Il contratto di affitto breve è un accordo temporaneo avente ad oggetto l’utilizzo di un immobile ad uso abitativo, per una durata non superiore a 30 giorni (nell’anno). La sua disciplina è dettata dall’art. 4 del D.L. n. 50/17.

L’utilizzo di questo tipo di contratto riguarda, prevalentemente, esigenze turistiche. Molti proprietari possono utilizzare questi accordi per mettere a disposizione di turisti la propria abitazione per brevi soggiorni, senza servizi di tipo alberghiero.

In un precedente contributo ho già approfondito la disciplina fiscale di questi contratti (vedi Locazioni brevi: la disciplina fiscale). In questo contributo, invece, l’obiettivo è quello di concentrarmi sulle caratteristiche principali che devono essere inserite in un contratto di affitto breve, anche in relazione alla mia esperienza diretta.

Che cos’è il contratto di affitto breve

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Il contratto di affitto breve, è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la misura del canone è lasciata alla libertà delle parti, con durata massima di 18 mesi. All’interno di questa categoria contrattuale trova applicazione anche il più famoso contratto di affitto breve turistico disciplinato dal D.L. n. 50/17. In particolare, il comma 1, dell’articolo 4 del D.L., definisce con il termine “locazioni brevi turistiche“:

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line

Art. 4, co. 1 D.L. n. 50/17

È all’interno di questa definizione che deve essere predisposto e firmato il contratto. Sul punto, da evidenziare che la Legge n. 178/20 ha previsto che se il proprietario affitta più di 4 appartamenti, si configura attività d’impresa e di conseguenza si deve procedere ad aprire la partita Iva.

Caratteristiche del contratto

Le peculiarità che caratterizzano questa tipologia contrattuale e che devono essere rigorosamente rispettate, sono le seguenti:

• Stipula diretta da parte del proprietario o attraverso intermediari immobiliari;
• Si tratta di un accordo temporaneo che può essere rinnovato periodicamente;
• Riguarda affitti non superiori a 18 mesi (caratteristica dei contratti di tipo transitorio);
• Comprende anche il contratto d’affitto breve turistico, che prevede non più di 30 giorni di permanenza;
• Registrazione non obbligatoria se la durata è inferiore a 30 giorni, ma è necessaria la comunicazione alla Questura per fini di pubblica sicurezza;
• Può essere stipulato anche in forma verbale (solo per durata inferiore a 30 giorni), ma è fortemente consigliata la forma scritta.

L’importanza della forma del contratto di locazione

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Il primo aspetto che devi considerare è la forma del contratto. I contratti di locazione immobiliare di durata superiore a 30 giorni devono essere redatti per iscritto. Per i contratti di durata inferiore non vi è obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, il mancato obbligo di registrazione rende comunque opportuna la redazione scritta.

Nel contratto d’affitto breve turistico davvero in pochi redigono e fanno firmare il contratto ai turisti che ospitano. Tuttavia, è sempre necessario che vi sia un contratto scritto e vincolante tra le parti, anche senza obbligo di registrazione dello stesso (per periodi inferiori a 30 giorni nei confronti di uno stesso inquilino).

Il consiglio che posso darti per mia esperienza è quello di far sottoscrivere un contratto che comprenda almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali. In questo senso, pensa al caso, più frequente di quello che si possa credere, dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti, oppure, il caso dell’ospite che procura danni all’immobile o a soggetti terzi.

Bozza di contratto di affitto breve

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Di seguito proponiamo una bozza di contratto di affitto breve nella sua forma più diffusa, ovvero, quella del contratto breve turistico. Di seguito la bozza con i commenti ed anche il link con una bozza in formato word da scaricare.

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Contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche

(ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c) della legge n. 431/1998 e dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017)

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Il giorno __ del mese di ________ dell’anno ____, in ____________

TRA

Il/La Sig./Sig.ra ________________________, nato/a a ______________ il __________, residente in ________________, Via __________________ n. ___, Codice Fiscale __________________, documento d’identità: tipo __________ n. __________ rilasciato da __________ il __________, di seguito denominato/a “LOCATORE”

E

Il/La Sig./Sig.ra ________________________, nato/a a ______________ il __________, residente in ________________, Via __________________ n. ___, Codice Fiscale __________________, documento d’identità: tipo __________ n. __________ rilasciato da __________ il __________, di seguito denominato/a “CONDUTTORE”

si conviene e stipula quanto segue:

1. Oggetto della locazione

Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile sito in ________________, Via __________________ n. ___, piano ___, interno ___, composto da n. ___ vani più servizi, per un totale di mq ___, identificato al N.C.E.U. del Comune di ______________ al foglio ___, particella ___, sub ___, categoria ___, classe ___, rendita catastale € __________.

L’immobile è completamente arredato come da inventario allegato al presente contratto (Allegato A) e sottoscritto dalle parti.

[Definisce chiaramente il bene oggetto della locazione e l’uso esclusivamente turistico. È fondamentale per evitare che il contratto sia riqualificato come locazione abitativa, con relative implicazioni giuridiche. L’inquilino, che in questo caso assume le sembianze del turista, ha diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nell’eventuale scheda di presentazione e nel contratto. Il turista deve effettuare la verifica dello stato dell’abitazione sempre ed in ogni caso prima della firma del contratto di locazione.]

2. Durata

La locazione avrà durata di giorni ___ (___) con inizio il ________ e termine il ________. Alla scadenza il contratto cesserà senza necessità di disdetta, che si intende data ed accettata fin d’ora.

3. Destinazione

L’immobile sarà destinato esclusivamente ad uso abitativo per finalità turistiche del Conduttore e delle seguenti persone che lo accompagnano:

1. ________________, nato/a a __________ il __________, documento n. __________
2. ________________, nato/a a __________ il __________, documento n. __________
3. ________________, nato/a a __________ il __________, documento n. __________

Il Conduttore si impegna a non destinare l’immobile ad usi diversi da quello pattuito, a non sublocare neanche parzialmente l’immobile, a non cedere il contratto e a non immettervi altri occupanti oltre quelli sopra indicati.

4. Canone

Il canone di locazione per l’intero periodo è stabilito in € __________ (____________), che il Conduttore si obbliga a corrispondere al Locatore nel seguente modo:

• € __________ (____________) a titolo di caparra confirmatoria al momento della prenotazione;
• € __________ (____________) a saldo entro __________ giorni prima dell’inizio della locazione.

Il pagamento dovrà essere effettuato mediante: □ bonifico bancario su conto IBAN ________________ intestato a ________________ □ contanti (nei limiti consentiti dalla legge) □ altro (specificare) ________________

[La chiarezza sul canone e sulle modalità di pagamento tutela entrambe le parti. L’indicazione di anticipo e saldo è utile per garantire la serietà del Conduttore. Solitamente i pagamenti avvengono telematicamente con mezzi tracciabili. In caso di pagamento in contante è importante non superare le soglie previste per legge. Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica, è comune chiedere un forfait a garanzia. Oppure includere la cifra per il consumo delle utenze all’interno del canone di affitto. Questa seconda oggi è la soluzione maggiormente applicata da parte dei proprietari di casa.]

5. Deposito cauzionale

A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il Conduttore versa al Locatore una somma di € __________ (____________) a titolo di deposito cauzionale infruttifero, che verrà restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi.

6. Consegna e riconsegna dell’immobile

Il Conduttore dichiara di aver visitato l’immobile e di averlo trovato in buono stato manutentivo, adatto all’uso convenuto e dotato di tutte le certificazioni impiantistiche richieste dalla normativa vigente.

Le parti concordano che:

• il check-in avverrà il giorno ________ dalle ore _____ alle ore _____;
• il check-out avverrà il giorno ________ entro le ore _____.

Alla scadenza, il Conduttore si impegna a riconsegnare l’immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso, pena il risarcimento del danno.

7. Oneri accessori

Sono a carico del Conduttore le spese relative a: □ fornitura di energia elettrica □ fornitura di acqua □ fornitura di gas □ riscaldamento □ climatizzazione □ connessione internet □ pulizie finali (€ __________) □ altro (specificare) ________________

Sono a carico del Locatore le spese relative a: □ fornitura di energia elettrica □ fornitura di acqua □ fornitura di gas □ riscaldamento □ climatizzazione □ connessione internet □ pulizie finali □ altro (specificare) ________________

8. Obblighi del conduttore

Il Conduttore si impegna a:

• utilizzare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia;
• rispettare il regolamento condominiale e le norme di legge relative alla pacifica convivenza;
• non disturbare la quiete degli altri condomini;
• segnalare tempestivamente al Locatore eventuali danni o guasti;
• non apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria all’immobile senza il preventivo consenso scritto del Locatore;
• rispettare il numero massimo di persone che possono alloggiare nell’immobile, come indicato all’art. 3;
• rispettare il divieto di fumo all’interno dell’immobile (se previsto);
• rispettare il divieto di introdurre animali (se previsto);
• provvedere alla raccolta differenziata dei rifiuti secondo le norme comunali.

9. Obblighi del locatore

Il Locatore si impegna a:

• garantire il pacifico godimento dell’immobile per tutta la durata della locazione;
• consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e pulizia;
• provvedere alle riparazioni urgenti, salvo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del Conduttore;
• fornire all’immobile tutti i servizi indicati nella descrizione e negli accordi preliminari alla prenotazione.

10. Divieto di innovazioni

Il Conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all’immobile locato e alla sua destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del Locatore.

11. Esonero di responsabilità

Il Locatore è esonerato da responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà. Il Locatore non risponde per il furto o il danneggiamento dei beni di proprietà del Conduttore presenti nell’immobile.

12. Recesso anticipato

In caso di recesso anticipato da parte del Conduttore:

• se comunicato con almeno 30 giorni di anticipo rispetto alla data di inizio del soggiorno, verrà trattenuto il 30% dell’importo versato a titolo di caparra;
• se comunicato tra 29 e 15 giorni prima dell’inizio del soggiorno, verrà trattenuto il 50% dell’importo totale;
• se comunicato tra 14 e 7 giorni prima dell’inizio del soggiorno, verrà trattenuto il 75% dell’importo totale;
• se comunicato meno di 7 giorni prima dell’inizio del soggiorno o in caso di mancata presentazione, verrà trattenuto il 100% dell’importo totale.

13. Risoluzione del contratto

Il mancato rispetto di anche uno solo degli obblighi del Conduttore previsti in contratto determina la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., oltre al risarcimento dei danni.

14. Comunicazione alla questura

Il Locatore provvederà alla comunicazione della presenza degli ospiti alla Questura, secondo le normative vigenti in materia di pubblica sicurezza.

15. Modifiche al contratto

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata se non mediante atto scritto.

16. Domicilio

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e per tutte le controversie che potessero sorgere, il Conduttore elegge domicilio nell’immobile oggetto della locazione e, ove egli non lo occupi o comunque lo detenga, presso l’Ufficio di Segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato. Il Locatore elegge domicilio presso la propria residenza/sede.

17. Mediazione e foro competente

Qualsiasi controversia dovesse sorgere in merito all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto, le parti si impegnano a rivolgersi previamente ad un Organismo di Mediazione. Per ogni controversia che dovesse insorgere in merito all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto è competente il Foro di ________________.

18. Rinvio

Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, alle leggi n. 392/78, n. 431/98 e al D.L. n. 50/2017, nonché agli usi locali e alle norme vigenti in materia di locazioni brevi per finalità turistiche.

19. Registrazione

Il presente contratto è soggetto a registrazione solo in caso d’uso ai sensi dell’art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004. In tal caso, le spese di registrazione sono a carico della parte che ne richiede l’uso.

20. Privacy

Il Locatore e il Conduttore si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali in conformità al Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e al D.Lgs. 196/2003 e successive modifiche, esclusivamente per le finalità connesse all’esecuzione del presente contratto.

21. Allegati

Costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto i seguenti allegati:

• Allegato A: Inventario dei mobili e degli arredi;
• Allegato B: Regolamento condominiale (se presente);
• Allegato C: Copia delle certificazioni degli impianti;
• Allegato D: Copia dei documenti d’identità delle parti.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo e data: ________________

Il Locatore Il Conduttore

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Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 del Codice Civile, il Conduttore dichiara di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli: 3 (Destinazione), 4 (Canone), 5 (Deposito cauzionale), 8 (Obblighi del Conduttore), 11 (Esonero di responsabilità), 12 (Recesso anticipato), 13 (Risoluzione del contratto), 17 (Mediazione e Foro competente).

Il Conduttore

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L’importanza del verbale di consegna dell’immobile

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Una soluzione, per chi non volesse, o ritenesse troppo oneroso per i tempi, far firmare il contratto di locazione turistica a tutti gli inquilini può fare firmare un verbale di consegna dell’immobile. Si tratta, in buona sostanza, di un documento scritto dove riportare un inventario contenente l’elenco degli arredi presenti nell’immobile.

L’obiettivo del verbale è quello di fare una ricognizione immediata degli elementi presenti nell’immobile al momento di arrivo e di partenza di ogni ospite. In questo modo è possibile addebitare eventuali danneggiamenti o mancanze riscontrate nell’arredo ad ogni turista, in relazione alla sua responsabilità. Allo stesso modo vi è anche la possibilità per il proprietario di casa di far applicare una penale giornaliera per ogni giorni di ritardo nel rilascio dell’immobile.

Bozza verbale di riconsegna immobile

VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE

Tra:

1. [Nome del Locatore], nato/a a [Città] il [Data], residente in [Indirizzo], C.F. [Codice Fiscale], di seguito denominato “Locatore”;
2. [Nome del Conduttore], nato/a a [Città] il [Data], residente in [Indirizzo], C.F. [Codice Fiscale], di seguito denominato “Conduttore”;

Premesso che:

• Il Conduttore ha occupato l’immobile situato in [Indirizzo completo] per il periodo dal [Data inizio] al [Data fine] ai sensi del contratto di locazione breve turistica stipulato in data [Data contratto];
• Alla data odierna il Conduttore riconsegna l’immobile al Locatore;

Si redige il presente verbale nei seguenti termini:

1. Stato dell’immobile

Le parti dichiarano che l’immobile viene riconsegnato nello stato seguente:

• Pulizia generale: [Specificare: adeguata/inadeguata];
• Arredi e accessori: [Specificare: presenti e integri/presenti con danni/mancanti];
• Impianti (elettrico, idrico, riscaldamento): [Specificare: funzionanti/non funzionanti];
• Pareti e pavimenti: [Specificare: integri/danneggiati].

Eventuali osservazioni o anomalie riscontrate:

• [Descrivere dettagliatamente eventuali danni, difetti o anomalie].

2. Inventario

Il Locatore e il Conduttore verificano lo stato degli arredi e accessori riportati nell’inventario allegato al contratto:

• Gli arredi e gli accessori sono stati riconsegnati come segue:
  • Completi e integri: [Elenco elementi];
  • Mancanti o danneggiati: [Elenco elementi con descrizione dei danni].

3. Cauzione

Il Locatore dichiara di:

• Restituire integralmente la cauzione versata dal Conduttore, pari a euro [Importo];
• Trattenere parzialmente o integralmente la cauzione, per un importo di euro [Importo], a titolo di risarcimento per i danni riportati.

Motivazione dell’eventuale trattenuta:

• [Descrivere motivazioni specifiche].

4. Chiusura delle obbligazioni

Con la sottoscrizione del presente verbale, le parti dichiarano concluso il rapporto di locazione e liberano reciprocamente da ogni ulteriore obbligo, salvo quanto eventualmente contestato e specificato nel presente documento.

Letto, confermato e sottoscritto in data [Data].

Il Locatore: __________________________

Il Conduttore: _________________________

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Modalità di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate

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La registrazione di un contratto di locazione breve presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria se la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno solare per lo stesso conduttore. Ecco una guida dettagliata su come procedere.

Quando è necessaria la registrazione

Il contratto di locazione breve, ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/17, deve essere registrato se:

• Ha una durata superiore a 30 giorni consecutivi;
• Coinvolge lo stesso conduttore per più di 30 giorni complessivi nell’anno.

I contratti inferiori a 30 giorni non richiedono registrazione, ma resta obbligatoria la comunicazione dei dati al sistema di tracciabilità fiscale (tramite CU o dichiarazione dei redditi).

Documentazione necessaria

Per registrare un contratto di locazione breve sono necessari:

• Copia del contratto firmato dalle parti (2 copie);
• modello RLI compilato;
• Documento d’identità del locatore (e del conduttore, se richiesto);
• Codice fiscale di entrambe le parti;
• Attestazione di pagamento dell’imposta di registro e, se applicabile, del bollo, se non viene applicato il regime della cedolare secca.

Per approfondire: Cedolare secca al 26% dal secondo immobile.

Calcolo delle imposte

In linea generale, al momento della registrazione del contratto sono dovute le seguenti imposte (solidamente da dividere tra le parti del contratto):

• Imposta di registro: 2% del canone pattuito, con un minimo di € 67, da versare tramite modello F24 ELIDE (codice tributo 1501).
• Imposta di bollo: € 16 ogni 4 facciate o 100 righe del contratto.

Esempio: Se il canone è € 1.000, l’imposta di registro sarà € 20 (2% di € 1.000). Se il contratto è lungo 5 pagine, saranno necessari due bolli da € 16 ciascuno.

Cedolare secca (opzione alternativa)

Se il locatore sceglie la tassazione con la cedolare secca:

• Non si applica l’imposta di registro né quella di bollo.
• Deve essere espressa esplicitamente nel contratto e comunicata tramite il modello RLI.
• L’aliquota è del 21% sul canone concordato, dal secondo immobile l’aliquota sale al 26%.

Procedura di registrazione

La registrazione del contratto di locazione breve deve essere effettuata seguendo una delle procedure alternative seguenti. Solitamente, la registrazione online è la più comoda e semplice da applicare:

a) Online tramite il portale Fisconline/Entratel

La procedura di registrazione online prevede i seguenti passaggi:

1. Accedi al portale con credenziali SPID, CIE o CNS.
2. Compila il modello RLI direttamente online, caricando una copia del contratto.
3. Effettua il pagamento delle imposte tramite F24 ELIDE o precompilato.
4. Invia il contratto e ricevi la ricevuta di registrazione.

b) Presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate

La registrazione può avvenire anche in formato cartaceo presso uno degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate, con i seguenti passaggi:

1. Compila il modello RLI cartaceo.
2. Porta il modulo e una copia del contratto presso l’ufficio competente.
3. Effettua il pagamento delle imposte presso una banca o un ufficio postale tramite F24 ELIDE.
4. Consegna tutta la documentazione all’Agenzia per completare la registrazione.

Scadenze

Il termine per la registrazione del contratto è perentorio:

• La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dall’inizio della locazione (se successiva).
• Il pagamento delle imposte deve essere contestuale alla registrazione.

Comunicazioni accessorie

Il locatore è tenuto, inoltre, ad assolvere ad ulteriori obblighi (a seconda dei casi):

• Comunicare i dati del contratto al sistema di tracciabilità turistica regionale (se previsto);
• Segnalare la presenza degli ospiti presso la Questura competente tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo.

Consulenza online

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