Locazione di Immobile in comodato
Locazione di Immobile in comodato

Cosa prevede la normativa fiscale per quanto riguarda la tassazione dei canoni di locazione relativi ad un immobile che è stato concesso in comodato di uso gratuito? Vediamo insieme cosa prevede la normativa, con questo contributo.

Non è raro il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensa al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in comodato al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi. In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito da locazione?

In tutti i casi in cui vi è un contratto di comodato d’uso gratuito di un bene immobile occorre verificare chi sia il soggetto (comodante o comodatario) tenuto a dichiarare fiscalmente il reddito da locazione. La regola generale è quella che vede il comodante dover dichiarare il reddito da locazione percepito dal comodatario. Tuttavia, vi è una situazione particolare in cui questo non accade. Mi riferisco all’ipotesi legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile. In questo caso, rispettando alcune condizioni è lo stesso comodatario ad avere la possibilità di dichiarare il reddito da locazione. Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Locazione di Immobile in comodato
Locazione di Immobile in comodato

Locazione di immobile in comodato: tassazione del reddito in capo al comodante

L’articolo 1803 del codice civile disciplina il contratto di comodato d’uso gratuito.

Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.

articolo 1803 del codice civile

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali. Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodatario è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Questo aspetto assume una importanza fondamentale ai fini fiscali. Esso, infatti, può essere determinante, in quanto la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario (comodante).

La conseguenza legata alla titolarità del reddito fondiario che non si trasferisce determina chi è il soggetto obbligato a dichiarare il reddito derivante dalla locazione di immobile in comodato.

L’art. 26 del DPR n. 917/86 (TUIR) chiarisce che i redditi fondiari, categoria alla quale appartengono i redditi da fabbricati anche in caso di locazione, concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili “a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. La regola generale, prevede che il reddito fondiario sia attribuito esclusivamente al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il contratto di comodato non trasferisce alcun diritto reale sull’immobile.

Redditi fondiari dichiarati dal titolare del diritto reale

Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato esclusivamente al comodante (proprietario dell’immobile), come chiarito dalla Risoluzione n. 381/E e Risoluzione n. 394/E del 2008 dell’Agenzia delle Entrate. Infatti, deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene. Questo in applicazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86, secondo il quale:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33.Questo per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”

articolo 26 del DPR n 917/86

In pratica, qualora il comodatario stipuli un contratto di locazione sull’immobile in comodato, il proprietario (comodante) dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva. Quindi soggetto al pagamento dell’IRPEF o della Cedolare Secca sul canone di locazione.

Ad, una prima lettura, potrebbe sembrare che ogni qualvolta il reddito percepito dal comodatario per la locazione non venga trasferito sul soggetto comodante non venga rispettato il principio della capacità contributiva. Tuttavia, a parere di chi scrive, se così non fosse sarebbe possibile trasferire redditi fondiari anche a soggetti non titolari di un diritto reale sull’immobile. Questo in quanto si sarebbe in violazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86.

Locazione di immobile in comodato e inserimento del reddito in dichiarazione

Alla stessa conclusione, in caso di locazione di immobile in comodato, si potrebbe giungere anche attraverso le istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”). Infatti, viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche se fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. Questo ai sensi dell’articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica. Soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Locazione di immobile in comodato attraverso le locazioni turistiche

Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato. Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito. La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche

Il D.L. n. 50/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica. Questa normativa, in particolare, ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Fattispecie che, viceversa, risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato. Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

Ratio della normativa

Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina. Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica. Questo non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore. Esso, infatti è voluto venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per la messa a reddito dell’immobile.

L’utilizzo della locazione breve turistica, quindi, ha spinto il legislatore verso una modifica strutturale della normativa.

Locazione di immobile in comodato: consulenza

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93 COMMENTI

  1. Buongiorno, sono comproprietario a seguito di una successione con mia sorella e mia mamma di uno stabile con 15 appartamenti che davamo in locazione turistica breve prevalentemente durante il periodo estivo. L’art. 100 della legge di bilancio 2021 ha classificato tali introiti come reddito d’impresa e non più come redditi fondiari in quanto gli appartamenti locati sono più di 4. Nel caso mia sorella e mia mamma mi concedessero in comodato uso gratuito, registrandolo, l’utilizzo degli stessi per lo svolgimento della suddetta attività d’impresa, dovrebbero comunque dichiarare la loro quota parte di reddito derivante dalla locazione in forma d’impresa, come si farebbe nel caso di un reddito da locazione percepito da un comodatario? Il dubbio sovviene in quanto, correttamente, nell’articolo viene evidenziato che il contratto di comodato attribuisce al comodatario solo un diritto personale di godimento e non un diritto reale.
    La ringrazio in anticipo.

  2. La situazione deve essere analizzata in dettaglio in quanto la gestione di molte unità immobiliari in ogni caso potrebbe portare al verificarsi dei requisiti per l’esercizio in forma di impresa. Se vuole approfondire ci contatti in privato per una consulenza.

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