Si può effettuare una donazione di immobili senza il notaio?

La donazione di un immobile richiede la stipula dell’atto di donazione e l’intervento di un notaio. Tuttavia in alcuni casi è possibile donare un immobile anche senza il notaio.

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Solitamente la donazione di immobile richiede la stipula di un atto di donazione e l’intervento di un notaio. In un passaggio di proprietà, è obbligatorio pagare una certa somma di denaro al notaio che attesta il trasferimento, ma non è l’unica spesa prevista. Risulta infatti anche necessario provvedere al pagamento delle imposte, come quella di registro, ipotecaria, di bollo, e la tassa catastale.

Tuttavia, è possibile anche effettuare una donazione di immobili senza avvalersi del notaio. Vediamo in questo articolo cosa c’è da sapere su queste eventualità. Possiamo dire che, l’intervento del notaio è sempre necessario, tuttavia, ci sono dei casi particolari nei quali è possibile rivolgersi al pubblico ufficiale solo nella fase finale dell’atto. Ad esempio, un genitore che ha intenzione di donare un immobile al figlio può scegliere tra effettuare una donazione indiretta e l’usucapione.

Donazione di un immobile: come funziona

La donazione è disciplinata dall’art. 769 c.c., il quale dispone che:

La donazione e’ il contratto col quale, per spirito di liberalita’, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

La donazione di un immobile deve essere fatta davanti a un notaio, attraverso il cosiddetto atto notarile. I costi sono quelli relativi al compenso del professionista e alle imposte. Per maggiori informazioni, leggi: “Donazione di immobile: come funziona?”

La donazione di un immobile avviene quando il donante (proprietario) trasferisce in forma gratuita la proprietà di un immobile ad un altro soggetto, il donatario. Di fatto questo passaggio presuppone lo spirito di liberalità, ovvero si tratta di una donazione spontanea, che va ad arricchire chi riceve tale bene.

Generalmente la donazione di un immobile di questo tipo avviene tramite la stipula di un contratto tra le parti con la presenza di un notaio. La donazione può essere:

• Diretta di un immobile prevede che il donante ceda il bene al soggetto donatario tramite atto formale in forma pubblica, con la presenza di alcuni testimoni;
• Indiretta di un immobile invece prevede che il donante trasmetta l’immobile al donatario attraverso l’acquisto in prima persona dell’abitazione, che viene poi intestata al soggetto donatario.

Puoi effettuare la donazione indiretta mediante l’intestazione dell’immobile in nome di terzi. Tale atto ha i medesimi effetti della donazione, anche se non si producono direttamente tramite un contratto dal notaio. Il donatario si arricchisce con degli atti che presentano una causa diversa rispetto a quella della donazione, difatti non viene richiesto l’atto pubblico. E’ spesso utilizzata dai genitori che acquistano l’immobile e poi lo intestano al figlio. Oppure l’acquirente che nel contratto preliminare, sostituisce a sé il figlio nella stipula del successivo contratto definitivo sostenendo le spese per l’acquisto. Il notaio interviene soltanto per la redazione dell’atto di vendita.

Generalmente questi passaggi quindi comportano alcune spese: per il notaio, che avvia le pratiche e effettua le verifiche, e per le imposte che vengono applicate in caso di donazione. Per dare un’idea di quali sono i costi per imposte e notaio, va tenuto presente che l’imposta di registro, ipotecaria e catastale possono costare rispettivamente, in caso di normale donazione, circa 200 euro, l’imposta di bollo circa 230, ma va poi applicata una imposta di donazione che varia dal 4% all’8% della base imponibile.

I costi del notaio possono anche variare in base al servizio specifico. Tuttavia ci sono alcuni modi, del tutto legali, con cui è possibile donare un immobile senza necessariamente l’intervento di un notaio.

Passaggio dell’immobile con valore modico

Il caso per cui non è necessario avvalersi di un notaio, a livello generale, riguarda il passaggio di un bene con valore modico. In questa circostanza non è necessario che avvenga un atto pubblico, per cui è possibile risparmiare sui costi del notaio.

Tuttavia va considerato che raramente un immobile può essere valutato come un bene di valore modico, poiché, anche se il valore della rendita può variare in base a molti fattori, comunque si tratta di un bene che produce ricchezza. Per questo motivo, per risparmiare sui costi, è possibile optare per due possibilità:

• Donazione indiretta, ovvero tramite acquisto di una casa da intestare poi all’altro soggetto;
• Meccanismo dell’usucapione.

In entrambi i casi si tratta di circostanze precise, da determinare con particolari requisiti, come vedremo tra poco. Per tutti gli altri casi è sempre necessario provvedere al pagamento delle imposte e dei costi per il notaio.

Donazione indiretta

Nella prima ipotesi vista prima, che si sfrutta specialmente quando a donare un immobile sono i genitori verso i figli, si può utilizzare questa possibilità se l’immobile non è stato ancora acquistato. Si tratta di un requisito fondamentale, poiché non è possibile evitare le spese del notaio o delle tasse se l’abitazione è già in possesso dei genitori.

Si tratta nella pratica dell’intestazione di immobili a nome di terzi, nel momento in cui un genitore acquista un immobile e lo intesta subito al figlio. Gli effetti di questa soluzione sono i medesimi rispetto ad una donazione vera e propria, tuttavia si evitano le pratiche dal notaio.

In questo caso il notaio comunque è presente, per la registrazione dell’atto della vendita, ma non per l’eventuale donazione aggiuntiva. L’unica eccezione riguarda gli immobili il cui valore supera 1 milione di euro, per cui necessariamente ci vuole il notaio. Va ricordato che se si sceglie per questa soluzione, la donazione vera e propria riguarda il denaro per l’acquisto dell’immobile, non l’immobile stesso.

L’usucapione

L’alternativa alla soluzione precedente è quella di optare per l’usucapione: in questo caso non si può parlare di vera e propria donazione, ma comunque il soggetto ricevente può beneficiare dell’immobile. In questo caso il requisito essenziale è che le parti coinvolte siano d’accordo sulla possibilità dell’usucapione.

Tramite un tribunale o un processo di mediazione è possibile scegliere per l’usucapione, che prevede di entrare in possesso di un bene senza necessariamente stipulare un contratto tra le parti. Di fatto le norme prevedono che se un bene viene utilizzato per più di 20 anni da un soggetto, quest’ultimo ne diventa direttamente il proprietario, senza la necessità di redigere un contratto.

Per poter usufruire di questa possibilità, per risparmiare sulle spese di notaio e tasse, è comunque necessaria l’approvazione di un giudice. Anche in questo caso un genitore può donare un immobile al figlio garantendogli semplicemente il suo utilizzo per almeno 20 anni.

Basterà poi un semplice verbale, oltre all’approvazione di un giudice, per corrispondere automaticamente la proprietà del bene al nuovo beneficiario. Anche se questa procedura garantisce effettivamente un risparmio sui costi, genera però un allungamento dei tempi.

Questo è dovuto sia al periodo di fruizione del bene (che deve essere, appunto, per molti anni), sia le tempistiche per effettuare la mediazione e ottenere il consenso per il trasferimento automatico.

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