L’agevolazione acquisto prima casa consiste nella riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva dovuta sull’acquisto della prima abitazione sul territorio nazionale, spostandovi la residenza nel Comune. In questa guida i requisiti richiesti, le cause di perdita dell’agevolazione, il credito per il riacquisto della prima casa e consigli.

Se stai per acquistare il tuo primo immobile in Italia questa guida non devi perderla. Hai la possibilità di beneficiare di una agevolazione che può permetterti di ridurre l’importo dell’Iva o dell’imposta di registro dovute all’acquisto.

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. In un contesto immobiliare dove negli ultimi anni i prezzi delle case sono scesi rapidamente risulta conveniente acquistare casa. Il rogito è, di fatto, uno dei sogni di tantissimi giovani italiani. Per questo intendo andare ad analizzare l’agevolazione fiscale legata ai soggetti che vanno ad acquistare la loro “prima casa“. Inoltre, è previsto che, i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni possono sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione. In questo articolo andiamo ad analizzare, quindi, i requisiti necessari per ottenere l’agevolazione e le fattispecie che possono portare alla perdita della stessa. La ratio normativa legata all’agevolazione prima casa è senza dubbio quella di stimolare i trasferimenti nel mercato immobiliare. Negli ultimi anni il mercato immobiliare abitativo, e relativamente fermo. Gli unici movimenti significativi si registrano soltanto sul mercato del “nuovo“. Per questo motivo l’agevolazione acquisto prima casa può essere un’opportunità da sfruttare. Con questa agevolazione il legislatore ha voluto “premiare” i soggetti che decidono di acquistare casa stabilendovi la propria residenza anagrafica.

Cominciamo!


Che cos’è l’agevolazione per l’acquisto prima casa?

Il soggetto che intende acquistare la sua prima abitazione in Italia, al rispetto di determinate condizioni (che vediamo successivamente) può godere di un particolare agevolazione. Questa consente la riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva (a seconda dei casi), dovute al momento dell’acquisto dell’immobile. Per capire l’impatto dell’agevolazione occorre tenere presente che l’acquisto tra privati sconta l’applicazione dell’imposta di registro, mentre l’acquisto dell’immobile da parte di impresa, sconta l’applicazione dell’Iva. Per capire la portata di questa agevolazione nelle seguenti tabelle ho riassunto la riduzione di imposte ottenibile in caso di acquisto della prima casa in Italia.

Il regime fiscale applicabile agli acquisti prima casa può prevedere l’applicazione dell’IVA, oppure, l’applicazione dell’Imposta di Registro, in misura ridotta. Questo a seconda del soggetto cedente, assieme al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

CEDENTEREGIME DEL TRASFERIMENTOIMPOSTA DI REGISTROIMPOSTA IPOTECARIA CATASTALE
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessioneImponibile IVA al 4% per obbligo Art. 10, n. 8-bis), DPR 633/72€ 200€ 200 + € 200
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Oppure immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti IVA.Imposta di registro proporzionale al 2%. L’operazione è esente ai fini IVA ex art. 10 n. 8 bis DPR 633/72.€ 50 + € 50
PrivatoImposta di registro proporzionale al 2%. Operazione fuori dal campo IVA ex art. 1 DPR 633/72.€ 50 + € 50

Tabella: agevolazione acquisto prima casa in caso di acquisto soggetto ad imposta di registro (cessione tra privati)

Nella seguente tabella la riduzione dell’imposta di registro in caso di acquisto della prima casa in Italia, con acquisto tra privati.

IMPOSTAALIQUOTA RIDOTTANORMA
IMPOSTA DI REGISTRO2% – Importo minimo di 1.000 euro 
1,5% – In ipotesi di “leasing abitativo
art. 1, secondo periodo, TP1, allegata al TUR – art. 10, co. 2, D.Lgs. n. 23/2011
art. 1, quarto periodo, TP1, allegata al TUR
IMPOSTA IPOTECARIA50 euroarticolo 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/2011
IMPOSTA CATASTALE50 euroarticolo 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/2011
IMPOSTA DI BOLLOEsenteart. 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/2011
IMPOSTA IPOTECARIAEsenteart. 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/2011

Disciplina del prezzo valore per l’acquisto della prima casa con imposta di registro

Per le cessioni di immobili abitativi per le quali è prevista l’applicazione dell’imposta di registro, a norma dell’art. 1, comma 497 della Legge n. 266/05 è possibile derogare al criterio generale di determinazione della base imponibile. Rispettando alcuni requisiti è possibile calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito. Il valore catastale dell’immobile si determina moltiplicando la rendita rivalutata per il coefficiente individuato nella tabella sottostante.

CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILECOEFFICIENTEVALORE MOLTIPLICATIVO
Immobili di categoria A (eccetto A/10) e C/2, C/6 e C/7 pertinenziali – Prima casa110115,5
Tabella: determinazione della base imponibile imposta di registro con la disciplina del prezzo valore

L’applicazione della disciplina del prezzo valore è ammessa a condizione che sussistano i requisiti di seguito indicati:

  • Che la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di “attività commerciali, artistiche o professionali” (non rileva, invece, la natura del cedente);
  • Che la cessione abbia ad oggetto un “immobile ad uso abitativo e relative pertinenze“;
  • Che la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta di determinazione della base imponibile utilizzando il criterio catastale;
  • Che le parti indichino in atto il corrispettivo pattuito.

Tabella: agevolazione acquisto prima casa in caso di acquisto soggetto ad IVA (cessione da impresa a privato)

Nella seguente tabella la riduzione dell’Iva in caso di acquisto della prima casa in Italia, con acquisto da impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile.

IMPOSTAALIQUOTA RIDOTTANORMA
IVA4% – nessun importo minimon. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 26.10.72, n. 633
IMPOSTA DI REGISTRO200 euroart. 40, co. 1, TUR, e art. 11, TP1
IMPOSTA IPOTECARIA200 euroNota all’art. 1 della Tariffa allegata al D.Lgs. 31.10.90, n. 347, “Testo Unico dell’imposta ipotecaria e catastale” – “TUIC”
IMPOSTA CATASTALE200 euroart. 10, co. 2, TUIC
IMPOSTA DI BOLLO230 euroart. 1, co. 1-bis, Tariffa Allegato “A” al DPR 26.10.72, n. 642
IMPOSTA IPOTECARIA35 euroart. 1, Tabella allegata al TUIC
VOLTURA CATASTALE55 euroart. 1, Tabella allegata al TUIC

Vediamo, di seguito tutti i requisiti necessari e gli adempimenti dovuti per beneficiare delle agevolazione legata all’acquisto della “prima casa“.


Quali sono i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa?

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa“, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti. Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti.

PRESUPPOSTOREQUISITI
Presupposto negoziale dell’acquistoL’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:
«atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di
«atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;
Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.
Presupposto inerente l’ubicazione dell’immobileL’acquirente nel rogito notarile deve attestare la presenza delle seguenti condizioni:
– L’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
– Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
– Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Per approfondire le dinamiche legate alla residenza ed allo spostamento di residenza ti lascio a questo contributo dedicato:

Integrazioni notarili e perdita dell’agevolazione

Come anticipato, il presupposto per l’ottenimento dell’agevolazione è la presenza nel rogito nell’atto notarile. Se per errore sono state omesse, nel rogito notarile le dichiarazioni sopra indicate si può rimediare mediante atto integrativo. Si tratta di un successivo atto notarile in cui deve essere dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi richiesti per l’agevolazione acquisto prima casa.

Immobili ammessi all’agevolazione acquisto prima casa

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazione di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Acquisto di pertinenze dell’immobile principale

L’agevolazione “prima casa” spetta, altresì, per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile. Questo è quanto prevede il comma 3 della predetta nota II-bis). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Pertinenze che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Agevolazione prima casa per residenti all’estero

Un aspetto che spesso è frutto di errore riguarda la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa anche per i soggetti fiscalmente residenti all’estero (iscritti AIRE). I soggetti fiscalmente residenti all’estero, come chiarito anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, possono acquistare un immobile in regime agevolato, senza obbligo di trasferire la propria residenza. Ovviamente, l’agevolazione spetta a condizione di non essere proprietari in quel Comune di nessun’altra abitazione, e di non aver già acquistato un altro immobile su tutto il territorio nazionale usufruendo delle stesse agevolazioni. Quindi, per un soggetto non residente in Italia è possibile un acquisto di immobile con agevolazione senza l’utilizzo diretto. Questo significa che è possibile effettuare un acquisto agevolato di immobile in Italia, da mettere a reddito attraverso una locazione. Si tratta di un’agevolazione nell’agevolazione, che consente ai non residenti di sfruttare a pieno l’agevolazione per l’acquisto della prima casa in Italia.

Dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto dell’immobile

Anche nel caso di acquisto di prima casa da parte di soggetto residente all’estero, nell’atto di acquisto (rogito notarile) deve essere indicata la volontà di applicare l’agevolazione da soggetto residente all’estero ed iscritto all’AIRE. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 333 del 10 settembre 2020 ha affermato che il contribuente che non ha dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile l’iscrizione AIRE, seppur in possesso dei requisiti, può mantenere l’agevolazione prima casa a patto di dichiarare, tramite apposito atto integrativo, entro 18 mesi dall’acquisto che al momento della firma del contratto era cittadino italiano emigrato all’estero e, in quanto tale, non tenuto a trasferire obbligatoriamente la residenza.

Caratteristiche dell’immobile per l’agevolazione acquisto prima casa

L’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. L’immobile può, infatti, essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” anche se si tratta di un’abitazione affittata. Questo, in quanto, se si dispone di abitazione affittata, non se ne può avere la disposizione per la propria residenza. Vedasi sul punto l’ordinanza n. 19989/2018 della Corte di Cassazione. L’agevolazione “prima casa” non riguarda le abitazioni classificate “di lusso“, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi.

Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.


Cause della perdita dell’agevolazione

L’acquirente dell’immobile può decadere dalla agevolazione acquisto prima casa al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge da inserire nell’atto di acquisto sono false. In questo, caso come visto in precedenza l’agevolazione decade;
  • Non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Questo è quanto prevede la norma sulla perdita dell’agevolazione prima casa.

Ai sensi del comma 4 della suddetta nota II-bis), in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

In quali casi non si perde l’agevolazione prima casa?

Di seguito puoi trovare, in modo schematico, l’indicazione esemplificativa di alcune situazioni in cui la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate hanno rinvenuto o escluso la decadenza dall’agevolazione. 

Le precarie condizioni di salute degli anziani acquirenti dell’immobile oggetto di acquisto agevolato non configurano causa di forza maggiore, essendo tale situazione già nota al momento dell’acquisto. Cass. 12.7.2017 n. 17225
La decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa può essere evitata:
– non solo nel caso di acquisto di un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale entro l’anno successivo all’alienazione infraquinquennale dell’immobile originariamente acquistato con l’agevolazione;
– anche ove, entro il medesimo termine di 1 anno, il contribuente costruisca una nuova abitazione su un terreno già di sua proprietà.
Cass. 16.9.2016 n. 18211
Non decade dall’agevolazione il contribuente che, avendo al momento del rogito la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile acquistato con l’agevolazione, in un secondo momento la sposti altrove. Cass. 15.7.2016 n. 14510
La risoluzione consensuale del contratto di compravendita immobiliare, avvenuta entro 5 anni dall’acquisto dell’immobile, comporta la decadenza dall’agevolazione goduta al momento dell’acquisto, a meno che non si proceda, entro 1 anno, all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale. Cass. 20.1.2015 n. 791
Non si verifica la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il contribuente dimostri di non aver potuto trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito a causa del mancato completamento dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, dovuto agli smottamenti subiti dall’area di sedime, causati da abbondanti piogge cadute successivamente all’acquisto. Cass. 11.9.2014 n. 19247
Non comporta la decadenza dall’agevolazione la stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato come prima casa: l’acquirente dell’immobile agevolato può, anche prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, concedere in locazione l’immobile acquistato, senza perdere il beneficio. Circ. Agenzia Entrate 29.5.2013 n. 18
Non si realizza la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui, in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi trasferisca all’altro la propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con l’agevolazione “prima casa” meno di 5 anni prima, a prescindere dal fatto che, entro 1 anno dall’alienazione della quota dell’immobile, l’alienante acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, in applicazione dell’esenzione da imposta degli atti inerenti separazione o divorzio, di cui all’art. 19 della L. 74/87. Circ. Agenzia Entrate 21.6.2012 n. 27
L’alienazione, prima di 5 anni dal rogito, della sola nuda proprietà dell’immobile acquistato con l’agevolazione, determina la decadenza dall’agevolazione, limitatamente al valore di essa. Ris. Agenzia Entrate 8.8.2007 n. 213
La cessione, effettuata prima del trascorrere di 5 anni dall’acquisto, di una porzione dell’abitazione acquistata usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, determina la decadenza dall’agevolazione, limitatamente alla quota parte riferita alla porzione ceduta. Ris. Agenzia delle Entrate 16.2.2006 n. 31
Non evita la decadenza dall’agevolazione “prima casa” la sottoscrizione del solo contratto preliminare di compravendita, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile agevolato, in quanto tale contratto non ha efficacia traslativa della proprietà ma ha effetti meramente obbligatori. Ris. Agenzia Entrate 3.5.2004 n. 66

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Accanto all’agevolazione principale acquisto prima casa, vi è un corollario di agevolazioni collegate. Una di queste è sicuramente legata al credito di imposta per il riacquisto della prima casa. Immagina un soggetto che ha acquistato un abitazione con requisiti prima casa. Dopo qualche anno l’immobile viene venduto per acquistare una nuova abitazione. Anche il secondo acquisto avviene con agevolazione prima casa. In questo caso l’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/98 prevede l’applicazione di un credito di imposta al soggetto. Il credito viene erogato a favore di contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“, ne acquistano un’altra. Per ottenere il credito di imposta è necessario che:

  • Il soggetto deve aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’IVA o l’imposta di registro. Il credito non sorge laddove l’acquisto sia avvenuto per successione o donazione. Vedasi Circolare n 19/E/2001 delle Entrate;
  • L’acquisto del secondo immobile prima casa deve avvenire entro un anno dalla vendita del primo immobile. Oppure, al contrario dall’acquisto della seconda abitazione alla vendita della prima non deve trascorrere oltre un anno;
  • Il contribuente deve possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa, e non si realizzi la decadenza dall’agevolazione già goduta per il primo acquisto (in presenza delle condizioni “prima casa” sul nuovo acquisto si evita la decadenza dall’agevolazione).

Una volta verificata la presenza dei requisiti per la maturazione del credito d’imposta, è necessario procedere alla verifica del quantum spettante e delle modalità di utilizzo dello stesso.

Determinazione ed utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d’imposta è pari al minor importo tra:

  • L’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, e
  • L’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato.

In buona sostanza, il credito è pari alla differenza positiva tra i due importi di imposta indiretta pagati. Per quanto riguarda le modalità di utilizzo del credito, questi può essere utilizzato alternativamente:

  1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto. Nel qual caso la volontà di fruire del credito avviene già nell’atto di acquisto (è quindi precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’IVA);
  2. Per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastalesulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. In diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto. Ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
  4. In compensazione con altri tributi e contributi tramite il modello F24.

Il legislatore ha inteso riconoscere un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa in dichiarazione dei redditi

L’utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa può essere utilizzato anche a scomputo dell’IRPEF o in compensazione con il modello F24 (punti 3 e 4 dettati in precedenza). In questi due casi è necessario che il contribuente ne dia indicazione attraverso la compilazione e l’inserimento del credito nel quadro CR, sezione II, del modello Redditi. Tuttavia, il rigo CR7 (dedicato al credito d’imposta in esame) non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina (precedente punto 1). Ovvero in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. In altre parole, l’ipotesi più frequente di compilazione del quadro CR riguarda il riacquisto della prima casa con pagamento dell’Iva. Questo poiché in tale ipotesi non è possibile utilizzare il credito a scomputo di tale tributo. È pertanto probabile che il contribuente proceda al suo utilizzo nel modello Redditi (o in compensazione), con conseguente obbligo di indicazione nel quadro CR del modello Redditi.


Riacquisto della prima casa: vendita della prima abitazione agevolata entro 12 mesi

Il comma 55, della Legge n. 190/2015, intervenendo direttamente sulla disciplina di riferimento dell’agevolazione “prima casa“, ovvero la già più volte menzionata nota II-bis), ha aggiunto in quest’ultima il nuovo comma 4-bis. Si tratta di una norma che consente ai contribuenti di accedere ai benefici fiscali in parola anche se il requisito dell’impossistenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione, non è soddisfatto. Ciò val quanto affermare sostanzialmente che il contribuente, il quale sia già proprietario, anche in regime di comunione legale col coniuge, di un’abitazione acquistata con gli stessi benefici fiscali, può comunque usufruirne per un nuovo acquisto. Acquisto che avviene, di fatto, mantenendo “temporaneamente” due “prime case” acquistate con la stessa agevolazione. E’ stato utilizzato il termine “temporaneamente” proprio perché le nuove disposizioni consentono tale operazione d’acquisto, a condizione che il contribuente, entro un anno, appunto, dal nuovo acquisto, alieni la precedente abitazione. Immobile per il quale aveva già usufruito dell’agevolazione. In caso di mancata tempestiva alienazione, il contribuente decade dai benefici fiscali in oggetto, trovando applicazione la tassazione ordinaria sul nuovo acquisto, con irrogazione della sanzione del 30% sulla differenza tra quanto versato e ciò che risulta dovuto.


Agevolazione acquisto prima casa per successione o donazione

Nel caso in cui l’acquisto della prima casa avvenga in caso di successione o donazione è prevista comunque l’applicazione dell’agevolazione. Il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente. Questo è quanto chiarito nella Risoluzione n. 33/E/2001  e prima ancora nella Circolare  n 44/E/2001. Nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti. Così come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3. Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Una delle domande che maggiormente ci arrivano sull’agevolazione acquisto prima casa riguarda la possibilità di donare l’abitazione nel quinquennio dall’acquisto. In particolare si vuole sapere se questo possa determinare la perdita dei benefici prima casa. La risposta non può che essere affermativa. Il soggetto che effettua una donazione della propria casa entro i cinque anni dall’acquisto perde i benefici prima casa. E’ necessario quindi prestare molta attenzione. Nel caso si dovrà ridare versare la differenza con la minore imposta di registro versata. Questo oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Questo può salvarvi dalle sanzioni.

Cessione dell’abitazione e perdita dell’agevolazione

Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrerete che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.


Bonus prima casa ed abuso del diritto

L’Abuso del Diritto, come sfruttamento delle imperfezioni legislative è quello che è stato disciplinato dall’articolo 10-bis della Legge n 212/00. Tale sfruttamento non consentito si estende fino all’imposta di registro (o all’IVA) nell’acquisto di beni immobili con l’agevolazione prima casa. La Giurisprudenza, infatti, considera come fatto elusivo fare leva sul concetto di proprietà esclusiva di beni immobili nel Comune in cui si vuole effettuare un acquisto.

Il contribuente che aliena, anche solo una quota minima dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione, ai figli si mette “impropriamente” nella condizione di poter fruire nuovamente dell’agevolazione. Questo aspetto è sicuramente configurabile come Abuso del Diritto nel momento in cui tale passaggio di proprietà non è legato da una valida ragione economica. In questo caso, l’unica motivazione possibile è quella legata alla possibilità di evitare il requisito della non cumulabilità del beneficio “Prima Casa“.

Casa ricevuta in eredità ed agevolazione

In sede di acquisto per successione o donazione, è possibile fruire delle agevolazioni per la prima casa riguardo alle imposte ipotecarie e catastali. Imposte che, in tal caso, sono dovute in misura fissa, anziché nella misura complessiva del 3% del valore degli immobili. Tuttavia, per poter acquisire un secondo immobile con agevolazione è necessario vendere l’immobile ricevuto in successione (entro un anno dall’acquisto del secondo). Infatti, per l’agevolazione occorre essere in possesso dei requisiti di legge: residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, e il non possesso di un’altra abitazione (o porzione di abitazione), su tutto il territorio nazionale, acquistata con i benefici “prima casa” (articolo 1, Tariffa, Nota II–bis, del DPR n. 131/1986).

L’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto a titolo gratuito, come nella circostanza in esame (dopo una successione), non preclude – in caso di successivo acquisto (o realizzazione in appalto su area di proprietà) a titolo oneroso di un’altra abitazione – la possibilità di fruire dei benefici “prima casa”. Tuttavia, per poter rispettare i requisiti richiesti dalla norma è necessario effettuare la cessione del primo immobile (ricevuto a titolo gratuito) entro un anno dall’acquisto del secondo immobile.

Abuso del diritto nell’acquisto della prima casa

A parere di chi scrive per capire se davvero una ipotesi di questo tipo sia configurabile o meno come abuso del diritto è necessario andare ad indagare sulla ratio della norma. Il punto è se, con la Legge n 168/82, il legislatore abbia voluto favorire l’acquisto del primo immobile da parte di ciascun soggetto contribuente (indipendentemente dal fatto che ivi vi sia anche la dimora del contribuente). Ovvero l’acquisto della casa di abitazione di ognuno. Su questo, non possono esservi dubbi che l’obiettivo posto dal legislatore è quello di garantire l’acquisto agevolato della casa di abitazione di ognuno.

Non c’è dubbio che cedere a terzi una casa di proprietà, acquistata con le agevolazioni, per riacquistarne un’altra, non viola lo spirito della norma agevolativa. Ma addirittura ne costituisce una ipotesi di scuola

cit. Raffaello Lupi

Allo stesso modo, anche la cessione al coniuge o ai figli del medesimo immobile è conforme allo spirito dell’agevolazione, anche se il bene “resta in famiglia“. E’ vero che in questo modo, la famiglia presa ad esempio, beneficia di una agevolazione. Il secondo acquisto immobiliare avviene in modo agevolato. Tuttavia, di contro, vi è il fatto che l’Amministrazione Finanziaria guadagna sulla tassazione dell’atto di trasferimento al figlio. L’aspetto da non sottovalutare è che l’atto di trasferimento al coniuge, o in questo caso al figlio, è un atto comunque soggetto ad imposta di registro. L’atto con cui il coniuge si mette in condizione di fruire dell’agevolazione è infatti a sua volta tassato. Questo correttivo, infatti, rende accettabile e correttamente praticata questa modalità di acquisto.

Tuttavia, l’effettivo acquisto della quota dell’immobile da parte del figlio, come cessione parziale e l’ottenimento dell’agevolazione, se non sorretti da valide ragioni possono portare a pensare ad un Abuso del Diritto.

Bonus acquisto prima casa under 36: che cos’è?

Il decreto sostegni bis ha previsto l’introduzione di una specifica agevolazione per i giovani di età fino ai 36 anni, valido fino al 31 dicembre 2022. In questo caso è prevista la seguente riduzione dalle imposte:

  • Per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
  • Per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Per poter fruire del bonus prima casa è necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:

  • Non aver compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
  • Avere un indicatore Isee (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Il credito di imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, castale, sulle successioni e sulle donazioni dovute successivamente alla data di acquisizione, utilizzato per il versamento delle imposte sui redditi e utilizzato in compensazione con modello F24.

Per approfondire: “Bonus prima casa under 36: guida“.


Le sanzioni in caso di perdita dei requisiti

L’Amministrazione finanziaria ogni anno effettua precisi controlli al fine di verificare la presenza dei requisiti connessi al bonus prima casa. La verifica consiste in un confronto tra le situazioni verificatesi in relazione all’acquisto, con quanto dichiarato dall’acquirente nell’atto notarile. In caso di false dichiarazioni (il caso classico è il mancato spostamento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile), l’Agenzia delle Entrate invia l’avviso di liquidazione che contiene:

  • Le maggiori imposte (Iva o imposta di registro) dovute e non versate (con aliquote piene al posto di quelle ridotte);
  • La sanzione amministrativa pecuniaria del 30% della maggiore imposta dovuta e non versata;
  • Gli interessi di mora legati la ritardato versamento dell’imposta.

In caso di notifica dell’avviso di liquidazione il contribuente ha tempo 60 giorni per liquidare gli importi dovuti, in unica soluzione oppure ratealmente.

E’ possibile evitare le sanzioni?

Attualmente è previsto un solo caso in cui il contribuente ha la possibilità di non vedersi applicare sanzioni se non riesce a rispettare le dichiarazioni effettuate per l’ottenimento dell’agevolazione. Mi riferisco, in particolare, alla fattispecie (assai diffusa nella pratica) in cui il contribuente acquirente non riesce a trasferire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Per questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta (Iva o registro). In questo caso il contribuente deve presentare apposita istanza presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di acquisto dell’immobile. Tale ufficio è tenuto a liquidare le imposte dovute (in misura piena e non più agevolata) attraverso l’emissione di un avviso di liquidazione, il quante conterrà solo la maggiore imposta dovuta e gli interessi da ritardato versamento (calcolati a partire dalla data di stipula dell’atto). In questo caso, la sanzione amministrativa del 30% non viene applicata in quanto il contribuente si è ravveduto prima che siano trascorsi i 18 mesi dall’acquisto. In questo caso siamo di fronte ad una revoca dell’agevolazione.

Qualora, invece, il contribuente acquirente l’immobile lasci trascorrere i 18 mesi senza trasferire la residenza e solo successivamente presenti l’istanza all’Agenzia delle Entrate, siamo di fronte ad una delle ipotesi di decadenza dall’agevolazione. In questo caso è prevista l’applicazione delle sanzioni dovute nell’avviso di liquidazione.

Bonus acquisto della prima casa: consulenza

In questa guida ho voluto riassumere tutti gli elementi legati all’ottenimento delle agevolazioni sull’acquisto prima casa. Naturalmente mi rendo perfettamente conto che non avrai colmato tutti i tuoi dubbi, in quanto magari, la tua situazione personale è più complicata.

Niente paura! Per qualsiasi dubbio inerente l’applicazione dell’agevolazione prima casa non esitare a contattarmi. Compila il form di contatto al link seguente e mettiti immediatamente in contatto con me per ricevere una consulenza personalizzata. Risponderò alle tue domande tramite consulenza e potrai sciogliere definitivamente i tuoi dubbi.

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Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

83 COMMENTI

  1. Buongiorno, nel 2016 ho acquistato un immobile destinato a prima casa in regime di comunione di beni e dopo aver venduto la mia abitazione, che avevo acquistato sempre in comunione di beni, ho chiesto il credito d’imposta relativo all’I.V.A. pagata per il primo acquisto. Il notaio ha correttamente applicato il credito ed ho versato la differenza. Dopo qualche mese l’Agenzia delle Entrate ha disconosciuto il credito d’imposta spettante a mia moglie poiché le fatture di vendita della prima abitazione erano intestate solo a me. A nulla è valso ricorrere adducendo che l’acquisto è stato eseguito da entrambi poiché, a parere dell’Agenzia, il credito è personale anche se è palese che la fatturazione è stata formalmente intestata a me, ma l’abitazione, come si rileva dall’atto è di entrambi i coniugi. Secondo voi ci sono margini per un ricorso a seguito di quanto disposto ora dall’art. 20 del Testo Unico dell’imposta di registro, in quanto in entrambi gli atti si evince che l’acquisto della prima abitazione è stato eseguito da entrambi i coniugi ed entrambi abbiamo attestato di avere i requisiti per l’applicazione del beneficio in argomento.
    Saluti

  2. Salve Nicola, la norma si applica per il futuro e non su fattispecie passate. Mi rendo conto che l’errore sia stato più formale che sostanziale. In virtù anche della nuova norma potrebbe essere possibile predisporre un ricorso, ma i margini per una soluzione positiva non mi sembrano elevati.

  3. Infatti la nuova legge di bilancio ha variato la normativa dell’art. 20 gia’ modificata con la legge di bilancio 2017, rendendola applicabile anche per gli atti antecedenti il 01.01.2018, il motivo del quesito e’ questo

  4. Infatti il mio quesito era volto a capire l’impatto della modifica ulteriore dell’art. 20 appena approvata che estende la validità anche agli atti antecedenti il 01.01.2018.

  5. Buongiorno, io e mia.moglie in comunione di beni abbiamo acquistato un’appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa, se non vendiamo entro un anno la nostra attuale abitazione, che ha acquistato mia moglie prima del matrimonio, dobbiamo rimborsare all’agenzia dell’entrate la differenza totale o solo la parte di mia moglie? Grazie mille

  6. Buongiorno, ho residenza fuori UE e ho comprato una ‘prima casa’ con l’intenzione di fare la residenza in Italia entro i 18 mesi. Sfortunatamente non è stato possibile e inoltre il tempo è sorpassato da 2 mesi senza avere fatto richiesta all’Agenzia Entrate di tale circostanza, prima dello scadere del termine. Posso fare qualcosa per evitare la sovratassa di 30% dato che ho solo sorpassato il tempo per 2 mesi?
    Grazie

  7. Buongiorno,
    Nel 2006 ho comprato casa con la mia compagna ed ho goduto dell’agevolazione prima casa. Circa un anno e mezzo dopo ci siamo lasciati abbiamo venduto casa ed io, non potendo riacquistare è avvenuta la decadenza dell’agevolazione. Ho quindi effettuato il ravvedimento operoso pagando all’agenzia dell’entrate la differenza più la mora.
    Ora vorrei ricomprare casa con la mia nuova compagna.
    Posso usufruire di nuovo dell’agevolazione prima casa?

  8. Buongiorno,
    devo acquistare una prima casa da un soggetto privato e il box da mettere come prima pertinenza da un soggetto iva non costruttrice, che tipo di iva devo pagare? Ho quella agevolata?

  9. Grazie per le informatione. E possibile che una comune fa altre regoli? Io sono Italiana ma ho la residenza nella Svizzera (doppio cittadino). Adesso voglio aquistare la prima casa in Italia. Mi hanno detto che non posso avere la casa come prima casa perche io non ho la residenza nella commune e che questo e un regolo dell comune. Esiste una base giuridica per (o contro) questo? Grazie per l’aiuto

  10. Salve, durante il matrimonio (in regime di comunione dei beni) ho acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa. Dopo 15 anni è sopravvenuta la separazione e poi il divorzio, nei quali il giudice non ha deciso in merito all’assegnazione della casa. Ora vorrei acquistare altro immobile e per questo chiedo se è possibile fruire nuovamente delle agevolazioni. Preciso che l’immobile in comproprietà con l’ex coniuge è abitato dalla stessa insieme ai figli maggiorenni. Saluti. Giuseppe

  11. Se l’immobile non è stato assegnato, lei rimane proprietario e quindi è preclusa l’agevolazione prima casa. Consiglio di verificare bene il discorso assegnazione perché è quello che le potrebbe consentire di fruire di nuovo dell’agevolazione prima casa.

  12. Ho usufruito dell’agevolazione per metà immobile che mi è stato donato da una zia. L’altro metà dell’immobile è di proprietà di mio padre. Io e mio marito siamo in comunione di beni e la donazione è stata fatta dopo il matrimonio.
    La mia domanda è io e mio marito possiamo acquistare una casa con l’agevolazione prima casa? O dobbiamo vendere l’appartamento? In caso comunque non si riesca a vendere la maggiore imposta da pagare sarebbe da calcolare sul prima metà appartamento?

  13. Laura, lei ha già usufruito dell’agevolazione prima casa. Questo secondo acquisto non sarebbe agevolato, se non successivamente alla vendita dell’immobile attuale. Altrimenti deve versare la differenza rinunciando alla sua agevolazione attuale.

  14. Buongiorno,
    se nel riacquisto della mia prima casa dopo la vendita della stessa io mi intesto l’usufrutto mentre la nuda proprietà la intesto al figlio che è a mio carico, posso beneficiare ugualmente del credito di imposta e in che misura? Grazie

  15. Buongiorno, avrei bisogno di un’informazione: ho venduto la mia prima casa in data 17 Aprile 2019 e in seguito a diverse problematiche ho trovato un immobile da acquistare solo a Novembre 2019. Sono in fase di conclusione iter acquisto casa. Dovrei andare al rogito prima del 17 Aprile per rientrare nell’anno e quindi non pagare nessuna penale oppure è il mese quello che conta quindi entro fine Aprile? Grazie per la risposta che vorrà darmi. Giuseppina

  16. Ho comprato la mia prima casa nel 2009 e venduta nel 2017 poiche trasferito alléstero. Ora vorrei vomprare un altra casa in Italia. Siccome e` gia passato un anno dalla vendita della prima casa posso comunque usufruire delle agevolazioni prima casa?

  17. Buongiorno dottore,

    Ho acquistato da single nel 2008 un miniappartamento con agevolazioni prima casa per risiederci.
    Di recente mi sono sposato in separazione dei beni e ci è nata una bambina e necessitiamo spostarci in ambiente più spazioso.
    Abbiamo individuato nuovo immobile in comune adiacente ma diverso, da acquistare con mutuo, acquisto e mutuo cointestati.

    Mia moglie non possiede immobili.
    Vogliamo tenere il miniappartamento perché svalutato e da mettere in affitto.

    Posso vendere a mia moglie il miniappartamento senza agevolazione prima casa e acquistiamo il nuovo immobile cointestato entrambi con le agevolazioni prima casa?

    Oppure possiamo acquistare la nuova abitazione io seconda casa, mia moglie prima casa, e poi affittare il miniappartamento?

    In tal caso la banca ci dà il mutuo se i regimi di acquisto sono diversi?

    Oppure possiamo comprare come prima casa entrambi e poi entro l’anno io vendere il mini a mia moglie o a mia figlia di 1 anno?

    Quali altre soluzioni potremmo avere? Non vogliamo eludere nulla , nemmeno rimetterci svendendo miniappartamento, ma abbiamo esigenze familiari diverse ora.

    Grazie in anticipo

  18. Buongiorno,
    se a seguito di una rettifica dell’Agenzia delle Entrate l’immobile viene riclassificato da categoria A/2 a categoria A/1 si perde il beneficio della prima casa? Dovrà essere rimborsata l’imposta di registro?

  19. Oggi acquisto un immobile da ristrutturare e adibire ad abitazione principale.
    Deve restare abitazione principale per un certo periodo, oppure dopo un anno posso spostare la mia abitazione principale altrove (es: affittando altro immobile)?
    Grazie

  20. Salve…ho acquistato una casa sfruttando l agevolazione come prima casa….non sono passati i 5 anni, ho deciso di venderla perché troppo piccola e in contemporanea di acquistare una casa categorizzata di tipo signorile….posso andare incontro a sanzioni?grazie

  21. Buonasera. Sia io che mio marito abbiamo quote di proprietà di case intestate assieme alle madri a seguito di successioni. Noi viviamo attualmente in affitto ma volevamo comprare casa. Avendo già quote di proprietà possiamo richiedere le agevolazioni prima casa? Non so se sia rilevante ma siamo in divisione dei beni. Grazie

  22. Salve. Sono titolare di nuda proprietà di due appartamenti posti al piano terra di uno stabile. Il primo ricevuto con donazione da parte dei miei genitori negli anni 80 con regolare atto notarile (all’epoca ero minorenne), il secondo costruito fine tra il 1999 ed il 2000. Nello stesso stabile mi è stata fatta una proposta di acquisto di due appartamenti posti al primo piano. Vorrei sapere se ho i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa cointestando gli appartamenti in questione ai miei due figli, entrambi maggiorenni. La titolarità della nuda proprietà costituisce impedimento? Grazie

  23. Signor Migliorini, il suo lavoro è sicuramente prezioso, ed il fatto di dedicarci gratuitamente questo spazio di commento è davvero lodevole da parte sua.
    Se però lei si impegna con un dibattito con i suoi lettori, certamente noi non possiamo essere costretti a scriverle in privato e/o a pagare di conseguenza una sua prestazione.
    Vorrei farle notare che le miei domande non sono direttamente legate ad una mia necessità, ma al fatto che leggendo quello che ha scritto, ci sono delle incomprensioni, inesattezze, contraddizioni, le chiami come preferisce. Certamente sono argomenti che mi interessano, ma credo che il fornire informazioni più chiare e corrette possibili sia la cosa migliore per tutti. Di sicuro, un ulteriore incentivo a chiedere il suo lavoro qual’ora ce ne fosse bisogno.

    SALUTI
    Francesco P.

  24. Salve Francesco, offro l’opportunità di scrivere se ci sono dubbi e mi offro molto volentieri a rispondere come vede. Tuttavia, in alcuni casi la risposta richiede un’analisi della situazione che va oltre la semplice risposta ad un commento. In questi casi invito ad un contatto privato per una consulenza. Il lavoro di un professionista è quello di divulgare e chiarire, certamente, ma non quello di offrire gratuitamente la sua professionalità per la risposta a casi personali, legati, invece, ad una consulenza professionale. Se ha qualche dubbio di carattere generale la risposta è certamente nei commenti, mentre se si tratta di una caso personale, a meno che non sia di immediata risposta, le chiederò di contattarmi in privato. Questo è il mio modo di operare, sono certo che comprenderà. La ringrazio e continui a seguirci sul sito!

  25. Buongiorno, circa 15 mesi fa ho acquistato un appartamento con “agevolazione prima casa” nel mio stesso comune di residenza. Nel frattempo mi sono trasferito all’estero dove ora risiedo. Sono tenuto comunque a spostare nuovamente la residenza in Italia presso la casa in oggetto entro il 18esime mese oppure posso usufruire dell’agevolazione per i residenti all’estero?
    La ringrazio,

  26. Gentile Dott. Migliorini, intanto la ringrazio per la cura delle sue risposte.
    Le chiedo, se in possesso di tutti i requisiti per poter godere dell’agevolazione prima casa (acquisendo ad esempio entro18mesi la residenza nel comune di acquisto dell’immobile), posso poi spostare dopo qualche mese la residenza(magari in una casa in affitto) in altra regione per motivi di lavoro senza perdere le agevolazioni (imposta di registro) ottenute in fase di atto notarile

  27. Buongiorno e grazie per questo articolo ben scritto e dettagliato.
    Quando parla di agevolazione prima casa per i “soggetti” fiscalmente residenti all’estero, per “soggetti” si intende cittadini italiani unicamente o ugualmente cittadini europei o più generalmente stranieri con residenza fiscale all’estero che intendono acquistare in Italia e che non possiedono altri beni sul territorio?
    Se un cittadino europeo con residenza fiscale in Francia intende co-acquisire un immobile in Italia con un cittadino italiano emigrato all’estero (AIRE) ed ugualmente residente fiscale in Francia, il beneficio della prima casa è esteso ad entrambi, oppure parzialmente possibile (solo sulla quota-parte del cittadino AIRE) o impossibile?
    La ringrazio per il ragguaglio.
    Cordiali saluti

  28. Buongiorno,
    Ho usufruito beneficio prima casa. Oggi compro altra casa con il beneficio impegnandomi a vendere la prima entro 12 mesi. Se mi rendessi conto di non riuscire a vendere (rogitare) all’undicesimo mese, il ravvedimento permetterebbe di non pagare la penale del 30%?

  29. Grazie per il suo operato molto apprezzato!
    Vorrei sapere se Vendendo un immobile acquistato come prima casa, prima dei cinque anni, e acquistando il secondo immobile sempre come prima casa è necessario spostare la residenza in questa seconda proprietà e per quanto tempo.grazie

  30. Buonasera Dott Migliorini,
    sto per comprare la mia prima casa e ho letto del sistema del prezzo-valore. In questa combinazione l’imposta di registro del 2% viene calcolata sul valore catastale, giusto? Quale sono gli svantaggi di applicare tale regola? Può il notaio rifiutarsi di applicare tale regola?

    Grazie mille

  31. Egregio dott. Migliorini,
    Innanzitutto vorrei complimentarmi per il suo articolo davvero chiaro e conciso.
    Avrei da porle un quesito. A breve vorrei comprare una seconda casa fuori dal mio comune di residenza, nel caso volessi intestarla a mio figlio minorenne, potrei godere lo stesso delle agevolazioni riservate alla prima casa? Se si, sarei vincolato anche lì a prendere la residenza? Oppure sarei vincolato ad acquistarla nello stesso comune in cui risiedo?

  32. Buonasera,
    appurata l’idoneità per richiedere le agevolazioni prima casa, è sufficiente compilare una dichiarazione sostitutiva di certificazione ed inviarla, anche semplicemente via email, all’agenzia dell’Entrate, è corretto? Grazie

  33. Non mi è chiaro se, In presenza di possesso di altra proprietà immobiliare abitativa, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono concesse solo nel caso in cui l’immobile posseduto (da vendere entro un anno dal rogito della nuova abitazione), si trovi in altro comune (.e negate nel caso in cui l’immobile da vendere si trovi nello stesso comune).
    Ringrazio anticipatamente

  34. Buongiorno. Vorrei illustrarvi il mio caso specifico. Io e mia moglie abbiamo acquistato (cointestandola al 50%, come il mutuo) la nostra prima casa con le agevolazioni ‘prima casa’. Con il mese scorso sono trascorsi i 5 anni per cui possiamo acquistare una nuova casa senza essere costretti, per non perdere le agevolazioni, a vendere la prima. Adesso mi chiedo se è possibile acquistare una nuova casa sfruttando le agevolazioni ‘prima casa’, ovviamente a patto di assegnare alla casa già in nostro possesso il requisito di seconda la casa. Grazie

  35. Salve,
    volevo sapere se c’è un limite di utilizzo o si può usare più volte (mi riferisco alle agevolazioni del bonus). Mi spiego meglio, se compro una casa e la rivendo tra 2 anni ed entro un anno (dalla vendita della prima) ne compro un’altra che rientri nel bonus prima casa dovrei mantenere le agevolazioni. Ma quante volte posso fare questo “giochetto”? Solo una volta o fino all’infinito (se non aboliscono prima il bonus) “ricordandosi” di comprarne un’altra (entro un anno) che soddisfi i requisiti? Grazie.

  36. Ma se da ogni vendita si pagano le dovute tasse (imposta sostitutiva o aliquota irpef), allo Stato non basta? 😀
    Posso capire farlo senza pagare un centesimo, ma già si prenderebbero il 26% della plusvalenza 🙂
    Comunque grazie mille per la risposta.

  37. Buongiorno, vorrei capire come calcolare la sanzione derivante dal fatto che non riesco ad acquistare una nuova casa entro un anno dalla vendita. Ho venduto dopo 4 anni dell’acquisto.
    Che calcolo matematico devo fare per capire quanto devo pagare all’agenzia delle entrate?

  38. buongiorno a tutti mi chiamo Ciro volevo sapere per noi ultimi di età oltre 40 anni ci dobbiamo considerare del quarto mondo che non abbiamo ancora una casa e vorremmo realizzare il sogno di averla almeno alla vetta della vecchiaia !! lavoro da circa 40 anni e non sono riuscito ancora a comprarmi una casa ed oggi mi dicono che solo i giovani possono avere la possibilità mi vergogno di dire di essere italiano

  39. Salve, una domanda:
    Se si risiede in un comune e si acquista casa in un altro comune trasferendo residenza entro 18 mesi, per quanto tempo la residenza deve restare nel comune di acquisto della nuova casa per non far decadere il bonus? Si legge fino ad accertamento, ma se ad esempio dopo 2 mesi non è ancora venuto un vigile e si ha esigenza di rientrare nel comune di provenienza ri-trasferendo la residenza, si perde il bonus?

  40. Vorrei comprare un nuovo alloggio sfruttando il bonus prima casa.
    Però questo bonus è già stato usufruito al 50% con l’alloggio comprato insieme a mia moglie, in regime di separazione dei beni, 15 anni fa.

    Posso comunque accedere al bonus prima casa per me , se vendo o dono il 50% a mia moglie dell’alloggio attuale? Posso farlo comunque entro un anno?

    Grazie

  41. Buongiorno dott. Migliorini,
    Grazie per la risposta, ho letto tutto ma volevo solo una conferma lo “spossessarsi” tramite donazione vale come una vendita?

    grazie

  42. Buongiorno vorrei una info a luglio del 2020 mia moglie ha venduto casa acquistata da privato nel 2012 pagando 1985 euro di imposta di registro, a novembre 2020 abbiamo acquistato da costruttore una nuova abitazione al 50% e abbiamo pagato 16000 euro di iva all’atto il notaio ci ha detto che potevamo recuperare l’imposta di registro della vecchia casa tramite la dichiarazione 730. Ho fatto la dichiarazione e il commercialista ci dice che non è prevista questa cosa.

  43. Buongiorno,
    Le chiedo cortesemente conferma che il credito d’imposta in oggetto può essere utilizzato in compensazione in F24; quindi anche in compensazione di IMU.
    Grazie
    Emanuela

  44. Non mi e’ chiara la casistica per il cittadino AIRE.

    Si dice qui che si puo’ addirittura locare la prima casa acquistata con il bonus fiscale, si legge in altri siti che il decreto fiscale 2022 cancella del tutto la possibilita’ di non dover trasferire la residenza nella prima casa acquistata col bonus. Contemporaneamente l’AdE ripete che il bonus fiscale vale anche per gli AIRE, senza obbligo di trasferire la residenza entro i 18 mesi.

    Qual e’ l’interpretazione piu’ attuale?

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