Contratto di locazione breve: come redigerlo al meglio

Il contratto di locazione turistica è un tipo di accordo specifico nel settore immobiliare, utilizzato principalmente per la locazione di immobili a scopo turistico. Questo tipo di contratto si differenzia da un normale contratto di affitto residenziale per diverse caratteristiche chiave.

La locazione con affitti brevi, con la formula delle locazioni turistiche, ha preso piede stabilmente in Italia negli ultimi anni. Città d’arte e zone turistiche di tutta Italia sono costellate di beni immobili destinati ad affitti di durata inferiore a 30 giorni legati strettamente al soddisfacimento di esigenze turistiche.

Questo tipo di opportunità, ovvero la possibilità di godere di un immobile per brevi soggiorni, senza servizi di tipo alberghiero, attrae molto i turisti. Questa particolare attrazione deriva sia dal fatto di ridurre i costi, sia per la possibilità di scegliere l’alloggio in base alle proprie esigenze personali (più o meno grande, più o meno vicino al centro).

In un precedente contributo ho già approfondito la disciplina fiscale legata ai redditi da locazione percepiti dal proprietario per il tramite delle locazioni brevi turistiche (vedi “Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“). In questo contributo, invece, il mio obiettivo è quello di concentrarmi sulle caratteristiche principali che devono essere inserite in un contratto di locazione breve turistica, anche in relazione agli adempimenti ad esso connessi.

Che cos’è il contratto di locazione breve turistica?

Il contratto di locazione breve turistica è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la durata e la misura del canone sono lasciate alla libertà delle parti. Il D.L. n. 50/2017 ha definito le caratteristiche che deve possedere il contratto di locazione breve. Infatti, il comma 1, dell’articolo 4 del D.L., definisce con il termine “locazioni brevi turistiche“:

È all’interno di questa definizione che deve essere predisposto e firmato il contratto di locazione breve turistica di cui di seguito analizziamo che caratteristiche principali.

L’importanza della forma del contratto di locazione breve

Il primo aspetto che devi considerare è la forma del contratto. I contratti di locazione immobiliare devono essere redatti per iscritto. Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non vi è obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, dobbiamo dire che il mancato obbligo di registrazione non si tramuta in un contratto verbale. Nella realtà dei fatti davvero in pochi redigono e fanno firmare il contratto di locazione ai turisti che ospitano. Tuttavia, è sempre necessario che vi sia un contratto scritto e vincolante tra le parti, anche senza obbligo di registrazione dello stesso (per periodi inferiori a 30 giorni nei confronti di uno stesso inquilino).

Il consiglio che posso darti per mia esperienza è quello di far sottoscrivere un contratto che comprenda almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali. In questo senso, pensa al caso, più frequente di quello che si possa credere, dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti, oppure, il caso dell’ospite che procura danni all’immobile o a soggetti terzi.

L’importanza del verbale di consegna dell’immobile

Una soluzione, per chi non volesse, o ritenesse troppo oneroso per i tempi, far firmare il contratto di locazione turistica a tutti gli inquilini può fare firmare un verbale di consegna dell’immobile. Si tratta, in buona sostanza, di un documento scritto dove riportare un inventario contenente l’elenco degli arredi presenti nell’immobile.

L’obiettivo del verbale è quello di fare una ricognizione immediata degli elementi presenti nell’immobile al momento di arrivo e di partenza di ogni ospite. In questo modo è possibile addebitare eventuali danneggiamenti o mancanze riscontrate nell’arredo ad ogni turista, in relazione alla sua responsabilità. Allo stesso modo vi è anche la possibilità per il proprietario di casa di far applicare una penale giornaliera per ogni giorni di ritardo nel rilascio dell’immobile.

Le condizioni e la cauzione da inserire nel contratto di locazione breve turistica

L’inquilino, che in questo caso assume le sembianze del turista, ha diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nell’eventuale scheda di presentazione e nel contratto. Il turista deve effettuare la verifica dello stato dell’abitazione sempre ed in ogni caso prima della firma del contratto di locazione.

Nel contratto è sempre consigliabile inserire una cauzione, al fine di coprire i danni causati all’immobile, e da restituire al termine del soggiorno. L’obiettivo della cauzione in denaro è quello di tutelarsi per eventuali danneggiamenti. In questo senso verbale di riconsegna e cauzione sono elementi che devono essere implementati congiuntamente.

Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica, è comune chiedere un forfait a garanzia. Oppure includere la cifra per il consumo delle utenze all’interno del canone di affitto. Questa seconda oggi è la soluzione maggiormente applicata da parte dei proprietari di casa.

Ultima, ma importantissima condizione da rispettare, è quella di dotarsi di una copertura assicurativa idonea. Si tratta di una apposita assicurazione che comprenda anche le locazioni, in modo da ripararsi da eventuali danni che l’inquilino può causare ai vicini e anche dagli infortuni che potrebbe arrecarsi egli stesso all’interno dell’immobile.

Disciplina fiscale del contratto di locazione breve turistica

La registrazione del contratto di locazione turistica non è obbligatoria, a meno che la durata non sia superiore a 30 giorni. In questo caso è necessario presentarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, muniti del modello RLI, debitamente compilato, con almeno due copie del contratto firmate. Una volta registrato il contratto di locazione breve turistica questo diventa un elemento idoneo ai fini della tassazione del reddito in capo al proprietario. Questi, a seconda di scelte legate alla convenienza personale ha due possibili regimi fiscali da poter applicare in relazione agli affitti percepiti. Mi riferisco ai due regimi fiscali seguenti.

Tassazione IRPEF dei canoni di locazione breve

Per quanto riguarda il pagamento, se si sceglie la tassazione ordinaria IRPEF del canone di locazione, è dovuta anche l’imposta di registro con aliquota 2% del canone di locazione, da versare al momento della registrazione del contratto di locazione (presso l’Agenzia delle Entrate). Inoltre è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo di 16,00 euro ogni 4 facciate del contratto.

Scegliendo la tassazione ad IRPEF, deve essere assoggettato a tassazione il 95% del canone di locazione annuale (vige il principio di competenza e non quello di cassa). La deduzione forfettaria del 5% è applicata per tenere conto di eventuali spese sostenute inerenti la locazione.

Tassazione dei canoni di locazione con cedolare secca

In alternativa alla tassazione ad IRPEF è possibile scegliere il regime di tassazione della cedolare secca. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che per i contratti di locazione breve ha aliquota del 21% da applicare sul canone di locazione (dal secondo immobile l’aliquota sale al 26%). In questo caso, le imposte indirette (bollo e imposta di registro) non sono dovute.

In pratica, il contribuente che si avvale della cedolare secca, ha la possibilità di tassare i canoni direttamente in dichiarazione dei redditi senza dover pagare imposta di registro e di bollo al momento della registrazione del contratto.

La tassazione con cedolare secca prevede l’applicazione di un aliquota forfettaria del 21% su tutti i canoni annuali, tuttavia, non vi è possibilità con questa modalità di tassazione di potersi dedurre costi sostenuti inerenti alla locazione. Inoltre, con questa modalità di tassazione non è possibile fruire di oneri deducibili o detraibili (es. quelli per interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici, o del superbonus del 110%).

Per approfondire: “Cedolare secca al 26% dal secondo immobile“.

Indicazione in dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione breve

Quanto all’aspetto fiscale dei canoni incassati, in caso di tassazione ordinaria in dichiarazione dei redditi deve essere riportato il canone di affitto annuale percepito. Tale canone deve essere assoggettato alle spettanti aliquote IRPEF progressive per scaglioni di reddito. In questo caso deve essere compilato il quadro RB del modello Redditi P.F. Qualora, invece, si opti per la tassazione con cedolare secca, deve essere compilata l’apposita sezione del quadro ove trova spazio l’applicazione dell’imposta con aliquota 21% sulla cifra pattuita, in sostituzione di IRPEF, addizionali e anche dell’eventuale imposta di registro e di bollo. In questo caso deve essere compilato il quadro RC del modello Redditi P.F.

Ricordo che, ai fini della predisposizione della dichiarazione dei redditi il proprietario locatore dell’immobile è tenuto rendicontare tutti i canoni di locazione relativi al periodo di imposta oggetto di dichiarazione. Per questo è necessario verificare gli importi effettivamente incassati dall’estratto conto bancario, oppure dalla somma delle ricevute (non fiscali), rilasciate agli ospiti. Questo, sia per la tassazione ordinaria che con cedolare secca.

Quali caratteristiche per le locazioni brevi turistiche?

Ricordo che gli affitti brevi, effettuati con contratti di locazione di tipo turistico, possono essere effettuati in forma non imprenditoriale (ovvero senza bisogno di partita Iva), da parte di tutti i possessori o detentori di diritto reale su beni immobili. Tuttavia, la Legge n. 178/20 ha previsto, a partire dal 2021, che se il proprietario affitta più di 4 appartamenti, si configura attività d’impresa e di conseguenza si deve procedere ad aprire la partita Iva. Su questo aspetto, comunque, occorre prestare attenzione.

Detto questo deve essere inoltre precisato che per la validità del contratto di locazione deve essere effettuata la mera locazione dell’immobile, senza alcun servizio di tipo alberghiero aggiuntivo (come ristorazione, pulizie giornaliere, colazione, etc.), altrimenti l’attività diventa di tipo turistico/ricettiva, per la quale occorre obbligatoriamente una partita Iva, e l’esercizio in forma imprenditoriale. Molto spesso, infatti, chi sceglie di affittare per brevi periodi, con finalità turistica, le seconde o le terze case, decide di farlo affidando l’intermediazione ad un’apposita agenzia immobiliare, sia per motivi logistici, che per l’attività di accoglienza e pulizia finale dell’immobile.

Il ruolo di intermediazione di un’agenzia o di un property manager

Per quanto oggi possa essere facile reperire ospiti (inquilini) attraverso i canali online (Airbnb, Homeway e Wimdu i principali), organizzare le prenotazioni e il calendario, l’accoglienza, la pulizia e far fronte alle emergenze manutentive resta infatti un’attività che richiede tempo e risorse non sempre disponibili. Tanto più quando il proprietario dell’immobile vive all’estero o comunque è distante da dove si trova l’immobile.

Affidarsi ad una agenzia immobiliare può rivelarsi una scelta opportuna tutte le volte in cui il proprietario vuole ottimizzare i tempi di occupazione dell’immobile, aumentandone così la redditività. L’attività dell’agenzia immobiliare di intermediazione e accoglienza può comprendere anche servizi aggiuntivi, come pulizia, giardinaggio, manutenzione, cura della casa, che spesso sono scorporate dall’intermediazione stessa e sono fatturate direttamente al proprietario, da parte dei singoli committenti.

Il proprietario dell’immobile, che si avvale dell’intermediazione di una agenzia immobiliare deve ricordarsi che da un punto di vista fiscale, è tenuto dichiarare i compensi da locazione percepiti, al netto di tutte le spese inerenti all’affitto, ed effettivamente sostenute e documentate. Questo qualora si scelga la tassazione ordinaria IRPEF. In caso di cedolare secca, invece, il canone di locazione tassato non tiene in considerazione queste spese.

Per maggiori informazioni sul ruolo delle agenzie immobiliari potete consultare: “Locazioni turistiche con agenzie immobiliari“.

Obblighi in capo agli intermediari nel contatto di locazione breve

Il comma 4 dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 stabilisce che: “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“, trasmettono – all’Agenzia delle Entrate, deve ritenersi, ma la norma non lo dice – i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.

Il successivo comma 5 dispone che, “per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” sopra indicati, operano, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento.

Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Se l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti non ha determinato particolari reazioni, è sull’introduzione della ritenuta fiscale che è stato manifestato un forte risentimento. Questo da parte delle categorie interessate, non senza qualche sottolineatura critica circa la tecnica legislativa utilizzata.

Il Decreto parla di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line. In questa dizione si è ritenuto che possano essere collocati sia gli agenti immobiliari sia i siti Internet all’interno dei quali si incontrano potenziali locatori e potenziali inquilini.

Sanzioni per l’intermediario nel contratto di locazione breve

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di 250 euro ad un massimo di 2.000 euro (articolo 11 del D.Lgs. n. 471/97).

Il Decreto prevede tuttavia la riduzione alla metà dell’importo sanzionatorio suddetto qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati mediante successivo invio avvenga nel termine (brevissimo) di 15 giorni successivi alla scadenza.

Quanto alle modalità e ai termini di trasmissione dei dati, con cui si dovrà altresì assicurare il corretto trattamento e la sicurezza degli stessi. Nonché in ordine ai relativi modelli dichiarativi, il comma 6 dell’art. 4 del Decreto legge prevede che essi dovranno essere stabiliti con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. Questo entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto.

Trattenuta fiscale sul contratto di locazione breve 

In via ulteriore, il comma 5 dell’art. 4 prevede che,

di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, operino,

Provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti.

Questo ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

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