Contratto di locazione per studenti universitari: regole, subentri e adempimenti

Contratto unico cointestato o contratti per singola stanza: come cambiano gli adempimenti quando uno studente recede, viene sostituito o conclude gli studi, e quando conviene un subentro invece di un nuovo contratto.

---

Il contratto di locazione per studenti universitari è il contratto transitorio disciplinato dall’art. 5, commi 2 e 3, della L. 431/1998 e dall’art. 3 del D.M. 16 gennaio 2017. Ha una durata da 6 a 36 mesi, si rinnova alla prima scadenza salvo disdetta dello studente e deve essere redatto sul tipo ministeriale (Allegato C). Può sottoscriverlo chi è iscritto a un corso di laurea o post laurea in un Comune diverso da quello di residenza, per un alloggio situato nel Comune sede del corso o in un Comune limitrofo. Quando uno studente viene sostituito in corso di rapporto non serve un nuovo contratto: la sostituzione è una cessione del contratto, da comunicare con modello RLI entro 30 giorni versando l’imposta di registro di 67 euro, dovuta anche con la cedolare secca.

Requisiti e forma del contratto per studenti universitari

Il contratto per studenti è valido come contratto transitorio solo se ricorrono insieme tre elementi: un requisito soggettivo dello studente, un requisito territoriale dell’alloggio e l’uso del tipo contrattuale ministeriale. Se ne manca uno, il rapporto perde la disciplina speciale su durata e canone.

Chi può firmare il contratto per studenti

L’art. 3, comma 1, del D.M. 16 gennaio 2017 ammette il contratto quando il conduttore è iscritto a un corso in un Comune diverso da quello di residenza. I corsi ammessi sono più ampi della sola laurea:

• corsi di laurea presso università, sedi distaccate e corsi di specializzazione;
• corsi di formazione post laurea, come master, dottorati, specializzazioni e perfezionamenti;
• corsi degli istituti di istruzione superiore disciplinati dal R.D. 1592/1933 e dalla L. 508/1999 (conservatori e accademie).

L’alloggio deve trovarsi nel Comune sede del corso o in un Comune limitrofo. Il contratto può essere firmato dal singolo studente, da un gruppo di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio. Il tipo ministeriale richiede di indicare nel contratto il corso frequentato e la sede: è la clausola che documenta la natura transitoria del rapporto.

Tipo ministeriale, accordo territoriale e attestazione

Il contratto deve essere redatto esclusivamente sul tipo di contratto dell’Allegato C al D.M. 16 gennaio 2017 (art. 3, comma 4). Un testo libero intitolato “contratto per studenti” non produce gli stessi effetti.

Il canone non è libero. Lo fissano gli accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee, e l’accordo può aumentarli o ridurli in funzione della durata (art. 3, comma 2). Se le parti non si fanno assistere dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, serve l’attestazione di rispondenza del contratto all’accordo, rilasciata da almeno un’organizzazione firmataria (art. 3, comma 5). Gli effetti fiscali dell’attestazione sono trattati nella sezione sulle imposte.

Dove non è ancora stato depositato un accordo conforme al decreto del 2017, restano in vigore gli accordi precedenti (art. 7, comma 4). Prima di usare un modello trovato online conviene quindi verificare a quale accordo fa riferimento.

Durata, rinnovo e disdetta

La durata va da un minimo di sei mesi a un massimo di trentasei mesi. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un periodo uguale, a meno che lo studente comunichi la disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima (art. 1 dell’Allegato C).

La facoltà di impedire il rinnovo alla prima scadenza spetta quindi al solo conduttore. Il proprietario che vuole un rapporto di un solo anno accademico deve tenerne conto quando sceglie la durata iniziale, non quando il contratto sta per scadere.

Il contratto per studenti deve essere distinto dal contratto di locazione ad uso transitorio ordinario, che ha durata massima di diciotto mesi e richiede un’esigenza transitoria documentata tra quelle previste dall’accordo territoriale (art. 2, commi 1 e 4, D.M. 16 gennaio 2017).

Contratto unico cointestato o contratti per singola stanza

Quando l’appartamento ospita più studenti, il proprietario può scegliere tra due strutture: un solo contratto firmato da tutti, oppure un contratto distinto per ciascuna stanza. La scelta va fatta alla firma. Da essa dipende come si gestiranno, negli anni successivi, le uscite e gli ingressi dei coinquilini.

Contratto unico: un canone, più conduttori

Nel contratto cointestato gli studenti sono conduttori dello stesso rapporto e il canone è unico. Se uno di loro recede, l’art. 9 dell’Allegato C prevede che la locazione prosegua nei confronti degli altri, mentre il recedente resta obbligato in solido solo per i periodi di conduzione già trascorsi. Il tipo ministeriale non prevede una riduzione del canone per l’uscita di un conduttore.

Per il proprietario è la struttura più protettiva: ha più debitori per lo stesso canone e un solo contratto da registrare. Per lo studente il rischio è rovesciato. Se un coinquilino esce e nessuno lo sostituisce, chi resta deve comunque garantire l’intero canone. Per questo la clausola sulle modalità di subentro, lasciata in bianco dal tipo ministeriale, merita attenzione prima della firma.

Contratti per singola stanza: rapporti autonomi

Con i contratti per stanza ogni studente ha un proprio rapporto, un proprio canone e una propria scadenza. L’uscita di uno studente non incide sugli altri contratti. Il proprietario la gestisce chiudendo quel rapporto e stipulandone uno nuovo con chi entra.

Il tipo ministeriale richiede di descrivere la porzione locata. Deve essere precisato che il conduttore ha l’uso condiviso dei servizi e degli spazi comuni, che il locatore si riserva la porzione residua con facoltà di locarla e che il canone è imputato in proporzione alla superficie. Per gli aspetti generali si può fare riferimento alla guida sulla locazione parziale.

Ogni contratto va registrato separatamente. Sul piano dell’attestazione, invece, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la risposta a interpello n. 105 del 12 dicembre 2018 che basta un’unica attestazione di rispondenza per l’insieme dei contratti. Le condizioni sono due: i contratti devono riguardare lo stesso appartamento ed essere stipulati contestualmente, con identico contenuto economico e normativo. Un contratto firmato in un momento successivo, per sostituire uno studente uscito, non rientra in questa condizione.

Quale struttura scegliere

La tabella mette a confronto le due strutture sui punti che incidono nella gestione ordinaria.

Il contratto unico si adatta a gruppi stabili che affittano insieme per l’intero percorso di studi. I contratti per stanza sono preferibili quando il turnover è frequente o gli studenti non si conoscono tra loro. In quel caso il vantaggio di avere più debitori solidali si riduce, mentre crescono i costi di ogni uscita non sostituita.

Cosa fare quando cambia qualcosa: tabella decisionale

Durante il rapporto la maggior parte delle modifiche non richiede un nuovo contratto. Richiede invece una comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, nella sezione degli adempimenti successivi, entro 30 giorni dall’evento. Cosa comunicare, e se c’è imposta da versare, dipende da due variabili: la struttura scelta alla firma (contratto unico o contratti per stanza) e l’eventuale opzione del proprietario per la cedolare secca.

Il riferimento per le imposte è la cessione del contratto. La cedolare secca sostituisce il registro sulle risoluzioni e sulle proroghe (art. 5, comma 6, D.M. 16 gennaio 2017), ma non sulle cessioni. Per queste resta dovuta l’imposta fissa di 67 euro, oppure il 2% del corrispettivo con un minimo di 67 euro se l’uscente riceve un compenso.

Quando la regola non è univoca

La riga evidenziata è l’unico punto in cui la prassi non offre una risposta certa. Se uno studente lascia il contratto cointestato e nessuno lo sostituisce, il rapporto non si risolve, perché prosegue con gli altri conduttori. Manca però un documento di prassi specifico su come comunicarlo.

L’orientamento più diffuso, che risale a una risposta pubblicata su FiscoOggi, qualifica l’uscita come cessione senza corrispettivo: codice 3 e 67 euro, dovuti anche in cedolare. Un orientamento minoritario la assimila a una risoluzione parziale, esente se tutti i locatori hanno optato per la cedolare. La soluzione prudenziale è la prima: il costo è contenuto e allinea la banca dati dell’Agenzia alla composizione effettiva dei conduttori, che è poi il dato da cui dipende la detrazione di chi resta.

Una distinzione vale per tutte le righe della tabella. Sostituire o far uscire un conduttore, rinnovare o ridurre il canone sono variazioni del rapporto in corso. Un nuovo contratto serve solo quando cambia la stanza locata, nei contratti per singola stanza, oppure quando tutti gli originari conduttori sono usciti e il rapporto si è chiuso.

Quattro situazioni in cui il contratto per studenti si complica

Le domande più frequenti dei lettori su questo contratto non riguardano la firma. Riguardano quello che succede dopo. Le quattro situazioni che seguono mostrano i punti in cui la regola generale non basta, e dove una scelta fatta all’inizio produce effetti anni dopo.

Stanza liberata a metà anno con contratti separati

Il proprietario di un appartamento con tre stanze, locate con contratti distinti firmati a settembre, riceve a novembre il recesso per gravi motivi di uno studente, con il preavviso di tre mesi. A febbraio la stanza torna libera. Il nuovo contratto va redatto ancora sull’Allegato C e ha una durata minima di sei mesi, quindi non può riallinearsi alla scadenza degli altri due.

Il secondo effetto riguarda l’attestazione. Il nuovo contratto non è contestuale agli altri, per cui non rientra nell’attestazione unica ammessa dalla risposta a interpello n. 105/2018. Se il contratto non è assistito, serve una nuova attestazione per mantenere le agevolazioni fiscali.

Gruppo cointestato con un’uscita senza sostituto

Quattro studenti hanno firmato un unico contratto. Uno di loro rinuncia agli studi e recede. Dal mese successivo i tre rimasti devono l’intero canone, perché l’Allegato C prevede che la locazione prosegua con loro. Il recedente risponde in solido soltanto per i periodi già trascorsi.

La tensione è tutta interna al gruppo. Chi resta ha interesse a trovare rapidamente un sostituto, ma il subentro richiede il consenso del proprietario. In assenza di sostituto, il proprietario comunica comunque l’uscita del conduttore con la soluzione prudenziale indicata nella tabella decisionale: altrimenti la composizione dei conduttori registrata presso l’Agenzia non corrisponde più a quella reale.

Lo studente conclude gli studi prima della scadenza

Il requisito dell’iscrizione è richiesto per stipulare il contratto (art. 3, comma 1, D.M. 16 gennaio 2017). Né il decreto né l’Allegato C prevedono però che il rapporto cessi automaticamente quando lo studente consegue il titolo. Il contratto quindi prosegue fino alla scadenza pattuita.

Il punto critico è la prima scadenza. Il rinnovo automatico presuppone una natura transitoria che, dopo la laurea, non ha più fondamento. Se il rapporto deve continuare, la scelta prudente è stipulare un contratto di tipo diverso, coerente con la nuova esigenza abitativa, invece di lasciare operare il rinnovo.

C’è anche un effetto per lo studente: la detrazione dell’art. 15, comma 1, lett. i-sexies, TUIR spetta agli studenti iscritti a un corso di laurea. Dopo il titolo, i canoni successivi non sono più detraibili a quel titolo.

Comune universitario senza cedolare al 10%

Dal 2017 il contratto per studenti si può stipulare in tutti i Comuni sede di corsi, se esiste un accordo locale. L’aliquota ridotta della cedolare secca segue invece un perimetro più stretto. L’art. 5, comma 4, del D.M. 16 gennaio 2017 e l’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011 la collegano ai Comuni ex art. 1 del D.L. 551/1988 e ai Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

In un Comune universitario non compreso in questi elenchi, il proprietario che opta per la cedolare applica quindi il 21%, anche se il canone è concordato. Il confronto con la tassazione ordinaria IRPEF cambia di conseguenza, e va fatto caso per caso prima di esercitare l’opzione.

Subentro di un nuovo studente: come si fa

Nel contratto cointestato, l’ingresso di un nuovo studente al posto di uno uscente è una cessione del contratto dal lato del conduttore. Non richiede di riscrivere il contratto, ma servono due passaggi distinti: un accordo scritto tra le parti e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

L’accordo di subentro

L’art. 9 dell’Allegato C lascia alle parti il compito di definire le modalità di subentro. Se la clausola è stata compilata alla firma, l’accordo si limita ad applicarla. In caso contrario, le condizioni vanno concordate al momento, e il subentro resta comunque subordinato al consenso del proprietario.

L’accordo, sottoscritto da proprietario, studente uscente e subentrante, dovrebbe indicare:

• la data da cui opera il subentro;
• l’accettazione integrale, da parte del subentrante, di tutte le clausole del contratto in corso;
• i dati del corso frequentato e la residenza del subentrante, che deve possedere gli stessi requisiti richiesti alla firma (art. 3, comma 1, D.M. 16 gennaio 2017);
• chi sostiene l’imposta dovuta per la cessione.

La firma degli studenti che restano non è indispensabile sul piano della cessione. È però utile, perché documenta che il gruppo conosce il nuovo coinquilino con cui condividerà la solidarietà sul canone.

Deposito cauzionale e garanzie

Il deposito cauzionale, fino a un massimo di tre mensilità, viene restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile (art. 4 dell’Allegato C). Con il subentro la locazione non termina. Per questo l’accordo deve stabilire se il proprietario restituisce la quota all’uscente e ne riceve una nuova dal subentrante, oppure se i due studenti regolano la quota tra loro e il deposito resta invariato.

La posizione dei garanti va trattata con la stessa attenzione. Il tipo ministeriale non disciplina la sorte della garanzia prestata per lo studente che esce: dipende dal testo della fideiussione o della garanzia rilasciata. Conviene che l’accordo lo dica espressamente, indicando se il garante dell’uscente viene liberato e chi garantisce il subentrante.

Gli adempimenti con il modello RLI

La cessione va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data del subentro:

1. nel modello RLI si seleziona l’adempimento successivo con codice 3 (cessione), indicando la data della cessione e gli estremi del contratto;
2. nel quadro B si inseriscono i dati dello studente uscente, come cedente, e del subentrante, come cessionario;
3. l’imposta si versa con addebito in conto tramite i servizi telematici, oppure con modello F24 Elementi identificativi (codice tributo 1502). In questo secondo caso il modello RLI va presentato all’ufficio in cui è registrato il contratto, nello stesso termine.

La guida al modello RLI illustra la compilazione completa.

Quanto costa e chi paga

L’imposta di registro sulla cessione è di 67 euro in misura fissa. Se l’uscente riceve un compenso per cedere il posto, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo, con un minimo di 67 euro. È dovuta anche quando il proprietario ha optato per la cedolare secca, perché la cedolare sostituisce il registro sul contratto, sulle risoluzioni e sulle proroghe, ma non sulle cessioni.

L’Allegato C ripartisce a metà tra proprietario e conduttore le spese di registrazione del contratto (art. 6), ma non dice nulla sulla cessione. Chi paga i 67 euro va quindi stabilito nell’accordo di subentro. Per la disciplina generale della cessione del contratto di locazione e per i casi di subentro previsti dalla legge, come la vendita dell’immobile, si rinvia alle guide dedicate.

Recesso, disdetta e rinnovo: le tutele dello studente

Il contratto per studenti vincola il proprietario più dello studente. Lo studente può uscire prima della scadenza per gravi motivi e decide se il contratto si rinnova. Il proprietario, invece, alla prima scadenza non può impedire il rinnovo.

Uscire prima della scadenza

L’art. 9 dell’Allegato C consente allo studente di recedere per gravi motivi, con un preavviso di almeno tre mesi inviato con lettera raccomandata. Il tipo ministeriale non elenca quali siano i gravi motivi: la valutazione è caso per caso, secondo la disciplina generale del recesso dal contratto di locazione.

Nel contratto cointestato il recesso può riguardare anche un solo studente. Dal mese successivo al recesso la locazione prosegue con gli altri, mentre chi esce resta obbligato in solido soltanto per i periodi già trascorsi. Per lo studente che esce, quindi, il preavviso segna il limite della propria responsabilità verso il proprietario. Non lo libera però verso i coinquilini, se tra loro esistono accordi interni sulla divisione del canone.

Rinnovo e uscita senza sostituto

Alla prima scadenza il contratto si rinnova per un periodo uguale, a meno che sia lo studente a dare disdetta, da uno a tre mesi prima (art. 1 dell’Allegato C). È una tutela precisa: chi ha iniziato un percorso di studi pluriennale può contare sulla continuità dell’alloggio, anche se il proprietario preferirebbe riaffittare a condizioni diverse.

Quando uno studente esce dal contratto cointestato senza essere sostituito, chi resta ha interesse a verificare che il proprietario comunichi l’uscita all’Agenzia delle Entrate. La prassi su questo adempimento non è uniforme: prevale la qualificazione come cessione senza corrispettivo, con imposta di 67 euro. Tenere allineata la composizione registrata dei conduttori protegge chi resta sia sul piano del canone sia su quello della detrazione.

Cosa controllare prima di firmare

Molte tutele dello studente dipendono dal testo firmato. Prima della sottoscrizione conviene verificare che:

• il contratto sia redatto sul tipo ministeriale dell’Allegato C e indichi il corso frequentato e la sede;
• il canone rientri nei valori dell’accordo territoriale e, se il contratto non è assistito, sia prevista l’attestazione di rispondenza;
• la clausola sulle modalità di subentro sia compilata, non lasciata in bianco;
• il deposito cauzionale non superi tre mensilità;
• sia chiaro il divieto di sublocare o dare in comodato l’alloggio, salvo patto scritto contrario (art. 8 dell’Allegato C). La sublocazione non autorizzata espone alla risoluzione del contratto.

Un contratto intitolato “per studenti” ma privo dei requisiti del D.M. 16 gennaio 2017 espone entrambe le parti al rischio che la durata transitoria venga contestata. Il decreto prevede espressamente la riconduzione alla durata ordinaria solo per i contratti transitori (art. 2, comma 6). Per quelli per studenti non esiste una clausola analoga, e l’esito dipende dalla valutazione del giudice.

Registrazione e imposte per il proprietario

Il contratto per studenti va registrato come ogni locazione abitativa. Ciò che lo distingue è l’accesso alle agevolazioni del canone concordato, che però dipende da due condizioni: dove si trova l’immobile e se il contratto è assistito o attestato.

Imposta di registro e ripartizione delle spese

La registrazione spetta al proprietario. L’art. 6 dell’Allegato C prevede che le spese di registrazione siano ripartite a metà tra locatore e conduttore: il proprietario registra il contratto, ne dà comunicazione documentata allo studente e gli addebita la sua quota. Per le modalità operative si può consultare la guida sulla registrazione del contratto di locazione.

Senza cedolare secca, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo. Per i contratti a canone concordato l’art. 8 della L. 431/1998 fissa la base imponibile al 70% del corrispettivo, nei Comuni ex art. 1 del D.L. 551/1988. L’art. 5, commi 1 e 5, del D.M. 16 gennaio 2017 estende questa disciplina anche ai contratti per studenti. Con l’opzione per la cedolare, registro e bollo non sono dovuti sul contratto, sulle risoluzioni e sulle proroghe (art. 5, comma 6, D.M. 16 gennaio 2017).

Cedolare secca o IRPEF: il peso del Comune

La convenienza della cedolare dipende soprattutto dalla collocazione dell’immobile. Nei Comuni ex art. 1 del D.L. 551/1988 e in quelli ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, la cedolare sui contratti a canone concordato è al 10% (art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011, resa strutturale dall’art. 1, comma 6, L. 160/2019). Fuori da questi Comuni, il contratto per studenti resta stipulabile, ma la cedolare si applica al 21%. Per chi resta in IRPEF, l’art. 5, comma 2, del D.M. prevede un’ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile. Il comma 1 dello stesso articolo, però, non chiarisce se l’estensione ai contratti per studenti operi anche fuori dai Comuni ad alta tensione abitativa: in quei Comuni la riduzione va applicata con cautela, dopo una verifica specifica.

Con i contratti per singola stanza l’opzione si esercita contratto per contratto. Il proprietario può quindi valutare il regime su ciascun rapporto, anche quando i contratti hanno canoni diversi.

L’attestazione come condizione delle agevolazioni

Le parti possono stipulare il contratto senza l’assistenza delle organizzazioni della proprietà e degli inquilini. In quel caso, però, le agevolazioni del canone concordato spettano solo se il contratto è accompagnato dall’attestazione di rispondenza all’accordo territoriale, rilasciata da almeno un’organizzazione firmataria (art. 3, comma 5, D.M. 16 gennaio 2017; risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018).

L’attestazione riguarda sia il contenuto economico sia quello normativo del contratto. In sua assenza, il contratto non assistito resta valido come contratto per studenti, ma perde la cedolare al 10%, la riduzione del 30% e la base del registro al 70%. Il funzionamento dell’attestazione è approfondito nella guida sul canone concordato.

Detrazione dell’affitto per lo studente

I canoni pagati con un contratto per studenti danno diritto alla detrazione IRPEF del 19%, calcolata su una spesa massima di 2.633 euro annui (art. 15, comma 1, lett. i-sexies, TUIR). Il requisito è più stringente di quello richiesto per firmare il contratto: l’università deve trovarsi in un Comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza e comunque in una provincia diversa. La soglia ridotta a 50 chilometri per i residenti in zone montane o disagiate, prevista dalla lett. i-sexies.01, si applicava solo ai periodi d’imposta 2017 e 2018. La detrazione non spetta per i contratti di sublocazione (circolare n. 21/E/2010) e, se lo studente è fiscalmente a carico, può essere utilizzata dal genitore che sostiene la spesa. Requisiti e compilazione sono approfonditi nella guida sulla detrazione dell’affitto nel 730.

Leggi anche: Contratto di locazione uso foresteria.

Consulenza fiscale online

Fonti e riferimenti

• Legge 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 5 e 8
• D.M. 16 gennaio 2017 (Infrastrutture e Trasporti di concerto con Economia e Finanze), artt. 2, 3, 5 e 7, e Allegato C, in G.U. Serie generale n. 62 del 15 marzo 2017
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 2, come modificato dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 6
• D.L. 12 settembre 2014, n. 133, art. 19, comma 1
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 15, comma 1, lett. i-sexies e i-sexies.01
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 21/E del 2010
• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 105 del 12 dicembre 2018
• Agenzia delle Entrate, istruzioni al modello RLI e schede su cessione, risoluzione, proroga e rinegoziazione dei contratti di locazione