La locazione con affitti brevi, con la formula delle locazioni turistiche, ha preso piede stabilmente in Italia negli ultimi anni. Città d’arte e zone turistiche di tutta Italia sono costellate di beni immobili destinati ad affitti di durata inferiore a 30 giorni legati strettamente al soddisfacimento di esigenze turistiche.
Questo tipo di opportunità, ovvero la possibilità di godere di un immobile per brevi soggiorni, senza servizi di tipo alberghiero, attrae molto i turisti. Questa particolare attrazione deriva sia dal fatto di ridurre i costi, sia per la possibilità di scegliere l’alloggio in base alle proprie esigenze personali (più o meno grande, più o meno vicino al centro).
In un precedente contributo ho già approfondito la disciplina fiscale legata ai redditi da locazione percepiti dal proprietario per il tramite delle locazioni brevi turistiche (vedi “Locazioni brevi: la disciplina fiscale“). In questo contributo, invece, il mio obiettivo è quello di concentrarmi sulle caratteristiche principali che devono essere inserite in un contratto di locazione breve turistica, anche in relazione agli adempimenti ad esso connessi.
Indice degli Argomenti
- Che cos’è il contratto di locazione breve turistica
- L’importanza della forma del contratto di locazione breve
- Bozza di contratto di locazione breve
- Analisi e commento delle parti essenziali
- L’importanza del verbale di consegna dell’immobile
- Bozza verbale di riconsegna immobile
- Modalità di registrazione del contratto di locazione breve all’Agenzia delle Entrate
- Consulenza fiscale online
Che cos’è il contratto di locazione breve turistica
Il contratto di locazione breve turistica è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la durata e la misura del canone sono lasciate alla libertà delle parti. Il D.L. n. 50/17 ha definito le caratteristiche che deve possedere il contratto di locazione breve. Infatti, il comma 1, dell’articolo 4 del D.L., definisce con il termine “locazioni brevi turistiche“:
i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line
Art. 4, co. 1 D.L. n. 50/17
È all’interno di questa definizione che deve essere predisposto e firmato il contratto di locazione breve turistica di cui di seguito analizziamo che caratteristiche principali.
La Legge n. 178/20 ha previsto che se il proprietario affitta più di 4 appartamenti, si configura attività d’impresa e di conseguenza si deve procedere ad aprire la partita Iva.
L’importanza della forma del contratto di locazione breve
Il primo aspetto che devi considerare è la forma del contratto. I contratti di locazione immobiliare devono essere redatti per iscritto. Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non vi è obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, dobbiamo dire che il mancato obbligo di registrazione non si tramuta in un contratto verbale. Nella realtà dei fatti davvero in pochi redigono e fanno firmare il contratto di locazione ai turisti che ospitano. Tuttavia, è sempre necessario che vi sia un contratto scritto e vincolante tra le parti, anche senza obbligo di registrazione dello stesso (per periodi inferiori a 30 giorni nei confronti di uno stesso inquilino).
Il consiglio che posso darti per mia esperienza è quello di far sottoscrivere un contratto che comprenda almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali. In questo senso, pensa al caso, più frequente di quello che si possa credere, dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti, oppure, il caso dell’ospite che procura danni all’immobile o a soggetti terzi.
Bozza di contratto di locazione breve
CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE TURISTICA
Tra:
- [Nome del Locatore], nato/a a [Città] il [Data], residente in [Indirizzo], C.F. [Codice Fiscale], di seguito denominato “Locatore”;
- [Nome del Conduttore], nato/a a [Città] il [Data], residente in [Indirizzo], C.F. [Codice Fiscale], di seguito denominato “Conduttore”;
Premesso che:
- Il Locatore è proprietario dell’immobile situato in [Indirizzo completo];
- Il Conduttore dichiara di voler utilizzare l’immobile esclusivamente per finalità turistiche ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017;
- Le parti intendono regolare il rapporto di locazione secondo i termini e le condizioni seguenti;
Si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto del contratto
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile situato in [Indirizzo completo], comprensivo degli arredi e accessori descritti nell’allegato inventario, per uso esclusivamente turistico.
Art. 2 – Durata
La locazione ha durata dal [Data inizio] al [Data fine]. Alla scadenza del termine il contratto si intenderà automaticamente cessato, senza necessità di disdetta.
Art. 3 – Corrispettivo e modalità di pagamento
Il canone complessivo per l’intero periodo di locazione è fissato in euro [Importo], da corrispondersi:
- [Modalità di pagamento, ad esempio bonifico bancario];
- Anticipo di euro [Importo] entro [Data];
- Saldo di euro [Importo] entro [Data].
Art. 4 – Cauzione
A garanzia di eventuali danni all’immobile o agli arredi, il Conduttore versa una cauzione pari a euro [Importo], che verrà restituita entro [Numero giorni] dalla fine del periodo di locazione, previa verifica dello stato dell’immobile.
Art. 5 – Obblighi del Conduttore
Il Conduttore si impegna a:
- Utilizzare l’immobile esclusivamente per finalità turistiche;
- Non sublocare o cedere il contratto a terzi;
- Restituire l’immobile nello stato in cui è stato consegnato;
- Segnalare tempestivamente eventuali guasti o danni.
Art. 6 – Obblighi del Locatore
Il Locatore si impegna a:
- Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione;
- Fornire gli arredi e gli accessori descritti nell’inventario allegato;
- Garantire il pacifico godimento dell’immobile per la durata del contratto.
Art. 7 – Risoluzione del contratto
Il contratto si risolverà automaticamente in caso di mancato pagamento del canone o violazione grave delle obbligazioni contrattuali da parte del Conduttore.
Art. 8 – Clausola penale
In caso di annullamento del contratto da parte del Conduttore entro [Numero giorni] prima della data di inizio, verrà trattenuta una penale pari a euro [Importo].
Art. 9 – Foro competente
Per qualsiasi controversia derivante dal presente contratto è competente il Foro di [Città].
Letto, confermato e sottoscritto.
Il Locatore: __________________________
Il Conduttore: _________________________
Analisi e commento delle parti essenziali
Art. 1 – Oggetto del contratto
Definisce chiaramente il bene oggetto della locazione e l’uso esclusivamente turistico. È fondamentale per evitare che il contratto sia riqualificato come locazione abitativa, con relative implicazioni giuridiche.
L’inquilino, che in questo caso assume le sembianze del turista, ha diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nell’eventuale scheda di presentazione e nel contratto. Il turista deve effettuare la verifica dello stato dell’abitazione sempre ed in ogni caso prima della firma del contratto di locazione.
Art. 2 – Durata
La previsione di una scadenza automatica è conforme al regime delle locazioni brevi. È consigliabile specificare che non vi è possibilità di rinnovo tacito, per rafforzare la natura temporanea. È fondamentale il calcolo dei 30 giorni nell’anno per soggetto. Sotto a tale termine non vi è obbligo di registrazione del contratto. In caso di superamento del numero di giorni tutti i contratti devono essere registrati.
Art. 3 – Corrispettivo e modalità di pagamento
La chiarezza sul canone e sulle modalità di pagamento tutela entrambe le parti. L’indicazione di anticipo e saldo è utile per garantire la serietà del Conduttore. Solitamente i pagamenti avvengono telematicamente con mezzi tracciabili. In caso di pagamento in contante è importante non superare le soglie previste per legge.
Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica, è comune chiedere un forfait a garanzia. Oppure includere la cifra per il consumo delle utenze all’interno del canone di affitto. Questa seconda oggi è la soluzione maggiormente applicata da parte dei proprietari di casa.
Art. 4 – Cauzione
La cauzione protegge il Locatore da eventuali danni. È importante stabilire tempi certi per la restituzione, garantendo trasparenza e riducendo il rischio di controversie. In questo senso verbale di riconsegna e cauzione sono elementi che devono essere implementati congiuntamente.
Art. 5 – Obblighi del Conduttore
Questa clausola delimita le responsabilità del Conduttore, evitando utilizzi impropri dell’immobile. La previsione della segnalazione tempestiva di guasti riduce il rischio di problematiche durante il soggiorno.
Art. 6 – Obblighi del Locatore
Garantisce al Conduttore il godimento sereno dell’immobile, obbligando il Locatore a mantenere le condizioni iniziali e rispettare l’inventario.
Ulteriore elemento da valutare, è quello di dotarsi di una copertura assicurativa idonea. Si tratta di una apposita assicurazione che comprenda anche le locazioni, in modo da ripararsi da eventuali danni che l’inquilino può causare ai vicini e anche dagli infortuni che potrebbe arrecarsi egli stesso all’interno dell’immobile.
Art. 7 – Risoluzione del contratto
Prevede la risoluzione automatica in caso di inadempimento grave, garantendo una rapida tutela per il Locatore.
Art. 8 – Clausola penale
Stabilisce una penale per annullamenti tardivi, scoraggiando cambiamenti improvvisi da parte del Conduttore.
Art. 9 – Foro competente
La scelta del foro competente consente di prevenire controversie giurisdizionali, fornendo un riferimento preciso in caso di litigi.
L’importanza del verbale di consegna dell’immobile
Una soluzione, per chi non volesse, o ritenesse troppo oneroso per i tempi, far firmare il contratto di locazione turistica a tutti gli inquilini può fare firmare un verbale di consegna dell’immobile. Si tratta, in buona sostanza, di un documento scritto dove riportare un inventario contenente l’elenco degli arredi presenti nell’immobile.
L’obiettivo del verbale è quello di fare una ricognizione immediata degli elementi presenti nell’immobile al momento di arrivo e di partenza di ogni ospite. In questo modo è possibile addebitare eventuali danneggiamenti o mancanze riscontrate nell’arredo ad ogni turista, in relazione alla sua responsabilità. Allo stesso modo vi è anche la possibilità per il proprietario di casa di far applicare una penale giornaliera per ogni giorni di ritardo nel rilascio dell’immobile.
Bozza verbale di riconsegna immobile
VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE
Tra:
- [Nome del Locatore], nato/a a [Città] il [Data], residente in [Indirizzo], C.F. [Codice Fiscale], di seguito denominato “Locatore”;
- [Nome del Conduttore], nato/a a [Città] il [Data], residente in [Indirizzo], C.F. [Codice Fiscale], di seguito denominato “Conduttore”;
Premesso che:
- Il Conduttore ha occupato l’immobile situato in [Indirizzo completo] per il periodo dal [Data inizio] al [Data fine] ai sensi del contratto di locazione breve turistica stipulato in data [Data contratto];
- Alla data odierna il Conduttore riconsegna l’immobile al Locatore;
Si redige il presente verbale nei seguenti termini:
1. Stato dell’immobile
Le parti dichiarano che l’immobile viene riconsegnato nello stato seguente:
- Pulizia generale: [Specificare: adeguata/inadeguata];
- Arredi e accessori: [Specificare: presenti e integri/presenti con danni/mancanti];
- Impianti (elettrico, idrico, riscaldamento): [Specificare: funzionanti/non funzionanti];
- Pareti e pavimenti: [Specificare: integri/danneggiati].
Eventuali osservazioni o anomalie riscontrate:
- [Descrivere dettagliatamente eventuali danni, difetti o anomalie].
2. Inventario
Il Locatore e il Conduttore verificano lo stato degli arredi e accessori riportati nell’inventario allegato al contratto:
- Gli arredi e gli accessori sono stati riconsegnati come segue:
- Completi e integri: [Elenco elementi];
- Mancanti o danneggiati: [Elenco elementi con descrizione dei danni].
3. Cauzione
Il Locatore dichiara di:
- Restituire integralmente la cauzione versata dal Conduttore, pari a euro [Importo];
- Trattenere parzialmente o integralmente la cauzione, per un importo di euro [Importo], a titolo di risarcimento per i danni riportati.
Motivazione dell’eventuale trattenuta:
- [Descrivere motivazioni specifiche].
4. Chiusura delle obbligazioni
Con la sottoscrizione del presente verbale, le parti dichiarano concluso il rapporto di locazione e liberano reciprocamente da ogni ulteriore obbligo, salvo quanto eventualmente contestato e specificato nel presente documento.
Letto, confermato e sottoscritto in data [Data].
Il Locatore: __________________________
Il Conduttore: _________________________
Modalità di registrazione del contratto di locazione breve all’Agenzia delle Entrate
La registrazione di un contratto di locazione breve presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria se la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno solare per lo stesso conduttore. Ecco una guida dettagliata su come procedere.
Quando è necessaria la registrazione
Il contratto di locazione breve, ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/17, deve essere registrato se:
- Ha una durata superiore a 30 giorni consecutivi;
- Coinvolge lo stesso conduttore per più di 30 giorni complessivi nell’anno.
I contratti inferiori a 30 giorni non richiedono registrazione, ma resta obbligatoria la comunicazione dei dati al sistema di tracciabilità fiscale (tramite CU o dichiarazione dei redditi).
Documentazione necessaria
Per registrare un contratto di locazione breve sono necessari:
- Copia del contratto firmato dalle parti (2 copie);
- modello RLI compilato;
- Documento d’identità del locatore (e del conduttore, se richiesto);
- Codice fiscale di entrambe le parti;
- Attestazione di pagamento dell’imposta di registro e, se applicabile, del bollo, se non viene applicato il regime della cedolare secca.
Per approfondire: Cedolare secca al 26% dal secondo immobile.
Calcolo delle imposte
In linea generale, al momento della registrazione del contratto sono dovute le seguenti imposte (solidamente da dividere tra le parti del contratto):
- Imposta di registro: 2% del canone pattuito, con un minimo di € 67, da versare tramite modello F24 ELIDE (codice tributo 1501).
- Imposta di bollo: € 16 ogni 4 facciate o 100 righe del contratto.
Esempio: Se il canone è € 1.000, l’imposta di registro sarà € 20 (2% di € 1.000). Se il contratto è lungo 5 pagine, saranno necessari due bolli da € 16 ciascuno.
Cedolare secca (opzione alternativa)
Se il locatore sceglie la tassazione con la cedolare secca:
- Non si applica l’imposta di registro né quella di bollo.
- Deve essere espressa esplicitamente nel contratto e comunicata tramite il modello RLI.
- L’aliquota è del 21% sul canone concordato, dal secondo immobile l’aliquota sale al 26%.
Procedura di registrazione
La registrazione del contratto di locazione breve deve essere effettuata seguendo una delle procedure alternative seguenti. Solitamente, la registrazione online è la più comoda e semplice da applicare:
a) Online tramite il portale Fisconline/Entratel
La procedura di registrazione online prevede i seguenti passaggi:
- Accedi al portale con credenziali SPID, CIE o CNS.
- Compila il modello RLI direttamente online, caricando una copia del contratto.
- Effettua il pagamento delle imposte tramite F24 ELIDE o precompilato.
- Invia il contratto e ricevi la ricevuta di registrazione.
b) Presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate
La registrazione può avvenire anche in formato cartaceo presso uno degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate, con i seguenti passaggi:
- Compila il modello RLI cartaceo.
- Porta il modulo e una copia del contratto presso l’ufficio competente.
- Effettua il pagamento delle imposte presso una banca o un ufficio postale tramite F24 ELIDE.
- Consegna tutta la documentazione all’Agenzia per completare la registrazione.
Scadenze
Il termine per la registrazione del contratto è perentorio:
- La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dall’inizio della locazione (se successiva).
- Il pagamento delle imposte deve essere contestuale alla registrazione.
Comunicazioni accessorie
Il locatore è tenuto, inoltre, ad assolvere ad ulteriori obblighi (a seconda dei casi):
- Comunicare i dati del contratto al sistema di tracciabilità turistica regionale (se previsto);
- Segnalare la presenza degli ospiti presso la Questura competente tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo.
Consulenza fiscale online
Consulenza fiscale online|Fiscomania.com
Se cerchi un commercialista preparato compila il form di contatto sottostante e sarai ricontattato nel più breve tempo per una consulenza fiscale online con il dott. Federico Migliorini.
