Come funziona Airbnb? Chi sono gli host? Come si diventa host professionista? Se cerchi risposta a queste domande troverai molte informazioni utili in questo report.

Se stai locando la tua abitazione tramite i c.d. “Affitti turistici” allora sicuramente conosci Airbnb. Si tratta del più famoso portale di servizi web che permette di offrire alloggi in ogni parte del mondo, a turisti che vi soggiornano per periodi brevi.

Dopo aver parlato a lungo degli affitti turistici abbiamo pensato in questo contributo di andare ad approfondire le modalità di funzionamento di Airbnb. L’obiettivo è quello di facilitarne l’utilizzo da parte di tutti i proprietari di immobili intenzionati a pubblicizzare la propria offerta di locazione sul portale internet più famoso per questo argomento.

Concedere il proprio appartamento in affitto tramite Airbnb è un modo facile di guadagnare qualche soldo extra. Quindi perché non sfruttare questa opportunità?!

So che stai pensando che dopo Covid-19 il mondo del turismo cambierà, ed è vero. Tuttavia, non c’è nessun posto posto come casa. Per questo le vacanze saranno più intime e personali. Proprio per questo sul mercato ci sarà ancora spazio per questo tipo di esperienza ed Airbnb si adattando a questo tipo di cambiamenti.

Continua a leggere per scoprire come fare a mettere a reddito la tua casa con Airbnb.

Come è nato Airbnb?

Airbnb nasce in California (a San Francisco) nel 2008 come Start-up fondata da Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk, per la ricerca di spazi condivisi in appartamenti.

Riuscita a diventare famosa tra gli studenti universitari, originariamente si chiamava Airbedandbreakfast, diventata definitivamente Airbnb soltanto nel 2009. Negli anni di immobili l’offerta si è allargata da semplici camere condivise a case, ville, appartamenti e persino castelli in ogni parte del mondo.

Oggi la disponibilità è di 350 mila alloggi in quasi 200 Paesi.

In Italia sono oltre 150.000 gli alloggi disponibili (e i numeri sono in continua crescita).

Oggi Airbnb è uno degli esempi mondiali della c.d. “Sharing economy“.

I fattori di successo di questo portale online sono sicuramente la facilità di utilizzo e la condivisione in tempo reale di ogni offerta.

Pensa che chiunque grazie alle App e alle piattaforme appartenenti a questo sistema, può prenotare subito l’appartamento mettendosi in contatto con il proprietario.

Il sito di finanzia sulle commissioni applicate su ogni affitto, che variano dal 6 al 12 per cento su quanto paga l’ospite e per il 3 per cento di quanto riceve chi affitta.

Come funziona Airbnb?

Il sito funziona come una comunità online che connette i viaggiatori e gli host ( = i proprietari o intermediari).

I membri possono elencare e affittare i loro appartamenti, o anche solo una stanza, agli altri membri per un breve periodo. Airbnb gestisce tutti i soldi (funge da intermediario nei pagamento) e prende una percentuale sulle transazioni. Questo, sostanzialmente è il suo principale modello di business.

Quali i vantaggi di utilizzare Airbnb?

Per capire al meglio come funziona Airbnb, e soprattutto perché funziona così bene, iniziamo spiegando quali sono i vantaggi della piattaforma.

  1. Offre la possibilità di verificare chi sono le persone che avete deciso di ospitare, o che vi ospiteranno. Airbnb richiede infatti una verifica dell’identità, anche con documento di identità e foto. La piattaforma chiede inoltre lo scatto di un selfie, per verificare che corrisponda con la foto presente sul documento.
  2. Non dovrete preoccuparvi dei pagamenti. Questo perché tutte le transazioni avvengono online. Inoltre il pagamento viene bloccato sulla carta di credito dell’ospite nel momento della prenotazione, garantendo così il pagamento al proprietario di casa. La somma viene poi accreditata all’host 24 ore dopo il check in, garantendo al viaggiatore la possibilità di bloccare il pagamento in caso di gravi problemi (la casa non corrisponde alle foto, la casa non esiste, nessuno si è presentato e così via).
  3. Airbnb può intervenire con la propria assistenza in caso di problemi.

Chi utilizza Airbnb?

Oggi Airbnb viene sfruttato dagli affittuari (host) per arrotondare il proprio stipendio, affittando una stanza della propria abitazione. Oppure affittando l’intero immobile in periodi in cui, per vari motivi, non è da loro occupato. Altri affittuari, invece, si dedicano all’affitto breve degli appartamenti in cui non abitano, trasformando l’impegno Airbnb in una vera e propria professione.

L’obiettivo del sito non è tanto il grande guadagno di pochi, piuttosto un medio guadagno per tutti.

Nasce da questo principio la figura del Superhost, una sorta di account premium, riconosciuto da Airbnb agli affittuari con determinate caratteristiche:

  • Almeno 10 ospiti in un anno;
  • Una veloce risposta alle richieste degli ospiti, poche prenotazioni cancellate;
  • Almeno l’80 per cento delle recensioni con 5 stelle.

Lo status di Superhost permette a chi affitta di ottenere, oltre a vari altri vantaggi, un badge che viene mostrato agli utenti in cerca di una casa o di una stanza e garantisce maggiore e migliore visibilità.

I Superhost sono oggi almeno 40.000.

Volete cimentarvi anche voi in questo tipo di attività?! Vediamo come iscriversi ed iniziare ad inserire offerte su Aribnb.

Gli host: privati e professionisti

Se stai pensando di diventare un host e di guadagnare inserendo offerte di vari appartamenti di proprietà di altri soggetti devi sapere che puoi anche farlo in modo professionale, come freelance.

I soggetti che possiedono appartamenti da affittare possono agire in maniera del tutto autonoma su Airbnb.

Come abbiamo visto possono registrarsi e inserire le offerte per il proprio appartamento.

Tuttavia, negli ultimi anni, si sta registrando una nuova attività: molti proprietari di immobili non hanno tempo o voglia di gestire ogni aspetto di queste locazioni, dalla gestione delle offerte al check-in o check-out degli ospiti, alla gestione delle recensioni fino alle modalità di incasso dei compensi.

In genere queste persone organizzano le pulizie e ricevono gli ospiti per conto del proprietario, previo il pagamento di una percentuale della transazione totale.

La figura dell’host professionista deve agire con partita Iva, ed iscriversi alla gestione separata dell’Inps: è un vero e proprio professionista che guadagna procurando offerte ai proprietari e gestendo ogni aspetto della locazione per conto dei vari proprietari che gli affidano (attraverso un contratto di mandato) l’incarico di gestire per loro l’affitto degli appartamenti.

L’host professionista questo modo riceve il compenso della propria attività.

Attualmente su Airbnb convivono sia host privati che host che agiscono in forma professionale.

Attenzione però, non è una attività per tutti!

Conoscenza della lingue, capacità relazioni spiccate, e gestione contabile degli incassi, sono requisiti indispensabili per diventare un professionista affermato.

Iscriversi ad Airbnb per diventare un host

Sarai felice di sapere che aprire un account o creare un annuncio su Airbnb è gratuito. Il costo di Airbnb, il suo guadagno, lo applica su ogni prenotazione andata a buon fine. Per iscriversi ad Airbnb è necessario collegarsi alla pagina iniziale del servizio (Airbnb.it), sull’apposita sezione Registrati. E’ possibile scegliere se utilizzare uno degli account Facebook, Google oppure utilizzando un indirizzo email. Apparirà poi un modulo contenente alcuni dati personali da compilare che completeranno la registrazione. I dati da inserire sono: nome, cognome, email, password e data di nascita. Il processo di iscrizione termina confermando la propria identità attraverso l’inserimento di un codice di verifica che viene inviato via email direttamente dal portale. A questo punto, una volta completata l’iscrizione al servizio, è necessario cliccare sul pulsante Diventa un host e compilare il modulo che ti viene proposto.

Nella compilazione è necessario specificare il tipo di alloggio (appartamento, casa, bed & breakfast etc.). Ma anche che tipo di stanza (casa intera, privata o condivisa) offri agli ospiti. Oppure il numero massimo di persone che puoi ospitare e la città in cui ti trovi. Dopodiché è necessario cliccare sui pulsanti Continua e Completa il mio annuncio e inserire le informazioni richieste:

  • Numero di letti e bagni disponibili;
  • Indirizzo dell’abitazione;
  • Servizi offerti (es. Tv, Internet, aria condizionata), e prezzi.

Come si accede ad Airbnb come Host?

Una volta creato il tuo account Airbnb, puoi accedere. Puoi accedere al tuo account da desktop, web mobile o dall’app mobile di Airbnb.
Come accedere ad Airbnb come host:

  1. Vai su Airbnb.com oppure apri l’app di Airbnb.
  2. Fai clic su “Accedi”.
  3. Inserisci il tuo indirizzo email o numero di telefono e la tua password Airbnb.

Come inserire un annuncio perfetto

Che tu sia un host privato o professionista, per creare un annuncio ottimo la cosa migliore è immedesimarsi nel possibile ospite: descrivere in maniera convincente e realistica l’appartamento o la stanza da offrire.

La pubblicazione dell’annuncio è gratis (Airbnb trattiene la propria commissione soltanto nel momento in cui viene effettuata una prenotazione). Potrai decidere quali metodi di pagamento accettare e se attivare o meno la funzione di prenotazione immediata. Dopo aver ospitato una persona ricordati di collegarti al suo profilo Airbnb e di scrivere una recensione, questo aiuterà altri host nella scelta dei propri ospiti. Vediamo di seguito alcuni elementi utili a realizzare un annuncio perfetto:

L’ospite prima di tutto

Per realizzare un annuncio convincente bisogna provare a vivere nell’appartamento come se fossimo un turista. Solo in questo modo è possibile evidenziare pregi e difetti dello stesso. Provate a mettervi nei panni di un turista che, magari con poche cose nello zaino, si trovi a dover passare alcuni giorni nella stanza che affittate. Scoprirete probabilmente qualcosa che manca o che fareste diversamente. Per migliorare l’offerta chiedete sempre agli ospiti quali sono le gli aspetti che migliorerebbero. Questo vi aiuterà a ottenere consensi e a migliorare la vostra offerta.

Storytelling

Scrivere un annuncio convincente passa attraverso le emozioni che l’annuncio riesce a suscitare nel lettore. Per questo è fondamentale che dall’annuncio sia offerta una vera e propria esperienza. Gli ospiti che scelgono Airbnb, sanno benissimo che rinunceranno ai comfort e ai servizi che può offrire un hotel, in cambio di una vacanza più vera. Fate capire perché la vostra offerta renderà la loro vacanza indimenticabile, per farlo raccontate loro una storia che susciti le loro emozioni. Nel testo di presentazione del vostro appartamento fate immaginare agli ospiti cosa faranno durante il loro soggiorno. Pensate a dove potranno andare a fare la spesa, come potranno passare le loro giornate. Magari proprio grazie alla posizione o agli accessori che voi e la vostra casa gli offrirete: una bicicletta, una cucina attrezzata, un tavolo riservato in un ristorante. Questo renderà il vostro annuncio unico e diverso dalla concorrenza.

La fotografia

In Airbnb la concorrenza è molto alta e in una ricerca l’ospite vede per la maggior parte della pagina web le immagini degli appartamenti. Non è un caso! Quando si cerca un appartamento la foto è il fattore più immediato di una prima selezione. Per l’ospite, ma questo vale anche più in generale per ogni utente web, l’immagine è il primo fattore di giudizio di un qualsiasi sito web.

La grafica e le immagini ci fanno capire immediatamente l’affidabilità di un sito, e la stessa cosa vale per un annuncio. Airbnb offre un servizio fotografico professionale gratuito. Se invece realizzate le foto autonomamente, è necessario aggiungere qualche dettaglio che renda unico l’appartamento. Il terrazzo con vista, il bagno, il letto, insomma ogni cosa che pensiate renda unico il vostro appartamento. Una decina di foto sono più che sufficienti: gli ospiti dovranno passarci qualche giorno, non viverci.

Il prezzo

Uno dei vantaggi competitivi di Airbnb è il prezzo, molto più concorrenziale rispetto a quello degli alberghi.

Offrire prezzi concorrenziali a quelli degli alberghi non aiuta, per lo stesso prezzo chi non sceglierebbe la comodità di un albergo?!

Ricordate: una casa affittata a poco è comunque meglio di una casa non affittata. Questo rispecchia fedelmente anche la filosofia di Airbnb. E, soprattutto se siete dei nuovi host, un prezzo basso, se accompagnato da una buona qualità dell’offerta, può ottenere un’ottima recensione: che, magari dopo alcuni mesi, potrebbe permettervi di fare salire il prezzo. Per capire quale sia il prezzo migliore guardate le offerte di altri host della stessa zona sul portale, saranno un ottimo punto di partenza per stabilire il vostro prezzo.

Le risposte all’offerta

Airbnb ha il vantaggio di mettere direttamente a contatto l’host che gestisce l’offerta con l’ospite. Nella maggioranza dei casi prima di concludere una trattativa, e dopo essere stati incuriositi da fotografie, prezzo e descrizione, gli ospiti scriveranno una mail all’host chiedendo informazioni. Rispondete il più in fretta possibile, con serietà e competenza, ma senza apparire troppo professionali. Ricordate che con ogni probabilità oltre che a voi gli utenti Airbnb hanno scritto a qualche altro host, attratti da alloggi altrettanto interessanti. Mostratevi gentili e disponibili, ma mai impazienti di chiudere la trattativa.

La prenotazione e il pagamento

Su Airbnb i prezzi sono da intendersi per ogni pernottamento e spesso variano in base al numero di persone da ospitare (generalmente più persone ci sono e più si paga).

Inoltre ci sono da considerare diverse variabili: bisogna assicurarsi che i costi di servizio di Airbnb. Cioè la somma che Airbnb trattiene per sé, siano già compresi nella cifra mostrata nell’annuncio (in genere è così).

Poi bisogna valutare i costi aggiuntivi dovuti alla pulizia dell’appartamento e ad altri servizi extra che possono essere offerti dall’host.

I ogni caso gli host per la normativa italiana possono fornire servizi ulteriori rispetto alla mera locazione.

Come ad esempio, la pulizia giornaliera dell’appartamento, il cambio della biancheria giornaliero, ma non il servizio di ristorazione.

Questo perché qualora fossero forniti tali servizi non si tratterebbe di locazione ma di attività turistico ricettiva di tipo alberghiero. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività.

Per effettuare una prenotazione si può inviare un messaggio all’host oppure, se l’utente ha previsto questa possibilità, cliccare sul pulsante Prenotazione immediata.

La scelta migliore è sempre quella di avere un contatto diretto con l’host.

L’intermediario ti risponderà, generalmente entro 24 ore, comunicandoti se ha accettato o meno la tua richiesta. In caso di accettazione potrai effettuare la tua prenotazione direttamente via email.

Pagamento è immediato

Airbnb preleva i soldi della prenotazione al momento stesso della richiesta.

La somma rimane, tuttavia, bloccata fino a 24 ore dopo il check-in nell’appartamento, in modo da tutelare l’host e l’ospite in caso di truffe.

Se la prenotazione viene rifiutata o disdetta, naturalmente i soldi tornano indietro. Gli host possono richiedere anche la verifica degli account degli ospiti.

Tale procedura consiste nella verifica dell’identità dell’utente. Questo avviene mediante il collegamento di un account social ad Airbnb, l’invio di un documento d’identità e l’aggiunta di un numero di telefono al proprio profilo.

A questo punto, c’è un’altro aspetto fondamentale di ogni portale di sharing economy, ovvero la recensione.

E’ possibile collegarsi alla pagina dell’annuncio utilizzato per la prenotazione e rilasciare una recensione far sapere la valutazione sull’offerta o sull’host.

Le commissioni applicate da Airbnb

Storicamente, Airbnb ha applicato un modello di commissioni condiviso, in cui i costi del servizio venivano addebitati sia all’host (3%) che all’ospite (meno del 14,2% nella maggior parte dei casi). A partire da dicembre 2020, in base al feedback di molti host professionisti, il portale ha lanciato un nuovo modello di commissioni per gli host collegati tramite software provider (Channel Manager) che rimuove i costi del servizio dell’ospite e fornisce agli host un maggiore controllo sui prezzi. Questo modello è noto come commissione semplificata.

A partire dal 7 dicembre 2020, la commissione semplificata (15% a carico dell’host) è l’unico modello di commissione disponibile su Airbnb per tutti gli host collegati tramite software a livello globale (sono esclusi Stati Uniti, Canada, Messico, Uruguay, Bahamas, Argentina e Taiwan). Alla luce del nuovo modello di commissione, l’host ha la possibilità di modificare i prezzi per mantenere il prezzo finale per l’ospite inalterato. 

Cosa significa commissione semplificata?

Airbnb trattiene una quota fissa del 15% per i costi del servizio dell’host da ogni compenso e non viene addebitato alcun costo all’ospite. Questa struttura di commissione permette di ottenere una strategia di prezzo più semplice, in quanto è possibile impostare direttamente il prezzo che sarà visibile agli ospiti.

I costi del servizio dell’host vengono detratti dalle spese di pulizia e da qualsiasi altro costo standard?

Airbnb calcola questi costi partendo dal subtotale della prenotazione (il prezzo medio per notte più le spese di pulizia e gli eventuali costi per l’ospite aggiuntivo, escludendo i costi di Airbnb e le tasse).

Quando una prenotazione viene cancellata e rimborsiamo l’ospite, possiamo recuperare anche i costi del servizio dell’host?

I termini di rimborso per gli host relativi ai costi del servizio sono invariati. Se il tuo ospite cancella la prenotazione, non vengono addebitati i costi del servizio. In caso di cancellazione la prenotazione come host, Airbnb può applicare delle penalità.

Il calcolo della commissione semplificata include la tassa turistica?

No, la commissione semplificata parte dal subtotale della prenotazione ed esclude i costi di Airbnb e le tasse.

La stima dei guadagni con Airbnb

Se sei interessato a mettere a reddito la tua abitazione e vuoi stimare i guadagni che puoi ottenere ti consiglio di andare sul sito. Airbnb mette a disposizione una funzione molto utile (puoi trovarla cliccando qui), con la quale puoi inserire la posizione della tua abitazione, la tipologia di alloggio (tutta la casa, stanza privata o stanza condivisa) il numero di persone che può ospitare.

Fatto questo il sistema ti darà una stima del tuo guadagno settimanale.
Airbnb non pone dei vincoli di prezzo: è l’host a stabilire quanto richiedere per ogni notte.

Il proprietario deve poi sostenere il costo del servizio di Airbnb, pari al 3% per ogni prenotazione completata. La percentuale in alcuni casi può salire fino al 5%, a seconda dei termini di cancellazione selezionati dal proprietario.

Esempio di come funziona Airbnb lato guadagni:

  • Una prenotazione per 3 notti a 100 euro per notte, con 30 euro di spese di pulizia
  • Il totale per il guest è di 100 x 3 + 30 = 330 euro
  • Il 3% di 300 euro = 9 euro che corrisponde ai costi del servizio
  • 300 – 9 = 261 che è il compenso che guadagnerete

Agli ospiti vengono invece addebitati i costi del servizio che vanno dal 5% al 15% del subtotale della prenotazione.

Affittare con Airbnb contrattualistica e tassazione

Con il D.L n. 50/2017, dal 1 giugno 2017  gli intermediari immobiliari (compreso Airbnb) devono operare la ritenuta fiscale (imposta sostitutiva o ritenuta d’acconto) del 21%, nel momento in cui avviene l’accredito all’host dell’affitto breve.

Il sistema dei pagamenti su Airbnb

Di seguito uno schema che riproduce il sistema dei pagamenti su Airbnb:

1Il guest paga nel sito Airbnb
2La somma rimane nel sito Airbnb per un breve periodo
3La somma viene consegnata al proprietario entro 3 giorni dal check in

ATTENZIONE! Ai sensi del D.L. n. 50/2017 Airbnb, come gli altri portali di prenotazione online che operano sul mercato italiano dovrebbe operare come sostituto d’imposta. Questo significa che sarebbe tenuta ad operare la ritenuta fiscale da versare all’Erario per conto dei proprietari. Airbnb ha scelto di non operare da sostituto d’imposta.

Il mancato esercizio da parte di Airbnb di questa funzione obbliga gli host che intervengono a loro volta nel processo di pagamento dei compensi ai proprietari di fungere a loro volta da sostituti d’imposta applicando al ritenuta fiscale di legge.

All’interno del profilo host presente sulla piattaforma si trova tutto il materiale necessario, pronto da stampare e portare in fase di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il codice tributo per il versamento di questa ritenuta è il 1919 da utilizzare con modello F24 per il versamento delle ritenute dei contratti di locazione breve.

Creare le ricevute per gli ospiti

Come funziona Airbnb per le ricevute? L’host che affitta su Airbnb ha un’area privata all’interno del portale (“Prenotazioni”), dove si trovano una serie di documenti utili. Tra questi ci sono anche le ricevute di pagamento, che però sono relative solo alla commissione pagata ad Airbnb.

Per creare invece le ricevute relative all’importo totale da fornire all’ospite, quando lo richiede o semplicemente per tenervi in ordine la contabilità, il proprietario che affitta deve sommare l’importo che ha ricevuto sul suo conto, con quello della commissione pagata ad Airbnb. Non serve avere una partita IVA, ma è sufficiente indicare il vostro codice fiscale.

Ma come creare queste ricevute?

  • Comprando un blocco ricevute e compilandole a mano;
  • Utilizzando la creazione automatica di ricevute attraverso software appositi.

Se il pagamento è superiore a 77,47 euro, devi obbligatoriamente apporre sulla ricevuta una marca da bollo da 2 euro.

Attenzione!
L’importo che devi indicare nella ricevuta deve essere la somma che hai stipulato con l’ospite. Si tratta della somma che hai indicato nel contratto di locazione (quindi la somma lorda), non quanto ricevete realmente dal portale (al netto delle loro commissioni).

Airbnb opinioni sull’affidabilità del servizio

Airbnb è sicuro. La sicurezza di Airbnb per un viaggiatore è data dal fatto che nessun proprietario di casa potrà effettuare azioni volte a derubare il viaggiatore. Questo in quanto i soldi in quanto vengono accreditati da Airbnb, sul conto del proprietario, esclusivamente dopo il tuo arrivo nella sua casa. Questa modalità di pagamento serve appositamente per evitare (o almeno limitare) le possibili truffe a danno dei viaggiatori. Inoltre, qualora la struttura non dovesse essere rispondente a quanto indicato sul portale potrete fare richiesta di rimborso al portale.

Come contattare Airbnb per informazioni?

Airbnb contatti telefonici: +39-06-99366533. Sito ufficiale: airbnb.it.

Per richieste e materiali stampa, è possibile contattare Airbnb all’indirizzo [email protected]airbnb.com. Per assistenza, ti consigliamo di visitare airbnb.it/help.

La tassa di soggiorno con Airbnb

Se la città dove si trova l’immobile da affittare non è inserita nella lista presente su Airbnb, il proprietario deve informarsi presso il Comune sull’importo della tassa di soggiorno per alloggi a breve termine, e come versarla. In molti comuni è disponibile tutto online, nel portale del Comune in genere nella sezione dell’ufficio tributi. Se la città è invece inserita nella lista presente nel sito (ad esempio: Firenze, Milano) sarà Airbnb a riscuotere e versare automaticamente le tasse di soggiorno per conto degli host direttamente al Comune.

Airbnb metta a disposizione l’elenco dei Comuni italiani con cui opera: “Elenco comuni italiani di Airbnb“.

La stipula di un contratto di locazione breve

Dal punto di vista contrattuale, il rapporto tra proprietario e ospite è regolamentato dall’accordo sottoscritto accettando i termini e le condizioni di Airbnb (comprese quindi le regole della casa). Airbnb diventa intermediario, e può intervenire con la propria assistenza in caso di problemi. Ma cosa succede se l’ospite fa dei danni in casa? o se si fa male in casa? insomma, cosa succede quando avvengono situazioni risolvibili solo con l’intervento di un avvocato?

Airbnb fa da intermediario, ma non si sostituisce all’host da un punto di vista legale.

Tutte le responsabilità su eventuali inadempienze sono responsabilità solo del proprietario/host. Per la legge italiana gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni devono essere contrattualizzati. Questi contratti denominati “contratto di locazione breve” sono esenti da registrazione. La stipula di questi contratti permetterà agli host (ma anche a voi inquilini), di dormire sonni tranquilli avendo un documento firmato da entrambe le parti che vi tutelerà in caso di controversie.

Airbnb stesso invita i propri utenti a stipulare sempre un contratto breve.

Airbnb e denuncia dei redditi dal locazione percepiti

Quando il proprietario di un immobile decide di mettere a reddito lo stesso utilizzando servizi di intermediazione come Airbnb deve sempre prestare attenzione alla presentazione della propria dichiarazione dei redditi. Infatti, i redditi da locazione non prevedono mai esenzione da tassazione e per questo motivo, indipendentemente dal volume percepito, è necessario andare a presentare la propria dichiarazione dei redditi. Il proprietario dell’immobile messo a reddito (o il titolare del diritto reale sullo stesso) è chiamato a tassare il reddito percepito attraverso (alternativamente):

  • Tassazione IRPEF: il canone di locazione (indipendentemente dalla percezione) viene considerato imponibile al 95% per tenere conto di eventuali spese sostenute (es. proprio quelle di intermediazione di Airbnb). La quota imponibile del reddito confluisce nel reddito imponibile IRPEF, sul quale applicare le aliquote IRPEF in vigore e determinare la tassazione dovuta;
  • Cedolare secca: il canone di locazione (indipendentemente dalla percezione) viene considerato imponibile al 100% (nessun costo può essere dedotto, nemmeno quello di Airbnb). Il reddito è assoggettato a tassazione attraverso l’applicazione di imposta al 21%.

Deve essere evidenziato che in nessuna delle due modalità di tassazione non vi è mai la possibilità di dedursi analiticamente i costi del portale (Airbnb), in quanto nella tassazione IRPEF vi è una deduzione forfettaria del reddito del 5%, mentre con la cedolare secca non vi è alcuna deduzione di costi sostenuti. L’unica possibilità per avere una deduzione analitica del costo è quella di aprire una partita IVA ed operare professionalmente con un’attività turistico ricettiva extralberghiera. Altro aspetto da considerare è che il reddito da locazione deve essere sempre dichiarato dal soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile (proprietà, uso, usufrutto, diritto di abitazione, etc). Tuttavia, vi sono alcune ipotesi derogatorie. La prima è data dal soggetto che subaffitta con locazioni brevi l’immobile. Questi è tenuto a dichiarare il reddito da locazione percepito, al netto del reddito da locazione passivo. Altra ipotesi derogatoria riguarda il soggetto che utilizza la locazione breve sull’immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito. In questo caso, qualora il reddito da locazione derivi da contratti di durata inferiore ai 30 giorni l’obbligo dichiarativo è sul comodatario (e non sul comodante, come avviene per i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni).

In relazione a tutti questi aspetti diventa importante per ogni proprietario di casa valutare attentamente i costi legati all’utilizzo di portali come Airbnb in moda da valutare l’impatto dei costi sul reddito e valutare eventuali opzioni legate al passaggio alla sfera imprenditoriale dell’attività. Naturalmente questo tipo di attività di pianificazione deve essere effettuata attentamente in relazione alla situazione soggettiva della persona.

L’IVA sulle fatture di commissioni di Airbnb

Airbnb mette a disposizione degli host la fattura relativa all’applicazione delle proprie commissioni sulle prenotazioni avvenute. L’host che desidera consultare la fattura IVA relativa ad una prenotazione può seguire la seguente procedura:

  1. Andare su Prenotazioni (accedendo all’account da un computer o browser);
  2. Se la prenotazione non viene individuata è possibile cliccare sulla scheda Completate.
  3. Cliccare sui tre puntini accanto alla prenotazione.
  4. Selezionare “Fattura IVA“.

Detto questo possiamo schematizzare che la necessità di vedersi applicare l’IVA sulle commissioni pagate ad Airbnb, dipende da due elementi. Si tratta dei seguenti:

  • Iscrizione all’archivio VIES da parte dell’host;
  • Il regime fiscale di tassazione adottato.

Il regime fiscale rappresenta la normativa in base alla quale si determina l’applicazione dell’IVA e della tassazione ai fini delle imposte dirette. Individuare il proprio regime fiscale permette di sapere se si deve ricevere una fattura con IVA (o meno) sulle fatture per commissioni emesse da Airbnb.

Iscrizione all’archivio VIES

Il VIES (Vat Information Exchange Systems) è il Sistema informatico che si occupa della gestione delle informazioni sugli scambi effettuati a livello comunitario, ha il fine di monitorare il rispetto della fiscalità. Sono tenuti all’iscrizione tutti i soggetti (che abbiano l’intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie).

In merito all’iscrizione al VIES, l’Agenzia delle Entrate afferma che:

“Per poter effettuare operazioni intracomunitarie, i soggetti Iva devono essere inclusi nell’archivio Vies (VAT information exchange system). L’opzione per effettuare queste operazioni può essere espressa direttamente nella dichiarazione di inizio attività oppure, successivamente, telematicamente, in modalità diretta o tramite i soggetti incaricati di cui ai commi 2-bis e 3 dell’articolo 3 del Dpr 322/1998. In ogni caso, i contribuenti possono in qualsiasi momento comunicare la volontà di retrocedere dall’opzione, cioè di essere esclusi dal Vies perché non si ha più intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie. La revoca dell’opzione può essere effettuata esclusivamente attraverso i servizi telematici.”

Quindi, se per gestire la tua attività di affitti brevi hai aperto la partita IVA ed effettui operazioni intracomunitarie, è necessario effettuare l’iscrizione al VIES. Le fatture che ricevi per le commissioni che ti vengono addebitate da Airbnb sono a tutti gli effetti operazioni intracomunitarie, per questo è necessario essere iscritti al VIES. Nel caso in cui l’host decida di non iscriversi all’archivio VIES, le operazioni effettuate (attive e passive) diventano operazioni “domestiche” (nazionali). Questo significa, indirettamente, che l’host verrà considerato alla stregua di un consumatore finale (c.d. “privato”) ai fini IVA. Pertanto l’iscrizione al VIES è uno dei due elementi che porta l’host dotato di partita IVA a non vedersi applicare l’IVA da parte di Airbnb.

E’ possibile verificare se la tua Partita IVA è iscritta all’archivio VIES al seguente link: Controllo iscrizione al VIES della partita IVA. Se, invece, desideri approfondire l’argomento VIES ti lascio a questo articolo dedicato: “VIES, verifica partite IVA comunitarie“.

Regime fiscale adottato

La scelta del regime fiscale con cui l’host gestisce la propria partita IVA determina la modalità di trattamento dell’IVA sulle fatture di acquisto che riceverai da aziende che abbiano la loro sede in uno Stato Membro della Comunità Europea. Ad esempio, i soggetti iscritti al VIES, che operano in contabilità semplificata, si vedranno applicare una fattura senza l’applicazione dell’IVA che dovrà essere integrata, attraverso il meccanismo del reverse charge. In questo modo l’host è chiamato ad applicare l’IVA sulle fatture ricevute, senza che si verifichi un esborso monetario. Di seguito, per chiarezza, vediamo le principali casistiche legate all’applicazione dell’IVA sulle fatture di commissioni emesse da Airbnb.

Regime fiscale ordinario o semplificato ed iscrizione al VIES: applicazione dell’IVA sulle fatture di Airbnb

Le fatture di acquisto di servizi, che ricevute da Airbnb, non prevedono l’applicazione dell’IVA. L’host che riceve la fattura, infatti, è tenuto ad applicare l’IVA con il meccanismo del reverse charge. In questo caso, il soggetto che riceve la fattura è tenuto ad integrarla esponendo l’IVA, ed indicando l’aliquota IVA italiana (ordinaria). La fattura così integrata deve essere inserita sia nel registro IVA acquisti che nel registro IVA vendite. Con la registrazione della fattura in entrambi i registri è possibile ottenere la “neutralizzazione” dell’IVA senza alcun esborso monetario. A partire dal 2022 l’integrazione della fattura deve essere effettuata attraverso l’emissione di documento in formato elettronico che deve transitare attraverso il Sistema di Interscambio (SdI).

Regime forfettario con iscrizione al VIES: applicazione dell’IVA sulle fatture di Airbnb

Le fatture di acquisto di servizi, che l’host riceve da Airbnb, vengono emesse anche in questo caso senza l’applicazione dell’IVA. Il regime forfettario prevede che sulle fatture di vendita e sui corrispettivi, l’Iva non debba mai essere applicata, i contribuenti forfettari sono quindi contribuenti “che non addebitano l’Iva in fattura ai propri clienti né detraggono l’imposta assolta sugli acquisti”. In buona sostanza, il regime forfettario, non è un regime che prevede l’applicazione dell’IVA sulle operazioni attive. Tuttavia, in caso di fatturazione passiva, l’host che opera in regime forfettario è comunque chiamato all’applicazione del regime del reverse charge per l’applicazione dell’IVA. Tuttavia, non potendo detrarre l’IVA della fatture di acquisto, di fatto, il contribuente in regime forfettario è chiamato a versare all’Erario l’IVA dovuta sulla fattura di commissioni di Airbnb. In pratica, non potendo applicare la detrazione dell’IVA, attraverso l’integrazione della fattura il contribuente in regime forfettario è chiamato a versare all’Erario l’IVA sulle fatture di Airbnb. Il versamento deve essere effettuato con modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello nel quale hai ricevuto il documento. Per versare l’IVA è necessario utilizzare il codice tributo 6493 seguendo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Il modello F24L’F24 è il modulo attraverso il quale si versano le imposte determinate dalla dichiarazione dei redditi. Questo modello è stato introdotto per poter pagare con un unico modello la maggioranza delle tasse e tributi, in precedenza ogni tributo aveva un relativo modulo da compilare. Questo… Leggi “ordinario” andrà compilato utilizzando il servizio online della tua banca (o attraverso l’Agenzia delle Entrate) e, dopo qualche giorno dal versamento, avrai a disposizione, la quietanza fiscalmente valida.

Dovrai conservare la fattura ricevuta e integrata con l’Iva al 22% e la quietanza del versamento dell’Iva effettuato con F24. L’Iva sulle fatture di acquisto devi versarla perché non hai possibilità di “compensarla”, il tuo regime fiscale infatti prevede che non devi applicare l’Iva sugli incassi ma devi sempre versare l’Iva sugli acquisti. Se acquisti in Italia l’Iva è già presente in fattura, se acquisti nella Comunità Europea devi provvedere al versamento in autonomia perché sulla fattura che riceverai, se sei iscritto al Vies, non sarà presente l’Iva.

Regime ordinario/semplificato o forfettario in assenza di iscrizione al VIES: applicazione dell’IVA sulle fatture di Airbnb

La direttiva UE del 4 dicembre 2018, n. 2018/1910/UE ha stabilito che, al fine di poter beneficiare dell’esenzione dell’IVA per le operazioni intracomunitarie, è necessaria la preventiva iscrizione al VIES. Dal primo gennaio 2020 l’iscrizione al VIES è a tutti gli effetti un elemento sostanziale per poter non vedersi applicare l’IVA in fattura e poterla assolvere con il regime del reverse charge.

Questo significa che tutti i contribuenti dotati di partita IVA (indipendentemente dal regime fiscale utilizzato), senza preventiva iscrizione al VIES, si vedranno applicare l’IVA sulle fatture di commissioni emessa da parte di Airbnb. Tieni presente che l’IVA esposta in fattura (in caso di operazioni intracomunitarie, come quelle con Airbnb) non è l’IVA italiana. Questo significa che tale IVA non è detraibile in Italia. Di fatto tale importo rappresenta per il soggetto titolare di partita IVA un costo. Per questo motivo il consiglio è quello di valutare bene la propria situazione con l’ausilio di un dottore commercialista esperto di IVA in ambito intracomunitario.

Mettere a reddito la tua casa con Airbnb: consulenza

Se anche tu vuoi diventare un host professionista, contattaci, ti aiuteremo a diventare un professionista nella gestione delle locazioni brevi. Ti spiegheremo con maggiore dettaglio come funziona da un punto di vista fiscale l’intermediazione nelle locazioni brevi.

Potrai capire come devi operare al meglio, potremo offrirti tutto l’aiuto necessario per redigere la tua contrattualistica e potrai operare in regola fiscalmente. Conosciamo bene questo business e sappiamo come superare le problematiche legate a (ritenuta d’acconto, contrattualistica, mandato e rapporti con il proprietario).

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Cos’è e come funziona AIRBNB? FAQ

Come accedere al mio account Airbnb?

Accesso al tuo host Airbnb account
Come accedere ad Airbnb come host: Vai su Airbnb.com oppure apri l’app di Airbnb. Fai clic su “Accedi. Inserisci il tuo indirizzo email o numero di telefono e la tua password Airbnb.

Come funziona Airbnb per i proprietari di casa?

Airbnb non pone dei vincoli di prezzo: è l’host a stabilire quanto richiedere per ogni notte. Il proprietario deve poi sostenere il costo del servizio di Airbnb, pari al 3% per ogni prenotazione completata.

Come mettere una casa su Airbnb?

Questi sono gli elementi che Airbnb ti richiederà nel corso della procedura per inserire un annuncio:
– il titolo del tuo annuncio.
– la descrizione del tuo appartamento.
– le regole della casa.
– le foto dell’appartamento.
– la lista degli oggetti e dei servizi che metti a disposizione dell’ospite.

Come si affitta una casa vacanze in Italia?

Per affittare una casa vacanza in Italia, è obbligatorio registrare i dati dei tuoi ospiti, entro 24 ore dal loro arrivo, sul portale degli alloggiati, al quale puoi accedere con le credenziali che ti sono state fornite di persona presso gli uffici della Questura della tua città.

Come funziona Air B & B?

Airbnb rende la condivisione semplice, piacevole e sicura del proprio immobile, consentendo di metterlo a reddito per brevi periodi a turisti. Allo stesso tempo il proprietario di cassa può remunerare la messa a disposizione a terzi dell’immobile.

Come si dichiarano i redditi provenienti da Airbnb?

Se sei proprietario di un immobile in affitto, tutti i redditi che ne derivano devono essere inseriti nel quadro B o RB del 730/Redditi PF. La dichiarazione dei redditi da presentare entro la scadenza prevista, con versamento delle imposte al 30 giugno.

Ma come si guadagna denaro su Airbnb?

Inizia pubblicando il tuo annuncio: è gratuito e Airbnb riscuote solo una piccola percentuale del tuo prezzo medio per notte. Scegli che tipo di host vuoi essere (continua a leggere per saperne di più). Decidi quanto vuoi guadagnare.

Quanto posso guadagnare con Airbnb?

Secondo i dati ufficiali diffusi da Airbnb, gli host italiani hanno incassato 621 milioni di euro, con un guadagno medio all’anno per ogni proprietario di 2,284 Euro.

Quanto costa mettere la casa su Airbnb?

La maggior parte degli host paga costi del servizio di importo forfettario pari al 3% del subtotale della prenotazione. Quest’ultimo corrisponde al tuo prezzo medio per notte più le spese di pulizia* ed eventuali costi per ospiti aggiuntivi; non include i costi di Airbnb e le tasse.

Fonti:

Airbnb.it

https://www.airbnb.it/d/commissione-semplificata-guida

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Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

16 COMMENTI

  1. Leggo sempre con interesse i vostri articoli, molto competenti ed esaurienti. Sono un host di AIRBNB, ora superhost e affitto 2 appartamenti tramite questa piattaforma. Il mio problema, probabilmente comune a molti altri host, è come pagare le tasse sugli introiti ricevuti, poichè esistono molte “scuole di pensiero”…. Ho letto che gli affitti turistici non necessitano di contratto scritto: è così? ho capito bene?Posso usufruire della cedolare secca? I miei appartamenti si trovano in Lombardia, in Comuni terremotati dal 29 maggio 2012: posso usufruire della riduzione al 10%?. In quale quadro del modello UNICO tali introiti vanno denunciati? E per chi non presenta il modello UNICO? Uno degli appartamenti è situato in un Palazzo di interesse storico ed artistico: posso valermi della Legge n. 44/2012, con riduzione del canone di locazione al 65%?

  2. Salve, in questo articolo “Locazioni turistiche: guida per sfruttarle al meglio“, che non so se ha già letto, abbiamo dato risposta a molte delle sue domande. Per pagare le tasse non esistono “scuole di pensiero”, ma si deve rispettare la normativa per evitare brutte sorprese. Rispondo alle domande per le quali non è già stata data risposta in precedenza. chi effettua locazioni deve sempre e obbligatoriamente presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico). Per i Comuni terremotati esiste la riduzione del canone soggetto a tassazione e può essere sfruttata anche per gli affitti turistici. Stessa cosa se l’immobile è considerato di interesse storico e artistico.

  3. Buonasera, torno da una vacanza e sono stato ospite presso un appartamento prenotato su airbnb . Sono proprietario di una casa vicino al mare e vorrei che mi rendesse qualcosa per pagare le varie tasse . Vorrei farvi alcune domande, innanzitutto non ho capito la differenza tra host e super host, poi vorrei conoscere tutta la procedura burocratica nel caso dovessi diventare un host. Posso decidere i oeriodi in cuiaffittarla o sono obbligato a metterla a disposizione sempre?
    Grazue

  4. Salve. Vorrei chiedere un appartamento in affitto per sbloccarlo e farne un affitto turistico a Napoli. Vorrei capire come muovermi burocraticamente, che tipi di permessi dovrebbe avere l’immobile è se è vero che non dovrei superare i 5000 euro di fatturato annui. Inoltre come muoversi riguardo alle imposte. Oltre la cedolare secca si fa anche il 730? E per la residenza? Grazie

  5. Salve. Vorrei prendere in affitto un appartamento per sublocarlo e farne una locazione turistica a Napoli. Vorrei capire come muovermi burocraticamente, che tipi di permessi dovrebbe avere l’immobile è se è vero che non dovrei superare i 5000 euro di fatturato annui. Inoltre come muoversi riguardo alle imposte. Oltre la cedolare secca si compila anche il 730? E per la residenza? Grazie

  6. Salve Cinzia, per una consulenza di questo tipo mi contatti attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online. Risponderò a tutti i suoi dubbi e a seconda del servizio prescelto fisseremo un appuntamento telefonico per chiariele meglio il tutto. Poi se vorrà affidare a noi, la consulenza fiscale riceverà uno sconto.

  7. Buongiorno e per chi è solo un host si esperienze senza affitto case e stanZe che tass bisogna pagare? Cosa mettere in dichiarazione? Bisogna avere partita iva o è una semplice prestazione occasionale?
    Grazie !

  8. Si tratta di attività da intraprendere professionalmente, però come può immaginare non posso risponderle tramite messaggio sul sito. Se vuole ne parliamo in privato. Le spiegherò come funziona l’attività, i requisiti, e le modalità con cui potrà operare. Se vorrà faremo anche una simulazione per capire quanto potrebbe restarle di netto, una volta tolte imposte e contributi previdenziali.

  9. La domanda è troppo generica per permettere la risposta in un commento. Sul sito trova diversi articoli dedicati al mondo delle locazioni brevi, al contratto, al regime fiscale da applicare, etc. Poi se tutto questo non le fosse sufficiente ci può contattare in privato per una consulenza.

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