Una delle particolarità dei contratti di locazione e che lo stesso può prevedere la concessione dell’affitto per solo una parte dell’immobile. Questa possibilità oggi è davvero molto sfruttata, in quanto permette di affittare anche solo una stanza di un appartamento, magari condividendo la in comune altri spazi.

La locazione parziale di immobile può essere una grande opportunità per alcuni locatori. Condividere una parte della propria casa è una bellissima esperienza ma va fatta conoscendo tutti gli aspetti amministrativi e fiscali connessi a questa particolare tipologia di contratto di locazione.

La prima cosa che bisogna dire è che la locazione parziale è un normale contratto di locazione nel quale deve essere apposta una specifica clausola che riguarda gli spazi che vengono concessi in locazione. Vediamo, quindi, le particolarità della locazione parziale dell’abitazione, anche per quanto riguarda gli aspetti fiscali (cedolare secca, agevolazione prima casa e IMU).

Locazione parziale
Locazione parziale

Contratto di locazione: forma e registrazione

Il contenuto del contratto di locazione può variare a seconda di quelle che sono le esigenze delle parti. La legge prevede però alcune regole fisse per quel che riguarda la forma del contratto. Innanzitutto, il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta: un contratto ad uso abitativo che non sia stato redatto per iscritto, dunque, sarà nullo.

Nel redigere il contratto, le parti devono indicare:

  • La data della stipula (a partire dalla quale inizierà il decorso dello stesso);
  • I dati essenziali del locatore e del conduttore (nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita Iva);
  • Il bene concesso in godimento;
  • Il canone di locazione e le modalità di corresponsione dello stesso (il quale potrà anche essere soggetto a variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici ISTAT);
  • La durata della locazione.

Nel contratto deve inoltre essere indicata la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’Ape, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Al momento della stipula, inoltre, è possibile prevedere una caparra (detta anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma di denaro che viene richiesta dal locatore a titolo di garanzia e serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali danni causati dal conduttore. La caparra corrisponde solitamente a due mensilità e dovrà essere restituita alla scadenza del contratto.

Entro il termine di trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto, le parti hanno l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto. Questa regola, tuttavia, non si applica a quei contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno (verso uno stesso locatario).

Che cos’è il contratto di locazione parziale dell’immobile?

La locazione parziale non è altro che un normale contratto di locazione che prevede l’utilizzo di soltanto una parte dell’immobile. Infatti, dobbiamo dire che la legge (Legge n. 392/78 e n. 431/98) non prevede una specifica definizione di contratto di locazione parziale.

L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si tratta di una apposita clausola che deve essere inserita nel contratto per specificare le zone concesse in locazione, quelle comuni e quelle che rimangono a disposizione del locatore.

Partendo da questi presupposti possiamo provare a stabilire una possibile definizione di contratto di locazione parziale. Si tratta di un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, attraverso l’erogazione di un corrispettivo. In relazione a questo possiamo dire che il contratto di locazione parziale può riguardare:

  • I contratti di locazione ad uso abitativo (locazione parziale di una stanza);
  • I contratti di locazione ad uso commerciale (locazione di una stanza dell’ufficio).

La cosa importante è che il contratto di locazione venga redatto nel modo corretto, con l’applicazione della clausola legata alla locazione parziale.

Locazione parziale da non confondere con affittacamere o locazione di posto letto

Detto, questo, occorre chiarire che la locazione parziale non ha niente a che vedere con il contratto di affittacamere (attività che riguarda lo svolgimento di attività imprenditoriale nell’ambito turistico, normato dal Codice del Turismo, D.Lgs. n. 79/11 e dalle varie leggi regionali sul turismo). Allo stesso modo è opportuno non confondere la locazione parziale con la locazione di posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, indipendentemente da quanto sembra, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.

Qual’è la durata di un contratto di locazione parziale?

Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento. In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali). In particolare:

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata). In ogni caso è necessario individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

La clausola che determina un contratto di locazione parziale

Locazione parziale dell’immobile
(clausola da inserire nel contratto di locazione prescelto) – OGGETTO

Con la presente scrittura, il Sig. ………………………………………………. concede in locazione al Sig. ……………………………………………. la porzione di alloggio sito in ……………………………………., Via ………………………………. n. …………… piano …………… scala …………… int. …………… costituita da una camera da letto, individuata nella planimetria che, controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, e ne forma parte integrante.

Al conduttore è concesso l’uso condiviso della cucina (compresi gli elettrodomestici), del bagno, nonché degli spazi comuni qui elencati:

  • .……………………………….
  • ……………………………….
  • ……………………………….
  • ……………………………….

E’ possibile affittare parzialmente mantenendo la residenza?

La fissazione della residenza anagrafica è un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono.

La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (DPR n. 223/1989). Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

Ai sensi di legge per famiglia anagraficasi intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, DPR n. 223/89). Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati.

Persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi. Questo significa che è possibile mantenere la residenza nell’immobile che viene affittato parzialmente.

Per approfondire: “La residenza nell’agevolazione prima casa“.

Come viene determinato il canone nella locazione parziale?

Tutto dipende dal tipo di contratto di locazione che si sottoscrive (ovvero alla forma base del contratto). In caso di contratto concordato la determinazione del canone è vincolata agli accordi territoriali sottoscritti tra Comune e associazioni, nel caso di contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti. Insomma, in relazione alla tipologia di contratto sottoscritto si determina il canone secondo le relative regole, la locazione parziale non influenza, di per se, il canone di locazione.

Locazione parziale e cedolare secca

Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quell’imposta sostitutiva (dell’IRPEF) che prevede un’unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E/2011 ha chiarito che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare

Ipotizziamo che siano stati stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:

  • Porzione A, contratto di durata 1° gennaio – 31 maggio 2012;
  • Porzione B, contratto di durata 1° febbraio – 30 giugno 2012;
  • Porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre 2012.

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca. La stessa Agenzia ha altresì chiarito che nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è dovuta la sola IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”, mentre sono dovute siamo l’IMU che la cedolare secca (o l’IRPEF) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%” (vedasi la Circolare n. 5/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Locazione parziale: FAQ

E’ sempre possibile stipulare un contratto di locazione parziale?

Si, stipulare un contratto di locazione parziale è legale e può essere sempre stipulato. Si deve prendere a riferimento un contratto di locazione già normato.

Nella locazione parziale l’inquilino può prendere residenza nell’immobile?

Si, ma rimane coinquilino, non entra nello stato di famiglia del locatore. Infatti nel sito del governo si legge: “Persone che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”.

Il proprietario di abitazione principale parzialmente locata deve pagare l’IMU?

No, a seguito di un interpellanza al MEF, alla domanda: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione, usufruisce della esenzione Imu?”,il ministero ha così risposto: “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie

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