Canone libero, concordato, transitorio, studenti, turistico: durata, canone e differenze di ogni tipologia di contratto di locazione.
Esistono più tipologie di contratto di locazione, ciascuna con durata, regole sul canone e trattamento fiscale diversi. La scelta corretta dipende dall’uso dell’immobile e dalla durata dell’esigenza abitativa.
Le principali tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo sono cinque: canone libero, canone concordato, transitorio, per studenti universitari e turistico, cui si aggiungono la locazione ad uso foresteria e l’affitto con riscatto per esigenze specifiche. La distinzione tra queste forme contrattuali si fonda su durata, libertà nella determinazione del canone e ambito di applicazione della Legge n. 431/1998, che disciplina le locazioni abitative.
Il contratto a canone libero (durata 4+4 anni) lascia alle parti la libera determinazione del canone; quello a canone concordato (3+2 anni) vincola il canone agli accordi territoriali in cambio di benefici fiscali. Le forme transitorie, invece, derogano alla durata standard per esigenze documentate e temporanee.
Contratto di locazione: elementi essenziali
Il contratto di locazione è il negozio con cui il locatore attribuisce al locatario il diritto di godere di un immobile per un tempo determinato, dietro pagamento di un canone periodico. La causa del contratto risiede in questo scambio: godimento del bene da un lato, corrispettivo dall’altro. Il locatore non deve necessariamente coincidere con il proprietario, ma con chi ha il potere giuridico di trasferire la detenzione dell’immobile, ad esempio in qualità di usufruttuario.
La legge non impone una forma specifica per la generalità dei contratti di locazione, salvo eccezioni. Le locazioni ad uso abitativo richiedono la forma scritta a pena di nullità, così come i contratti di durata superiore a nove anni. Un contratto di locazione valido deve contenere: i dati identificativi di locatore e locatario, la descrizione dell’immobile con i relativi dati catastali, l’importo del canone e la durata pattuita.
Il contratto deve inoltre riportare la clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica (APE), e può prevedere una caparra a garanzia degli obblighi del conduttore, normalmente pari a due o tre mensilità del canone. Quando oggetto della locazione è solo una porzione dell’immobile, si applica la disciplina della locazione parziale, con le stesse regole di durata previste per la tipologia contrattuale scelta.
Le tipologie qui confrontate riguardano tutte la locazione ad uso abitativo. Per gli immobili destinati ad attività commerciali, industriali o professionali si applica una disciplina distinta, approfondita nella guida alla locazione ad uso commerciale.
Tabella comparativa delle tipologie di locazione
Le tipologie di contratto di locazione si distinguono principalmente per durata, libertà nella determinazione del canone e possibilità di accedere alla cedolare secca. La tabella seguente mette a confronto le sette forme principali.
| Tipologia | Durata | Canone | Cedolare secca |
|---|---|---|---|
| Canone libero | 4+4 anni | Libero | Sì (21%) |
| Canone concordato | 3+2 anni | Vincolato agli accordi territoriali | Sì (10%) |
| Transitorio ordinario | Da 1 a 18 mesi | Libero | Sì (10%) |
| Studenti universitari | Da 6 mesi a 3 anni | Vincolato agli accordi territoriali | Sì (10%) |
| Turistico (locazione breve) | Fino a 30 giorni | Libero | Sì (21% o 26%) |
| Uso foresteria | Variabile | Libero | Contestata per conduttore impresa |
| Con riscatto | Fino a 10 anni | Libero, comprensivo di quota d’acquisto | Sì, sulla quota di godimento |
La riga evidenziata segnala il contratto ad uso foresteria, l’unica tipologia per cui l’accesso alla cedolare secca resta oggetto di contrasto tra Agenzia delle Entrate e Corte di Cassazione quando il conduttore è una società, con la questione attualmente rimessa alle Sezioni Unite.
Errori frequenti nella scelta della tipologia contrattuale
La scelta della forma contrattuale non è solo una questione di durata: un errore di inquadramento espone a rischi civilistici e fiscali che emergono spesso solo in un momento successivo, quando diventa difficile porvi rimedio.
Contratto transitorio senza esigenza documentata. Il contratto ad uso transitorio richiede una motivazione specifica e verificabile, dichiarata nel testo contrattuale: mobilità professionale, esigenze di studio, apprendistato. In assenza di questa dichiarazione, o quando la motivazione indicata risulta insussistente, il contratto si converte in un ordinario contratto a canone libero con durata 4+4 anni, anche se le parti avevano concordato un canone e una durata diversi.
Canone concordato senza attestazione di conformità. Per i contratti a canone concordato stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, l’attestazione di conformità agli accordi territoriali non è un adempimento facoltativo: la sua assenza preclude l’accesso ai benefici fiscali collegati alla tipologia contrattuale, inclusa l’aliquota ridotta della cedolare secca al 10%, come chiarito dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 31/E/2018.
Uso foresteria con conduttore impresa e cedolare secca. Chi stipula un contratto ad uso foresteria con una società come conduttore e applica la cedolare secca si espone a un rischio di accertamento concreto: l’Agenzia delle Entrate nega l’opzione quando il conduttore agisce nell’esercizio d’impresa, mentre la Cassazione ha assunto orientamento opposto. Con l’ordinanza interlocutoria n. 30016/2025 la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, e fino alla pronuncia il rischio di contestazione resta indipendente dall’esito favorevole delle sentenze di legittimità già emesse.
Contratto a canone libero
Il contratto a canone libero, noto anche come contratto 4+4, è la forma più diffusa di locazione ad uso abitativo. Le parti determinano liberamente l’importo del canone, mentre la durata è fissata dalla legge in quattro anni, con rinnovo automatico per ulteriori quattro salvo disdetta motivata da parte del locatore alla prima scadenza.
Contratto a canone concordato
Nel contratto a canone concordato, la durata minima è di tre anni con rinnovo automatico di ulteriori due (schema 3+2). A differenza del canone libero, l’importo non è liberamente negoziabile: deve rispettare i valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali tra le organizzazioni di proprietari e inquilini, in cambio dell’accesso a benefici fiscali riservati a questa tipologia.
Contratto ad uso transitorio
Il contratto di locazione ad uso transitorio ha una durata compresa tra 1 e 18 mesi ed è riservato a esigenze abitative temporanee e documentate, diverse da quelle turistiche: mobilità professionale, apprendistato, formazione o ricerca di occupazione. La motivazione deve essere dichiarata espressamente nel contratto, poiché è proprio questo requisito a distinguerlo da un ordinario contratto a canone libero.
Contratto per studenti universitari
Il contratto di locazione per studenti universitari è una forma specifica di locazione transitoria, con durata compresa tra 6 mesi e 3 anni. Si applica quando lo studente ha la residenza anagrafica in un Comune diverso da quello sede dell’Università e l’immobile locato si trova nello stesso Comune dell’ateneo o in uno limitrofo. A differenza del transitorio ordinario, può essere sottoscritto anche da gruppi di studenti o da aziende per il diritto allo studio.
Contratto ad uso turistico
Il contratto di locazione ad uso turistico, o locazione breve, ha una durata non superiore a 30 giorni nell’arco dell’anno per lo stesso conduttore ed è riservato a persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio d’impresa. Il canone è liberamente determinato dalle parti e il contratto non rientra nell’ambito applicativo della Legge n. 431/1998, ma nella disciplina specifica dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017.
Locazione con riscatto
Nella locazione con riscatto, il conduttore versa un canone periodico che, in tutto o in parte, viene imputato al prezzo di acquisto dell’immobile qualora eserciti l’opzione di acquisto al termine del periodo concordato. La durata massima di questa tipologia contrattuale è di dieci anni e può riguardare qualsiasi categoria di immobile.
Registrazione del contratto
Tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla tipologia, devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di decorrenza, a pena di nullità. Fanno eccezione i soli contratti di durata complessiva non superiore a 30 giorni nell’anno solare per lo stesso conduttore, tipici della locazione turistica. Per la procedura di registrazione del contratto di locazione, comprese le modalità telematiche tramite modello RLI, si rinvia all’approfondimento dedicato.
Cedolare secca: quali contratti vi accedono
L’accesso alla cedolare secca non riguarda tutte le tipologie di locazione allo stesso modo. Vi accedono i contratti a canone libero e a canone concordato, quelli transitori ordinari e per studenti universitari, oltre alle locazioni turistiche e brevi. Il contratto ad uso foresteria resta il caso più incerto, poiché l’Amministrazione finanziaria nega l’opzione quando il conduttore è una società, mentre la giurisprudenza di legittimità si è espressa in senso opposto.
Per maggiori informazioni: Rettifica contratto di locazione: si può fare?
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Non sei sicuro quale contratto si applica al tuo caso?
La scelta della tipologia contrattuale sbagliata può comportare nullità del contratto, perdita di benefici fiscali o contestazioni in sede di accertamento. Una valutazione della situazione specifica evita questi rischi.
Richiedi una consulenza →Domande frequenti
Quanto dura un contratto di locazione transitorio?
Il contratto di locazione ad uso transitorio ha una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Non si rinnova automaticamente: per proseguire il rapporto oltre la scadenza è necessario un nuovo contratto o il passaggio a una diversa tipologia contrattuale.
Il contratto per studenti universitari è un contratto transitorio?
Sì, è una forma specifica di locazione transitoria disciplinata dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998. Si distingue dal transitorio ordinario per durata, compresa tra 6 mesi e 3 anni, e per il presupposto della residenza dello studente in un Comune diverso da quello dell’Università.
Le locazioni turistiche seguono la Legge n. 431/1998?
No. Le locazioni turistiche di durata non superiore a 30 giorni sono escluse dall’ambito applicativo della Legge n. 431/1998 e seguono la disciplina specifica dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017.
È possibile subaffittare un immobile preso in locazione?
Il subaffitto totale è vietato senza il consenso scritto del locatore. Il subaffitto parziale è generalmente consentito, salvo divieto espresso nel contratto, ma è comunque opportuno ottenere un’autorizzazione scritta per evitare contestazioni.
Cosa succede se un contratto di locazione non viene registrato?
Il contratto non registrato è nullo per legge. Questo comporta rischi in caso di controversie tra le parti, difficoltà nel recupero di eventuali crediti e sanzioni fiscali per il locatore, oltre a impedire l’accesso a qualsiasi beneficio fiscale collegato alla tipologia contrattuale.
Quando il locatore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza?
Il locatore può comunicare la disdetta con almeno sei mesi di anticipo solo per i motivi tassativamente previsti dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998: destinazione dell’immobile a uso proprio o di familiari entro il secondo grado, finalità pubbliche o assistenziali, disponibilità di altro alloggio idoneo per il conduttore, necessità di ricostruzione dell’edificio.
Che differenza c’è tra un contratto di locazione e un contratto di comodato?
Il contratto di locazione prevede il pagamento di un canone, mentre il comodato è essenzialmente gratuito. La locazione offre inoltre maggiori tutele al conduttore in termini di durata e stabilità, mentre il comodato può essere revocato più facilmente dal comodante.
