Bonus prima casa 2021

Agevolazione legata alla riduzione dell’Imposta di Registro e dell’IVA dovute sull’acquisto di prima abitazione sul territorio nazionale su cui prendere la residenza. Nella guida i requisiti per l’agevolazione, cause di perdita dell’agevolazione e consigli. Guida completa all’Agevolazione Acquisto Prima Casa. Senza dimenticare il credito per il riacquisto della prima casa.

Se stai per acquistare il tuo primo immobile in Italia questa guida non devi perderla. Hai la possibilità di beneficiare di una agevolazione che può permetterti di ridurre l’importo dell’IVA o dell’Imposta di Registro dovute all’acquisto.

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

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Chi acquista da un privato o da un’azienda che vende in esenzione Iva deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente deve versare l’IVA, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4%. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

In un contesto immobiliare dove negli ultimi anni i prezzi delle case sono scesi rapidamente risulta conveniente acquistare casa. Il rogito è, di fatto, uno dei sogni di tantissimi giovani italiani.

Per questo voglio andare ad analizzare l’agevolazione fiscale legata ai soggetti che vanno ad acquistare la loro “prima casa“.

Inoltre, è previsto che, i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni possono sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Interpello n. 44 del 18 gennaio 2021, ha chiarito che, nel caso di mancato utilizzo di tutto il credito d’imposta spettante, non è possibile beneficiarne per ridurre le imposte di registro e ipocatastali, ma può essere utilizzato in compensazione o in dichiarazione dei redditi.

Vediamo, quindi, i requisti necessari per ottenere l’agevolazione legata all’acquisto della prima casa e le fattispecie che possono portare alla perdita dell’agevolazione.

Cominciamo!

Bonus prima casa 2021
Bonus prima casa 2021

L’agevolazione fiscale per l’acquisto prima casa in Italia

La ratio normativa legata all’agevolazione prima casa è senza dubbio quella di stimolare i trasferimenti nel mercato immobiliare.

Negli ultimi anni il mercato immobiliare abitativo, e relativamente fermo. Gli unici movimenti significativi si registrano soltanto sul mercato del “nuovo“. Per questo motivo l’Agevolazione Acquisto Prima Casa può essere un’opportunità da sfruttare.

Con questa agevolazione il legislatore ha voluto “premiare” i soggetti che decidono di acquistare casa stabilendovi la propria residenza anagrafica.

In questa fattispecie il soggetto che acquista casa ha la possibilità di godere di una particolare agevolazione fiscale. L’agevolazione consente la riduzione dell’Imposta di Registro o dell’IVA (a seconda dei casi), dovute al momento dell’acquisto.

In particolare, le riduzioni delle imposte indirette sull’acquisto della prima casa sono le seguenti:

  • L’imposta di registro, o in alternativa l’IVA vengono applicate in misura ridotta:
    • 2% per l’imposta i registro e
    • 4% per l’Iva;
  • Le imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa di € 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro. Mentre l’imposta è di € 200,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Vediamo schematicamente nelle seguenti tabelle le riduzioni ottenibili con l’Agevolazione Acquisto Prima Casa.

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: CESSIONE SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO (CESSIONI TRA PRIVATI)

Agevolazioni “prima casa” – Acquisti soggetti a imposta di registro

Imposta
di registro
2% (art. 1, secondo periodo, TP1, allegata al TUR)
Importo minimo di € 1.000,00 (art. 10, co. 2, DLgs. 23/2011)
1,5% (art. 1, quarto periodo, TP1, allegata al TUR) in ipotesi di “leasing abitativo
Imposta
ipotecaria
€ 50,00 (articolo 10, co. 3, DLgs. 23/2011)
Imposta catastale€ 50,00 (articolo 10, co. 3, DLgs. 23/2011)
Imposta di bolloEsente (art. 10, co. 3, DLgs. 23/2011)
Tasse ipotecariaEsente (art. 10, co. 3, DLgs. 23/2011)

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: CESSIONE SOGGETTA AD IVA (OPERAZIONE TRA IMPRESA E PRIVATO)

Agevolazioni “prima casa” – Cessioni imponibili con l’IVA

IVA4% (n. 21) della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 26.10.72, n. 633)
Nessun importo minimo
Imposta
di registro
euro 200,00 (art. 40, co. 1, TUR, e art. 11, TP1)
Imposta ipotecariaeuro 200,00 (Nota all’art. 1 della Tariffa allegata al DLgs. 31.10.90, n. 347, “Testo Unico dell’imposta ipotecaria e catastale” – “TUIC”)
Imposta catastale€ 200,00 (art. 10, co. 2, TUIC)
Imposta di bollo€ 230,00 (art. 1, co. 1-bis, Tariffa Allegato “A” al DPR 26.10.72, n. 642)
Tasse ipotecaria
(nota
di trascrizione)
€ 35,00 (art. 1, Tabella allegata al TUIC)
Voltura catastale€ 55,00 (art. 1, Tabella allegata al TUIC)

Vediamo, di seguito tutti i requisiti necessari e gli adempimenti dovuti per beneficiare delle agevolazione legata all’acquisto della “prima casa“.

Disciplina del prezzo valore per l’acquisto della prima casa con imposta di registro

Per le cessioni di immobili abitativi per le quali è prevista l’applicazione dell’imposta di registro, a norma dell’art. 1, comma 497 della Legge n. 266/05 è possibile derogare al criterio generale di determinazione della base imponibile. Rispettando alcuni requisiti è possibile calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito.

Il valore catastale dell’immobile si determina moltiplicando la rendita rivalutata per il coefficiente individuato nella tabella sottostante.

Caratteristiche immobileCoeficienteValore moltiplicativo
Immobili di categoria A (eccetto A/10) e C/2, C/6 e C/7 pertinenziali – Prima casa110115,5
Tabella: determinazione della base imponibile imposta di registro con la disciplina del prezzo valore

L’applicazione della disciplina del prezzo valore è ammessa a condizione che sussistano i requisiti di seguito indicati:

  • Che la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di “attività commerciali, artistiche o professionali” (non rileva, invece, la natura del cedente);
  • Che la cessione abbia ad oggetto un “immobile ad uso abitativo e relative pertinenze“;
  • Che la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta di determinazione della base imponibile utilizzando il criterio catastale;
  • Che le parti indichino in atto il corrispettivo pattuito.

Quali sono i requisiti richiesti per l’ottenimento dell’agevolazione acquisto prima casa?

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa“, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti. Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. 

In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti.

Presupposto negoziale dell’acquisto

L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:

  • «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di
  • «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;

Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

Presupposto inerente l’ubicazione dell’immobile

L’acquirente nel rogito notarile deve attestare la presenza delle seguenti condizioni:

  • L’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
  • Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Per approfondire le dinamiche legate alla residenza ti lascio a questo contributo dedicato:

Integrazioni notarili e perdita dell’agevolazione

Come anticipato, il presupposto per l’ottenimento dell’agevolazione è la presenza nel rogito nell’atto notarile.

Se per errore sono state omesse, nel rogito notarile le dichiarazioni sopra indicate si può rimediare mediante atto integrativo.

Si tratta di un successivo atto notarile in cui deve essere dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi richiesti per l’agevolazione acquisto prima casa.

Immobili ammessi all’agevolazione acquisto prima casa

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazione di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Acquisto di pertinenze dell’immobile principale

L’agevolazione “prima casa” spetta, altresì, per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile. Questo è quanto prevede il comma 3 della predetta nota II-bis).

Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Pertinenze che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Agevolazione prima casa per residenti all’estero

Un aspetto che spesso è frutto di errore riguarda la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa anche per i soggetti fiscalmente residenti all’estero (iscritti AIRE).

I soggetti fiscalmente residenti all’estero, come chiarito anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, possono acquistare un immobile in regime agevolato, senza obbligo di trasferire la propria residenza. Ovviamente, l’agevolazione spetta a condizione di non essere proprietari in quel Comune di nessun’altra abitazione, e di non aver già acquistato un altro immobile su tutto il territorio nazionale usufruendo delle stesse agevolazioni.

Quindi, per un soggetto non residente in Italia è possibile un acquisto di immobile con agevolazione senza l’utilizzo diretto. Questo significa che è possibile effettuare un acquisto agevolato di immobile in Italia, da mettere a reddito attraverso una locazione.

Si tratta di un’agevolazione nell’agevolazione, che consente ai non residenti di sfruttare a pieno l’agevolazione per l’acquisto della prima casa in Italia.

Dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto dell’immobile

Anche nel caso di acquisto di prima casa da parte di soggetto residente all’estero, nell’atto di acquisto (rogito notarile) deve essere indicata la volontà di applicare l’agevolazione da soggetto residente all’estero ed iscritto all’AIRE.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 333 del 10 settembre 2020 ha affermato che il contribuente che non ha dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile l’iscrizione AIRE, seppur in possesso dei requisiti, può mantenere l’agevolazione prima casa a patto di dichiarare, tramite apposito atto integrativo, entro 18 mesi dall’acquisto che al momento della firma del contratto era cittadino italiano emigrato all’estero e, in quanto tale, non tenuto a trasferire obbligatoriamente la residenza.

Caratteristiche dell’immobile per l’agevolazione acquisto prima casa

L’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.

L’immobile può, infatti, essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” anche se si tratta di un’abitazione affittata. Questo, in quanto, se si dispone di abitazione affittata, non se ne può avere la disposizione per la propria residenza. Vedasi sul punto l’ordinanza n. 19989/2018 della Corte di Cassazione.

L’agevolazione “prima casa” non riguarda le abitazioni classificate “di lusso“, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi.

Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.

Il regime di tassazione dell’acquistoprima casa in Italia

Il regime fiscale applicabile agli acquisti prima casa può prevedere l’applicazione dell’IVA, oppure, l’applicazione dell’Imposta di Registro, in misura ridotta.

Questo a seconda del soggetto cedente, assieme al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

CEDENTEREGIME DEL TRASFERIMENTOIMPOSTA DI REGISTROIMPOSTA IPOTECARIA CATASTALE
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessioneImponibile IVA al 4% per obbligo Art. 10, n. 8-bis), DPR 633/72€ 200€ 200 + € 200
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Oppure immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti IVA.Imposta di registro proporzionale al 2%. L’operazione è esente ai fini IVA ex art. 10 n. 8 bis DPR 633/72.€ 50 + € 50
PrivatoImposta di registro proporzionale al 2%. Operazione fuori dal campo IVA ex art. 1 DPR 633/72.€ 50 + € 50

Cause della perdita dell’agevolazione prima casa

L’acquirente dell’immobile può decadere dalla agevolazione acquisto prima casa al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge da inserire nell’atto di acquisto sono false. In questo, caso come visto in precedenza l’agevolazione decade;
  • Non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Questo è quanto prevede la norma sulla perdita dell’agevolazione prima casa.

Ai sensi del comma 4 della suddetta nota II-bis), in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

In quali casi non si perde l’agevolazione prima casa?

Di seguito puoi trovare, in modo schematico, l’indicazione esemplificativa di alcune situazioni in cui la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate hanno rinvenuto o escluso la decadenza dall’agevolazione. 

Le precarie condizioni di salute degli anziani acquirenti dell’immobile oggetto di acquisto agevolato non configurano causa di forza maggiore, essendo tale situazione già nota al momento dell’acquisto. Cass. 12.7.2017 n. 17225
La decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa può essere evitata:
– non solo nel caso di acquisto di un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale entro l’anno successivo all’alienazione infraquinquennale dell’immobile originariamente acquistato con l’agevolazione;
– anche ove, entro il medesimo termine di 1 anno, il contribuente costruisca una nuova abitazione su un terreno già di sua proprietà.
Cass. 16.9.2016 n. 18211
Non decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che, avendo al momento del rogito la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile acquistato con l’agevolazione, in un secondo momento la sposti altrove. Cass. 15.7.2016 n. 14510
La risoluzione consensuale del contratto di compravendita immobiliare, avvenuta entro 5 anni dall’acquisto dell’immobile, comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta al momento dell’acquisto, a meno che non si proceda, entro 1 anno, all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale. Cass. 20.1.2015 n. 791
Non si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa nel caso in cui il contribuente dimostri di non aver potuto trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito a causa del mancato completamento dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, dovuto agli smottamenti subiti dall’area di sedime, causati da abbondanti piogge cadute successivamente all’acquisto. Cass. 11.9.2014 n. 19247
Non comporta la decadenza dall’agevolazione la stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato come prima casa: l’acquirente dell’immobile agevolato può, anche prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, concedere in locazione l’immobile acquistato, senza perdere il beneficio. Circ. Agenzia Entrate 29.5.2013 n. 18
Non si realizza la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui, in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi trasferisca all’altro la propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con l’agevolazione “prima casa” meno di 5 anni prima, a prescindere dal fatto che, entro 1 anno dall’alienazione della quota dell’immobile, l’alienante acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, in applicazione dell’esenzione da imposta degli atti inerenti separazione o divorzio, di cui all’art. 19 della L. 74/87. Circ. Agenzia Entrate 21.6.2012 n. 27
L’alienazione, prima di 5 anni dal rogito, della sola nuda proprietà dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, determina la decadenza dall’agevolazione, limitatamente al valore di essa. Ris. Agenzia Entrate 8.8.2007 n. 213
La cessione, effettuata prima del trascorrere di 5 anni dall’acquisto, di una porzione dell’abitazione acquistata usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, determina la decadenza dall’agevolazione, limitatamente alla quota parte riferita alla porzione ceduta. Ris. Agenzia delle Entrate 16.2.2006 n. 31
Non evita la decadenza dall’agevolazione “prima casa” la sottoscrizione del solo contratto preliminare di compravendita, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile agevolato, in quanto tale contratto non ha efficacia traslativa della proprietà ma ha effetti meramente obbligatori. Ris. Agenzia Entrate 3.5.2004 n. 66

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Accanto all’agevolazione principale acquisto prima casa, vi è un corollario di agevolazioni collegate. Una di queste è sicuramente legata al credito di imposta per il riacquisto della prima casa. Immagina un soggetto che ha acquistato un abitazione con requisiti prima casa. Dopo qualche anno l’immobile viene venduto per acquistare una nuova abitazione. Anche il secondo acquisto avviene con agevolazione prima casa.

In questo caso l’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/98 prevede l’applicazione di un credito di imposta al soggetto. Il credito viene erogato a favore di contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“, ne acquistano un’altra.

Per ottenere il credito di imposta è necessario che:

  • Il soggetto deve aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’IVA o l’imposta di registro. Il credito non sorge laddove l’acquisto sia avvenuto per successione o donazione. Vedasi Circolare n 19/E/2001 delle Entrate;
  • L’acquisto del secondo immobile prima casa deve avvenire entro un anno dalla vendita del primo immobile. Oppure, al contrario dall’acquisto della seconda abitazione alla vendita della prima non deve trascorrere oltre un anno;
  • Il contribuente deve possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa, e non si realizzi la decadenza dall’agevolazione già goduta per il primo acquisto (in presenza delle condizioni “prima casa” sul nuovo acquisto si evita la decadenza dall’agevolazione).

Una volta verificata la presenza dei requisiti per la maturazione del credito d’imposta, è necessario procedere alla verifica del quantum spettante e delle modalità di utilizzo dello stesso.

Determinazione ed utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d’imposta è pari al minor importo tra:

  • L’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, e
  • L’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato.

In buona sostanza, il credito è pari alla differenza positiva tra i due importi di imposta indiretta pagati.

Per quanto riguarda le modalità di utilizzo del credito, questi può essere utilizzato alternativamente:

  1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto. Nel qual caso la volontà di fruire del credito avviene già nell’atto di acquisto (è quindi precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’Iva);
  2. Per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastalesulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. In diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto. Ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
  4. In compensazione con altri tributi e contributi tramite il modello F24.

Il legislatore ha inteso riconoscere un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa in dichiarazione dei redditi

L’utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa può essere utilizzato anche a scomputo dell’IRPEF o in compensazione con il modello F24 (punti 3 e 4 dettati in precedenza). In questi due casi è necessario che il contribuente ne dia indicazione attraverso la compilazione e l’inserimento del credito nel quadro CR, sezione II, del modello Redditi. Tuttavia, il rigo CR7 (dedicato al credito d’imposta in esame) non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina (precedente punto 1). Ovvero in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

In altre parole, l’ipotesi più frequente di compilazione del quadro CR riguarda il riacquisto della prima casa con pagamento dell’Iva. Questo poiché in tale ipotesi non è possibile utilizzare il credito a scomputo di tale tributo. È pertanto probabile che il contribuente proceda al suo utilizzo nel modello Redditi (o in compensazione), con conseguente obbligo di indicazione nel quadro CR del modello Redditi.


Riacquisto della prima casa: vendita della prima abitazione agevolata entro 12 mesi

Il comma 55, della Legge n. 190/2015, intervenendo direttamente sulla disciplina di riferimento dell’agevolazione “prima casa“, ovvero la già più volte menzionata nota II-bis), ha aggiunto in quest’ultima il nuovo comma 4-bis. Si tratta di una norma che consente ai contribuenti di accedere ai benefici fiscali in parola anche se il requisito dell’impossistenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione, non è soddisfatto. Ciò val quanto affermare sostanzialmente che il contribuente, il quale sia già proprietario, anche in regime di comunione legale col coniuge, di un’abitazione acquistata con gli stessi benefici fiscali, può comunque usufruirne per un nuovo acquisto. Acquisto che avviene, di fatto, mantenendo “temporaneamente” due “prime case” acquistate con la stessa agevolazione.

E’ stato utilizzato il termine “temporaneamente” proprio perché le nuove disposizioni consentono tale operazione d’acquisto, a condizione che il contribuente, entro un anno, appunto, dal nuovo acquisto, alieni la precedente abitazione. Immobile per il quale aveva già usufruito dell’agevolazione. In caso di mancata tempestiva alienazione, il contribuente decade dai benefici fiscali in oggetto, trovando applicazione la tassazione ordinaria sul nuovo acquisto, con irrogazione della sanzione del 30% sulla differenza tra quanto versato e ciò che risulta dovuto.


Agevolazione acquisto prima casa per successione o donazione

Nel caso in cui l’acquisto della prima casa avvenga in caso di successione o donazione è prevista comunque l’applicazione dell’agevolazione. Il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente. Questo è quanto chiarito nella Risoluzione n. 33/E/2001  e prima ancora nella Circolare  n 44/E/2001.

Nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti. Così come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3.

Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Una delle domande che maggiormente ci arrivano sull’agevolazione acquisto prima casa riguarda la possibilità di donare l’abitazione nel quinquennio dall’acquisto. In particolare si vuole sapere se questo possa determinare la perdita dei benefici prima casa.

La risposta non può che essere affermativa. Il soggetto che effettua una donazione della propria casa entro i cinque anni dall’acquisto perde i benefici prima casa. E’ necessario quindi prestare molta attenzione. Nel caso si dovrà ridare versare la differenza con la minore imposta di registro versata. Questo oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Questo può salvarvi dalle sanzioni.

Cessione dell’abitazione e perdita dell’agevolazione prima casa

Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrerete che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.


Bonus prima casa ed abuso del diritto

L’Abuso del Diritto, come sfruttamento delle imperfezioni legislative è quello che è stato disciplinato dall’articolo 10-bis della Legge n 212/00. Tale sfruttamento non consentito si estende fino all’imposta di registro (o all’IVA) nell’acquisto di beni immobili con l’agevolazione prima casa. La Giurisprudenza, infatti, considera come fatto elusivo fare leva sul concetto di proprietà esclusiva di beni immobili nel Comune in cui si vuole effettuare un acquisto.

Il contribuente che aliena, anche solo una quota minima dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione, ai figli si mette “impropriamente” nella condizione di poter fruire nuovamente dell’agevolazione. Questo aspetto è sicuramente configurabile come Abuso del Diritto nel momento in cui tale passaggio di proprietà non è legato da una valida ragione economica. In questo caso, l’unica motivazione possibile è quella legata alla possibilità di evitare il requisito della non cumulabilità del beneficio “Prima Casa“.

Casa ricevuta in eredità? Possibile agevolazione prima casa anche per un nuovo acquisto

In sede di acquisto per successione o donazione, è possibile fruire delle agevolazioni per la prima casa riguardo alle imposte ipotecarie e catastali. Imposte che, in tal caso, sono dovute in misura fissa, anziché nella misura complessiva del 3% del valore degli immobili.

Tuttavia, per poter acquisire un secondo immobile con agevolazione prima casa è necessario vendere l’immobile ricevuto in successione (entro un anno dall’acquisto del secondo). Infatti, per l’agevolazione prima casa occorre essere in possesso dei requisiti di legge: residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, e il non possesso di un’altra abitazione (o porzione di abitazione), su tutto il territorio nazionale, acquistata con i benefici “prima casa” (articolo 1, Tariffa, Nota II–bis, del Dpr 131/1986).

L’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto a titolo gratuito, come nella circostanza in esame (dopo una successione), non preclude – in caso di successivo acquisto (o realizzazione in appalto su area di proprietà) a titolo oneroso di un’altra abitazione – la possibilità di fruire dei benefici “prima casa”. Tuttavia, per poter rispettare i requisiti richiesti dalla norma è necessario effettuare la cessione del primo immobile (ricevuto a titolo gratuito) entro un anno dall’acquisto del secondo immobile.

Abuso del diritto nell’acquisto della prima casa

A parere di chi scrive per capire se davvero una ipotesi di questo tipo sia configurabile o meno come abuso del diritto è necessario andare ad indagare sulla ratio della norma.

Il punto è se, con la Legge n 168/82, il legislatore abbia voluto favorire l’acquisto del primo immobile da parte di ciascun soggetto contribuente (indipendentemente dal fatto che ivi vi sia anche la dimora del contribuente). Ovvero l’acquisto della casa di abitazione di ognuno.

Su questo, non possono esservi dubbi che l’obiettivo posto dal legislatore è quello di garantire l’acquisto agevolato della casa di abitazione di ognuno.

Non c’è dubbio che cedere a terzi una casa di proprietà, acquistata con le agevolazioni, per riacquistarne un’altra, non viola lo spirito della norma agevolativa. Ma addirittura ne costituisce una ipotesi di scuola

cit. Raffaello Lupi

Allo stesso modo, anche la cessione al coniuge o ai figli del medesimo immobile è conforme allo spirito dell’agevolazione, anche se il bene “resta in famiglia“.

E’ vero che in questo modo, la famiglia presa ad esempio, beneficia di una agevolazione. Il secondo acquisto immobiliare avviene in modo agevolato. Tuttavia, di contro, vi è il fatto che l’Amministrazione Finanziaria guadagna sulla tassazione dell’atto di trasferimento al figlio.

L’aspetto da non sottovalutare è che l’atto di trasferimento al coniuge, o in questo caso al figlio, è un atto comunque soggetto ad imposta di registro. L’atto con cui il coniuge si mette in condizione di fruire dell’agevolazione è infatti a sua volta tassato. Questo correttivo, infatti, rende accettabile e correttamente praticata questa modalità di acquisto.

Tuttavia, l’effettivo acquisto della quota dell’immobile da parte del figlio, come cessione parziale e l’ottenimento dell’agevolazione, se non sorretti da valide ragioni possono portare a pensare ad un Abuso del Diritto.


Bonus acquisto della prima casa: consulenza

In questa guida ho voluto riassumere tutti gli elementi legati all’ottenimento delle agevolazioni sull’acquisto prima casa. Naturalmente mi rendo perfettamente conto che non avrai colmato tutti i tuoi dubbi, in quanto magari, la tua situazione personale è più complicata.

Niente paura! Per qualsiasi dubbio inerente l’applicazione dell’agevolazione prima casa non esitare a contattarmi. Compila il form di contatto al link seguente e mettiti immediatamente in contatto con me per ricevere una consulenza personalizzata. Risponderò alle tue domande tramite consulenza e potrai sciogliere definitivamente i tuoi dubbi.

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81 COMMENTI

  1. Non mi è chiaro se, In presenza di possesso di altra proprietà immobiliare abitativa, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono concesse solo nel caso in cui l’immobile posseduto (da vendere entro un anno dal rogito della nuova abitazione), si trovi in altro comune (.e negate nel caso in cui l’immobile da vendere si trovi nello stesso comune).
    Ringrazio anticipatamente

  2. Buongiorno. Vorrei illustrarvi il mio caso specifico. Io e mia moglie abbiamo acquistato (cointestandola al 50%, come il mutuo) la nostra prima casa con le agevolazioni ‘prima casa’. Con il mese scorso sono trascorsi i 5 anni per cui possiamo acquistare una nuova casa senza essere costretti, per non perdere le agevolazioni, a vendere la prima. Adesso mi chiedo se è possibile acquistare una nuova casa sfruttando le agevolazioni ‘prima casa’, ovviamente a patto di assegnare alla casa già in nostro possesso il requisito di seconda la casa. Grazie

  3. Salve,
    volevo sapere se c’è un limite di utilizzo o si può usare più volte (mi riferisco alle agevolazioni del bonus). Mi spiego meglio, se compro una casa e la rivendo tra 2 anni ed entro un anno (dalla vendita della prima) ne compro un’altra che rientri nel bonus prima casa dovrei mantenere le agevolazioni. Ma quante volte posso fare questo “giochetto”? Solo una volta o fino all’infinito (se non aboliscono prima il bonus) “ricordandosi” di comprarne un’altra (entro un anno) che soddisfi i requisiti? Grazie.

  4. Ma se da ogni vendita si pagano le dovute tasse (imposta sostitutiva o aliquota irpef), allo Stato non basta? 😀
    Posso capire farlo senza pagare un centesimo, ma già si prenderebbero il 26% della plusvalenza 🙂
    Comunque grazie mille per la risposta.

  5. Buongiorno, vorrei capire come calcolare la sanzione derivante dal fatto che non riesco ad acquistare una nuova casa entro un anno dalla vendita. Ho venduto dopo 4 anni dell’acquisto.
    Che calcolo matematico devo fare per capire quanto devo pagare all’agenzia delle entrate?

  6. buongiorno a tutti mi chiamo Ciro volevo sapere per noi ultimi di età oltre 40 anni ci dobbiamo considerare del quarto mondo che non abbiamo ancora una casa e vorremmo realizzare il sogno di averla almeno alla vetta della vecchiaia !! lavoro da circa 40 anni e non sono riuscito ancora a comprarmi una casa ed oggi mi dicono che solo i giovani possono avere la possibilità mi vergogno di dire di essere italiano

  7. Salve, una domanda:
    Se si risiede in un comune e si acquista casa in un altro comune trasferendo residenza entro 18 mesi, per quanto tempo la residenza deve restare nel comune di acquisto della nuova casa per non far decadere il bonus? Si legge fino ad accertamento, ma se ad esempio dopo 2 mesi non è ancora venuto un vigile e si ha esigenza di rientrare nel comune di provenienza ri-trasferendo la residenza, si perde il bonus?

  8. Vorrei comprare un nuovo alloggio sfruttando il bonus prima casa.
    Però questo bonus è già stato usufruito al 50% con l’alloggio comprato insieme a mia moglie, in regime di separazione dei beni, 15 anni fa.

    Posso comunque accedere al bonus prima casa per me , se vendo o dono il 50% a mia moglie dell’alloggio attuale? Posso farlo comunque entro un anno?

    Grazie

  9. Buongiorno dott. Migliorini,
    Grazie per la risposta, ho letto tutto ma volevo solo una conferma lo “spossessarsi” tramite donazione vale come una vendita?

    grazie

  10. Buongiorno vorrei una info a luglio del 2020 mia moglie ha venduto casa acquistata da privato nel 2012 pagando 1985 euro di imposta di registro, a novembre 2020 abbiamo acquistato da costruttore una nuova abitazione al 50% e abbiamo pagato 16000 euro di iva all’atto il notaio ci ha detto che potevamo recuperare l’imposta di registro della vecchia casa tramite la dichiarazione 730. Ho fatto la dichiarazione e il commercialista ci dice che non è prevista questa cosa.

  11. Buongiorno,
    Le chiedo cortesemente conferma che il credito d’imposta in oggetto può essere utilizzato in compensazione in F24; quindi anche in compensazione di IMU.
    Grazie
    Emanuela

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