L’agevolazione legata all’acquisto della prima casa richiede la residenza nell’immobile, in un periodo di 18 mesi dall’acquisto. Quello che ci si chiede è come si dimostra la residenza nell’immobile.

L’agevolazione fiscale legata all’acquisto della prima casa permette di ridurre l’importo dell’imposta di registro o dell’IVA dovute per l’acquisto dell’immobile. Per poter fruire dell’agevolazione è necessario che l’acquirente sposti la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile. Qualora il soggetto acquirente abbia la residenza in un Comune diverso è chiamato a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

Da un punto di vista pratico, la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. Altrimenti, vi è l’automatica decadenza dall’agevolazione prima casa.

L’acquirente deve anche dichiarare di:

  • Non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
residenza agevolazione prima casa

Dato che la legge prevede l’obbligo di spostamento della residenza entro 18 mesi e l’esclusione del beneficio qualora l’acquirente abbia, nello stesso Comune, altri immobili in contitolarità con il coniuge, ci si è chiesto come dimostrare la residenza.

Posso essere residente dove voglio?

Negli ultimi anni stiamo assistendo a fenomeni particolari legati allo spostamento della residenza di moltissimi italiani. Infatti, molto spesso la residenza viene portata, a proprio piacimento, in comuni diversi rispetti a quelli dove si abita. Tutto questo, esclusivamente, per fini fiscali, ovvero per non pagare le imposte sulla casa, oppure per migliorare la propria attestazione ISEE.

Ebbene, tutto questo non è corretto. Infatti, per quanto riguarda la residenza occorre sempre avere ben chiari quelli che sono i principi base che la regolano. In particolare, i seguenti:

  • In Italia non esiste l’irreperibilità. Ogni soggetto è sempre chiamato a fornire una propria residenza nel territorio italiano;
  • La residenza anagrafica influenza la residenza fiscale di un soggetto;
  • La residenza anagrafica deve coincidere con il luogo ove il soggetto vive per la maggior parte dell’anno. Rimangono salvi gli spostamenti occasionali dovuti al lavoro, alle vacanze o ad esigenze temporanee. La residenza coincide, quindi, con la “dimora abituale” del soggetto.

Cosa rischio se dichiaro al Comune una residenza falsa?

La dichiarazione effettuata all’anagrafe comunale di una falsa residenza, ovvero di un luogo ove non si abita costituisce un reato. Mi riferisco alla fattispecie di “falso in atto pubblico”.

Tale condotta è disciplinata dall’’articolo 495 del Codice Penale che stabilisce che qualunque persona dichiari il falso mentendo sulla sua identità, lo stato o le qualità della propria persona o di un soggetto terzo, è punito con la reclusione che va da uno ai sei anni.

Posso essere considerato irreperibile?

Il soggetto che non dovesse risultare effettivamente residente nel luogo indicato (a seguito di segnalazione di postini, polizia o altri pubblici ufficiali), viene dichiarato irreperibile. L’irreperibilità, che non è automatica ma scatta solo dopo accurate e lunghe verifiche (che a volte si protraggono un anno) comporta una serie di decadenze come la perdita del diritto di voto, o ad ottenere un medico di base, un certificato anagrafico, ecc.

In ogni caso, le notifiche nei confronti del soggetto irreperibile vengono fatte con deposito alla Casa Comunale e, pertanto, sono ugualmente valide.

Residenza anagrafica e IMU: conseguenze

Se il Comune dovesse rilevare che il soggetto non residente ha usufruito di agevolazioni fiscali sull’Imu, può chiedere il pagamento delle imposte maturate negli ultimi cinque anni.

L’accertamento dell’assenza di dimora viene fatto anche tramite il controllo sulle utenze (se i consumi sono bassi è verosimile che l’immobile sia disabitato). Tieni presente che, in pratica in queste situazioni ti puoi trovare a pagare l’Imu due volte: una nell’immobile dove risiedi ma senza la residenza; la seconda in caso di accertamento sull’immobile ove hai fittiziamente spostato la residenza.

Infine, ricorda che il contribuente che dichiara falsamente di non essere più residente con i genitori solo per avere un Isee più basso e godere di agevolazioni può essere incriminato per truffa.

Come si dimostra la residenza?

Ai fini dell’agevolazione prima casa, non è sufficiente abitare effettivamente nella casa o aver attivato le utenze (energia elettrica, gas, ecc.). Ai fini dell’agevolazione occorre il requisito formale della residenza anagrafica.

La fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede che l’immobile sia ubicato nel Comune ove l’acquirente ha la residenza.

Secondo la giurisprudenza, nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla realtà fattuale, se questa contrasti con il dato anagrafico, o all’eventuale successivo ottenimento della residenza, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio che deve sussistere entro il preciso termine decorrente dalla data dell’acquisto.

I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano infatti unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Quali elementi fattuali provano di risiedere nel Comune?

La prova del trasferimento della residenza è data dalla doppia dichiarazione resa al nuovo Comune dove si intende fissare la dimora abituale e a quello che si abbandona, in base all’unicità del procedimento amministrativo di mutamento dell’iscrizione anagrafica.

Il trasferimento della residenza non può invece essere provato dimostrando che l’interessato si sia di fatto trasferito nel Comune sin da prima del compimento dei diciotto mesi dall’atto di acquisto, desumibile dall’attivata utenza elettrica e dalle relative bollette.

La legge non richiede infatti il trasferimento della dimora (dato fattuale), bensì il trasferimento della residenza (dato formale).

La domanda di trasferimento della residenza anagrafica

Nessuna rilevanza giuridica può rivestire l’eventuale conseguimento della residenza in data successiva al termine di diciotto mesi o il mancato accoglimento da parte del Comune di una domanda di trasferimento della residenza anteriormente formulata dall’interessato, in assenza dell’accertamento di vizi del provvedimento di diniego di tale richiesta o attinenti al procedimento che lo origina.

Ciò che conta, dunque, non è il momento conclusivo del procedimento di trasferimento della residenza, ma quello nel quale il contribuente manifesta, con la sua domanda, l’intenzione – poi concretamente realizzata – di ottenere la nuova residenza anagrafica.

Obbligo di residenza dei coniugi nell’immobile prima casa non necessaria

La risposta più frequente è quella secondo cui, per beneficiare dell’agevolazione prima casa non occorre necessariamente che entrambi i coniugi trasferiscano contemporaneamente la propria residenza nel Comune in cui è sito l’immobile, ben potendo gli stessi avere due residenze diverse (purché in Comuni diversi).

La Cassazione, pronunciatasi più volte sul punto, ha infatti ritenuto di dover dar peso non alla residenza dei singoli coniugi bensì alla residenza della famiglia:

in tema di imposta di registro e di relativi benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato sia adibito a tale destinazione non rileva la diversa residenza di uno dei due coniugi che abbiano acquistato in regime di comunione, essendo essi tenuti non ad una comune sede anagrafica ma alla coabitazione

Sarebbe dunque ammessa la possibilità che i coniugi abbiano residenze diverse, dato che rileva effettivamente la residenza della famiglia. Tuttavia, è essenziale che l’altro coniuge risieda comunque in un altro Comune, non potendo i coniugi beneficiare dell’agevolazione prima casa se sono titolari di altre abitazioni nel territorio dello stesso Comune.

Come sopra evidenziato, infatti, la legge richiede che, nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Qualora nessuno dei coniugi dovesse trasferire la residenza entro 18 mesi, il Fisco accerterebbe la decadenza dall’agevolazione prima casa, chiedendo la differenza tra l’imposta ordinaria e quella già pagata nonché le sanzioni nella misura del 30% di tale differenza.

Le agevolazioni fiscali che gravano sulla casa

Fino ad ora abbiamo parlato di residenza associandola all’agevolazione prima casa. Tuttavia, intorno alla casa gravitano due agevolazioni fiscali

  • La prima è quella sull’Iva o sull’imposta di registro che si versa al momento dell’acquisto ed è chiamata bonus prima casa;
  • La seconda è quella sull’Imu che si versa annualmente oggi solo sulle “seconde case”.

Parleremo di queste due ipotesi qui di seguito.

Bonus prima casa e residenza

Il cosiddetto bonus prima casa prevede un forte sconto sulle tasse da pagare al notaio all’atto dell’acquisto, della donazione o della successione ereditaria di un immobile.

In particolare: 

  • Per acquisti da ditta di costruzione: si versa l’Iva al 4% anziché al 10%. L’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono di 200 euro l’una anziché essere calcolate in via proporzionale;
  • Per acquisti da privati, successioni e donazioni: si versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In più, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro l’una anziché essere calcolate in via proporzionale.

Per ottenere questo enorme risparmio è necessario, tra le altre cose, avere la residenza nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile acquistato. Si può, quindi, fissare la residenza anche in una via diversa da quella ove è collocata la prima casa appena comprata (cosa che succede, ad esempio, se si acquista un appartamento per darlo poi in affitto). 

Trasferimento nei 18 mesi

Tale residenza va trasferita entro 18 mesi dalla firma del rogito. In caso contrario, bisogna versare allo Stato le imposte risparmiate al rogito con le sanzioni al 30%.

La Cassazione è stata molto precisa sul punto: non basta abitare nell’immobile in questione, ossia avere all’interno di esso la propria dimora abituale. È necessario anche il trasferimento della residenza

La legge stabilisce, infatti, che:

requisito necessario per poter usufruire dell’agevolazione ‘prima casa’ è che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia già la propria residenza, o, in alternativa, che ivi si stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto

Ne deriva che:

condizione indispensabile per non decadere dal beneficio fiscale è che l’acquirente, a meno che non sia già residente nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile, provveda a trasferirsi in detto Comune entro il termine, di natura perentoria, di diciotto mesi dall’acquisto

In conclusione, la prova dell’elezione ad abitazione principale è solo il trasferimento anagrafico della residenza, unico elemento dotato di certezza poiché verificabile, da parte dell’amministrazione, presso il Comune ove è sito l’immobile. E il requisito fondamentale può essere dimostrato solo attraverso un certificato anagrafico. Non rileva, invece, una residenza di fatto.

Quanto agli altri requisiti per ottenere il bonus prima casa è necessario che:

  • la casa non sia di lusso (A/8 o A/9);
  • il contribuente non abbia altre abitazioni nello stesso Comune;
  • il contribuente non abbia altre abitazioni, acquistate con il bonus prima casa, in qualsiasi parte del territorio. In caso contrario, l’immobile va venduto entro 1 anno dal nuovo rogito.

Esenzione Imu e residenza

La legge prevede la totale esenzione dal versamento dell’Imu solo a condizione che sia il contribuente che la propria famiglia abbiano fissato, all’interno dell’immobile in questione:

  • La residenza;
  • La dimora abituale.

Quindi, il solo fatto di vivere in una casa o di esservi residente non basta. I requisiti devono, infatti, coincidere nello stesso momento.

Dopo quanto tempo cambiare la residenza prima casa?

Una volta usufruito del bonus prima casa è possibile mutare la residenza entro 18 mesi dal rogito senza perciò perdere il beneficio fiscale. 

La legge, infatti, non stabilisce un termine massimo di permanenza della residenza nel Comune ove si trova l’immobile in questione. Non vi sono sentenze o documenti di prassi che lascino intendere che la residenza debba essere lasciata per un determinato periodo è possibile ritenere che sia possibile mutare residenza dopo aver verificato tutti i requisiti previsti dall’agevolazione.

Per quanto riguarda, invece, l’agevolazione Imu è sempre possibile modificare la residenza ma, non appena ciò avviene, si verifica la decadenza dall’esenzione.

La residenza nell’agevolazione prima casa: conclusioni

Se desideri avere un quadro generale sull’agevolazione prima casa ti lascio a questo contributo dedicato sul sito:

Se, invece, hai dubbi riguardanti la corretta applicazione dell’agevolazione, contattaci per una consulenza fiscale personalizzata.

Commenti:
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19 COMMENTI

  1. Salve vorrei fare una domanda. Io ho acquistato un immobile nel comune dove gia io risiedo perchè abito con i miei. Visto che non ho potuto ancora fare i lavori in questo immobile non mi sono ancora trasferito li. Devo in ogni caso entro 18 mesi spostare la mia residenza proprio in quell’immobile anche se io gia risiedo nel comune dove esso si trova ?
    Grazie mille per la delucidazione.

  2. Vorrei porre la seguente questione che non mi è chiara. Posso dopo 5 anni dal rogito di una casa aquistata con i benefici suddetti spostare in altro comune la residenza affittando l appartamento ovviamente con contratto regolare di affitto e accollandomi ovviamente l ‘IMU.?

  3. Buongiorno Federico, volevo chiedere se una persona ha goduto dei benefici prima casa per i due anni dalla data di acquisto, avendo trasferito la residenza nell’immobile prima casa al momento dell’acquisto, successivamente per lavoro si trasferisce in un’altra città in affitto o ospite deve solo spostare il domicilio? E perde i benefici fiscali sulla prima casa?

  4. Buongiorno Federico, io ho acquistato un immobile con agevolazione prima casa nel comune di Torino per reddito. Se sposto la residenza nell’immobile acquistato, ma dopo 10/12 mesi volessi affittarlo, posso rispostare la residenza nella mia seconda casa in diverso comune dove andrei a vivere? Oppure esiste il limite di mantenere la residenza almeno 3 anni (tempo massimo per accertamento fiscale agenzia entrate) ? Grazie molte

  5. Buongiorno Federico. Solo un chiarimento. Nel suo articolo più volte si sottolinea che è sufficiente avere la residenza nel Comune dove si è acquistata la prima casa, non per forza esattamente nell’immobile acquistato, ma poi qui sopra alla domanda di Pasquale che è esattamente nella mia situazione, lei risponde che pur avendo la residenza nello stesso Comune, se ha richiesto all’acquisto l’agevolazione prima casa, deve comunque spostare la residenza nell’immobile… A questo punto ho un pò di confusione. Se la casa che ho acquistato come prima casa è soggetta a lavori che non finiranno prima di un paio d’anni, per un problema squisitamente economico, se io già risiedo in quel Comune ma ad un altro indirizzo, devo obbligatoriamente spostare la residenza al nuovo indirizzo, pena la perdita dei requisiti prima casa?
    Grazie

  6. Buongiorno Federico,
    La mia situazione è questa: a ottobre 2019 ho fatto il rogito per l’acquisto della mia prima casa, usufruendo delle agevolazioni ad essa legate e facendo un mutuo. Ad oggi mi trovo fidanzata e in dolce attesa, ma l’appartamento che avevo comprato per me ha solo una camera e viene ovviamente scomodo crescere un figlio qui. Con il mio compagno abbiamo trovato un immobile, sito in altro comune (quello dei suoi genitori che ci aiuterebbero con il piccolo), e lo comprerebbe lui di sua proprietà e facendo solo lui il mutuo come sua prima casa. Il mio appartamento potrei già affittarlo, continuando a pagare ovviamente il mutuo, o dovrei rimanere residente nel mio appartamento fino ad aprile 2020 ovvero 18 mesi dal rogito ? Se così non potessi fare dovrei andare all’Ade e farmi fare il calcolo per la differenza sulle imposte versate con l’agevolazione al momento dell’acquisto e a quel punto potrei affittarlo o venderlo senza problemi? L’Imu e perdita delle detrazioni sugli interessi passivi scatterebbe al cambio della residenza corretto?
    Grazie mille,

  7. Salve Federico, ho acquistato insieme a mia moglie nel 2018 un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ora però avrei necessità di spostare la residenza momentaneamente a casa dei miei, sempre nello stesso comune, mentre mia moglie e mia figlia restano sempre li. Cosa succedere spostando la residenza sempre nello stesso comune per un periodo di cerca 2-4 mesi?
    Ringrazio anticipatamente.
    Saluti

  8. Buongiorno Federico. Nel suo articolo, uno dei più precisi che ho trovato in rete, lei dice che “una volta usufruito del bonus prima casa è possibile mutare la residenza entro 18 mesi dal rogito senza perdere il beneficio fiscale.”
    Dice però anche che “la legge, in realtà, non stabilisce un termine massimo di permanenza della residenza nel Comune ove si trova l’immobile in questione. Tuttavia, si è ritenuto che si debba applicare il termine che la norma concede per il trasferimento della residenza dall’atto di acquisto (termine che, come detto, è di 18 mesi).”
    Detto questo, quello che Le chiedo è dove posso trovare conferma di questa informazione. “Chi” lo ha ritenuto? Esiste una sentenza, una nota dell’AdE o del MEF, un interpello o una qualsiasi altra casistica giuridica che crea un precedente il tal senso? Mi trovo in questa situazione e non vorrei perdere i benefici prima casa in caso di contestazione. Grazie mille

  9. La norma non afferma vincoli legati al mantenimento della residenza nell’immobile una volta verificati tutti i requisiti richiesti. Per questo è da ritenersi possibile modificare la residenza successivamente all’acquisto una volta verificati tutti i requisiti previsti. Al momento non siamo a conoscenza di sentenze o chiarimenti di prassi sull’argomento. Nel caso in cui vi siamo elementi di rilievo siamo pronti ad approfondire.

  10. Buonasera Federico,
    ho un problema a prima vista banale, ma che sta diventando veramente assurdo.
    Ho acquistato casa e il 3 marzo 2020 (poco prima del lockdown) provvedo ad inoltrare richiesta di cambio residenza. Mi trasferisco lì fino al 5 luglio, dopodiché inizio a sgomberare l’abitazione perché in procinto di eseguire la ristrutturazione tornando nell’abitazione dei miei genitori. Nessun accertamento è stato fatto dai vigili del mio Comune.
    L’11 settembre, nel bel mezzo di una pulizia generale dell’abitazione, si presenta il vigile urbano per l’accertamento (dopo oltre 6 mesi) attestando, a suo dire, che l’abitazione non risulta abitabile e quindi non puo’ trattarsi di una residenza.
    Nel frattempo, ricevo il tagliando adesivo da apporre sul libretto di circolazione.
    Proprio stasera, vado all’Ufficio Anagrafe del mio Comune per rinnovare la carta di identità e mi dicono che la mia pratica di cambio di residenza risulta non conforme perchè il vigile urbano ha constatato la non abitabilità dell’immobile, ergo, la carta di identità avrebbero dovuto farmela col vecchio indirizzo di residenza per poi richiederne una nuova dopo che, secondo loro, entro 15 giorni avrei dovuto rimettere tutti i mobili, riallacciare l’utenza elettrica, per rifare l’accertamento.
    E’ mai possibile una cosa del genere?
    Ti ringrazio!

  11. La residenza nel Comune deve essere presa nei 18 mesi dall’acquisto. Se però ci sono lavori in corso per i quali sono state richieste autorizzazioni comunali dalle quali risulta l’inagibilità a causa dei lavori da effettuare, non si perde il diritto alla detrazione. Questo è quanto stabilito dalla CTP Brindisi, sent. n. 362/2017. La commissione ha ritenuto che i lavori di ristrutturazione straordinaria dell’immobile possano costituire causa di forza maggiore in quanto hanno di fatto ha impedito al contribuente, in buona fede, di trasferire la residenza entro il termine previsto dalla legge.

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