La locazione ad uso commerciale implica la concessione in godimento al conduttore di beni, allo scopo di svolgere attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale.

La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata. La locazione può essere finalizzata: ad uso abitativo e a qualsiasi altro uso diverso da quello abitativo, come la locazione ad uso commerciale.

La locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo implica anch’esso la concessione in godimento al conduttore di beni, in questo caso, però sono finalizzati allo scopo di svolgere attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale.

La fattispecie è stata disciplinata dagli artt. 7-11 (in quanto richiamati dall’art. 41) e negli 27-42 della legge 392/1978 (legge sull’equo canone). Non rientrano in questa disciplina le cosiddette “grandi locazioni”, ossia quelle in cui il canone annuo convenuto superi i 250.000 euro.

Il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto di locazione ad uso commerciale. Il contratto dunque prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi.

E’ stato anche previsto l’onere di registrazione entro 30 giorni dalla conclusione del contratto. Mentre nulla dispone, a differenza di quanto accade per la locazione ad uso abitativo, circa il patto occulto di maggiorazione del canone. Tuttavia, in tema sono intervenute di recente le Sezioni Unite.

Cerchiamo di scoprire insieme cosa c’è da sapere sulla locazione ad uso commerciale.

Cos’è la locazione ad uso commerciale?

La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.

A differenza di un diritto reale, manca il requisito dell’assolutezza. Il diritto non è tutelabile nei confronti della generalità dei consociati, ma solo verso determinate categorie di soggetti. La locazione può essere finalizzata: ad uso abitativo e a qualsiasi altro uso diverso da quello abitativo, come la locazione ad uso commerciale.

La locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo implica anch’esso la concessione in godimento al conduttore di beni, in questo caso, però sono finalizzati allo scopo di svolgere attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale.

La fattispecie è stata disciplinata dagli artt. 7-11 (in quanto richiamati dall’art. 41) e negli 27-42 della legge 392/1978 (legge sull’equo canone). Non rientrano in questa disciplina le cosiddette “grandi locazioni”, ossia quelle in cui il canone annuo convenuto superi i 250 mila euro.

Elementi del contratto di locazione ad uso commerciale

Come affermato nel precedente paragrafo, il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto di locazione ad uso commerciale. Il contratto dunque prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione commerciale deve indicare:

  • le generalità dei contraenti,
  • la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
  • i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
  • il canone locatizio,
  • la durata della locazione.

Oltre agli elementi in questione, inoltre, il contratto in genere contiene alcune disposizioni, a carattere facoltativo, su come gestire i miglioramenti e le addizioni, oltre, ovviamente, alle disposizioni collaterali in tema di canone e sulle modalità di pagamento.

Anche alla disciplina in questione si applicano i limiti previsti per il contratto in generale. Infatti il contratto è nullo se contrario a norme imperative. In particolare, in materia di locazione ad uso commerciale, sono norme imperative quelle sulla durata, quindi sono nulle le clausole che prevedono una durata inferiore a 6 anni. In tal caso, è una nullità parziale che comporta la sostituzione automatica delle clausole nulle con i termini di legge.

Comporta la nullità anche le clausole che dispongono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile.

Sublocazione contratto di locazione ad uso commerciale

Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Tuttavia, al momento della cessione o della sublocazione del contratto, occorre dare comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.

La durata del contratto di locazione

I contratti di locazione ad uso commerciale, come dicevamo nel paragrafo precedente, sono sottoposti a norme imperative per quanto riguarda la disciplina del termine.

Infatti, la legge stabilisce a pena di nullità la durata minima del contratto di locazione, con sostituzione automatica della clausola nulla. Il termine minimo della locazione cambia a seconda dell’uso a cui sono destinati gli immobili:

  • 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
  • 9 anni per immobili ad uso alberghiero,
  • liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Anche in caso di prima scadenza, il legislatore ha previsto delle specifiche disposizione. Ad esempio si ha rinnovo automatico in tre casi. Il primo si realizza ove il locatore non abbia fatto valere una delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978. Il rinnovo automatico è escluso ove il conduttore faccia valere il diritto di recesso.

Si ha la cessazione della locazione se:

  • il locatore comunica la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978, 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi delle locazioni alberghiere),
  • il conduttore, in presenza di gravi motivi, recede, con preavviso di 6 mesi (art. 27 c. 7 legge 392/1978).

Mentre alla seconda scadenza, è possibile che si realizzi anche un tacito rinnovo per ulteriori 6 anni o 9 anni:

  • se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene),
  • se il conduttore non comunica il recesso;

Inoltre, anche in questo caso è possibile che si realizzi la cessazione della locazione se:

  • il locatore comunica la disdetta al conduttore, 12 mesi prima della seconda scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere),
  • il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni offerte dal locatore.

In determinate circostanze, è poi possibile che il locatore proponga il rinnovo alla scadenza di 12 mesi, e 18 mesi per la locazione alberghiera. In tal caso, abbiamo diverse conseguenza a seconda che:

  • il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione,
  • il conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.

Recesso Contratto di Locazione Commerciale

Entrambe le parti hanno il diritto di recedere dal contratto di locazione dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. Il periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno 6 mesi prima con lettera raccomandata.

Il proprietario può recedere dal contratto di locazione solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero:

  • Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
  • Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
  • Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
  • Per ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.

Indennità per Perdita dell’Avviamento

La legge, prevede una forma di tutela nei confronti del conduttore. In quanto al fine di evitare che, il locatore decida di non rinnovare il contratto e decida di subentrare nell’attività svolta dal locatario, riprendendo la sua gestione commerciale già avviata, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario (indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero).

Nel caso in cui, il locatore abbia messo a disposizione l’immobile add un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione, il precedente conduttore ha diritto a un indennizzo di importo doppio.
Attenzione, l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, non riguarda il libero professionista.

Registrazione del canone di locazione ad uso commerciale

La legge prevede espressamente per ogni contratto di locazione, l’onere di provvedere alla registrazione del canone. Proprio per tale ragione che in genere le parti provvedono alla conclusione del contratto con la forma scritta, sebbene nell’ambito della locazione ad uso commerciale non deve avere forma scritta a pena di nullità. Tale onere è prescritto dalla legge solo in caso di durata ultranovennale del negozio.

L’onere della registrazione deve essere adempiuto nel termine di 30 giorni dalla stipula, presso l’Agenzia delle Entrate, personalmente o tramite un intermediario (solitamente il commercialista). Le parti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle spese di registrazione.

La funzione della registrazione del canone è quella di consentire all’amministrazione finanziaria di verificare reddito effettivamente percepito. In tal modo sarà possibile far emergere gettito imponibile.

Patto occulto di maggiorazione del canone

Se la funzione della registrazione è quella di far emergere il canone, possiamo chiederci cosa accade nell’ipotesi in cui, nonostante la registrazione, tra le parti intercorra un accordo dissimulatorio per provvedere al pagamento di una canone maggiorato.

Le parti quindi concludono una locazione apparente, che nasconde una locazione reale, la differenza è il canone. Dunque, c’è il patto occulto di maggiorazione del canone, il quale è una forma di simulazione. Il patto è una controdichiarazione, in base al quale il contratto che registrano è il contratto simulato, mentre tra le parti vale l’accordo dissimulato.

Per le locazioni ad uso abitativo, il legislatore prevede testualmente la nullità. Ma cosa accade per le locazioni ad uso non abitativo? Sul punto, invero, il legislatore non ha disposto nulla.

La giurisprudenza delle Sezioni Unite

Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite, le quali hanno affermato che il patto occulto di maggiorazione è un’ipotesi di elusione di norma imperativa.

In questo caso il legislatore, per le locazioni ad uso abitativo, ha espressamente previsto la nullità testuale in caso di mancata registrazione del canone. Dunque, ha elevato la norma tributaria a norma imperativa. L’accordo dissimulato è un contratto che ha come funzione concreta di aggirare la norma imperativa, quindi è un contratto con causa illecita. 

La Cassazione, a tal proposito, afferma che non è necessaria la nullità testuale rispetto al patto di maggiorazione del canone in caso di locazione ad uso commerciale. E’ sufficiente la previsione della nullità per mancata registrazione, perché rende imperativa la norma. Essa consente di affermare la nullità del patto di maggiorazione del canone, anche per locazioni in cui non c’è nullità testuale.

Questa tipologia di nullità, dunque, è definibile come:

virtuale, perché deriva dalla violazione di una norma imperativa;

strutturale, in quanto ha causa illecita.

Quindi, la nullità riguarda l’accordo dissimulato, che toglie effetto al contratto registrato. Ciò comporta che tra le parti andrà ad operare il contratto registrato e il relativo canone.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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