Il riferimento è sempre all’unità immobiliare nel suo complesso: un appartamento diviso in più stanze e locato separatamente con contratti distinti conta come una sola unità ai fini del computo. Per un approfondimento sulle implicazioni operative di questa soglia e sulle strategie di gestione del patrimonio immobiliare turistico si rinvia all’articolo sul regime fiscale degli affitti brevi e limite imprenditoriale.

Aliquote confermate: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo

Le aliquote restano invariate rispetto al regime introdotto dall’1.1.2024. Il contribuente che destina fino a 2 immobili alle locazioni brevi applica: il 21% sul primo immobile, scelto liberamente in sede di dichiarazione dei redditi; il 26% sul secondo immobile. La scelta dell’immobile a cui applicare l’aliquota agevolata avviene annualmente in dichiarazione ed è rimessa alla discrezionalità del contribuente: in presenza di immobili con canoni differenti, conviene in genere attribuire l’aliquota del 21% all’immobile che genera il canone annuo più elevato, così da massimizzare il risparmio fiscale sul reddito maggiore.

La ritenuta operata dagli intermediari — piattaforme come Airbnb e Booking che intervengono nel pagamento — rimane fissa al 21% e ha natura di acconto, indipendentemente dall’aliquota effettivamente dovuta in dichiarazione. Chi applica il 26% sul secondo immobile dovrà quindi saldare la differenza di 5 punti percentuali in sede di dichiarazione dei redditi. Sulla stessa piattaforma, il contribuente riceverà il canone già al netto della ritenuta del 21%, che andrà poi indicata nel quadro LC del Modello Redditi PF o nel quadro corrispondente del 730 come credito da portare in detrazione dall’imposta complessivamente dovuta.

Come si esercita l’opzione per la cedolare secca

L’applicazione della tassa piatta sulle locazioni non è automatica: richiede un’opzione espressa da parte del locatore, le cui modalità variano in funzione della tipologia contrattuale. Per i contratti soggetti all’obbligo di registrazione, l’opzione si esercita tramite il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi — contratti di locazione e affitto di immobili), approvato con provv. AdE del 19 marzo 2019. Per le locazioni brevi — per le quali non sussiste l’obbligo di registrazione quando la durata complessiva nell’anno non supera i 30 giorni — l’opzione si esercita invece direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, indicando il codice corrispondente nel quadro RB.

Quando e come presentare il modello RLI

L’opzione tramite modello RLI può essere esercitata in cinque momenti distinti, ciascuno con il proprio termine (provv. AdE n. 55394 del 7.4.2011):

• entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore) del contratto, in caso di prima registrazione; entro 30 giorni dalla data della proroga contrattuale, anche tacita, in caso di proroga — con la precisazione che chi aveva già esercitato l’opzione in annualità precedenti può mantenere il regime sostitutivo anche omettendo la comunicazione della proroga, purché mantenga un comportamento coerente;
• entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità contrattuale, in caso di opzione esercitata in annualità successive alla prima;
• entro 30 giorni dall’evento, in caso di cessione volontaria del contratto o subentro ex lege.

L’opzione esercitata in sede di registrazione vincola il locatore per l’intera durata del contratto o della proroga. Esercitata in annualità successive, vincola per il residuo periodo di durata. Non deve essere rinnovata automaticamente alla scadenza di ogni annualità: una volta espressa, produce effetti fino a revoca o scadenza del contratto.

Condizione di validità: la rinuncia all’aggiornamento del canone

L’opzione non produce effetti se il locatore non ha preventivamente comunicato al conduttore, tramite lettera raccomandata, la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo — inclusa la rivalutazione ISTAT eventualmente prevista nel contratto (art. 3, co. 11, D.Lgs. 23/2011). Si tratta di una condizione di validità sostanziale, non meramente formale: la sua omissione rende inefficace l’intera opzione. L’obbligo di raccomandata non sussiste tuttavia per i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno e per i contratti che già contengano un’espressa rinuncia all’aggiornamento del canone da parte del locatore (circ. AdE n. 20/2012, § 8 e 9). La rinuncia agli aggiornamenti opera per l’intera durata dell’opzione: anche in caso di successiva revoca, il divieto di aggiornamento permane per il periodo in cui il regime era in vigore.

Proroga, revoca e risoluzione del contratto

La proroga del contratto con cedolare secca deve essere comunicata all’AdE tramite modello RLI entro 30 giorni dal suo verificarsi (art. 17 del DPR 131/86). Tuttavia, la mancata comunicazione non comporta la revoca del regime sostitutivo, purché il contribuente mantenga un comportamento coerente — pagando la cedolare alle scadenze e compilando il relativo quadro in dichiarazione (art. 3, co. 3, D.Lgs. 23/2011). Le sanzioni per la mancata comunicazione della proroga sono state soppresse dall’art. 3-bis del DL 34/2019.

La revoca è possibile in ciascuna annualità successiva alla prima in cui l’opzione è stata esercitata, tramite modello RLI, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. Chi non presenta tempestivamente la comunicazione di revoca può ricorrere alla remissione in bonis (art. 2, DL 16/2012), versando la sanzione di 250 euro, a condizione di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con la scelta e di aver tempestivamente comunicato al conduttore la decisione di revocare l’opzione (risposta AdE n. 530 del 28.10.2022). Per i dettagli operativi sulla revoca della cedolare secca e l’aggiornamento del canone di locazione si rinvia al relativo approfondimento.

In caso di risoluzione anticipata, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime sostitutivo. L’obbligo di comunicare la risoluzione tramite modello RLI permane ai sensi dell’art. 17 del DPR 131/86, sebbene non sia più sanzionato dal 30.6.2019. La comunicazione è comunque utile perché rende più agevole la prova dell’assenza di redditi da locazione in dichiarazione.

Come si dichiara la cedolare secca: quadri RB e LC

La cedolare secca, in quanto imposta sostitutiva riservata alle persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio d’impresa, è compatibile esclusivamente con i modelli Redditi PF e 730. I canoni di locazione soggetti al regime sostitutivo non vengono semplicemente indicati in un unico campo: la dichiarazione si articola su quadri distinti a seconda della tipologia di reddito prodotto dal contratto.

Quadro RB: la dichiarazione dei redditi fondiari

Il quadro RB (Redditi dei Fabbricati) accoglie i canoni derivanti dai contratti di locazione — ordinari e brevi — che producono reddito fondiario, ovvero i contratti stipulati dal proprietario o dal titolare di diritto reale di godimento. L’opzione per la tassa piatta sulle locazioni si indica nella casella 11 dei righi da RB1 a RB9, con i seguenti codici: 1 per le locazioni non brevi (l’assistenza fiscale calcola l’aliquota del 21% o del 10% in base al tipo di contratto indicato in casella 2); 2 per le locazioni brevi con aliquota al 21%, applicabile al singolo immobile scelto dal contribuente; 3 per le locazioni brevi con aliquota al 26%, applicabile dal secondo immobile in poi dall’1.1.2024.

Nella casella 1 dei righi RB va indicata la rendita catastale dell’immobile senza rivalutazione del 5%. Nella casella 6 va indicato il canone di locazione per intero, senza riduzioni: la cedolare secca esclude qualsiasi riduzione della base imponibile, come indicato dal codice 3 da inserire nella casella 5 (codice canone). In caso di comproprietà, il canone va indicato per intero nella casella 6, tenendo conto della quota di possesso in sede di determinazione dell’imponibile tramite la casella 4. Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo esclusivamente ai fini del calcolo di detrazioni per carichi di famiglia, detrazioni per redditi di lavoro o pensione, agevolazioni ISEE e assegni familiari — non concorre invece alla formazione dell’imponibile IRPEF.

Per i contratti di sublocazione breve e per i contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi — se stipulati dall’1.6.2017 — il reddito è invece un reddito diverso imputato al comodatario, da indicare nel quadro RL (sezione II-A). In questo caso il proprietario comodante indica il codice 9 in casella 2 dei righi RB1-RB9, mentre è il comodatario a dichiarare il canone nel quadro RL e a poter optare per la cedolare secca.

Quadro LC: la liquidazione dell’imposta sostitutiva

Il quadro LC (Cedolare secca sulle locazioni) non serve a dichiarare nuovamente i redditi, ma a calcolare e liquidare l’imposta sostitutiva complessivamente dovuta. Funziona come un riepilogo: raccoglie i dati inseriti nei quadri RB e RL e determina l’imposta da versare. Il rigo LC1 si articola in cinque colonne: la colonna 1 riporta il totale dell’imposta sostitutiva sui redditi fondiari da locazione (somma delle imposte al 10%, 21% e 26% indicate in RB11); la colonna 2 riporta l’imposta sostitutiva sui redditi diversi da contratti assimilati alle locazioni brevi, ottenuta applicando il 21% al valore di RL10 colonna 7 e il 26% al valore di RL10 colonna 8; la colonna 3 è la somma delle precedenti e rappresenta il totale della cedolare dovuta; la colonna 4 accoglie le ritenute CU operate dagli intermediari sulle locazioni brevi, da portare in detrazione; la colonna 5 esprime la differenza ancora dovuta o a credito, ottenuta sottraendo le ritenute dal totale.

La ritenuta operata dagli intermediari sulle locazioni brevi rimane al 21% anche quando l’aliquota effettiva è del 26%: la differenza tra quanto trattenuto dalla piattaforma e quanto dovuto in dichiarazione costituisce un debito residuo da versare tramite F24 con il codice tributo 1842 (saldo). Se la differenza in colonna 5 risulta negativa — ritenute superiori all’imposta dovuta — il risultato in valore assoluto va riportato nel rigo RN33 colonna 4 come credito da utilizzare in compensazione.

Modello 730: i quadri di riferimento

Nel modello 730 la cedolare secca trova spazio nel quadro B per i contratti di locazione di fabbricati abitativi che producono reddito fondiario, con le medesime logiche di compilazione previste per il quadro RB del Modello Redditi PF. I contratti di sublocazione breve e di locazione breve stipulati dal comodatario vanno invece dichiarati nel quadro D (sezione D4 — altri redditi), con possibilità di optare per la cedolare secca anche in questa sede. Dal 1° gennaio 2026, chi ha destinato agli affitti brevi più di 2 immobili nel corso dell’anno non può presentare il modello 730, ma deve necessariamente utilizzare il Modello Redditi PF, in quanto l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale per effetto della L. 199/2025.

Versamento dell’imposta: acconto, saldo e codici tributo F24

Il versamento della cedolare secca segue le stesse scadenze delle imposte sui redditi e avviene tramite modello F24, compilando la sezione Erario con i codici tributo specifici. L’imposta si articola in due momenti distinti: il versamento dell’acconto nel corso dell’anno e il saldo entro il giugno successivo. L’acconto è dovuto nella misura del 100% dell’imposta complessivamente versata nell’anno precedente — misura incrementata dal 95% al 100% a partire dal 2021 per effetto dell’art. 3, co. 4, del D.Lgs. 23/2011. L’acconto non è dovuto se l’importo indicato nel rigo LC1 colonna 5 del Modello Redditi PF dell’anno precedente — la “Differenza” tra imposta complessiva e ritenute CU — è inferiore a 52,00 euro: in quel caso l’intera cedolare viene versata a saldo.

Le scadenze di versamento tramite modello F24 sono le seguenti. Il saldo dell’anno precedente va versato entro il 30 giugno dell’anno in corso, oppure entro il 31 luglio con la maggiorazione dello 0,40%. L’acconto va versato in unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo complessivo è inferiore a 257,52 euro. Se l’importo supera questa soglia, l’acconto si suddivide in due rate: la prima, pari al 40%, entro il 30 giugno; la seconda, pari al restante 60%, entro il 30 novembre. La prima rata dell’acconto è rateizzabile secondo le regole ordinarie previste dall’art. 17, co. 3, del DPR 435/2001 per i versamenti che superano i 103,00 euro; la seconda rata non è invece rateizzabile.

L’acconto può essere determinato con due metodi alternativi: il metodo storico, che si basa sull’imposta complessivamente dovuta nell’anno precedente come indicata in dichiarazione, e il metodo previsionale, che si basa sull’imposta stimata per l’anno in corso. Il metodo previsionale è conveniente quando il contribuente prevede una riduzione del reddito da locazione rispetto all’anno precedente — ad esempio per un contratto in scadenza o per una riduzione concordata del canone — ma espone al rischio di sanzioni per insufficiente versamento se la stima si rivela inferiore all’imposta effettivamente dovuta. In dichiarazione, gli importi da indicare nei righi LC2 colonna 1 (primo acconto) e LC2 colonna 2 (secondo o unico acconto) devono sempre corrispondere agli importi determinati con il metodo storico, indipendentemente dai minori importi eventualmente versati.

I codici tributo da indicare nella sezione Erario del modello F24, con il relativo anno di riferimento, sono i seguenti:

Un aspetto operativo rilevante riguarda i contratti di locazione breve con intermediario: la ritenuta del 21% operata dalla piattaforma (Airbnb, Booking e similari) e certificata nella Certificazione Unica viene indicata nel rigo LC1 colonna 4 e sottratta dall’imposta complessiva dovuta. Se l’aliquota applicabile al secondo immobile è del 26%, la differenza di 5 punti percentuali non coperta dalla ritenuta costituisce un debito residuo da versare con il codice tributo 1842 in sede di saldo. L’aumento dell’aliquota al 26% dal 2024 non ha comportato un corrispondente aumento della ritenuta, che è rimasta al 21% con natura esclusivamente di acconto.

Quando conviene la cedolare secca rispetto all’IRPEF

La valutazione di convenienza tra il regime sostitutivo e la tassazione ordinaria IRPEF sulle locazioni abitative va effettuata anno per anno, poiché dipende dalla situazione reddituale complessiva del locatore e non può essere definita a priori in modo assoluto. Il confronto deve considerare non solo le aliquote nominali, ma anche l’effetto delle deduzioni e detrazioni che nel regime IRPEF ordinario abbattono l’imponibile complessivo, e che invece non producono effetti sul reddito soggetto a cedolare secca — tassato separatamente a prescindere dalla posizione fiscale del contribuente.

Il canone concordato al 10%: convenienza sistematica

L’aliquota del 10% per i contratti a canone concordato è conveniente in modo pressoché sistematico rispetto all’IRPEF, indipendentemente dallo scaglione reddituale del locatore. Anche un contribuente con reddito complessivo basso — soggetto all’aliquota IRPEF del 23% sul primo scaglione fino a 28.000 euro — paga con la cedolare concordata un’aliquota effettiva inferiore di 13 punti percentuali. Il vantaggio si amplia ulteriormente per i contribuenti con redditi più elevati, dove l’aliquota marginale IRPEF sale al 35% o al 43%. A questo si aggiunge l’esonero dall’imposta di registro e di bollo, che sulle annualità successive alla prima rappresenta un risparmio aggiuntivo non trascurabile.

Il canone libero al 21%: la zona grigia del primo scaglione

Per i contratti a canone libero, il confronto è meno netto e richiede una valutazione caso per caso. La cedolare al 21% conviene in modo strutturale per i contribuenti con reddito complessivo che supera i 28.000 euro, soglia oltre la quale l’aliquota IRPEF marginale sale al 35%. Per i contribuenti che si collocano al di sotto di questa soglia — e in particolare intorno al primo scaglione IRPEF del 23% — la differenza tra i due regimi è di soli 2 punti percentuali sul canone lordo. In questo caso la convenienza della cedolare può essere neutralizzata dalla presenza di oneri deducibili o detraibili — spese mediche, interessi passivi sul mutuo, erogazioni liberali — che nel regime ordinario abbattono l’imponibile complessivo e producono un risparmio d’imposta che non si realizza invece sul reddito soggetto a cedolare secca.

Un ulteriore elemento da valutare riguarda i periodi di inflazione sostenuta: scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla rivalutazione ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. In uno scenario di inflazione elevata, il canone nominale rimane invariato mentre il potere d’acquisto si erode, riducendo il rendimento reale dell’investimento immobiliare. In questi contesti può essere opportuno valutare la revoca dell’opzione per recuperare la facoltà di aggiornamento — con l’avvertenza che la revoca deve avvenire entro i termini previsti e che il canone su cui calcolare l’aggiornamento è quello originario non attualizzato per il periodo di vigenza della cedolare.

Il fattore ISEE e le agevolazioni collegate al reddito

Un aspetto spesso trascurato riguarda l’impatto della cedolare secca sul reddito rilevante ai fini ISEE e delle agevolazioni collegate. Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca entra nel calcolo dell’ISEE e nel computo del reddito per le detrazioni familiari, anche se non concorre alla formazione dell’imponibile IRPEF. Per i contribuenti che accedono a prestazioni sociali agevolate, assegni familiari o detrazioni per carichi di famiglia, l’incremento del reddito rilevante ai fini ISEE prodotto dai canoni in cedolare può ridurre o azzerare agevolazioni il cui valore supera il risparmio fiscale ottenuto con il regime sostitutivo. In questi casi la convenienza della cedolare va valutata al netto di questo effetto indiretto, che può risultare determinante per i nuclei familiari con redditi bassi e patrimoni immobiliari significativi.

Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione

Per i canoni di locazione assoggettati al regime della cedolare secca, il legislatore ha previsto una disciplina sanzionatoria più gravosa rispetto a quella ordinaria applicabile ai redditi fondiari tassati con IRPEF (art. 1, co. 7, D.Lgs. 471/97). La ratio dell’inasprimento risiede nell’elevato rischio di sommerso nel settore delle locazioni, amplificato dalla semplicità del regime sostitutivo che rende l’evasione particolarmente agevole e difficile da giustificare. Le soglie sanzionatorie sono state ridefinite dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dall’1.9.2024, che ha rivisto in senso parzialmente riduttivo le misure massime precedentemente previste, pur mantenendo importi minimi significativi.

Per i canoni in cedolare secca non dichiarati — ipotesi in cui la dichiarazione dei redditi sia comunque stata presentata ma i redditi da locazione siano stati omessi — la sanzione è pari al 240% delle imposte dovute, con un minimo di 500 euro. Per i canoni dichiarati in misura infedele — ovvero per un importo inferiore a quello effettivamente percepito — la sanzione scende al 140% delle imposte dovute, con un minimo di 300 euro. Entrambe le misure sono sensibilmente più elevate rispetto alle sanzioni ordinarie per dichiarazione infedele, che nella misura base si attestano al 70% delle imposte con minimo di 150 euro (art. 1, co. 2, D.Lgs. 471/97).

La sanzione raddoppiata per omessa dichiarazione — quella al 240% — va applicata con cautela. Nella prassi dell’Agenzia delle Entrate e secondo l’orientamento prevalente, essa non opera nei casi di omessa dichiarazione tout court, poiché al momento della verifica è impossibile accertare se il locatore, qualora avesse dichiarato e registrato il contratto, avrebbe optato per la cedolare secca. La sanzione raddoppiata resta invece circoscritta all’ipotesi specifica in cui il locatore, dopo aver omesso sia la registrazione che la dichiarazione del contratto, fruisca successivamente del ravvedimento operoso optando per il regime della cedolare secca in sede di registrazione tardiva del contratto.

In caso di tardiva registrazione del contratto con opzione per la cedolare secca, si applicano le sanzioni in misura fissa previste dall’art. 69 del DPR 131/86, come modificato dal D.Lgs. 81/2025 in vigore dal 13.6.2025 e chiarito dalla ris. AdE n. 56/2025: 250 euro per l’omessa registrazione, 150 euro se la richiesta di registrazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni. La misura fissa si giustifica con l’impossibilità di parametrare la sanzione all’imposta di registro dovuta, posto che questa è integralmente sostituita dalla tassa piatta. Per il calcolo del ravvedimento operoso e le riduzioni applicabili si rinvia all’articolo sulla tardiva registrazione del contratto con cedolare secca.

Un caso distinto, e privo di conseguenze sanzionatorie, riguarda il contribuente che abbia tassato ordinariamente canoni che avrebbero dovuto essere assoggettati alla cedolare secca: se l’opzione era validamente esercitata e non vi sono state omissioni in dichiarazione, non si applica alcuna sanzione (ris. AdE n. 82 del 24.12.2020). L’errore nella scelta del regime, in assenza di omissioni, non configura dichiarazione infedele.

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