Quando si decide di vivere in affitto, bisogna fare molta attenzione al tipo di contratto che viene stipulato con il proprietario di casa. Forse non tutti sanno che i contratti di affitto non sono tutti strutturati allo stesso modo.

Esistono contratti con durata più o meno breve, contratti più vincolanti e meno vincolanti. Esistono contratti che prevedono la durata dell’accordo per 4 anni con un’aggiunta tramite rinnovo di altri 4 anni, oppure esistono contratti di affitto con un canone concordato per cui è possibile accedere a prezzi specifici stabiliti per il territorio.

Esistono inoltre contratti di affitto per periodi brevi, dedicati in special modo agli studenti universitari. Infine un tipo di contratto molto vantaggioso può essere quello della affitto con riscatto, per cui è possibile accedere alla proprietà dell’immobile una volta terminato il pagamento del canone di locazione per un certo arco di tempo.

Ogni tipologia di contratto d’affitto può essere indicata per una specifica esigenza, vediamo in questo articolo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto più diffuse e quali sono i pro e i contro di ciascuna tipologia.

Contratti di locazione: cosa prevedono

Prima di individuare le tipologie di contratti di locazione esistenti è necessario individuare le regole generali per la stipula di un contratto di questo tipo. Tramite contratto il proprietario dell’immobile, definito come locatore, propone al soggetto definito come locatario l’utilizzo di un immobile per un certo periodo di tempo, con il pagamento di un canone mensile.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento. Tramite il negozio in questione, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Si tratta di un contratto che viene stipulato tra le parti in modo consensuale, che deve contenere tutte le informazioni relative all’accordo in essere tra proprietario e inquilino. Oltre ai dati principali che riguardano la stipula del contratto stesso, come i soggetti coinvolti, la data di stipula e l’immobile in essere, viene anche indicato qual è il prezzo del canone di affitto che l’inquilino dovrà versare al proprietario ogni mese, e la durata stessa del contratto.

Uno degli elementi fondamentali del contratto, è la durata, la quale è predeterminata dalla legge nei limiti minimi e, talvolta, anche in quelli massimi. La principale distinzioni tra le varie tipologie di contratto, attiene proprio a suddetto profilo. Tuttavia, il legislatore ha inteso prevedere una peculiare disciplina anche in considerazione dell’uso che si intende fare del bene locato, se ad uso abitativo o commerciale.

Le fattispecie maggiormente note di contratto di locazione sono:

  • contratti ad uso abitativo a canone libero;
  • contratti ad uso abitativo a canone concordato;
  • nonché contratti ad uso commerciale;
  • contratto ad uso alberghiero;
  • contratti ad uso transitorio.

Elementi essenziali del contratto di locazione

Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione.

E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento. Il locatore, allora, non è necessariamente il proprietario del bene. Mentre la qualità di conduttore è assunta solo da colui che ha stipulato il contratto.

La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il legislatore non ha espressamente previsto una forma prestabilita. Invero sussistono alcune eccezione, tra cui le locazioni ultrenovennali per le quali è prevista una forma scritta a pena di nullità del negozio. La forma scritta è richiesta anche per i contratti di locazione ad uso abitativo.

In sintesi il contratto di locazione deve contenere:

  • le generalità dei contraenti,
  • la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
  • i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
  • il canone locatizio,
  • la durata della locazione.

Registrazione dei contratti di locazione

I contratti di affitto sono soggetti a registrazione. È obbligatorio, ad eccezione dei contratti di locazione avente una durata inferiore a 30 giorni durante l’intero anno, di registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto, a pena di nullità del contratto.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Nel contratto di locazione è necessario inserire una clausola con la quale chi è in affitto, il conduttore, dichiara di aver ricevuto le informazioni e la  documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva  dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.


Contratto di locazione a canone libero

I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Questa tipologia di contratto acquista suddetto appellativo in quanto le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.  Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata.

La locazione a canone libero è una tipologia di contratto particolarmente comune per i contratti di locazione ad uso abitativo. Dunque, laddove tu sia interessato a concludere un contratto di locazione ai fini abitativi, dovrai impiegare lo schema del  contratto c.d. “a canone libero”. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti, tuttavia la durata della locazione è stabilita dalla legge, essi hanno una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Alla scadenza dei primi quattro anni, il locatore può esercitare la disdetta al ricorrere di precisi motivi indicati dalla legge 431/1998.

Come dicavamo, la locazione a canone libero, si caratterizza da un lato per la libertà delle parti nel determinare il canone, da altro da una durata predeterminata dalla legge. Infatti, il legislatore ha previsto una  durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Proprio per tale ragione, il contratto prende il nome di “contratto 4+4”.

La rinnovazione automatica per altri 4 anni dopo la prima scadenza. Tuttavia, dopo il primo rinnovo, il locatore potrebbe decidere di disdire il contratto. In questo caso il locatore deve provvedere a comunicare la disdetta, ovverosia il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Ciò può realizzarsi ove:

  • intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.

Nel contratto di locazione a canone libero ha una durata di otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni.

Il contratto di affitto a canone concordato può essere:

  • contratto convenzionato;
  • contratto transitorio;
  • contratto a studenti universitari.

Contratto di locazione a canone concordato

A differenza della fattispecie precedente, nella locazione a canone concordato, il canone viene predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini. Ciò implica che le parti non hanno la possibilità di prevedere un canone libero. Tale atti determinano l’ammontare del canone in considerazione di alcuni parametri, tra cui l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile in locazione.

Si chiama a canone concordato in quanto le caratteristiche del canone sono determinate sulla base di accordi locali. Tra le caratteristiche in particolare viene individuata una durata minima e massima del contratto ovvero l’ammontare degli importi dei canoni. Tale seconda tipologia di contratto di locazione è riconosciuta dall’articolo 2, terzo comma, della legge 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

“le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.

Questi contratti, non possono avere durata inferiore ai tre anni salvo siano di natura transitoria. Devono inoltre essere stipulati rispettando il modello previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Dopo questo periodo è possibile rinnovare il contratto ed eventualmente modificarne alcune parti. Il rinnovo è di 2 anni.

Pertanto, il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo del canone, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione degli accordi territoriali di riferimento per il proprio Comune. Il calcolo effettuato, che dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile, così come altri elementi accessori (ad esempio la presenza del balcone, o dell’ascensore, ecc..) dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.

Contratto di locazione transitorio

Largamente utilizzato e diffuso è anche il contratto transitorio, ossia avente una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. La sua disciplina è rinvenibile nell’articolo 5 della Legge n. 431/1998. Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche. Con questo tipo di contratto, il locatore (soggetto titolare di diritto reale sull’immobile) concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico. Esso è utilizzato in caso di comprovate e documentate esigenze lavorative del locatario (il quale magari deve spostarsi per lavoro per sei, dodici o diciotto mesi).

Il contratto di locazione ad uso transitorio è derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, esso è utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto. 

Il contratto di locazione transitorio, pena nullità deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che, la registrazione del contratto è obbligatoria in quanto la sua durata è sempre superiore ai 30 giorni.

Il contratto di locazione transitorio prevede una durata massima di diciotto mesi. È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenzedocumentate in contratto con una specifica dichiarazione, del conduttore o del locatore:

  • mobilità dovuta alla tua professione;
  • esigenze di studio;
  • apprendistato;
  • formazione professionale;
  • ricerca di soluzioni occupazionali.

Anche questo tipo di contratto può essere redatto solo se utilizzi il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale.

Per maggiori informazioni: “Come funziona il contratto di locazione ad uso transitorio?”

Contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto, che fa parte delle locazioni ad uso transitorio. Si caratterizza per la durata limitata e per la possibilità per i genitori dello studente di garantire per il pagamento del canone. Il proprietario di casa ha la possibilità di redigere un contratto separato per ogni studente, al fine di gestire al meglio il tour-over durante l’anno.

Questa tipologia di contratto può essere così definita:

Contratto nel quale il locatore (proprietario dell’immobile), mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede (in qualità di conduttori), un immobile a destinazione abitativa o una porzione di esso. L’immobile deve essere sito nel Comune ove ha sede l’Università (o in un Comune limitrofo), a fronte del pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali

Questa definizione è stata predisposta, sulla base di due articoli di legge che disciplinano il contratto di locazione per studenti universitari. Si tratta dell’articolo 5 della Legge n. 431/98 che disciplina le locazioni ad uso abitativo, e dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, del D.M. del 30/12/2002. Normativa, questa, che riguarda specificatamente la stipula dei contratti di locazione per studenti universitari fuori sede. In particolare, nel decreto in commento viene previsto che:

Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata, precisata negli allegati tipi di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio universitario”.

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari può essere effettuata soltanto in presenza di entrambi i presupposti:

  • Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Questo, in quanto l’unico motivo che deve giustificare lo spostamento deve essere per gli studi universitari;
  • Il comune ove è posto l’immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l’Università (o un Comune limitrofo). In alternativa può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.

 Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere redatto, esclusivamente utilizzando un apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 31/12/2002).

Per maggiori informazioni: “Contratto di locazione per studenti universitari: le regole”

Contratto di locazione con riscatto

Una ulteriore possibilità contrattuale è quella dellaffitto con riscatto. Si tratta di una possibilità molto vantaggiosa per chi desidera diventare il proprietario dell’immobile per cui in un certo lasso di tempo ha provveduto al pagamento del canone di affitto.

In questo caso l’inquilino si impegna a versare ogni mese una somma di denaro equivalente al canone di locazione, anche se questa cifra solitamente è più alta rispetto a quella di un normale contratto di affitto. Secondo gli accordi presi con questo contratto, è possibile che l’inquilino sia obbligato ad acquistare l’immobile al termine di un certo periodo, oppure questa può essere solamente una possibilità.

Solitamente i contratti di questo tipo prevedono che l’inquilino possa scegliere, trascorso un determinato periodo, di diventare proprietario dell’immobile. Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa per chi non vuole comprare una casa direttamente o tramite mutuo, perché ha ancora possibilità di scegliere come agire.

Il contratto con riscatto non può durare per un arco di tempo superiore ai 10 anni, e si può applicare per qualsiasi tipologia di immobile.

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Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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