Il contratto di sublocazione di immobili abitativi

L’articolo 2 della Legge n. 392/78 prevede la facoltà per il conduttore di un contratto di locazione di sublocare totalmente (o parzialmente) l’immobile. La facoltà di sublocazione, per essere valida, deve essere indicata nel contratto principale, in quanto vi è il divieto se c’è mancanza di consenso da parte del locatore.

In mancanza del consenso alla sublocazione da parte del locatore è possibile che questi richieda il rilascio immediato dell’immobile, oppure anche il risarcimento dei danni nei confronti del conduttore. Qualora, invece, il conduttore voglia sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, può limitarsi a comunicare con lettera raccomandata al locatore l’identità del sub-conduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

La sublocazione negli immobili abitativi

La sublocazione si verifica quando un inquilino, che ha stipulato un contratto di locazione con un proprietario, decide di concedere in locazione tutto o parte dell’immobile a un terzo. In pratica, l’inquilino diventa a sua volta locatore nei confronti del subinquilino.

La norma generale di riferimento in materia di sublocazioni è l’articolo 1594 del Codice civile. Questa disposizione prevede che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. Qualora il contratto abbia ad oggetto una cosa mobile, invece, la possibilità di sublocare deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. Al fine di distinguere le due figure, basti rilevare che:

• La sublocazione fa nascere un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale (che permane);
• Nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la presenza e la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario, che subentra al conduttore originario, ed il locatore.

Caratteristiche principali

Le caratteristiche principali legati alla possibilità di sublocare un immobile possono essere così schematizzate:

1. Consentimento del locatore: Per poter sublocare, l’inquilino deve avere il consenso esplicito del locatore. Se il contratto di locazione lo vieta espressamente, la possibilità di sublocare non è permessa. Se il contratto non lo menziona, è comunque consigliabile ottenere il consenso scritto del locatore;
2. Durata: La durata non può superare quella del contratto di locazione principale;
3. Responsabilità: L’inquilino principale rimane responsabile nei confronti del locatore per gli obblighi derivanti dal contratto di locazione originario, compreso il pagamento dell’affitto;
4. Canone: Il canone può essere superiore a quello pagato dall’inquilino principale al locatore, a meno che non ci siano disposizioni contrarie;
5. Fine del contratto principale: Se il contratto di locazione principale termina, anche il contratto da esso derivato cessa di avere effetto, a meno che non ci siano accordi diversi.

Vantaggi e svantaggi

• Vantaggi: Sublocare può essere vantaggioso per l’inquilino principale che potrebbe non avere bisogno di utilizzare l’intero immobile per tutto il periodo di locazione. Può anche essere un modo per ridurre le spese di affitto;
• Svantaggi: Sublocare introduce una terza parte nella relazione locativa, il che può complicare le cose, specialmente in caso di controversie. L’inquilino principale rimane responsabile nei confronti del locatore, il che può essere rischioso se il subinquilino non adempie ai suoi obblighi.

È fondamentale che l’inquilino e il subinquilino stipulino un contratto scritto che specifichi chiaramente i termini e le condizioni, compresi affitto, durata, deposito cauzionale e altre clausole rilevanti. Questo aiuta a proteggere i diritti di entrambe le parti e a prevenire potenziali conflitti.

La sublocazione di immobili abitativi solo con il consenso del locatore

La legge stabilisce che l’inquilino non può sublocare l’immobile senza il consenso esplicito del locatore. Questo significa che, anche se il contratto di locazione non menziona specificamente la sublocazione, l’inquilino non può procedere senza aver ottenuto il permesso scritto del locatore.

Per quel che concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, in particolare, l’articolo 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in vigore l’articolo 2 della Legge n. 392/78, che vieta di sublocare in modo totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

Il divieto deve essere esplicito

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocare, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del sub-conduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Tale disposizione innova pertanto la richiamata previsione dell’articolo 1594 del Codice civile, per quanto concerne esclusivamente le abitazioni soggette alla Legge n. 431/98. In questa materia va però tenuto presente che il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002 ha esplicitamente sancito il divieto di sublocare nei contratti tipo relativi ad usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.

Il consenso dovrebbe essere dato per iscritto per evitare future controversie. Un consenso verbale potrebbe non essere sufficiente a proteggere l’inquilino in caso di dispute legali. Il locatore può dare il consenso con determinate condizioni o limitazioni. Ad esempio, potrebbe consentire la di sublocare solo per una parte dell’immobile o solo per un determinato periodo di tempo. In generale, una volta dato il consenso, il locatore non può revocarlo arbitrariamente. Tuttavia, se ci sono motivi validi, come ad esempio un uso improprio dell’immobile da parte del subinquilino, il locatore potrebbe avere il diritto di revocare il consenso e chiedere la risoluzione del contratto.

Il mancato consenso del locatore

Se il locatore rifiuta di dare il consenso, l’inquilino non può procedere a sublocare. Se l’inquilino procede comunque, il locatore potrebbe avere il diritto di risolvere il contratto di locazione principale per inadempimento.

Qualora poi, in mancanza di diversi accordi tra le parti, il conduttore ceda a terzi il contratto o sublochi totalmente l’immobile senza il consenso del locatore, quest’ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo. Il tutto, oltre al risarcimento dei danni nei confronti del conduttore che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente l’immobile.

Nel caso in cui poi il conduttore sublochi l’immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, l’ordinamento non prevede alcuna specifica sanzione, poiché il legislatore non ha fissato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non specifica in ogni modo la conseguenza della mancata comunicazione.

Forma e registrazione del contratto

Il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta di registro del 2% sul canone (per maggiori informazioni “La registrazione dei contratti di locazione“). La Circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate del 1986 a proposito dell’imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che:

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate (con modello RLI), dopo aver versato l’imposta di registro tramite modello F24 Elide.

Determinazione del canone

Il canone rappresenta l’importo che il subinquilino paga all’inquilino principale in cambio dell’utilizzo dell’immobile (o di una parte di esso). Per quanto concerne la determinazione del canone questo è stato liberalizzato completamente, senza essere più soggetto alla misura dell’equo canone, dall’articolo 14, comma 4 della Legge n. 431/98, che ha abrogato, sul punto, l’articolo 12 della Legge n. 392/78.

Spesso i soggetti che decidono di effettuare sublocazioni parziali dell’immobile si affidano a piattaforme online, tra cui la più famosa sicuramente è Airbnb.it, sulle quali promuovere la stanza ad un prezzo prestabilito. In questi casi il prezzo dell’affitto (in realtà un subaffitto), è stabilito dal conduttore del contratto, tenendo conto degli oneri di intermediazione di spettanza della piattaforma online che ha fornito l’intermediazione.

Per determinare l’importo del canone è importante tenere in considerazione:

• L’accordo tra le parti: Il canone deve essere concordato tra inquilino principale e subinquilino. Non esistono regole fisse sulla sua determinazione, ma deve essere ragionevole e proporzionato alle condizioni del mercato immobiliare locale e alle caratteristiche dell’immobile;
• Confronto con il canone principale: In generale, il canone può essere superiore o inferiore a quello che l’inquilino principale paga al locatore. Tuttavia, se il contratto di locazione principale stabilisce specifiche limitazioni o condizioni relative al canone sublocatizio, queste devono essere rispettate;
• Pagamento: Come per qualsiasi contratto il canone deve essere pagato nei termini e nelle modalità concordate tra le parti. Solitamente, viene pagato mensilmente, ma possono essere concordate altre cadenze;
• Ricevute e documentazione: È importante che l’inquilino principale fornisca al subinquilino una ricevuta per ogni pagamento effettuato. Questo serve a proteggere entrambe le parti e a fornire una prova del pagamento;
• Aumenti e revisioni: Se non diversamente specificato nel contratto, l’inquilino principale non può aumentare arbitrariamente il canone durante la durata del contratto. Eventuali aumenti o revisioni devono essere concordati tra le parti o previsti dal contratto.

Durata del contratto

Sotto il profilo della durata la normativa vigente non stabilisce alcuna durata massima del contratto relativamente alle abitazioni. In materia si applica dunque pienamente il principio della libertà contrattuale. Questo, fermo restando quanto previsto dall’articolo 2, comma 2, della Legge n. 392/78, che obbliga il conduttore il quale sublochi parzialmente l’immobile destinato ad abitazione a comunicare al locatore la durata del rapporto.

Detta sublocazione, in ogni caso, non potrà comunque eccedere la durata della locazione in corso, a nulla rilevando in tal senso l’eventuale circostanza che conduttore e sub-conduttore abbiano pattuito una durata con scadenza successiva a quella del contratto di locazione.

La durata deve essere chiaramente indicata nel contratto. Può essere concordata per un periodo determinato o indeterminato, ma, come menzionato, non può superare la durata del contratto principale. Alla fine della durata concordata il subinquilino deve restituire l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo l’usura normale. Eventuali danni o modifiche non concordate potrebbero comportare delle penalità.

Rapporti tra locatore e sub-conduttore

Per quanto riguarda i rapporti fra il locatore ed il sub-conduttore si applica a tutti i contratti quanto disposto dall’articolo 1595 del Codice civile, in base al quale:

Il subconduttore non può inoltre opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto altresì anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Effetti in dichiarazione dei redditi

Il soggetto che subaffitta stanze della propria abitazione o anche tutta l’abitazione (con il consenso del locatore) dichiarare l’affitto percepito nella categoria dei redditi diversi. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR che impone l’obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.

L’unica differenza rispetto a un normale contratto d’affitto è che il reddito percepito non va dichiarato come un reddito fondiario (quadro B Redditi da fabbricati del 730 o quadro RB del modello Redditi P.F.), perché il locatore non è il proprietario dell’immobile. Tale reddito, infatti, rientra nella categoria dei redditi diversi (quadro D del 730 e quadro RL del modello Redditi P.F.).

Il reddito imponibile di un contratto di sublocazione abitativa è dato dalla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’appartamento. Tale reddito deve essere dichiarato nel modello 730, al rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3”, ovvero nel modello Redditi P.F., al rigo RL10.

In particolare, il contribuente è tenuto a redigere e conservare un apposito prospetto indicante l’ammontare lordo dei corrispettivi e dei compensi percepiti e l’importo delle spese inerenti a ciascuna delle operazioni stesse e il reddito conseguito. Questo prospetto dovrà essere esibito o trasmesso all’ufficio tributario competente, su richiesta di quest’ultimo.

Cedolare secca

Questo vale anche per i soggetti che decidono di subaffittare parte della propria abitazione nella forma delle locazioni brevi (c.d. “locazioni turistiche“), di durata inferiore a 30 giorni. Ci sembra utile ricordare che nel caso delle sublocazioni è comunque possibile applicare la cedolare secca (imposta sostitutiva con aliquota 10% o 21%).

Infatti, anche i redditi diversi derivanti dalla sublocazione di beni immobili, che rientrano della definizione di locazioni brevi (ex. art. 4 del D.L. n. 50/17) possono scontare la cedolare secca in dichiarazione dei redditi. Nel caso la cedolare secca si applica direttamente nel quadro dei redditi diversi, con aliquota 21%.

La ricevuta non fiscale

Per dimostrare l’avvenuto incasso del reddito è necessario il rilascio di una ricevuta non fiscale. Ai sensi dell’articolo 1199 del Codice civile, “il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore“.

Quindi, quando il conduttore percepisce il pagamento del canone di subaffitto, ha l’obbligo di rilasciare la ricevuta del versamento, comunque fatto, con bonifico bancario, con assegno o in contanti. La semplice ricevuta del bonifico emessa dalla banca non è sufficiente.

La ricevuta va rilasciata all’intestatario del contratto per il pagamento del canone mensile. Non è invece consentito cumulare più pagamenti in una sola ricevuta. Attenzione, perché i soggetti che non adempiono queste regole sono passibili di accertamento per mancata dichiarazione di un reddito, con le sanzioni per gli importi non dichiarati.

La comunicazione di pubblica sicurezza

“Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato“.

Lo stabilisce l’articolo 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla Legge n. 191/1978. Questo significa che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza deve essere effettuato da chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui  (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante legale), li cede ad altri.

La sublocazione di immobili non abitativi

L’articolo 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo. Questo, qualora venga effettuata una locazione d’azienda o una cessione d’azienda. L’operazione può essere effettuata anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’immobile o di cedere il contratto.

In ogni caso la Corte di Cassazione non ritiene più necessario che la sublocazione o la cessione del contratto di locazione dell’immobile, da un lato, e la cessione o l’affitto dell’azienda, dall’altro, siano stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.

Prendere in subaffitto ed avviare attività commerciale

In ultima istanza voglio dare una risposta chiara a quanti ci chiedono se sia possibile utilizzare un immobile preso in affitto per avviare un’attività di tipo turistico alberghiero, come ad esempio quella di un Bed & Breakfast.

Avviare un’attività imprenditoriale di tipo turistico alberghiero in un immobile in affitto o in subaffitto è assolutamente possibile. E’ possibile anche aprire una più semplice attività di Bed & Breakfast, anche gestita occasionalmente e non professionalmente, quindi al di fuori dei requisiti previsti dal codice civile per l’imprenditorialità.

Attenzione però. In caso di locazione o sublocazione l’avvio di una di queste attività potrebbe costituire una violazione dell’uso previsto per l’appartamento medesimo all’interno del contratto, ponendo il conduttore in una situazione di inadempimento passibile di risoluzione contrattuale.

Pertanto, laddove si voglia iniziare un’attività di tale genere, si consiglia di avvisare il proprietario per un’eventuale rinegoziazione del contratto che comprenda l’utilizzo dell’appartamento anche a questi fini nonché l’amministratore di condominio per metterlo a conoscenza della nuova attività condotta nell’immobile facente parte del condominio.

Bozza di contratto (parziale o totale) ad uso abitativo da scaricare

Di seguito puoi trovare i link per scaricare una bozza di contratto ad uso abitativo, totale o parziale.

Conclusioni

La sublocazione rappresenta una soluzione flessibile per gli inquilini che desiderano sfruttare uno spazio locato senza interrompere il contratto principale. Tuttavia, è fondamentale che sia gestita con attenzione e trasparenza. La chiara definizione della durata, del canone e delle condizioni di contrattuali, insieme al consenso del locatore, sono elementi chiave per garantire una gestione senza problemi. Prima di procedere, è sempre consigliabile consultare un esperto per assicurarsi di rispettare tutte le normative e le leggi vigenti.

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