Gli Affittacamere sono definiti dalla Legge come “strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”

L’attività di affittacamere è un’attività turistico ricettiva extralberghiera attraverso la quale un soggetto realizza una struttura composta da non più di sei camere disposte in non più di due appartamenti per uno stesso stabile. Si tratta, sostanzialmente, di una delle modalità attraverso le quali è possibile mettere a reddito un immobile (solitamente una seconda casa) attraverso una forma imprenditoriale (o privata a seconda dei casi).

Esistono molte possibilità alternative per mettere a reddito un immobile acquistato a scopo di investimento: il Bed and Breakfast, la casa vacanze, la locazione turistica ed infine l’attività di affittacamere. Individuare la forma migliore per mettere a reddito un immobile non è mai semplice, non esiste una forma in assoluto più remunerativa dell’altra. Solitamente la scelta dipende molto dalle varie leggi regionali che possono offrire opportunità o limiti a ciascuna di queste forme di messa a reddito di un immobile. Per questo motivo il consiglio è quello di valutare e scegliere coadiuvati da un consulente esperto.

Detto questo, nel seguente articolo voglio parlarti in maniera approfondita di come aprire al meglio un’attività di affittacamere nel tuo immobile. In generale ti consiglio l’attività di affittacamere se vuoi mettere in affitto una camera o alcune camere del tuo immobile. L’affitto deve essere per alcuni giorni, o per periodi più lunghi. Consigliabile sarebbe avere un bagno a disposizione di ogni camera. Se il tuo immobile ha questi requisiti, oppure, pensi di poterli realizzare a questo scopo l’articolo seguente è fatto a posta per te!

Ti anticipo che l’articolo contiene le indicazioni principali ma che non può essere esaustivo sull’argomento in quanto le leggi regionali possono modificare ed integrare le disposizioni nazionali e per questo le casistiche che si possono presentare sono molteplici.

Come si definisce un’attività di affittacamere?

Il primo passo per avviare questo tipo di business immobiliare è capire cosa vuol dire avviare un’attività di affittacamere.

L’affittacamere è una struttura immobiliare extralberghiera composta da non più di dodici letti che fornisce alloggio a turisti o a chiunque ne abbia bisogno, in cambio, ovviamente, di un compenso in denaro

Più in dettaglio, la Legge n. 217/83 definisce l’attività di affittacamere come una:

Struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari

Prima di proseguire, ritengo utile precisare che i soggetti che effettuano attività di affittacamere e che oltre all’alloggio somministrano anche la colazione, possono assumere la specifica denominazione di Bed and Breakfast (B&B). In sostanza ciò che differenza chi affitta camere da chi ha un B&B è il servizio di colazione.

Andiamo ad analizzare, a questo punto, in che modo può essere esercitata l’attività di affittacamere in Italia. In particolare ti indicherò in quali casi puoi avviare questa attività in modo non professionale, e quando invece occorre avviarla in modo professionale.

Quante camere deve avere un affittacamere?

Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere per clienti, con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto, ubicate nello stesso appartamento, nelle quali sono fornite alloggio ed, eventualmente, servizi complementari.

Che differenza c’è tra Bed and Breakfast ed affittacamere?

Per Bed and Breakfast deve intendersi la messa a disposizione di un letto e la “somministrazione” della prima colazione. Si tratta di attività a conduzione, per lo più familiare. Mentre, con il termine affittacamere devono intendersi delle unità immobiliari locate più volte nell’anno, per brevi periodi, a soggetti diversi, senza alcuna attività di “somministrazione“. Questa attività, a seconda dei casi, può essere esercitata in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.

Aprire un’attività di affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere può essere svolta sia:

  • A livello professionale, con obbligo di aprire partita Iva;
  • A livello non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale.

L’attività di affittacamere è di tipo occasionale quando l’attività viene esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza e il domicilio del soggetto che intende svolgere l’attività. Quando si parla di attività occasionale il soggetto che la esercita è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita Iva. L’unico adempimento da porre in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Si tratta di una comunicazione da presentare presso il Comune ove è ubicato l’immobile, nel quale si intende svolgere l’attività.

La SCIA è un documento da inviare per via telematica, attraverso apposite piattaforme web messe a disposizione dai vari Comuni. All’interno della stessa devono essere indicati i dati identificativi dell’immobile e la presenza dei requisiti igienico sanitari e architettonici dell’immobile. Nonché il possesso dei requisiti morali del soggetto che avvia l’attività. La SCIA deve essere firmata digitalmente ed inviata al Comune prima dell’inizio dell’attività.

Non preoccuparti per predisporre questo adempimento ci sono dei professionisti che possono aiutarti o a cui puoi delegare la presentazione di questo documento.

Esempio di affittacamere non professionale

Per capire meglio in quali casi puoi avviare l’attività in modo non professionale ti propongo due esempi. Vediamo il primo.

Immaginiamo Marco che ha la propria residenza anagrafica nel Comune di Roma. Il suo appartamento è molto grande e quindi decide di metterlo a reddito, affittando due stanze che non sta occupando. In questo caso Marco può presentare nel suo Comune la SCIA per l’avvio dell’attività in modo non professionale. Non ci sono altri requisiti o criteri da rispettare per avviare l’attività in modo non professionale. Tuttavia, questo tipo di attività potrebbero essere soggette ad obblighi di chiusura durante l’anno. Naturalmente se questo è previsto dalla Legge Regionale sul Turismo della tua Regione.

Vediamo adesso il secondo esempio.

Prendiamo a riferimento adesso la situazione di Andrea. Anche lui ha un immobile a Roma a disposizione, ma la sua residenza anagrafica è nel Comune di Milano, dove lavora. Anche Andrea decide di mettere a reddito il suo immobile di Roma. Tuttavia, rispetto a Marco, dovrà necessariamente avviare questa attività in modo professionale. In questo caso, la residenza di Andrea non è nell’immobile romano, quindi l’attività dovrà essere esercitata professionalmente. Di seguito ti spiegherò come operare se devi aprire un’attività professionale.

Affittacamere non professionale: la dichiarazione dei redditi

Attività occasionale significa essenzialmente semplificare di molto tutti i tuoi adempimenti fiscali. Da un punto di vista fiscale, l’attività di tipo occasionale dà luogo in ogni caso a proventi che dovrai dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi. In particolare, a seconda dei casi, può trattarsi del modello Redditi P.F. o del modello 730.

I redditi che derivano dallo svolgimento di attività di affittacamere non professionale trovano collocazione nella categoria dei “redditi diversi“, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del DPR n. 917/86 (TUIR). Più in dettaglio, tali redditi devono essere inseriti all’interno del quadro RL della dichiarazione, che accoglie, appunto i redditi di cui all’articolo 67 del TUIR.

Al fine di poter certificare l’incasso dei proventi derivanti dal servizio di affittacamere, il soggetto che esercita l’attività può rilasciare apposita ricevuta non fiscale agli ospiti della struttura. La ricevuta è un documento che non assume valore ai fini fiscali, ma che si rende opportuno emettere per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente. E’ opportuno precisare che l’emissione della ricevuta non fiscale non è obbligatoria, a meno che non vi sia richiesta esplicita da parte dell’ospite. Tuttavia, l’emissione della stessa, per un’attività non professionale è utile per tenere traccia di tutti gli incassi ricevuti nell’anno.

La ricevuta non fiscale deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile. Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da 2 euro quando l’incasso percepito supera la soglia di 77,47 euro.

Per quanto riguarda l’Iva i compensi derivanti da attività non professionale sono fuori dal campo di applicazione dell’Iva. Questo significa che non devi preoccuparti di applicare l’Iva al prezzo applicato sui pernottamenti.

La limitazione principale posta ad un’attività di affittacamere non professionale riguarda i periodi obbligatori di chiusura che devi osservare ogni anno. Tali periodi, solitamente, vengono indicati nelle leggi regionali sul turismo e variano da regione a regione.

Aprire un’attività di affittacamere professionale

Se non rientri tra i soggetti che possono avviare questa attività in modo non professionale (per il numero di camere a disposizione o di immobili) non disperare. Anzi per te si possono aprire possibilità interessanti. Primo perché non avrai mai obblighi di chiusura dell’attività durante l’anno. Secondo, potrai scegliere tra i regimi fiscali quello che meglio si confà alle tue caratteristiche personali e della tua struttura ricettiva. L’obiettivo è quello di garantirti il miglior risparmio fiscale possibile. Detto questo, andiamo ad analizzare la situazione con maggiore dettaglio, per capire quando sei tenuto ad operare professionalmente.

In particolare l’attività imprenditoriale di affittacamere deve essere avviata quando, alternativamente:

  • Intendi affittare appartamenti di proprietà, che superano il limite di 6 camere in più di due appartamenti, oppure
  • Intendi affittare camere in un immobile ove non risiedi anagraficamente.

Se ti trovi in una di queste due fattispecie devi operare professionalmente in modo obbligatorio.

Apertura della partita Iva per avvio di attività di affittacamere professionale

Il primo adempimento che devi effettuare per avviare un’affittacamere professionale è aprire partita Iva. Anche in questo caso non preoccuparti, se vorrai potrai affidarti a noi, per tutti gli adempimenti che riguardano l’apertura della tua attività.

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata entro 30 giorni dall’inizio della tua attività. Contemporaneamente dovrai effettuare le apposite comunicazioni in Camera di Commercio, e dovrai provvedere al pagamento dei diritti annuali. Se avvierai un’attività in forma individuale il pagamento dovuto alla camera di commercio è di meno di cento euro annue.

Come per l’attività di affittacamere non imprenditoriale, anche in questo caso si rende necessaria l’Autorizzazione di inizio attività (SCIA). E’ la comunicazione da presentare allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del tuo Comune. La presentazione avviene con le stesse modalità viste in precedenza. Tieni presente che si renderanno necessarie autorizzazioni e autocertificazioni da firmare, oltre al consueto pagamento di diritti e oneri comunali. In generale si tratterà di spendere qualche centinaia di euro.

Quale codice ATECO per gli affittacamere?

Per quanto riguarda l’attività degli affittacamere, il codice ATECO da utilizzare per l’apertura della partita Iva è il seguente:

55.23.50  – “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza”

Questo, in pratica è il codice che contraddistingue in modo univoco l’attività di affittacamere ed è il codice che dovrà essere presente anche nel modello di apertura della partita Iva.

Ulteriori comunicazioni obbligatorie per affittacamere

Successivamente, è necessario avviare le pratiche per la classificazione della struttura e il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. La comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza è obbligatoria per tutti i contratti di affitto della camera inferiore ai 30 giorni. Nella comunicazione dovrai indicare tutti i dati anagrafici dei clienti che hanno soggiornato nella tua struttura. Il termine per effettuare questo tipo di comunicazione è di 48 ore da quando gli ospiti sono arrivati nella tua struttura. Al contrario per i contratti di affitto delle camere superiori a 30 giorni l’obbligo di comunicazione è sostituito dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Il portale “alloggiati-web” per la comunicazione di pubblica sicurezza

Per effettuare la comunicazione è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato Alloggiati-Web per comunicare i nominativi degli ospiti. Devono essere comunicati sia gli ospiti residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78.

Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura.

Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale. Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Non preoccuparti, il sito Alloggiati-Web mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Fatturazione e disciplina Iva per gli affittacamere

Arrivato a questo punto devi conoscere anche le modalità di fatturazione dei compensi. Ogni volta che si conclude un servizio, ovvero al momento del check-out degli ospiti sarà tuo compito fatturare l’operazione. L’attività di affittacamere professionale, infatti, costituisce un’attività di impresa.

Per questo motivo i compensi percepiti devono essere fatturati. Il compenso percepito è assoggettato ad Iva, con aliquota ridotta del 10%. Questo cosa vuol dire? In pratica se il prezzo di una tua camera a notte è di 100 euro questo significa che 90,01 euro sono il compenso effettivo, e che 9,09 euro è l’Iva. Periodicamente, trimestralmente o mensilmente, dovrai effettuare la liquidazione dell’Iva all’Erario.

Oltre all’applicazione normativa Iva, i redditi percepiti sono soggetti alla normativa sul reddito di impresa contenuta nel DPR n. 917/86. In alcuni casi,  se ne detieni i requisiti puoi beneficiare di un regime fiscale molto vantaggioso. Si tratta del regime forfettario. E’ un regime fiscale che non prevede l’applicazione dell’Iva e che semplifica di molto i tuoi adempimenti contabili. Ti consiglio di valutare attentamente con il tuo consulente la possibilità che tu possa operare con questo regime fiscale. Intanto ti lascio il link ad un articolo ove potrai approfondire questo regime fiscale: “Regime forfettario: requisiti di accesso“.

Contratto di locazione per gli affittacamere

L’attività di affittacamere riguarda prevalentemente locazioni della durata abbastanza breve probabilmente inferiore ai 30 giorni. Questo significa che dovrai far firmare ad ogni ospite un contratto di locazione. L’obbligo di far firmare un contratto è di tipo civilistico e ti consiglio di non evitare questo adempimento.

La presenza di un contratto di locazione, infatti, sarà l’unico documento che potrà tutelarti nel caso in cui ci siano problematiche con l’ospite. Non sono rari i casi di ospiti che si trattengono oltre il dovuto o che effettuano danni nell’alloggio. In questi caso il contratto di locazione è lo strumento più adatto per difendersi, eventualmente anche per vie legali.

Il contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e fatto firmare al cliente prima di entrare nei locali. Nello stesso momento potrai anche raccogliere i documenti degli ospiti per la comunicazione di pubblica sicurezza.

Affittacamere e somministrazione di alimenti e bevande

Le camere che offrirai agli ospiti possono essere sia ammobiliate che non. Inoltre è facoltà del gestore concedere anche ulteriori servizi come:

  • Il classico servizio di pulizia della stanza;
  • Il servizio di lavanderia;
  • La prima colazione etc.

La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situata lo stabile. L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni. Previa verifica dei presupposti all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti. Ti consiglio di non sottovalutare questo adempimento perché le sanzioni sono importanti.

Gli alloggi ed i requisiti minimi richiesti

I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere idonei requisiti edilizi previsti per le case i civile abitazione. Gli appartamenti utilizzati devono essere dotati di un servizio igienico sanitario, completo di wc con lavabo, vasca da bagno o comprese le persone appartenenti al nucleo familiare e conviventi. Per le camere da letto, l’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona, armadio, cestino rifiuti ed un tavolo.

Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo:

  1. Pulizia giornaliera dei locali;
  2. Cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana;
  3. Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
  4. Addetto sempre reperibile.

Come verificare la convenienza di un’attività di affittacamere?

La maggior parte delle persone che vogliono avviare un’attività di affittacamere si chiede se l’operazione sia per lui fattibile o meno. La risposta a questa domanda è fondamentale, in quanto avviare un’attività senza avere idea dei probabili guadagni che si andranno a realizzare significa fare un vero e proprio salto nel buio.

Per evitare di fare un passo troppo grande è sempre opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale. In questo caso il business plan da realizzare andrà a prevedere l’andamento dei primi anni di attività per verificare la sostenibilità dei costi fissi e variabili da sostenere. L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare nell’anno e i costi che si dovranno sostenere. Solo avendo ben chiaro questi aspetti si potrà verificare la fattibilità economica e finanziaria dell’operazione.

Aprire un affittacamere: letture di approfondimento

Se vuoi approfondire l’attività di affittacamere ti consiglio di approfondire ancora di più l’argomento. Essere a conoscenza di quante più informazioni possibili ti sarà di aiuto per capire come avviare al meglio la tua attività.

Per questo motivo posso consigliarti alcuni libri di approfondimento su questo argomento, che potranno esserti utili per raccogliere ancora più informazioni sull’attività turistico ricettiva extralberghiera che intendi avviare. Si tratta di approfondimenti per lo più tecnici, ma ti assicuro che troverai molte informazioni aggiuntive di cui hai bisogno.

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Aprire un affittacamere: consulenza fiscale

Ho realizzato questa guida sull’avvio di un’attività di affittacamere in quanto oggi questa scelta è davvero molto gettonata. Tantissime persone che hanno un immobile da mettere a reddito scelgono questa modalità di gestione. Operare con un affittacamere ti permette una certa facilità di gestione, in quanto l’immobile frazionato in più camere può permetterti di gestire più prenotazioni contemporaneamente.

Naturalmente la scelta per la forma di attività migliore non può mai essere unica. Occorre sempre una valutazione personalizzata. Per questo motivo se vuoi avviare un’attività di affittacamere e vuoi avere maggiori informazioni sulla effettiva fattibilità dell’operazione, contattami! Oppure, se hai un’attività già avviata e cerchi l’assistenza di un dottore commercialista abilitato esperto in questo settore, ricorda che il mio studio è a tua disposizione. Riceverai un preventivo personalizzato e ti spiegheremo in che modo potremo aiutarti.

Non aspettare! Compila il form di contatto seguente. Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sull’assistenza di un professionista preparato.

Commenti:
Considerata l’elevata quantità di commenti che ci arrivano ogni giorno è opportuno effettuare alcune precisazioni. Saranno pubblicati soltanto commenti che arricchiscono il testo dell’articolo con particolari situazioni, utili anche per altri lettori. Se non trovi il tuo commento pubblicato significa che abbiamo già fornito risposta al quesito e che, quindi, la risposta si trova nel testo dell’articolo o in altri commenti. Se comunque desideri una risposta o l’analisi della tua situazione personale, puoi contattarci attraverso il servizio di consulenza fiscale.

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254 COMMENTI

  1. Buongiorno ho letto il suo articolo molto interessante e volevo porle un quesito di tipo fiscale utile per l’attività di affittacamere in forma imprenditoriale che sto avviando.
    Oltre alla stipula dei contratti, come da lei consigliato, nell’emissione della ricevuta che prevederà il pagamento dell’IVA, è necessario apporre anche la marca da bollo da due euro oppure essendo questo già soggetto al pagamento di IVA ne è esente?

    HO letto infatti un vostro articolo che diceva quanto segue: L’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di bollo sono tra loro alternative, come precisato dall’art. 6 della Tabella (allegato B) al d.P.R. n.642/72; quando le fatture, le ricevute, le quietanze, le note, i conti, le lettere e i documenti di addebitamento o di accreditamento riguardano pagamenti di corrispettivi assoggettati ad IVA, gli stessi sono esenti dall’imposta di bollo.

    Quando non si applica il bollo – In particolare, l’esenzione dell’imposta di bollo opera:

    quando l’IVA è esposta sul documento

    Grazie per l’attenzione e complimenti ancora
    Gianluca

  2. Salve,
    l’attività di affittacamere e in generale l’attività turistico ricettiva è soggetta all’obbligo di emissione della ricevuta fiscale. La fattura, in luogo dell’emissione della ricevuta, deve essere rilasciata sotto specifica richiesta del cliente (per sue esigenze personali o professionali). La ricevuta può essere fiscale o non fiscale a seconda che l’attività sia intrapresa in maniera professionale (con partita Iva), o in maniera occasionale. Nel suo caso si tratta di ricevuta fiscale, e come tale non necessita di applicazione di marca da bollo, in quanto sulla ricevuta vi troverà l’esposizione dell’Iva. Come riporta anche lei, tra bollo e Iva vige una sorta di alternatività, quindi il bollo sulle ricevute fiscali non si applica.

    La ringrazio molto per i complimenti, qualora la risposta avesse chiarito i suoi dubbi, le chiederei se volesse condividere l’articolo sui social oppure cliccare sul +1 della nostra pagina web. Per lei è un piccolo gesto, ma per noi è molto importante.

  3. Non esiste un numero minimo, dal momento in cui si concede in affitto una camera in un immobile non ove è posto il proprio domicilio devono effettuare l’attività in modo professionale.

  4. L’attività di affittacamere è un’attività di tipo commerciale e deve essere esercitata in forma imprenditoriale. Tuttavia, per i soggetti che effettuano l’affitto di una stanza nella propria abitazione ove hanno eletto domicilio possono svolgere l’attività, in forma privata. E’ sufficiente l’esercizio anche per solo una camera in un immobile diverso da quello ove si dimora per dover operare in forma imprenditoriale. Spero di essere stato più chiaro.

  5. Si, è necessaria la residenza se si vuole operare in modo non professionale, altrimenti si apre partita Iva e si agisce in modo professionale (in questo caso non è richiesta la residenza).

  6. Ho un appartamento da destinare ad attività di affittacamere non professionale, composto da 6 camere, una destinata a mia residenza le altre 5 all’affitto tipo tramite Booking.com. Devo pagare i contributi Inps? e quindi è sufficiente dichiarare i redditi nel quadro redditi diversi?

  7. Come indicato nell’articolo l’attività non professionale è possibile a condizione che il proprietario sia residente nell’immobile. In questo caso non è necessaria l’apertura della partita Iva e il versamento dei contributi Inps. I redditi percepiti dovranno essere dichiarati nel quadro RL del modello unico o quadro L del modello 730, relativo ai redditi diversi.

  8. Sto seguendo una pratica per l’apertura di un affittacamere professionale, ubicato in un immobile nel centro storico di un piccolo Comune in provincia di Matera. L’immobile è stato completamente ristrutturato ed ha attualmente destinazione d’uso residenziale.
    Il responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale pretende il cambio di destinazione d’uso da residenziale a ricettivo, anche se siamo in presenza di una struttura con 5 camere.
    Io sostengo che non è necessaria (L.R. 6 del 4 giugno 2008, oltre alle innumerevoli sentenze)
    Chi ha ragione?
    Certo di un riscontro alla presente, porgo
    Distinti Saluti

  9. Salve, L’utilizzo delle abitazioni per lo svolgimento dell’attività di affittacamere non comporta modifica di destinazione d’uso degli edifici ai fini urbanistici. Trattandosi di attività di affittacamere non viene a modificarsi la destinazione abitativa dell’immobile, pertanto, anche a mio avviso non ritengo necessaria la modifica della destinazione d’uso. Se il Comune non concorda con questa tesi, confermata anche da sentenze a cui lei faceva cenno, immagino non resta che il ricorso.

  10. Salve Buona sera, vorrei informazioni in merito all’ attivita’ di affittacamere. Ho la nuda proprieta’ di un appartamento in Roma zona Vaticano trionfale e mio padre gode dell’usofrutto della stessa, visto che la casa e’ vecchia volevamo ristrutturarla, avevamo pensato di intraprendere questa attivita’ di affittacamere, visto la vicinanza a soli 5 minuti dal vaticano.Resto in attesa di una sua risposta e a chi mi posso rivolgere Grazie

  11. Certamente è possibile iniziare questo tipo di attività, ma suo padre, usufruttuario, in qualità di soggetto tenuto a dichiarare i proventi dell’attività dovrà farlo in forma imprenditoriale, quindi aprendo partita Iva, iscrivendosi in Camera di commercio e presentando contestualmente una Comunicazione di inizio attività in Comune. Questi sono gli adempimenti formali, poi è necessario scegliere il regime fiscale applicabile e i contributi previdenziali previsti dalla normativa. Se ha bisogno di informazioni maggiormente dettagliate la posso contattare in privato.

  12. buona sera,
    abbiamo una società agricola sotto forma di srl proprietaria di un immobile – cascina con destinazione agricola abitazione.
    vorremmo ristrutturarla e metterla a reddito. è possibile aprire com affittacamere con 15-20 camere?
    avendo già partita iva, quali autorizzazione abbiamo bisogno?
    è possibile avere anche contributi come finanziamenti o a fondo perduto?
    grazie
    R M

  13. Perché invece non aprire un agriturismo, che vi permetterebbe di continuare ad operare come società agricola, a patto però che l’attività agricola resti predominante nell’attività. Per aprire un’affittacamere, invece, è necessario variare codice attività, avviare un’attività commerciale, quindi suddividere il reddito percepito dalle due attività. Serve poi la presentazione in Comune della SCIA.

  14. Gent.mo
    Attualmente ho una snc di cui siamo soci io e mia moglie dove esercitiamo l’attività di affittacamere su un immobile intestato alla società, volevamo sciogliere la societa e passare ad una ditta individuale intestata al sottoscritto in quanto tutti e due lavoriamo dipendenti e la società essendo in perdita ci sta creando dei problemi dal punto di vista reddituale, chiarisco che la società non ha debiti quindi mi hanno detto che la posso sciogliere la societa l’importante che uno continui l’attivita attuale in forma di ditta individuale, il quesito che voglio porre è questo :
    dovendo aprire una partita iva in forma individuale e continuando l’attivita di affittacamere dovro versare i contributi inps (tenga conto che io sono anche dipendente privato) e se dovro dichiarare un minimo anche se la ditta individuale risultera per esempio in perdita .
    spero di essere stato chiaro la ringrazio

  15. Aprendo come ditta individuale se è anche lavoratore dipendente e questa attività è la sua attività principale i contributi Inps alla gestione commercianti non sono dovuti. A patto che possa dimostrare che l’attività di lavoro dipendente sia a tempo pieno. Se la ditta individuale chiuderà in perdita non dovrà dichiarare niente se non la perdita percepita.

  16. La ringrazio per la risposta ,volevo ancora chiedere la societa trasformandola da una snc ad una ditta individuale continuando il sottoscitto l’attivita di affitacamera che attualmente viene esercitata dalla societa e un operazione che.puo fare direttamente un commercialista o bisogna andare da un notaio e se la cessione delle quote comporta una plusvalenza da pagare .grazie

  17. Una Snc con due soci non può essere trasformata in ditta individuale. Se la Snc resta con unico socio può trasformarsi in ditta individuale. Avrà comunque bisogno di un Commercialista e di un notaio per l’operazione.

  18. Carissimo, alcuni quesiti:
    1) l’appartamento di mia proprietà che vorrei adibire a uso affittacamere NON professionale è sito all’indirizzo della mia residenza, stessa scala ma un piano più sopra. E’, in parole povere, un’unità abitativa catastalmente distinta dalla mia abitazione principale, seppure sia quasi impossibile riscontrarlo (le due case sono divise da una rampa di scale). In tal caso, non risultando dai documenti anagrafici (certificato di residenza) la differenza (che tra l’altro per me non è mai esistita considerando la mia casa e quella di mio padre un’unica cosa), posso effettuare l’attività senza dover temere sanzioni?
    2) vanno effettuate certificazioni di conformità antincendio?
    3) ma quando il cliente paga va emessa qualche ricevuta?
    La ringrazio infinitamente.

  19. Se l’unità abitativa è catastalmente distinta da quella ove ha la residenza, le stesse ai fini catastali sono due immobili diversi, quindi non può effettuare l’attività di affittacamere in forma non professionale. A meno che non chieda la modifica catastale dell’immobile. Per le certificazioni è tutto indicato nella SCIA da presentare in Comune.

  20. Buongiorno,

    sarei intenzionato ad avviare l’attività di affittacamere in forma non imprenditoriale per adesso (stessa abitazione in cui vivo, ho due camere in più). Ma mi chiedevo se è possibile sottrarre i costi sostenuti per la gestione dell’attività (ad es. signora delle pulizie) e presentare quindi alla dichiarazione dei redditi solo il netto, oppure è possibile sottrarre i costi solo per l’attività in forma imprenditoriale.

    A tal proposito, siccome sto valutando anche la forma imprenditoriale acquisendo un altro appartamento, quali costi è possibile sottrarre? Avete gentilmente un articolo in cui spiegate questo quesito?

    Grazie molte in anticipo per la risposta.

  21. Non ci sono costi che si possono sottrarre. I redditi fondiari come il suo si tassano al 95%, proprio perché viene considerata una deduzione forfettaria dal reddito del 5%, perché si presuppone che il soggetto che ha percepito il reddito abbia sostenuto delle spese, che vengono sottratte forfettariamente.

  22. Buongiorno,
    un mio amico vorrebbe prendere in fitto un immobile e destinarlo ad attività di Affittacamera professionale. E’ più conveniente creare una SAS o qualche atra forma societaria per avere dei vantaggi a livello contributivo INPS? Quali sono gli adempimenti fiscali e remuneratori per queste forse societari?

  23. Per un solo immobile aprire una società non mi sembra la scelta migliore, si rischia che i costi di gestione incidano troppo sui ricavi. Meglio iniziare con una ditta individuale e magari pensare successivamente ad una forma societaria, quando i volumi di attività saranno più elevati e si potrà pensare anche a più di un immobile. Se vuole maggior info mi contatti in privato.

  24. Certamente è possibile avviare un B&B in regime forfettario (rispettandone i requisiti di accesso). Il vantaggio riguarda la riduzione del 35% dei contributi Inps fissi dovuti alla gestione commercianti. E’ sicuramente il regime fiscale migliore per avviare un’attività. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

  25. Salve. Anche a me era venuta questa idea. Mi sembra molto vantaggiosa in quanto permetterebbe di “spalmare i contributi” e ridurre l’irpef. Potrebbe spiegare a quali costi si riferisce quando parla di costi di gestione?

  26. Aprire un’affittacamere con una Srl permette di tassare i compensi sempre al 24% e non con gli scaglioni Irpef. Quindi per attività piccole è sconveniente ma quando si fatturano importi elevati conviene. Per quanto riguarda i contributi con la Srl non è possibile avere riduzioni contributive, che invece, possono esserci con regime forfettario. Insomma, non si può generalizzare e ogni situazione è diversa dall’altra. C’è bisogno di analizzare in dettaglio la soluzione migliore per ognuno, con un valido commercialista. Se ha bisogno la ricontatto in privato.

  27. Buonasera avrei la seguente situazione immobili di proprietà della madre, il figlio vorrebbe costituire una srl per gestire il tutto (affittacamere, casa vacanze ecc..) quale soluzione si può addotare lasciando gli immobii di proprietà della madre ? comodato d’uso?

  28. Gentilissimo,

    mi trovo nella stessa situazione dell’amico di Gianluca, cioè vorrei prendere un immobile in affitto da destinare ad affittacamere professionale, con apertura di ditta individuale. Per tale scopo, che tipo di contratto di affitto dovrebbe propormi il proprietario dell’immobile?

  29. Il proprietario dell’immobile può proporre un solo tipo di contratto. L’affitto a canone libero della durata di 4+4 con possibilità di subaffitto. Oppure, in alcune condizioni, il contratto a canone concordato 3+2 anni, con facoltà di subaffitto. Non vi sono altre possibilità.

  30. Salve,
    anch’io devo prendere in affitto un immobile per aprire un affittacamere professionale, mi pare di aver capito che le destinazioni d’uso possano essere solo 2: “uso abitativo” o “residenziale e turistico-ricettiva”? E’ giusto?
    nel caso la destinazione sia commerciale bisogna per forza fare il cambio? nel caso dove conviene, a livello economico-amministrativo, mutare la destinazione? (premettendo che il subaffitto è obbligatorio)
    Per quanto riguarda i servizi complementari, posso avere collaborazioni con ad esempio un’estetista o un fisioterapista in stanza apposita con i requisiti di legge? Mentre come si può far usufruire il servizio alle persone che non alloggiano? richiedendo un sottocodice ateco?
    La ringrazio

  31. L’immobile deve essere ad uso abitativo. Se la destinazione è commerciale bisogna fare il cambio. Per fare il subaffitto il locatore deve essere d’accordo e inserire clausola nel contratto. I servizi complementari possono essere offerti, ma bisogna avere più codici attività aperti. Naturalmente è necessaria la partita Iva, iscrizione in CCIAA, pratiche al SUAP e iscrizione alla gestione commercianti. Poi ci sarà da valutare il regime fiscale.

  32. Quando dice i servizi complementari possono essere offerti, intende anche alle persone che non alloggiano? Investirei molto su questi servizi quindi vorrei capire bene il potenziale ritorno economico..
    Infine le chiedo se le camere possono essere affittate ad ore o solamente a notte? Cioè potrei affittare la stessa camera sia il giorno che la notte?
    La ringrazio di nuovo

  33. Buonasera,
    Da tempo ho un’idea in mente che entro l’anno vorrei mettere in pratica.
    A c.ca tre km dal mare, nelle Marche dispongo di alcuni lotti di terreno, su uno di questi, di c. Ca 2.000 mq mi piacerebbe installare 6/7 bungalow e iniziare una attività di affittacamere / minicamping. Secondo lei è una cosa irrealizzabile o concreta? Quali sono i requisiti delle stanze come abitabilita’ e metrature? Come dovrei muovermi esattamente come iter burocratico e avrei accesso a fondi perduti regionali o europei?
    Ringrazio in anticipo.

  34. Apporto una integrazione al mio quesito di prima:
    Fiscalmente sono un dipendente di una azienda privata, aprendo una ditta individuale per affittacamere professionale, che tipo di regime fiscale dovrei seguire per pagare meno oneri possibile ?
    Inoltre ho già contattato la mia agenzia Cosif di zona, mi hanno risposto in maniera brutale dicendomi che se non ho risorse devo lasciar perdere, (addirittura gli stavo facendo perdere tempo) per presentare domanda di fondo agevolato/perduto, la ditta deve essere già esistente, e in caso di risposta positiva (alla mia richiesta inviata con progetto) dopo tantissimo tempo ci potrebbe essere accesso ai fondi solo dopo averli spesi !
    Insomma ho troppa confusione e non riesco a trovare qualcuno che mi faccia ordine sulle normative, sull’iter e sulla speranza di aiuto nel finanziamento.
    Grazie di nuovo.

  35. Certamente l’idea è sicuramente realizzabile, ma prima di avviarla le consiglio di effettuare un piccolo business plan per stimare costi e ricavi dell’operazione, per vedere se la cosa può stare in piedi. Si rivolga poi al Suap del suo Comune per avere tutte le informazioni riguardanti le normative da rispettare e gli adempimenti necessari per presentare la SCIA. A quel punto con l’ausilio di un Commercialista farà tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi per avviare l’attività.

  36. Prima di poter chiedere finanziamenti deve avere una attività avviata. Sicuramente serve un capitale iniziale che deve essere disposto a versare lei, anche ottenere un finanziamento a fondo perduto, a patto che riesca ad ottenerlo, e non è facile, da solo non le servirà a creare e sostenere tutto il suo progetto. Come le dicevo parta da un business plan e veda la fattibilità dell’operazione in base alle risorse finanziarie che ha a disposizione.

  37. Salve,ho un lavoro dipendente part-time di 20 ore settimanli a tempo indeterminato come farmacista,vorrei al tempo stesso affittare un immobile e realizzare un affittacamere non imprenditoriale,trasferendomi e portando residenza nell’immobile stesso,o se conviene aprire quello a livello imprenditoriale….la mia domanda riguarda circa la fattibilità e inoltre come dovrei organizzarmi con agenzia delle entrate,se devo aprire una partita iva per quello imprenditoriale per il mio lavoro attuale cambia qualcosa?il dubbio resta come mi devo comportare riguardo a dichiarazioni e tasse?

  38. Se è all’inizio, spostando la residenza nell’immobile, le conviene avviare un’attività non imprenditoriale. Per quanto riguarda la fattibilità è necessario stimare i possibili giorni di affitto e stimare i ricavi annui. Per quanto riguarda le altre domande non posso risponderle in un commento, per risponderle c’è bisogno di una consulenza più approfondita.

  39. Buongiorno
    in merito all’attività di affittacamere, in regime forfettario, il contribuente può decidere di chiedere la riduzione del 35% e nel caso in cui non lo facesse a quale contributi Inps sarebbe assoggettato? deve essere iscritto obbligatoriamente alla gestione commercianti?

  40. Ci si deve iscrivere obbligatoriamente alla Gestione commercianti. E’ possibile ma non obbligatorio chiedere la riduzione del 35% dei contributi dovuti. I contributi dovuti sono quelli fissi di circa €. 3.600 annue più altri contributi in percentuale variabile se si superano i €. 15.000 di reddito.

  41. Salve
    in primis le faccio i complimenti per l’articolo molto chiaro ed interessante.
    Ho intenzione di aprire un b&b nella zona di napoli , un attività non professionale quindi senza p.IVA .
    Uno dei requisiti principale come si evince dal suo articolo è quello di avere la residenza o il domicilio.
    Volevo chiederle visto che l’appartamento in questione intendo affittarlo per poi avviare l’attività, e avendo già la residenza nella mia attuale abitazione , basta anche solo il domicilio ?
    Poi ho letto tra qualche commento di alcuni finanziamenti possibili che si possono ricevere dalla stato , vale anche per l’attività di b&b non professionale.?
    La ringrazio in anticipo per l arisposta .

    cordiali saluti

  42. Può essere sufficiente il domicilio, ma le consiglio di verificare cosa dice la Legge Regionale della Campania in proposito. Per quanto riguarda i contributi pubblici sono erogati solo a chi esercita in forma imprenditoriale.

  43. Buonasera, io ed un mio amico, entrambi lavoratori (uno dipendente privato, altro libero professionista con redditi oltre i 30.000 lordi), vorremmo gestire alcune proprietà di famiglia come affittacamere. Il contratto di locazione puo’ essere in comodato? e se volessimo formare una società quale crede possa essere la piu opportuna? infine si potrebbe usufruire del regime forfettario?..grazie mille e complimenti per la professionalità.

  44. Ovviamente un contratto di locazione è diverso da un contratto di comodato. La cosa migliore se siete in due è costituire una società che gestirà gli immobili prendendoli in locazione dai proprietari. Se costituite la società non potete usufruire del regime forfettario.

  45. Salve, a proposito di operare in modo non professionale ,occorre avere la residenza , ma domando : è obbligatorio anche viverci contemporaneamente? Oppure posso affittare l’intera casa? Si tratta di un bilocale con due , al massimo tre posti letto.

  46. Mi scuso per l’intromissione, ma é possibile invece che la normativa regionale dell’Emilia Romagna preveda la possibilitá di affittare SENZA aprire P.Iva fino a tre appartamenti di proprietá, sempre che l’attivitá non sia di tipo professionale?

    Sta tutto nel capire dove si manifesti l’attivitá di tipo professionale, posto che io possa affittare per lunghi o brevi periodi e possa farmi pubblicità come meglio creda.

  47. Per esercitare in modo non professionale si deve avere la residenza nell’immobile, questo è il requisito indispensabile. Forse lei fa riferimento ad altre attività come le case vacanza, ad esempio.

  48. Buonasera,
    le faccio i complimenti perchè il sito è pieno di informazioni dettagliate e utilissime.
    Le sarei grato se potesse chiarirmi un ulteriore dubbio: ho 3 appartamenti di proprietà all’interno dello stesso stabile. Uno degli appartamenti è la mia prima casa.
    Vorrei capire quali sono i pro e i contro di affitarli con locazione turistica oppure come attività di affittacamere.
    Grazie mille

  49. Grazie prima di tutto per i complimenti. Nella locazione turistica, si affitta solitamente l’intero immobile, mentre nell’affittacamere, si affitta una camera con bagno, quindi l’immobile deve essere spesso modificato per permettere questo tipo di esercizio. Se vuole avviare l’attività come attività secondaria, consiglio la locazione turistica. Poi la scelta migliore dipende da molti fattori, come l’ubicazione degli immobili, ma soprattutto guardi quanti esercizi di affittacamere ci sono e come stanno andando economicamente.

  50. Salve, vorrei avviare attivita’ di affittacamere, ma non disponendo di un grosso capitale, mi chiedevo se fosse possibile, fittare un immobile e con consenso del prorpietario iniziare l’attivita’, credete sia possibile? grazie!

  51. Mi associo ai complimenti precedenti per la chiarezza delle informazioni.Desidererei sapere quali sono le tasse da pagare per l’attività di affittacamere non professionale.Grazie , buona serata. Giuseppe

  52. Salve sarei intenzionato ad aprire un b&b non professionale ma sono un dipendente pubblico, sapete dirmi se questo può creare problemi con la mia amministrazione?
    Grazie in anticipo.

  53. salve, avrei una domanda per quanto riguarda l’attività non professionale. il numero delle stanze ( 6 ) compresa quella del proprietario ?? o si puo arrivare a sette se vi è anche la stanza del proprietario? e se i residenti sono due??come ci si comporta con le stanze? per l’attività non professionale, c’è una soglia di guadagno superata la quale bisogna aprire la partita iva??o le entrate possono essere di qualsiasi tipo e rimane sempre senza partita iva?
    Grazie in anticipo
    Leonardo

  54. L’attività non professionale è legata esclusivamente alla residenza del proprietario nell’immobile. Se ci sono due proprietari entrambi devono essere ivi residenti, poi le stanze utilizzate non sono importanti.

  55. Buongiorno,
    sono intenzionato ad aprire un’ attività di affittacamere professionale; le chiedo un parere – mi conviene acquistare l’ immobile oppure andarci in locazione.
    Inoltre se acquistassi l’ immobile ( nel mio caso l’acquisto avverrebbe con mutuo); mi consiglia di intestarlo a me persona fisica o di intestarlo alla mia impresa.
    Questo punto è di fondamentale importanza, e nella mia volontà di voler avviare successivamente altri edifici come affittacamere mi sono fatto l’ idea che intestatando l’immobile alla mia impresa , il mio rating bancario aziendale futuro possa beneficiarne (mi sbaglio?)

  56. Per rispondere a domande di questo tipo bisogna simulare le varie ipotesi e vedere qual’è quella più conveniente nel suo caso. Per il resto se vuole ci sentiamo per una consulenza.

  57. Buonasera, ho ereditato appartamento che desidero in qualche modo fare fruttare.Posto che non mi interessa la locazione pura 4+4 o 3+2, che non vi ho la residenza e che sono una pensionata, quali alternative ho? Grazie per il riscontro.

  58. Buonasera, volevo chiederle se in Sicilia in un edificio agricolo costruito con la legge regionale art 22 del 27 dicembre del 71 /78 si può effettuare il cambio di destinazione d’uso da agricolo a B&B grazie anticipatamente

  59. Buonasera, la ringrazio per sollecito riscontro. Per locare a fini turistici l’immobile è’ rilevante la collocazione geografica dell’appartamento? Inoltre se anziché turisti, sono ad esempio persone che lavorano in loco? Grazie anticipatamente

  60. La locazione turistica può essere fatta ovunque sia posto l’immobile. Se l’immobile deve essere locato a persone che lavorano in loco si deve fare un diverso tipo di contratto di natura transitoria, e non la locazione turistica.

  61. Vorrei affittare la mia casa ed il giardino (villa unifamiliare) per ospitare pranzi o cene (comunioni, compleanni, ecc) ma non riesco ad individuare la normativa a cui fare riferimento: in particolare non sarebbe un bed and breakfast perchè gli ospiti non si fermano a dormire; non è ristorazione perchè io affitterei solo la casa, al pranzo provvederebbe l’affittuario, in proprio o più opportunamente con un catering; nemmeno casa-vacanze o week end, perchè la durata è di poche ore senza pernottamento, … In particolare domando: 1. occorre fare la dichiarazione in comune di inizio attività? Occorre registrare gli ospiti, presenti per poche ore? dal punto di vista fiscale?
    Grazie in anticipo per le risposte.

  62. Lei ha bisogno di una vera e propria consulenza per l’avvio di questa attività, che non rientra tra quelle che ha elencato. Naturalmente occorre aprire partita Iva, iscrizione in camera di commercio e all’Inps, oltre alla Scia da presentare in Comune. Non è possibile, per attività commerciali come quella che vuole intraprendere operare in modo non professionale.

  63. Buongiorno,
    Posseggo una seconda casa a Milano che vorrei affittare, se l’affitto a una singola persona non devo aprire la partita iva mentre se l’affitto a stanze a studenti dovrei aprire la partita iva? Grazie

  64. Quindi in parole povere ho due stanze in più in casa e vorrei creare un affittacamere devo: presentare richiesta SCIA. Aspettare che approvino e poi ai clienti che vengono presentare ricevuta non fiscale e tutte le copie le conservo per presentarle al 730 ?! Stop?
    Non bisogna registrare i dati di tutti i clienti che vengono in qualche registro da presentare?
    Posso iscrivere semplicemente l’immobile su siti come Booking ed iniziare?
    Grazie mille

  65. Per avviare in modo non professionale è necessario che lei risieda nell’immobile. Poi dovrà presentare la SCIA al Comune, e potrà avviare l’attività. Ricevuta non fiscale al cliente e poi dovrà comunicare al Comune i dati degli alloggiati e nel caso versare l’imposta di soggiorno, ma queste sono informazioni che deve fornirle il suo Comune, in quanto tempi e modalità sono diverse da Comune a Comune.

  66. buongiorno Federico, piacere di risentirla, se vinco un concorso pubblico e mi assumono a tempo pieno, l’attività non imprenditoriale di casa affitto vacanze è da considerare un attività a tutti gli effetti anche se occasionale? anche se non in conflitto di interessi bisogna chiedere un ‘Autorizzazione all’ente per cui si lavora? un’altra cosa se invece affittassi per periodi più lunghi superiori a 30 giorni, in questo caso non essendo casa affitto vacanze non imprenditoriale ma semplicemente affitto da reddito fondiario è possibile?

    grazie per il suo lavoro,

    buonasera.

  67. Salve Armando, piacere mio. I dipendenti pubblici per poter esercitare anche altra attività commerciale, non importa se occasionale o meno, devono avere autorizzazione dall’Ente per cui lavorano. Se, infece, effettua affitti di durata 4+4 non ha bisogno di autorizzazioni.

  68. Buongiorno,
    sono in procinto di trasferirmi a Trento e vorrei cercare una casa dove abitare con possibilità di adibire una stanza ad affittacamere, per guadagnare qualcosa. Trovare un proprietario favorevole ad un home sharing è cosa difficile? mi consigliate di predisporre un contratto ad hoc, oppure è sufficiente il consenso del proprietario ad un subaffitto da sancire nel contratto stesso di locazione?
    Inoltre ci sono altri adempimenti oltre alla SCIA da effettuare per un affittacamere di tipo “occasionale”? Come faccio poi ad accertarmi che le condizioni igienico sanitarie e i requisiti architettonici dell’immobile corrispondano agli standard richiesti dalla legge? Grazie anticipatamente per la risposta.

  69. Un conto è fare un subaffitto di una stanza, altro conto è avviare un’attività di affittacamere. Nel suo caso consiglio di trovare un proprietario disposto ad inserire nel contratto di locazione la clausola di subaffitto. In questo modo avrà meno adempimenti a cui adempiere. Se poi vuole davvero avviare un’attività di affittacamere allora ci sono vari adempimenti da effettuare.

  70. Vorrei la situazione più semplice da gestire, visto che non ho nè un capitale da investire nè molto tempo da dedicare all’attività. Dunque una semplice clausola di subaffitto mi permetterebbe di poter inserire annunci su internet per la stanza o anche sul sito Airbnb ad esempio?

  71. Ho intenzione di avviare una attività di affittacamere professionale. Sto per affittare un appartamento A2.
    Il contratto è 3+2 e prevede l’utilizzo dell’immobile ad esclusivo uso abitativo del conduttore.
    È comunque possibile avviare detta attività anche non prendendo la residenza nell’immobile, oppure la condizione del contratto non permette questa soluzione vanificando i miei sogni di affittacamere?
    Grazie mille

  72. Buongiorno,
    vorrei aprire un’attività di affittacamere in forma professionale in provincia di Napoli.
    Siamo in tre.
    Qual è la forma societaria con meno costi preferibile in un caso del genere?

    Grazie

  73. Buongiorno,
    Sto per rilevare un Bed and Breakfast a Roma (professionale) e lo vorrei trasformare in Affittacamere sempre professionale. Contestualmente al trasferimento dell’attività, la proprietà mi rinnova il contratto di affitto (7+2) dove è specificato che l’immobile è concesso ad uso esclusivo abitativo. È valido questo tipo di contratto per un affittacamere professionale o servirebbe un contratto commerciale?
    Grazie mille

  74. Grazie mille. L’unica cosa che mi lascia perplessa sono i costi previdenziali ai quali, se non ho capito male, ognuna di noi andrebbe incontro con una snc.
    Come potremmo superare secondo lei questo problema?
    Se pensassimo ad esempio ad una ditta individuale, potremmo formalizzare la presenza delle altre in qualche modo?
    Ho paura che con sole tre camere costi troppo elevati lascino pochi margini di guadagno

  75. Buonasera.
    Stiamo cercando una casa sul lago di Como che sia la nostra residenza e che ci permetta di aprire un B&B o Affittacamere.
    Considerando che io e il mio compagno lasceremmo il lavoro per buttarci in questa nuova avventura, è possibile aprire una struttura di questo tipo a livello non professionale, e farlo diventare il nostro lavoro?
    Mi pare di aver letto che uno dei requisiti fondamentali è la presenza di un reddito da lavoro autonomo o dipendente oltre a quello occasionale prodotto dal B&B.
    E’ corretto?
    Grazie mille!

  76. Se volete fare di questo la vostra professione, perché farlo a livello non professionale, ove ci sono limiti e dove la gestione è sicuramente limmitata?! Fare un passo come questo a mio avviso presuppone una stima per capire il fatturato annuo che potrete ottenere e poi valutare in che forma aprire, magari sfruttando anche la disponibilità di altri immobili.

  77. Mia Figlia che però lavora come dipendente delle poste in Calabria ha un’appartamento a Trani da cui si potrebbero ricavare 3 stanze con bagno in camera più sala colazione e cucina per un B&B o due appartamenti per locazione turistica. Nel caso del B&B potrei gestirlo io in modo non professionale ( attualmente in pensione ) con comodato d’uso e con residenza ? Quale delle 2 alternative ritiene più conveniente ? Grazie

  78. Mi scusi,
    in riguardo all’affittacamere non professionale si parla di avere la residenza o il domicilio nell’immobile?
    nell’articolo si parla di residenza o domicilio, non viene esplicitato

  79. Salve,
    sono in procinto di aprire un affittacamere non professionale e la struttura che andrò ad offrire sul mercato è composta da un lato da due stanze e due bagni privati e dall’altro lato, invece, da due stanze ed un bagno in comune; il tutto situato al primo piano con i due lati separati da appositi portoncini blindati con apertura mediante tastiera di controllo accessi.
    All’ingresso, invece si trova un ampio salone con anche una cucina ed un bagno ed un giardino terrazzato chiuso e arredato con apposita e fine tenda termica.
    La domanda che volevo farle è: meglio un affittacamere oppure una casa vacanze?…e nel secondo caso, qualora me lo consigliasse, la normativa in vigore mi costringe ad affittare l’immobile ad un solo soggetto oppure posso affittare singolarmente le stanze di cui sopra?…. Grazie anticipatamente.

  80. L’affittacamere non professionale può farlo solo se lei ha la residenza nell’immobile. Altrimenti dovrà operare professionalmente. La casa vacanze è una cosa diversa, forse meglio operare con quella se la legge regionale le permette di operare in modo non professionale.

  81. Buonasera
    Avrei una domanda da farle:
    Io ho una casa con adiacente un immobile di 6 camere da letto con bagno. Per adiacente intendo nello stesso terreno. Io risiedo la. Vorrei capire se posso espletare attività non imprenditoriale con le tre camere della mia casa e con le sei adiacenti ( appartamento attaccato ).

  82. Per effettuare l’attività non imprenditoriale è necessario avere residenza nella stessa unità catastale ove si affittano le camere. Nel suo caso si tratta di unità catastali diverse, quindi, non può operare in forma non imprenditoriale.

  83. Salve, volevo fare una domanda che si collega alla precedente:
    Visto che se non si è proprietari dell’immobile si può aprire un attività di affittacamere con il consenso del proprietario, in ambito legislativo come avviene? di quale documentazione abbiamo bisogno?

  84. Salve,
    io ed un mio amico stiamo esplorando la possibilita’ di acquistare una licenza di affittacamere (professionale). Essondo due i soggetti che voglio apripre questa attivita’, come ci si regola per la partita IVA? Bisogna aprire una societa’?

    Grazie
    E.

  85. Se siete in due è necessario operare in forma societaria. Io vi consiglio una società di persone, ad esempio una Snc. Tuttavia, per effettuare la scelta migliore è necessario vedere quali sono le vostre caratteristiche personali, per scegliere la soluzione che riduca al minimo il carico fiscale nel vostro caso.

  86. Salve, con la LR 27/2015, nella Regione Lombardia non esiste più l’attività di affittacamere che è stata sostituita da quella della foresteria e della locanda. Entrambe vengono definite dalla legge regionale come attività svolte in “forma imprenditoriale”. Questo significa che è necessario aprire la partita Iva per avviare l’attività di affittacamere (rectius locanda o foresteria) a Milano? Inoltre, questa è un’anomalia circoscritta alla sola regione lombardia?
    Grazie

  87. L’attività di affittacamere è attività regolata dalla Legge Regionale sul turismo. Quando si presenta la SCIA se non si hanno i requisiti richiesti il Comune non la accetta. Parli con il SUAP del Comune di Milano.

  88. BUONGIORNO, VOLEVO SAPERE SE HO GIA’ UN’ATTIVITA DI TAGGESMUTTER IN REGIME FORFETTARIO, SE POTEVO APRIRE ANCHE UN’ATTIVITA’ DI BED AND BREAKFAST IN FORMA OCCASIONALE (QUINDI SENZA OBBLIGHI E DICHIARANDOLA COME REDDITI DIVERSI IN QUADRO L) O SE LE DUE COSE NON SONO COMPATIBILI. GRAZIE

  89. Buongiorno,
    sono titolare in forma imprenditoriale di un affittacamere – appartamenti per vacanze con somministrazione di alimenti e bevande. Attualmente offro ai miei clienti la possibilità di pernottamento con colazione e cena. Vorrei sapere gentilmente se posso accettare clienti esterni ( non alloggiati) nel ristorante, infatti a volte capita che persone di passaggio chiedano la possibilità di cenare da noi.
    Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.
    Lorena

  90. Salve Lorena, un affittacamere non può effettuare attività di ristorazione, a meno che non svolga due attività diverse, con la presentazione di due SCIA diverse, una per l’alloggio e l’altra per la ristorazione. Nel caso l’attività di ristorazione è aperta a tutti.

  91. Sono Marta vorrei fare una domanda residenza in come diverso dal luogo dove voglio fare affittacamere lo posso fare? preciso che gia’ aperta p.i.v.a. come agricoltore si puo’ fare senza apire una nuova p.i.v.a. ? il costo da chiedere del prenotamento giornaliereo in base a cosa si deve valutare? Grazie

  92. Nel suo caso dovrà operare professionalmente, utilizzando la partita Iva che ha già aperta. Il costo da chiedere per il pernottamento dipende da diverse variabili. Guardi nei siti di prenotazione attività nella sua zona e potrà rendersi conto dei prezzi che ci sono sul mercato.

  93. Contenuto molto chiaro e preciso. Si esprime con professionalità e con una conoscenza approfondita e precisa della materia trattata. Complimenti e grazie per tutti i chiarimenti esposti nell’articolo. A risentirci, cordiali saluti

  94. Buongiorno, io sono interessata ad acquistare un attività imprenditoriale di affittacamere già esistente in Lombardia.
    Vorrei sapere su utili superiori ai 50 mila euro quanto è l aliquota IRPEF che si applica?
    Inoltre il costo dell attività in quanto tempo viene ammortizzato?

  95. Per acquisire un’attività già avviata, c’è da fare un’atto di cessione di azienda. Successivamente lei percepirà il reddito dell’azienda. Le consiglio di farsi assistere da un commercialista esperto.

  96. Buongiorno,
    Svolgo attualmente attività di affittacamere con partita iva nel palazzo dove risiedo – dispongo di 6 camere con servizi al piano di sotto. Sono pensionato con 800 euro al mese con moglie disoccupata e figlio a carico. Vivendo in provincia, lavoriamo praticamente soltanto d’estate, pur rimanendo aperti l’inverno per offrire un servizio nel centro storico del paese. In media ospitiamo circa 350-400 persone l’anno, tutte persone di passaggio una notte o per breve soggiorno (meno di 7 giorni). Purtroppo, fiscalmente stiamo soffocando, e gl’incassi ci bastano solo a pagare tasse, imposte ed utenze. Quali altre soluzioni si offrono a noi – magari riducendo la nostra offerta. Grazie!

  97. Per quanto riguarda le voci di spesa deducibili (ma attenzione al proprio regime fiscale), sono sicuramente quelle relative all’immobile, come locazione, Imu Tasi e Tari, spese per lavanderia e pulizie, mobilio da camera e oggettistica, beni deperibili da camera, cancelleria, etc.

  98. Buongiorno, sono indecisa se aprire un bed and breakfast oppure un’affittacamere (vista la possibilità di avere piu ospiti e camere) ed anche per capire il regime fiscale. Ho fatto il corso di somministrazione alimenti e bevande quindi dal punto di visto ASL dovrei essere apposto.
    Dove vi posso contattare per avere un supporto anche in futuro? Apro tra 10 giorni in Provincia di Milano.
    Grazie mille

  99. Da un punto di vista teorico sarebbe possibile dedursi le spese, ma praticamente è difficile che questi costi siano riconosciuti come deducibili se si svolge attività non professionale. In ogni caso se vuole approfondire il tutto mi contatti in privato.

  100. Buonasera Federico, ho intenzione di aprire un’attività di affittacamere nella mia seconda casa, ma io sono dipendente per un’azienda. come posso fare?
    Grazie Fabio

  101. Salve Fabio, è impossibile risponderle con un commento. Se vuole mi contatti in privato e fissiamo un appuntamento per parlarle insieme. Le indicherò eventualmente anche i servizi fiscali che offriamo.

  102. Buon giorno, da poco sono in regola per esercitare come affittacamere uso non professionale in Liguria prov di Genova, ma non ho ben capito , essendo in uso occasionale quanto si possa lavorare realmente … Intendo su limiti di guadagno o di giorni…
    Grazie

  103. Buon giorno, sono un giovane di 22 anni, vorrei sapere:
    se apro un B&B familiare, non professionale, posso accedere ai fondi messi a disposione dalla mia regione (puglia) e/o europei?

  104. Buongiorno,sono Cinzia ed ho in locazione,con la clausola del subaffitto nel contratto,un appartamentino di circa 50mq per uso turistico al centro storico di ct.Nello specifico “Appartamento per uso turistico”posso esercitare senza aver presentato alcuna S.C.I.A.? inoltre rilascio ricevuta con marca da bollo ove l’importo lo richiede.Nel suddetto immobile ho trasferito la residenza per una maggiore certezza di essere in regola,ma è necessario?Potrei locarne un secondo con la stessa tipologia e chiaramente senza alcuna residenza? O sarei costretta ad aprire partita iva?Grazie.Cordiali saluti.

  105. Per la SCIA bisogna vedere cosa prevede il suo Comune. Trasferire la residenza nell’immobile se non vi si risiede è sbagliato. Per il resto bisogna analizzare meglio la situazione per risponderle.

  106. BUONGIORNO ABBIAMO 1 LOCALE DA 40 MRT . QUADRATI FRONTE STRADA IN NAPOLI ZONA PORTO CHE SVOLGIAMO ATTIVITA ARTIGIANALE VORREMMO CONVERTILLO IN CASA VACANZA UN VOSTRO CONSIGLIO.

  107. Buongiorno, la mia domanda è la seguente: per svolgere attività di affittacamere professionale, le camere devono avere un bagno privato oppure posso affittare le camere e avere il bagno in comune?
    Grazie. Saluti

  108. Salve,
    vorrei aprire un affittacamere in uno stabile commerciale di proprietà al secondo piano. Al primo piano già ci sono dei locali commerciali affittati. Posso aprire un affittacamere professionale con 6 o più stanze o essendo un locale ad uso commerciale dovrei aprire con qualche altra formula, tipo Hotel ? Grazie.

  109. Se si tratta di uno stabile commerciale occorre fare una modifica catastale, se possibile. Altrimenti questo tipo di attività, come anche quella alberghiera è impossibile. Le occorre l’aiuto di un geometra.

  110. Buongiorno, avrei necessità di capire che tipo di documentazioni sono necessarie per l’apertura di un affittacamere, in termini di perizia statica del palazzo, abitabilità ecc.
    grazie in anticipo

  111. Buongiorno,

    nell’articolo viene indicato che nel caso in cui non si abbia domicilio nel comune dove si esercita l’attività di affittacamere allora non è possibile esercitare l’attività in forma occasionale. A riguardo, ho chiamato il SUAP del mio comune (regione Marche) e mi hanno detto che attività occasionale/professionale di affittacamere non è legato a vincoli di residenza e che quindi posso aprire un affittacamere occasionale anche se ho domicilio in un altro comune. Potrebbe essere che la cosa vari in base a Regione e Comune?
    Il SUAP mi ha detto inoltre che aprendo un’attività di affittacamere (anche occasionale) nell’immobile prima casa si perde il diritto di prima casa, mi conferma?
    Ringrazio e porgo cordiali saluti.

  112. Buongiorno,

    ho una villa di proprietà in una città di mare nella quale ho residenza ma vivo a roma per lavoro con regolare contratto di affitto. Vorrei sapere: è possibile dare in affitto la villa (per esempio con contratto di locazione 3+2 e mantenendo la mia residenza) ad una società o persona con partita iva che la gestisca autonomamente come affittacamere? Quale tipo di contratto sarebbe meglio fare? Da proprietario risulto come se facessi un qualsiasi contratto di locazione e il pagamento delle tasse è quello standard o cosa mi cambierebbe?

    Grazie mille

    Chiara

  113. BuonaserA,
    complimenti per l’articolo e tutte le sue risposte.
    Ho un quesito:
    Vorrei sapere se posso dare un Trullo in affitto alla ragazza e lei subaffittare, Nello stesso tempo esercitando lavoro come bracciante agricolo, senza perde anni di contributi e disoccupazione annuale.
    In più cosa mi consiglia di avviare?
    La ringrazio in anticipo per la sua rispostaprima.
    Farebbe piacere se mi seguisse lei in tutto

  114. Salve Chiara, sicuramente posso aiutarla ad individuare la forma migliore con cui può mettere a reddito la sua abitazione. Quello che è sicuro è che mettendo a reddito l’abitazione non potrà più lasciarvi la residenza. In ogni caso, se vuole mi contatti in privato ed analizzeremo la sua situazione.

  115. Salve Stefano, concedere in affitto il trullo non è sicuramente un problema. Per la sua ragazza la soluzione è quella di effettuare locazioni turistiche in forma privata. Questo a meno che non sia più conveniente operare come “casa vacanze” imprenditoriale. Le scrivo in privato per avere un primo contatto con noi.

  116. Buonasera,
    La mia situazione è seguente: sono disoccupata, non riesco trovare un lavoro già da tanto tempo. Ho la residenza e abito nell’apartamento dove vorrei svolgere l’attività di affittacamere NON professionale e al momento ho tre dimande:
    1) è sufficiente avere un bagno per quattro stanze da letto, una di cui è la mia e altre tre sarebbero destinati agli ospiti?
    2) devo avere per forza un lavoro per poter svolgere l’attività di affittacamere NON professionale?
    3) se la risposta è sì sulla domanda precedente, nel caso se continuo a non trovare un lavoro, cosa devo fare per aprire comunque l’attività di affittacamere NON professionale?
    La ringrazio.
    Buonanotte.
    Ps: i miei complimenti che rispondete a tutti! Grazie!

  117. Per la prima domanda, la risposta dipende molto dalla normativa regionale della sua regione. Deve essere analizzata quella per rispondere. Per la seconda domanda, no, non occorre un altro lavoro. L’attività non professionale è legata al numero di posti letto offerti. La cosa opportuna è affidarsi a qualcuno che possa aiutarla ad avviare questo tipo di attività occupandosi per lei di tutti gli adempimenti burocratici legati all’avvio, e che possa indicarla come gestire fiscalmente al meglio gli introiti che andrà a percepire con questa attività.

  118. Mi ha fatto tanto piacere leggere le risposte ai tutti commenti presenti qui. Sono poche le persone che sono così attente, gentili e professionali nel loro lavoro come Lei. La ringrazio ancora per la risposta è sopratutto per il consiglio, lo seguirò. …Magari se io avessi accanto una persona come Lei per gestire gli introiti! 🙂
    Buon lavoro!

  119. Grazie Cristina, cerco di fare il mio lavoro al meglio, anche sul blog. Se ha bisogno di un commercialista che gestisca gli aspetti fiscali e di business della sua attività, sono sicuramente a disposizione. Nel caso la contatto in privato.

  120. Salve, ho una casa dove abito con mio marito e mio padre. Vorrei affittare alcune stanze perché al momento sia io che mio marito siamo disoccupati. E’ interessante quello che ho letto finora per quanto riguarda l’affittacamere non professionale. Vorrei capire, però, se ci sono dei limiti nella dichiarazione di fine anno. Voglio dire quanto deve essere il reddito annuo?…Grazie!

  121. Rispettando quei requisiti non ci sono soglie di reddito annuo da non superare. Ovviamente aprire in modo non professionale espone alcune volte a limiti di apertura dettati da Leggi regionali o regolamenti comunali. E’ necessario fare una valutazione approfondita prima di aprire per evitare brutte sorprese. Per questo se vuole siamo a disposizione. Se vuole la contattiamo in privato.

  122. ho parlato ora con il consulente della A.N.B.B.A., l’Associazione nazionale che rappresenta i Gestori di Bed and Breakfast, Affittacamere, Case per vacanza e Locazioni turistiche.
    Mi ha riferito che nella Regione Lazio non è prevista l’apertura di Affittacamere in forma NON imprenditoriale, ma chi vuole aprire un Affittacamere deve obbligatoriamente aprire anche una partita IVA.

  123. Come indicato anche nell’articolo, la normativa è influenzata dalle varie Leggi Regionali sul turismo. Alcune delle quali non prevedono esercizio di attività non imprenditoriale.

  124. sono un ragazzo di 25 anni senza genitori, non trovo lavoro e vorrei acquistare un appartamentino di 40 mq uso investimento che comprende cucina, camera da letto e bagno.. al posto di affittarlo a famiglie x lunghissimi periodi vorrei provare ad affittarlo x brevi periodi, weekend o al giorno.. io ho la residenza in un paese molto vicino, vorrei pagare le giuste tasse, vorrei delle delucidazioni, la ringrazio anticipatamente…

  125. Ho letto che per aprire un’Attività di affittacamere è necessario avere almeno un bagno per disabili.
    Nella casa che vorrei adibire ad affittacamere le camere sono al primo e secondo piano e non c’è montascale o ascensore, è d’obbligo anche in questo tipo di struttura?
    Grazie fin d’ora per la sua risposta.

  126. Grazie per essersi interessato a me,cosa dovrei andare a chiedere quindi al comune?cosi arrivo preparato e Sà che ufficio si occupa di questo?dal suo sito ho capito che per aprire come affittacamere non professionale si deve avere come unico requisito la residenza in tale immobile…cosa che io non ho perché è un monolocale non molto lontano dal l’abitazione in cui ho la residenza comunque sempre nello stesso paese.sono intenzionato ad aprire se cortesemente mi da informazioni giuste potrei contattarla anche in privato se c’è ne bisogno.grazie e buon lavoro

  127. Salve Pasquale, l’ufficio del Comune è il SUAP Sportello Attività Produttive. Se non ha la residenza nell’immobile deve avviare l’attività in forma imprenditoriale, con Partita IVA. L’alternativa è fare locazione turistica. Se vuole ne possiamo parlare in dettaglio in consulenza, nel caso può contattarmi a questa email: [email protected].

  128. Buongiorno da Angelo foschetti, chiedo:
    Posso avviare l’attività di affitta camere , in un immobile di mia moglie, in comunione dei beni, che ha ricevuto in eredità , per cui risulta essere seconda abitazione e non si ha la residenza,
    IN REGIME FORFETTARIO ?
    grazie.

  129. Salve grazie per le informazioni. Tuttavia non è chiaro se per aprire una licenza di affittacamere imprenditoriale è possibile fare un contratto di affitto 4+4 o 6+6 dove il proprietario dell’appartamento paga cedolare secca? (La nuova manovra di bilancio ha introdotto la Cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici).
    Grazie mille per i chiarimenti

  130. Buongiorno,
    avviando un attività di affittacamere professionale con partita iva, é possibile offrire ulteriori servizi quali ad esempio navetta aeroportuale o attività sportive ed escursionistiche e pubblicizzarsi tramite foto su booking o nel proprio sito web?

  131. Salve sono lavoratore dipendente a tempo pieno, sto per aprie attività di affittacamere. è prevista l’ulteriore iscrizione all’INPS, o sono esonerato visto che già pago tanto?
    GRAZIE

  132. Buona Sera Federico. Complimenti per la pagina.
    Io sono Italiano ma Residente negli USA dove ho una societa’ che gestisce immobili , ho aquistato una Villa in italia dove vorrei fare un affittacamere.
    1. Ho la possibilita’ di farlo senza aprire una partita IVA qui in italia ? ( nella nuova villa avro’solo il domicilio )
    2. Nella domanda al comune mi chiederenno anche a. certificazione elettrica ? b. energetica ?

  133. Salve Robert, se l’immobile italiano è detenuto dall’azienda sicuramente è attività di impresa. Mentre, se l’immobile è acquistato personalmente non occorre operare con partita IVA a meno che la Regione in questione non lo preveda. Nella SCIA è quasi sempre necessario inserire tutte le certificazioni del caso.

  134. Salve Federico.
    L’immobile aquistato in Italia, e’ stato aquistato personalmente come prima casa e dove abito io ogni volta che vengo in italia , praticamente 6 mesi all’anno, e vorrei sfruttare questo periodo per affittacamere.
    Per cui anche se ho la residenza fiscale negli USA e solo il domicio nel comune italiano posso NON operare con partita iva ?

  135. Buongiorno Federico, vorremmo iniziare l’attività di affittacamere non professionale in Toscana. I punti “critici” della questione riguardano il portale star della Regione, che sembra non tarato per gli affittacamere non prof. Si richiede infatti il codice ateco, necessario invece per gli affittacamere professionali. Inoltre non si capisce bene cosa si intenda per somministrazione di alimenti e bevande: lasciare delle merendine confezionate e la possibilità di farsi un caffè alla macchinetta (no moka) è lecito oppure no?
    Inoltre ci si potrà poi avvelere della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi?
    Grazie e un saluto

  136. Salve Francesco, la somministrazione di alimenti e bevande è incompatibile con un’attività non professionale e poi con un affittacamere. Cosa diversa è il distributore di alimenti. Per la cedolare secca, bisogna rispettarne i requisiti, è tutto da valutare in base a come volete gestire l’attività. Si può fare tutto o meno, ma l’importante è capire bene il modello di business che volete utilizzare.

  137. Gentile Dott. Migliorini,
    vivo in un appartamento in Genova, di cui sono proprietaria e vorrei esercitare attività di affittacamere, svolgendo attività non imprenditoriale.
    Mi è consentito affittare anche altre due stanze in un appartamento, sempre di mia proprietà, in un Comune limitrofo?
    Posso applicare il regime di cedolare secca?
    La ringrazio per la Sua risposta.

  138. Buona sera,
    Volevo sapere se è possibile avviare un affittacamere nella mia casa ( dove abito ) per un breve periodo di tempo ( max 1 mese)..Oltre all’obbligo di versare una tassa di soggiorno ( ho chiesto in comune) e fare denuncia alla polizia , a livello fiscale, gli incassi che prendo sono esentati da tasse ???

  139. Salve Alberto, l’affittacamere non professionale può essere svolto soltanto nell’abitazione ove si risiede rispettando i requisiti previsti dalle varie normative, fiscali ed amministrative. I compensi devono comunque essere dichiarati nella sua dichiarazione dei redditi in relazione all’anno di percepimento.

  140. L’attività di affittacamere non professionale riguarda soltanto l’immobile ove si è stabilita la propria residenza anagrafica. Se si gestiscono anche altri immobili l’attività diventa imprenditoriale. In caso di attività non imprenditoriale, i compensi percepiti possono essere assoggettati anche a cedolare secca. Se desidera approfondire sono a disposizione per una consulenza.

  141. buonasera
    nello stesso stabile gestisco a Roma 4 licenze di affittacamere ognuna con titolarità a distinte partite iva
    posso accogliere i clienti dei diversi affittacamere in un unico punto di reception, ferma restando la separazioni di ricevute e contabilità?
    quali accortezze devo utilizzare per evitare l’infrazione della gestione unitaria?
    ci sono sentenze al riguardo?

  142. Questo articolo è in assoluto il più chiaro e completo delle decine di articoli trovati finora. Complimenti per la costruzione e la chiarezza, mi ritengo finalmente completamente informato sull’argomento

  143. Salve Federico ho un immobile grande di proprietà di mia madre, dove attualmente vive una zia(sorella della mamma)
    In questo vorrei fare affittacamere NON professionale, riservando 30mq alla zia e il resto adibirlo a camere da fittare a turisti.
    La mia domanda è se stabilisto la mia residenza nell immobile dove è residente la zia, non faro poi parte dello stesso nucleo familiare quindi isee ecc ecc? Come separare le “nostre residenze” senza frazionare l immobile? Anche perché frazionandolo penso non possa farlo piu affittacamere NON professionale, dato che non è piu un solo immobile?

  144. Grazie Federico per la celere risposta.
    Nel caso invece nella seconda unita immobiliare avesse residenza mia madre e decidiamo di fittare SOLO 2 camere..
    Una la fitta mia madre, e sull altra mi fa un comodato d uso con possibilità di subaffitto (per non gravare sul suo reddito) verrei visto come affittacamere io? e lei come verrebbe vista?sarebbe fattibile come cosa?Grazie

  145. Salve Federico. Vorrei iniziare un attività di affittacamere professionale a Roma in 2 immobili indipendenti da 8 camere ciascuno. Le direttive del SUAR sarebbero le seguenti: “Le guest house o affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale, destinate ad abitazione e arredate ad uso turistico. Sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e dotate di un soggiorno, cucina o angolo cottura annesso al soggiorno.”
    Sul suo articolo ho letto invece che vi è solamente l’obbligo di imprenditorialità dalle 6 camere in su. E’ il comune di Roma che gestisce la cosa diversamente oppure mi sfugge qualcosa? Grazie.

  146. Salve, per quanto concerne l’ attività di affittacamere senza colazione, saltuario, non professionale, c’è l’ obbligo di comunicare tramite Spot alla Questura gli ospiti occasionalmente ricevuti? In tutta l’ estate avrò ricevuto non più di 5 volte ospiti. Grazie.

  147. Buongiorno,
    In caso di utilizzo di siti come Airbnb, non può essere considerato come contratto quello stipulato in line dove locatario e locatore definiscono servizi, prezzo ecc..?

  148. Buongiorno, vorrei porle una domanda, ho un immobile commerciale nella provincia di Milano, di circa 200mq in categoria C1, che nel passato ho utilizzato per la ristorazione. Questo locale in parte è soppalcato e agibile. All’interno del locale esiste una cucina, tre bagni un ufficio e l’open space al piano terra di 75mq e la zona soppalcata di 55mq(Agibile). Potrei sfruttare questo locale per affittare spazi per dormire con bagni e cucina in comune a tutti i possibili clienti?
    Grazie

  149. Salve Federico, complimenti veramente per la semplicita’ nello spiegare argomenti molto articolati. Ho una domanda per la quale non ho trovato risposta nell’articolo. E’ possibile aprire un affitacamere professionale con una societa’? Mi spiego, se ci sono due o tre persone che vogliono comprare e gestire un immobile come affitacamere, e’ possibile farlo con una societa’? Se possibile, quale tipologia di societa’ consiglieresti?

  150. Grazie Gianluigi. Posso dirti che è sicuramente possibile operare con una società. La scelta della forma societaria migliore è sempre soggettiva perché dipende da diverse variabili. E’ consigliabile un consulto per capire come operare al meglio, nel caso se vuole mi scriva in privato.

  151. Buongiorno, a proposito di poter gestire un affittacamere (che risponda a tutti i requisiti), è possibile condurre questa attività nel comune in cui non si è residenti, prendendo in affitto un immobile, anziché comprarlo? E nel caso, che tipo di contratto va stipulato locazione o sub locazione? Se ne parla nel suo blog, gentilmente potrebbe indicarmi il link dove trovo info in merito?

  152. Salve Loredana, è sicuramente possibile prendere in locazione un immobile in un Comune diverso dal proprio (contratto ordinario 4+4), utilizzandolo come affittacamere. Tuttavia, in questo l’attività deve essere obbligatoriamente gestita in forma imprenditoriale, quindi, con partita IVA. Se vuole valutare economicamente la cosa mi scriva in privato per una consulenza.

  153. Salve, ma se il conduttore gestisce in maniera imprenditoriale l’attività di affittacamere come posso stipulare io proprietario un contratto 4+4? non dovrei stipulare un 9+9 (extralberghiero) come previsto per legge?
    Grazie

  154. Salve Federico, complimenti per la capacità con cui tratti gli argomenti, volevo chederti é possibile usufruire della partita iva per affittacamere per più di un immobile o questa è “legata” ad un imobile in particolare, mi spiego meglio ho 2 immobili che affitto in due diverse città e volevo capire se potevo usare partita iva per entrambi?

  155. Vi rendete conto che a Verona per poter aprire un’attività di affittacamere è richiesta OBBLIGATORIAMENTE la categoria catastale D, come se fosse un albergo? Per cui in zone dove non siano previste attività alberghiere, non è neppure possibile chiedere cambio di destinazione d’uso e quindi aprire un affittacamere? Siamo al limite dell’incostituzionale… Inoltre, in questi periodi, durante i quali ci è vietato di aprire, in quanto codice Ateco 55.2- a differenza degli alberghi che hanno 55.1- ci è anche preclusa l’attività di affittare come appartamento, in quanto non è ad uso abitativo!!!! Cose che solo in Italia possono avvenire!

  156. Buonasera , volevo chiedere una info in quanto ho intenzione di prendere un’appartamento in locazione per uso affittacamere e un monolocale per casa vacanza. Ora mi chiedevo se aprendo una società posso intestare sia la casa vacanze che l affittacamere avendo lo stesso codice ateco.
    Grazie mille

  157. Salve Dottore, le porgo una domanda:
    – Ho un immobile con 4 camere che ho già autorizzato come affittacamere da quache anno, con partita Iva…
    Adesso houn altro immobile vicino ma pur sempre un altro stabile con altre 5 camere con tutte le caratteristiche per essere autorizzato come Affittacamere… la domanda è: Visto che ho letto che un Affittacamere può essere composto al massimo da 6 camere, ed il mio primo Affittacamere ne ha già autorizzate 4, posso gastire nel secondo stabile solo altre 2 camere oppure lo posso gestire come un secondo Affittacamere composta da 5 camere… quindi avendo 2 Affittacamere, uno con 4 camere e un altro con 5 camere? E’ possibile con la stessa partita iva gestirne 2 ?
    Grazie anticipatamente
    Giuseppe

  158. Buongiorno dott. Migliorini
    Struttura composta da un salone di tipo industriale produttivo/commerciale con uffici, bagni con annessa abitazione.
    Nel salone di 300 mq è possibile, vista la diversa destinazione appunto commerciale produttiva dove è però ammessa l’ attività di ristorazione,
    aprire un attività, con partita iva individuale o societaria, alberghiera tipo Hotel o qualsiasi altra formula che permetta di realizzare almeno 5 camere con relativi bagni completi da utilizzare per attività alberghiera tipo a modello di Hotel o simili. ?
    Grazie per la sicuramente gradita attenzione.
    Cesare

  159. Buon giorno, vorrei aprire una attività di affittacamere ed essendo residente nell’ immobile di mia proprietà lo vorrei aprire “non professionale” e quindi senza dover aprire la partita iva.L’ immobile si trova in Sicilia., più precisamente a Ragusa, qualcuno mi dice che posso, ma qualcuno mi dicono che in Sicilia non è possibile aprirlo senza partita Iva…
    Mi può consigliare e dirmi cosa si può fare realmente….grz
    Gianni

  160. Salve Federico complementi per l’articolo volevo di chiederti e possibile aprire una attività affittacamere non professionale di una appartamento di proprietà di mia Moglia nel 2 biano e io e mia Moglia nel 3 biano nel esteso palazzo a Roma grazie

  161. Buongiorno. Ho un appartamento in Puglia (nel quale sono residente) e lo sto ristrutturando in modo che ci siano in totale 6 stanze, tutte con bagno e piano cottura. Ho intenzione di avviare attività di affittacamere. Domanda : posso locare tutte le 6 stanze o devo tenerne una per me (visto che sarei ivi residente) ? Essendo lavoratore dipendente con reddito superiore a 30mila annui, non potrò aprire p. Iva con regime agevolato, pertanto opterò per la locazione non professionale. Quel reddito andrebbe a sommarsi al mio, o farebbe scattare una tassazione separata? Grazie

  162. Salve, io ho una casa con tre stanze vuote tutte con bagno privato, vorrei aprire un affittacamere non professionale in quanto la mia residenza e il mio alloggio sono nella stessa casa.
    Sto però avendo delle difficoltà a richiedere le credenziali per la registrazione su alloggiati web in quanto la questura mi dice che sono obbligata ad aprire una p. Iva perché non esistono gli affittacamere non professionali, potrebbe gentilmente comunicarmi un numero di legge nazionale che attesti L esistenza degli affittacamere non professionali? La ringrazio

  163. Buongiorno, ho una palazzina dove ho realizzato 6 camere per aprire un’attività, professionale, di affittare camere, e nel presentare le pratiche al comune mi dico che ho l’obbligo di creare una stanza per le colazioni… È corretto?, da quello che leggo qui non ho l’obbligo. O mi sfugge qualcosa?
    Grazie

  164. La normativa è influenza da leggi regionali e disposizioni comunali. L’articolo non può tener conto di tutte queste condizioni in quanto incentrato sugli aspetti fiscali. Il consiglio è comunque quello di verificare quanto le hanno indicato in Comune.

  165. Buongiorno Federico,
    Complimenti per le tante notizie utili, io volevo chiederle questo: Avendo un immobile con otto camere, rientra sempre come affittacamere o residence? Cambia qualcosa? Vado a pagare più tasse come residence?
    Grazie

  166. Buonasera, vorrei allestire una casetta indipendente, dove non risiedo, a spa (sauna, bagno turco , vasca doppia) con letto e piccolo angolo cottura, da affittare per 1-2 notti o solo day use. E’ giusto che io apra un’attività di affittacamere o c’è qualcosa di più appropriato? Ma stando a quanto leggo nel suo artiolo, dovrei sottoscrivere ogni volta, anche per solo 4-5 ore giornaliere, un contratto di affitto?
    Grazie, cordiali saluti

  167. Per una risposta occorrerebbe analizzare meglio la normativa regionale e comunale, comunque se non scelte l’attività turistico ricettiva deve optare per l’attività commerciale e fatturare il servizio, ma sono opzioni che devono essere valutate nel complesso con il commercialista che la seguirà.

  168. Buonasera,

    Grazie per l’articolo. Se io comprassi una seconda casa con mutuo per civile abitazione e aprissi un affittacamere professionale con partita iva ci possono essere problemi con il mutuo successivamente? Le banca potrebbero invocare la risoluzione? L’immobile deve passare per forza in una categoria commerciale? Grazie in anticipo

  169. La risposta dipende da molte considerazioni, prima di tutto bancarie. In ogni caso l’immobile deve essere di civile abitazione per aprire un affittacamere professionale. Consiglio di parlare con il suo commercialista o se vuole contattarci per una consulenza.

  170. Buongiorno, intanto grazie davvero per le l’articolo!
    Chiedo se possibile un’informazione: Vorrei aprire una piccola attività di affittacamere a livello professionale contenente tre stanze con bagno in comune. Ho consultato il sito della SIAE ma purtroppo non sono riuscita a comprendere esattamente quali sono i dispositivi o altro per i quali è necessario pagare i diritti SIAE in struttura. Tv nelle stanze, lettori dvd, radio, casse, pc, modem, internet WiFi? Per quali va fatta la dichiarazione e per quanti? Grazie ancora, Mathilde

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