Affittare casa: 7 regole per guadagnare di più

Affittare casa e guadagnare: per farlo bisogna farlo in fretta e in modo sicuro. Il fattore tempo è determinante per guadagnare presto, e quindi bene, dalla propria casa in affitto. Le 7 regole per ottenere il massimo dal tuo affitto.

Se desideri concedere in locazione un appartamento o vuoi mettere in affitto un’abitazione con l’obiettivo di massimizzare il guadagno, non perderti questo articolo. Che tu abbia una seconda casa da affittare, oppure che tu abbia deciso di mettere a reddito una stanza della tua abitazione, locare un immobile può diventare un valido strumento per ottenere una rendita passiva extra.

Per anni ci hanno detto che investire nell’immobiliare era sicuro, garantiva alti rendimenti e poteva metterci al riparo da speculazioni finanziarie e da prelievi forzosi sui conti correnti. Oggi, invece, abbiamo capito, grazie anche alle ultime crisi finanziarie, che gli immobili sono un investimento da valutare con cura, il cui valore non è indenne alle variabili socio/economiche mondiali.

Per questo motivo occorre mettere a reddito, nel miglior modo possibile, i propri immobili al fine di far rendere al meglio questo tipo di investimento, che non è sempre è facile da liquidare in tempi brevi. Grazie alla nostra esperienza abbiamo deciso di indicarti, attraverso i consigli seguenti, come sfruttare al massimo le potenzialità del tuo immobile. Oggi, infatti, possedere un immobile e tenerlo sfitto è un costo che solo poche persone possono permettersi. Tutto questo, senza tenere conto del fatto che la tassazione sugli immobili in Italia è aumentata notevolmente negli ultimi anni.

Gli immobili sfitti non sono un’investimento se non vengono messi a reddito

Lasciare un’immobile sfitto significa dover sostenere annualmente i costi che derivano da manutenzioni, ristrutturazioni, utenze, ma anche gli oneri fiscali ed amministrativi. Basti pensare che un immobile sfitto sito nello stesso Comune dell’abitazione principale è tassato ai fini IRPEF del 50% in più, e lo stesso vale per gli immobili concessi a titolo gratuito (in comodato) a parenti e affini.

Ad oggi, su un’immobile abitativo sfitto si paga l’IMU con aliquota massima, l’IRPEF (se ubicato nello stesso Comune dell’abitazione principale) e addizionali al 50%. Inutile affermare che il bene rifugio per eccellenza degli italiani oggi rappresenti una delle più sfruttate fonti di incasso per l’Erario. Per questi motivi affittare casa diventa indispensabile. Questo, principalmente per due ordini di motivi:

• Prima di tutto per avere una rendita capace di coprire i costi annuali, sia legati a manutenzioni che quelli fiscali e amministrativi;
• Secondo di tutto per garantirsi una rendita passiva extra.

Affittare un immobile ormai è diventato alla portata di tutti, ma soltanto in pochi conoscono gli strumenti per ottenere il massimo rendimento da un immobile in affitto. Visti gli innumerevoli quesiti che ci arrivano sull’affitto, abbiamo deciso di dedicare questo articolo svelando le regole per affittare casa ottenendone il massimo profitto. Cominciamo a vederle!

1. Scelta della tipologia di contratto di locazione;
2. Agire in proprio;
3. Riduzione dei tempi di non affitto dell’immobile;
4. Il canone di locazione;
5. Il contratto di affitto;
6. Rapporto costi benefici;
7. Pianificazione fiscale.

Affittare casa 1) – Scelta della tipologia di contratto di locazione

Se vuoi affittare casa la prima cosa che devi sapere è che attualmente sul mercato vi sono varie tipologie di contratti di locazione che possono essere utilizzati. Ogni contratto ha delle caratteristiche peculiari, e saper sfruttare il giusto contratto in base alle nostre esigenze di proprietari, ed in base alle caratteristiche dell’immobile è il primo passo per ottenere il massimo dall’affitto. In particolare, le tipologie di contratti di affitto in vigore sono i seguenti:

Il contratto di locazione ad uso transitorio

Si tratta di una particolare tipologia di contratto di locazione dalla durata compresa tra 1 e 18 mesi. Questo tipo di contratto può essere sfruttato soltanto in particolari situazioni. La sua stipula, infatti, è legata a temporanee esigenze (non turistiche) dell’inquilino, che richiede di un immobile solo per un particolare periodo (ad esempio per lavoro). Classico caso è quello di un lavoratore che deve trasferirsi temporaneamente, per lavoro, in un Comune diverso dal proprio. Per approfondire questa tipologia di contratto di rimando a questo articolo: “Il contratto di locazione ad uso transitorio“.

Il contratto di locazione a studenti universitari

Anche questa è una particolare categoria di contratto legato a particolari esigenze che possono avere gli studenti universitari. Mi riferisco agli studenti “fuori sede” che rimangono nella città universitaria soltanto per il periodo di tempo di durata delle lezioni (e degli esami). Il contratto ha durata massima di 36 mesi e come puoi immaginare, se il tuo immobile è situato nelle vicinanze di una città universitaria, ecco che questo contratto è quello che può sicuramente farvi guadagnare di più. Anche in questo per approfondimento: “Locazione per studenti universitari: guida al contratto“.

Il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione ad uso turistico è un contratto particolarmente snello e breve. Si tratta di una particolare tipologia di contratto transitorio, che ha durata massima di 30 giorni. Il vantaggio di tale contratto è che non richiede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Come puoi immaginare è il contratto più vantaggioso per chi possiede una casa da affittare in una zona ad alta frequentazione turistica. Mi riferisco, ad esempio, a zone di mare o montagna, ma anche campagna o città d’arte. Per maggiori approfondimenti vi rimando a questo articolo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio“.

Il contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero è la tipologia più comune di contratto di locazione. Ha una durata fissa di 4 anni, prorogabili automaticamente per i successivi 4 anni. Questa tipologia di contratto offre maggiore sicurezza per il locatore di ottenere una rendita passiva per più anni. Tuttavia, vincola l’immobile per un lungo periodo precludendo altre forme di locazione potenzialmente più convenienti (mi riferisco a contratti di locazione di durata più breve). In particolari situazioni, tuttavia, anche questo tipo di contratto può prestarsi per esigenze temporanee, ma per questo, ti consiglio di contattarci in privato per avere maggiori informazioni.

Il contratto di locazione a canone concordato

Si tratta di una tipologia particolare di locazione frutto di accordo tra associazioni di proprietari e di affittuari, che stabiliscono Comune per Comune l’importo del canone di locazione, che è calmierato. In cambio di un canone calmierato, il locatore ha la possibilità di sfruttare benefici fiscali. Ricordati che anche gli sgravi fiscali, come vedremo più avanti, contribuiscono ad aumentare il guadagno ricavabile dalla locazione. Tale contratto ha durata di 3 anni, rinnovabili per i successivi 3. Per approfondire: “Contratto di locazione a canone concordato: di cosa si tratta?“.

Come scegliere il contratto migliore per la tua casa?

Sono sicuro che adesso ti stai chiedendo quale sia tra queste la forma migliore per mettere a reddito la tua casa. Ebbene, non può esserci una risposta unica per tutte le situazioni. Quello che posso dirti, tuttavia, è che la risposta dipende essenzialmente da due variabili:

• La redditività che puoi stimare da ogni tipologia di contratto (stipulare contratti transitori, per studenti o contratti turistici portano a redditività diverse). Devi trovare, attraverso varie prove (o simulazioni) la forma di contratto più redditizia per il tuo immobile. La forma migliore, solitamente dipende da due aspetti:
  • L’ubicazione dell’immobile. Se detieni un’immobile nel centro di una città d’arte utilizzerai delle forme contrattuali diverse rispetto ad un immobile situato in periferia;
  • Lo stato di manutenzione dell’immobile. Se si tratta di immobile appena ristrutturato e situato in buona posizione otterrai della redditività maggiore rispetto ad immobile lasciato all’usura o posto in zona sub-urbana;
• Il livello di tassazione diretta su ogni singolo contratto. Ogni tipologia di contratto di locazione ha delle particolarità per quanto riguarda la tassazione diretta. Infatti, in generale hai a disposizione due variabili fiscali, come vedremo meglio di seguito: la tassazione IRPEF o la cedolare secca (su cui intervengono alcune variabili da considerare).

Affittare casa 2) – Agire in proprio

Guadagnare il massimo da una locazione immobiliare significa anche ridurre i costi superflui. Affittare casa non è un compito semplice, per questo ci sono le agenzie immobiliari che affiancano i proprietari. Nella maggior parte dei casi il proprietario che mette a reddito un immobile si affida ad intermediari che curano ogni aspetto, dalla ricerca degli inquilini, alla registrazione del contratto. In alcuni casi ai arriva perfino alla gestione dei costi di manutenzione e condominiali. Per queste attività un intermediario può arrivare a chiederti percentuali importanti del contratto. Il consiglio che posso darti è cercare di disintermediare quanto più possibile il tuo contratto. La cosa migliore sarebbe quella di arrivare ad eliminare totalmente questo costo.

Promuovere in autonomia la propria casa

La redditività arriva anche dalla riduzione dei costi di intermediazione. Per questo devi pensare di promuovere l’affitto della tua casa in autonomia. Con internet i siti dove poter inserire gli annunci per l’affitto del tuo immobile sono tanti: uno dei più conosciuti Casa.it permette di fare tutto in autonomia, ma ce ne sono tanti altri, da Affitto.it a Airbnb.it. Naturalmente, questa non è una soluzione alla portata di tutti. Le agenzie immobiliari ed property manager svolgono un ruolo importante nell’intermediazione tra proprietario ed inquilino, quindi per i soggetti meno esperti avere la consulenza di un intermediario è fondamentale. Tuttavia, per i proprietari più esperti fare da soli può aiutare a risparmiare qualcosa ed avere un guadagno maggiore dalla locazione dell’immobile. Tieni presente che, fiscalmente, a meno di eccezioni, non è possibile portare analiticamente in deduzione nessun costo di intermediazione del tuo immobile. Questo, a meno che tu non decida di operare in forma imprenditoriale, ma non è questo il caso che affrontiamo in questo articolo.

Ci tengo a ricordarti che ogni caso deve essere valutato singolarmente (con il tuo dottore commercialista di fiducia), ma tieni sempre in mente anche questa opportunità, per aumentare la redditività della casa.

Affittare casa 3) – Riduzione dei tempi sfitti nell’anno

Considerata la vasta offerta di immobili in affitto, diventa fondamentale ridurre i tempi nei quali l’immobile rimane sfitto. Ogni giorno sfitto significa mancanza di redditività e costi fissi che diventano, in percentuale, sempre più importanti. Per questo motivo devi pensare a ridurre i tempi sfitti dell’immobile durante l’anno. Non importa quale sia la tipologia di contratto che tu hai scelto, devi necessariamente avere coperta da locazione la maggior parte dell’anno. Per riuscire in questo intento devi, necessariamente, sfruttare al massimo le opportunità per promuovere al meglio il tuo immobile a quanti più possibili inquilini possibile. In questo contesto l’elemento su cui devi focalizzare la tua attenzione è la presentazione del tuo immobile.

Come presentare all’inquilino il proprio immobile

Si sa, la prima impressione è quella che conta. Anche nel caso di un contratto di locazione è necessario seguire questa regola. Tieni presente che l’inquilino in cerca di casa ha la possibilità di confrontare tanti appartamenti, anche direttamente dagli annunci su internet. Presentare la casa pulita e luminosa è il primo modo per lasciare una buona impressione all’inquilino direttamente dall’annuncio immobiliare. Se, invece, ti fai assistere da un’agenzia pretendi un buon servizio fotografico all’immobile. Il passo successivo è quello di presentare all’inquilino i punti di forza, un terrazzo, una vista particolare, la posizione, insomma, bisogna evidenziare il valore aggiunto che ogni immobile possiede. Un arredamento curato, e coerente con la tipologia di immobile farà il resto. Se, invece, l’arredamento non è un valore aggiunto della casa, perché non hai le possibilità di investirci, allora è meglio presentarsi con quale mobile in meno, soprattutto quando l’arredamento è vecchio stile.

Affittare casa 4) – Il canone di locazione

Quando di decide di mettere a reddito una casa il canone di locazione è sicuramente l’elemento fondamentale. Il canone è un valore che si correla strettamente con il valore dell’immobile. Trovare il corretto canone di locazione non è semplice. Questo, soprattutto perché per ogni tipologia di contratto, che abbiamo visto in precedenza, l’importo del canone di locazione applicabile è diverso. In generale oggi, il canone di affitto di un immobile deve essere il quanto più possibile equo rispetto al valore dell’immobile (e a quelli simili della stessa zona). Questo porterà in breve tempo potenziali affittuari a finalizzare tempestivamente la trattativa.

Come avere parametri per stabilire il canone di locazione?

Per poter avere un parametro di riferimento per la determinazione del canone di locazione applicabile potete prendere a riferimento la banca dati OMI del mercato immobiliare Italiano, messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Far partire la propria analisi sul canone di locazione dalla banca dati OMI è sicuramente un importante punto di partenza su cui fare dei ragionamenti, anche in base ai valori praticati dalla concorrenza. In alternativa, puoi utilizzare i dati che puoi ricavare dai vari annunci online su immobili nella tua zona e con caratteristiche simili.

Utile ricordare, infine, che per le locazioni di durata ultrannuale, il canone di locazione può essere aggiornato ogni anno, in base all’andamento del tasso di aumento dei prezzi al consumo, registrato dall’Istat, rispetto all’anno precedente. Condizione per poterlo fare è inserire nel contratto apposita clausola.

Affittare casa 5) – Contratto di affitto

La stipula del contratto di locazione è sicuramente uno degli aspetti fondamentali. Dal contratto di locazione derivano tutti i diritti e gli obblighi sia per il proprietario che per l’affittuario. Per questo motivo la stipula del contratto di locazione deve essere curata nei minimi dettagli. Il contratto di locazione, infatti, è il primo strumento di tutela per il proprietario in caso di insolvenza dell’affittuario. Solitamente i classici errori che si commettono al momento della stipula di un contratto di locazione sono tre:

Errori nella registrazione del contratto di affitto

Il contratto di affitto, infatti, deve essere sottoscritto e registrato a pena di nullità (l’unica esenzione riguarda gli affitti turistici). La brutta abitudine di tenere il contratto nel cassetto e precipitarsi a registrarlo soltanto in caso di contestazioni è, contrario alla Legge. Si tratta di una pratica che non tutela il proprietario in caso di danni o di inquilino che non vuole lasciare l’immobile alla scadenza pattuita ed inoltre, ci sono anche problematiche fiscali con sanzioni importanti. Per questo motivo potete consultare questo articolo per tutti i dettagli sulla corretta registrazione del contratto: “Registrazione del contratto di locazione immobiliare“.

Mancata compilazione dell’inventario dei beni presenti in casa

La prima regola da seguire per evitare contestazioni è compilare l’inventario dei beni sottoscritto dall’inquilino al momento della consegna dell’immobile. Tale inventario deve contenere l’elenco dei mobili e complementi presenti, lo stato dell’immobile, le anomalie presenti, rotture o malfunzionamenti, la lettura di tutte le utenze, il numero delle chiavi e dei telecomandi presenti. E’ sicuramente consigliabile allegare delle foto. Questo ti servirà ad evitare di subire perdite in caso di mancanze al momento del rilascio dei locali. Si tratta di eventuali costi che, se non eliminati in anticipo, ti troverai a subire al termine della locazione.

Mancate garanzie da parte dell’inquilino

Il rischio più grande per il proprietario è mettersi in casa un inquilino moroso. Per questo motivo è opportuno mettere in atto delle accortezze per verificare la solvibilità dell’inquilino: è possibile chiedere l’ultima busta paga dell’inquilino o l’ultima dichiarazione dei redditi. Inoltre, può essere opportuno, per le locazioni più lunghe una fideiussione bancaria. In questo modo, il potenziale inquilino dovrà chiedere la fideiussione alla banca, che deciderà a sua volta se farsi garante per lui in base alla sua affidabilità economica. Attraverso la fideiussione, se l’inquilino non dovesse saldare i canoni, il proprietario potrà rivolgersi direttamente alla banca e ricevere subito il pagamento. Assicurati di inserire questa clausola nel contratto.

Affittare casa 6) – Rapporto costi benefici

Un appartamento sfitto è un costo per il proprietario: più questo tempo viene ridotto maggiori saranno i profitti. Molto spesso vediamo proprietari di casa che preferiscono restare con l’immobile sfitto piuttosto che locarlo a valori inferiori rispetto a quelli che si sono prefissati. Il consiglio che voglio darti è che devi vedere l’investimento immobiliare non in modo rigido ma flessibile. Il mercato immobiliare, infatti, cambia nel tempo e con esso anche il valore dei beni immobili ed il valore dei contratti di locazione. Stipulare un contratto di locazione oggi significa poter contrattare su un valore del canone molto diverso da quello che potresti raggiungere qualche mese prima o dopo questo momento. Questo perché ci sono diverse variabili che incidono sull’andamento del mercato.

Per questo motivo devi sempre effettuare un’attenta valutazione costi/benefici. Devi pensare a quali costi dovrai sopportare per mantenere per altri mesi l’immobile sfitto, piuttosto che locarlo ad un canone inferiore alle tue aspettative. Fare questa operazione significa ragionare per tempo, ed evitare di rimanere con un canone fuori mercato solo perché non soddisfa le tue aspettative. Questa regola potrà sembrarti scontata, ma se ti trovi temporaneamente con la casa sfitta, per una risoluzione del contratto dal parte dell’affittuario, o per la conclusione di un contratto devi ricordarti che il tempo è denaro. Aspettare nuovi potenziali interessati affittuari disponibili ad accettare un canone maggiore, rappresenta un costo. In questi casi è meglio abbassare il canone ma avere un contratto firmato in poco tempo.

Affittare casa 7) – Pianificazione fiscale

Percepire un reddito da locazione rappresenta un’indica di capacità contributiva. Per questo motivo il reddito deve sempre essere dichiarato all’Erario, e deve essere assoggettato a tassazione. Riuscire a capire qual’è la migliore tassazione da applicare al canone di applicazione è un elemento che può portarvi a risparmiare, e quindi, a massimizzare il guadagno. Il canone di locazione può essere assoggettato alternativamente ad Irpef o a Cedolare secca.

La tassazione IRPEF del canone di locazione

La tassazione ad IRPEF prevede che il canone vada a sommarsi agli altri redditi imponibili del contribuente, formando la base imponibile. Sulla base imponibile sono poi applicate le aliquote progressive Irpef. In pratica, maggiore è l’aliquota marginale Irpef del proprietario tanto maggiore sarà la tassazione del canone. Possiamo dire, quindi, che per redditi imponibili che scontano aliquote Irpef elevate la tassazione ad Irpef, è svantaggiosa, a meno che non si abbiamo da scontare importi rilevanti di deduzioni o detrazioni fiscali.

Tabella: aliquote IRPEF

SCAGLIONI DI REDDITO	ALIQUOTA IRPEF
Fino a 15.000 euro di reddito	23%
Da 15.000 euro a 28.000 euro di reddito	25%
Da 28.000 euro a 50.000 euro di reddito	35%
Oltre 50.000 euro di reddito	43%

La cedolare secca

La seconda modalità di tassazione è quella con cedolare secca. La cedolare secca ha il vantaggio di essere un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, dell’imposta di registro e delle addizionali Regionali e Comunali. L’importo è del:

• 21% se il contratto è a canone libero, oppure
• 10% se il contratto è a canone concordato.

Come possiamo vedere, la tassazione a cedolare secca presenta l’indubbio vantaggio di consentire un risparmio fiscale in termini di tassazione dovuta. Saper valutare correttamente la tassazione più vantaggiosa per la vostra situazione personale è sicuramente un elemento fondamentale per massimizzare il guadagno derivante dalla locazione della casa.

Valutazione di convenienza tra IRPEF e cedolare secca

Il consiglio che posso darti è di valutare concretamente la scelta della tassazione Irpef, qualora:

• Il tuo reddito imponibile e quindi la tua aliquota marginale IRPEF si attesti al 27%;
• Tu possa beneficiare di oneri deducibili e detraibili di importo rilevanti. Classico caso è quello relativo a spese per:
  • Ristrutturazione edilizia;
  • Riqualificazione energetica degli edifici;
  • Rifacimento delle facciate.

Se non rientri in queste casistiche devi considerare di applicare la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione immobiliare.

Affittare casa: consulenza fiscale online

E tu, hai un immobile in affitto? Riesci a massimizzarne il guadagno?

In questo articolo ho cercato di mettere in evidenza gli elementi che devi sfruttare per mettere a reddito nel modo migliore la tua abitazione. Si tratta di elementi che abbiamo riscontrato da parte di nostri clienti e di consulenze che abbiamo messo a frutto con loro. Per questo motivo voglio dirti che sicuramente non è facile mettere correttamente a reddito la tua casa.

Se hai bisogno di una consulenza contattaci pure qui, ti aiuteremo a valutare gli aspetti fiscali che impattano sulla redditività del tuo immobile.