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Locazione di Immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

Nella locazione di immobile in comodato il reddito deve essere dichiarato dal soggetto comodante. Ovvero il soggetto titolare del diritto reale sull'immobile. In caso di locazioni brevi dell'immobile in comodato il reddito percepito può essere tassato in capo al comodatario, direttamente in dichiarazione dei redditi. Questi può optare anche per la tassazione dei canoni con cedolare secca.

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Cosa prevede la normativa fiscale per quanto riguarda la tassazione dei canoni di locazione relativi ad un immobile che è stato concesso in comodato di uso gratuito?

Vediamo insieme cosa prevede la normativa, con questo contributo.

Non è raro il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensa al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in comodato al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi. In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito da locazione?

Locazione di Immobile in comodato: chi dichiara il reddito?
Locazione di Immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

In particolare poi, vi possono essere alcune fattispecie particolari, come quella legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile.

Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Locazione di immobile in comodato: tassazione del reddito in capo al comodante

L’articolo 1803 del codice civile disciplina il contratto di comodato d’uso gratuito.

Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.

articolo 1803 del codice civile

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali.

Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale.

Infatti, al termine del contratto il comodatario è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Questo aspetto assume una importanza fondamentale ai fini fiscali.

Esso, infatti, può essere determinante, in quanto la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario (comodante).

La conseguenza legata alla titolarità del reddito fondiario che non si trasferisce determina chi è il soggetto obbligato a dichiarare il reddito derivante dalla locazione di immobile in comodato.

L’art. 26 del TUIR chiarisce che i redditi fondiari, categoria alla quale appartengono i redditi da fabbricati anche in caso di locazione, concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili “a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.

La regola generale, prevede che il reddito fondiario sia attribuito esclusivamente al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il contratto di comodato non trasferisce alcun diritto reale sull’immobile.

Redditi fondiari dichiarati dal titolare del diritto reale

Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (proprietario dell’immobile), come chiarito dalla Risoluzione n. 381/E e Risoluzione n. 394/E del 2008 dell’Agenzia delle Entrate.

Infatti, deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene.

Questo in applicazione dell’articolo 26 del DPR n 917/86, secondo il quale:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33.Questo per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”

articolo 26 del DPR n 917/86

In pratica, qualora il comodatario stipuli un contratto di locazione sull’immobile in comodato, il proprietario (comodante) dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva. Quindi soggetto al pagamento dell’IRPEF o della Cedolare Secca sul canone di locazione.

Ad, una prima lettura, potrebbe sembrare che ogni qualvolta il reddito percepito dal comodatario per la locazione non venga trasferito sul soggetto comodante non venga rispettato il principio della capacità contributiva.

Tuttavia, a parere di chi scrive, se così non fosse sarebbe possibile trasferire redditi fondiari anche a soggetti non titolari di un diritto reale sull’immobile. Questo in quanto si sarebbe in violazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86.

Locazione di immobile in comodato e inserimento del reddito in dichiarazione

Alla stessa conclusione, in caso di locazione di immobile in comodato, si potrebbe giungere anche attraverso le istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”).

Infatti, viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche se fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. Questo ai sensi dell’articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica. Soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Locazione di immobile in comodato attraverso le locazioni turistiche

Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato.

Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito.

La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche

Il D.L. n. 50/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica.

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione.

Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

Ratio della normativa

Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina.

Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica.

Questo non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore. Esso, infatti è voluto venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per la messa a reddito dell’immobile.

L’utilizzo della locazione breve turistica, quindi, ha spinto il legislatore verso una modifica strutturale della normativa.

Locazione di immobile in comodato: consulenza

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87 COMMENTI

  1. Buon pomeriggio sono a chiedere se a un soggetto, titolare di un contratto verbale di comodato d’uso a proprio vantaggio, è permesso in termini legali di affittare parte dell’appartamento nonostante il contratto di comodato sia solo verbale e, in caso positivo quali documenti si rendono necessari? Ringrazio anticipatamente.

  2. Buona sera dottor Migliorini. Ho letto con interesse quanto ha replicato in tema di comodato d’uso. Non vorrei sbagliare ma l’art. 1350 del c.c., tra i contratti da redigere in forma scritta sotto pena di nullità, non annovera il Comodato d’uso gratuito. Si ritiene pertanto che, per il solo uso del bene, possa essere valido anche in forma verbale. Mi può venire in aiuto? Grazie mille per la sua cortese risposta e cordiali saluti.
    Paolo

  3. buongiorno
    sono comprorietario con i miei fratelli di un immobile concessso in locazione,
    Vorremmo concedere in comodato gratuito l’immobile ad un figlio di mo fratello e ovviamente vorremmo che fiscalmente il canone sia a carico del comodatario, Il consulente ci a detto che si può fare però dovremmo fare un opposizione ad eventuali rimostranze dell agenzia delle entrate, é corretto questa ipotesi?

  4. Buongiorno. Desidero sapere se, concedendo in comodato gratuito a mio figlio un immobile, lui può effettuare affitti brevi (appoggiandosi a piattaforme on-line tipo airbnb) in regime forfettario con partita iva (fermo restando che lui risulterebbe comunque non residente in tale abitazione) piuttosto che cedolare secca. O, invece, per esercitare in regime forfettario deve essere proprietario o al limite a sua volta affittuario? Grazie

  5. Buongiorno, ho un un appartamento di proprietà dei miei genitori, vorrei utilizzarlo per affitti brevi, per farsi che la tassazione ricada su di me devo registrare un contratto di comodato per USO turistico e se si posso utilizzare la cedolare secca come comodatario locatario?

  6. Buona sera. Sono proprietaria di un immobile a Roma dove sono residente con mio figlio che è minore di 26 anni e che è fiscalmente totalmente a mio carico.. Dovrei fare un affitto transitorio di tre mesi di una porzione della mia casa e vorrei che il contratto lo facesse mio figlio. Ho pensato di fare un contratto di comodato a mio figlio e lui poi sottoscriverebbe il contratto transitorio.
    Ritiene che sia possibile? Quali sarebbero gli adempimenti fiscali?
    grazie per una risposta

  7. Buonasera. Sono proprietario al 70% di un appartamento. Mia madre (pensionata) è proprietaria dell’altro 30% ed ha l’usufrutto dell’intero immobile. Vorremmo affittarlo di tanto in tanto per periodi brevi (7-10 giorni a contratto e non penso più di 30 giorni l’anno, intendendo quindi la somma di 2/3 contratti l’anno). Vorrei evitare che la tassazione possa ricadere sulla pensione di mia madre. Esiste una soluzione? e se si a quali norme posso appellarmi?

  8. Buonasera mi chiamo Antonella avrei la possibilità di avere in uso gratuito un immobile di mio suocero da destinare a locazione turistica, non intero immobile ma a camere,senza aprire partita Iva e con redditi da registrare su di me comodataria, è possibile?

  9. Sono da pochissima proprietaria di un immobile dato in affitto con cedolare secca a canone concordato. Non sapevo però che i redditi derivanti da contratti di locazione con cedolare secca si cumulassero per l’ISEE. In questo modo, pur non percependo molto (gli affitti servono a coprire il mutuo) perderei gli attuali vantaggi dati dal mio Isee, e per mantenerli non devo superare una determinata soglia. Che fare? Si può aggiungere un altrolocatore oltre me per suddividere i redditi? Si può dare in comodato d’uso a un elemento della mia famiglia per far si che i redditi siano intestati a lui? Conviene oassare al regime scaglioni IRPEF?

  10. Non sono sicuro di aver ben compreso un punto nell’articolo:

    il comodatario in capo a un contratto di comodato d’uso gratuito registrato può procedere a sublocare una porzione di immobile esempio con contratto uso transitorio fino a 18 mesi se la sublocazione e prevista nel contratto di comodato. Nel caso di contratti di locazione fino a 30 giorni può attribuirsi il reddito IRPEF derivante dalla locazione, in caso di locazioni superiori a 30 giorni il reddito derivante non può essere attribuito al comodatario ma solo al comodante e proprietario e titolare di diritto reale sull’immobile? e corretto?

  11. Salve dottore, ho un contratto di comodato d’uso per uso turistico, regolare registrato, mio marito è il proprietario dell’ immobile. Mi sono occupata di locazione breve a dopo turistico fino a febbraio, con lo scoppio della pandemia, non ricevo richieste per brevi periodi. Ho però ricevuto una richiesta da parte di una famiglia straniera che si trovava in Italia per il sabbaticato ( prof universitari) ed essendo rimasti bloccati in Italia perché statunitensi, vorrebbero la casa per cinque mesi. Posso affittarla come comodatario e con quale tipo di contratto?

  12. Buongiorno, vorrei cedere in comodato d’uso verbale la seconda casa di mia proprietà (unico proprietario) a mia moglie la quale affitterebbe per periodi brevi stagionali inferiori ai 28 giorni l’immobile sito nel comune di Noto (sr). È sufficiente che lei dichiari l’eventuale reddito? Vorremmo evitare la registrazione del comodato d’uso poiché da quanto appreso non è obbligatoria. Sposati con divisione dei beni conviventi. Per la dichiarazione dei redditi puo’ diventare uno dichiarante del compenso nonostante non abbia l’immobile e senza contratto di comodato d’uso gratuito registrato? Grazie in anticipo.

  13. grazie per l’ottimo articolo.
    Non trovo risposta al seguente:
    un proprietario che ha n appartamenti, può stipulare n contratti di comodato?
    Esempio 2 comodati per due appartamenti al medesimo figlio (uno come prima casa,
    l’altro come appartamento vacanza)?
    Grazie mille
    alessio

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