Recesso anticipato dal contratto
Recesso anticipato dal contratto

Il recesso dal contratto di locazione è una procedura di fondamentale importanza in tutti i casi in cui l’inquilino o il proprietario si trovano nelle condizioni di voler interrompere il contratto di locazione prima della scadenza contrattualmente prevista. Al verificarsi di determinate casistiche, infatti, hanno la possibilità di usufruire della procedura di recesso anticipato dal contratto sia l’inquilino che il proprietario (locatore) dell’immobile. Prima di proseguire è necessario sottolineare bene il fatto che la risoluzione anticipata dal contratto è possibile solo in determinate circostanze, che sono molto più stringenti per il locatore (per maggiore garanzia verso il conduttore).

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile, cioè il locatore, e l’inquilino, cioè il conduttore, viene definita la durata del contratto. Nei contratti di locazione la durata è sempre definita dalla legge e varia in relazione alla tipologia di contratto adottato (a canone libero, canone concordato, transitorio, turistico, etc). All’interno del periodo previsto di durata del contratto, è consentito alle due parti di recedere prima della scadenza dei termini fissati.

In questo articolo ho deciso di indicarti e di riassumerti in modo schematico la procedura che sarai tenuto a seguire, sia nel caso in cui tu sia nella veste del locatore che del conduttore. Inoltre, troverai gli aspetti fiscali connessi al recesso anticipato del contratto di locazione.

Recesso anticipato dal contratto
Recesso anticipato dal contratto

La procedura di recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore

Nelle locazioni abitative l’articolo 3 comma 6 della legge n. 431 del 1998 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza. La possibilità di recesso anticipato dal contratto di locazione da parte del conduttore può avvenire esclusivamente nel caso in cui ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il termine di preavviso è sempre derogabile nel contratto di locazione. Qualora nel contratto non si rilevi il termine di preavviso si deve ricorrere al termine convenzionale di sei mesi. Il consiglio che posso darti, quindi, è quello di inserire sempre all’interno del contratto una clausola che indica un termine maggiore o minore.

La norma non definisce quali siano i gravi motivi che giustificano la risoluzione anticipata del contratto. Pertanto, per identificarne il significato è necessario far riferimento alla giurisprudenza. La Corte di Cassazione si è espressa in merito definendo che:

i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione

E’ opportuno precisare che i motivi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti”. Questo significa che devono essere relativi ad un evento imprevistonon dipendente dal conduttore stesso e, ovviamente, insorto dopo la stipula del contratto. Deve trattarsi di un evento oneroso economicamente o psicologicamente gravoso.

Recesso dal contratto e grave motivo

Nel caso in cui il conduttore non sia in grado di documentare il “grave motivo”, il locatore potrà richiedere il rimborso per il danno cagionato. Sto parlando del danno dovuto alla risoluzione anticipata dal contratto. La richiesta di rimborso per danno cagionato può essere richiesta a meno che il locatore non abbia locato immediatamente l’immobile in oggetto traendo un vantaggio. Per questo motivo, fate molta attenzione nell’individuare il motivo del recesso anticipato.

Esempi di gravi motivi di recesso anticipato dal contratto

Qui di seguito un elenco di casi in cui che possono configurare un grave motivo di recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso abitativo. Si tratta di alcuni esempi non esaustivi delle casistiche possibili. In particolare costituiscono esempio di grave motivo di recesso:

  • Il trasferimento del posto di lavoro in un luogo oltremodo lontano dall’abitazione;
  • Problemi familiari che impongono il trasferimento (es. malattie di genitori, ecc.);
  • La perdita del posto di lavoro e la necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione;
  • Problemi strutturali all’immobile o condominiali, che il proprietario non affronta o affronta poco e male.

Non rappresenta grave motivo di recesso l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore e non dà un evento imprevisto.

La procedura di recesso dal contratto di locazione da parte del locatore

Anche il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi. Tuttavia, la procedura di recesso anticipato dal contratto di locazione abitativo da parte del locatore è sicuramente più complicata. Infatti, il proprietario (locatore) può recedere dal contratto alla prima scadenza (4 anni nel contratto libero e 3 anni nel contratto a canone concordato) solo in presenza di giustificato motivo. Come previsto dalla legge, può rappresentare giustificato motivo di recesso anticipato dal contratto del locatore una delle casistiche seguenti:

  • Il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • L’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
  • L’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • L’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato
  • Il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Nel caso in cui, entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, non si verifica la motivazione indicata dal proprietario, il conduttore ha la possibilità tornare nell’alloggio con il precedente contratto. Oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità.

Recesso del locatore senza giustificato motivo

Tuttavia al locatore è concesso di recedere anche in assenza di giustificato motivo, rispettando il preavviso di sei mesi, superata la prima scadenza del contratto. Nella prima scadenza del contratto, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto soltanto se esiste un grave motivo.

Diniego di proroga del contratto da parte del locatore

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

  • Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Quali sono gli adempimenti obbligatori in caso di recesso anticipato dal contratto di locazione?

Per procedere con il recesso del contratto di locazione sia el caso in cui se un conduttore che un locatore occorre inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, o una P.E.C. (Posta Elettronica Certificata). Nella lettera è necessario indicare:

  • Gli estremi del contratto;
  • I dati dell’inquilino;
  • Le motivazioni del recesso;
  • La data entro cui l’immobile sarà liberato.

Per quanto riguarda il conteggio dell’ordinario termine dei sei mesi di preavviso, è calcolato dal momento in cui la raccomandata viene ricevuta dalla controparte. Il recesso dal contratto di locazione, comporta per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Recesso anticipato dal contratto di locazione e oneri civilistici

Per quanto riguarda l’aspetto civilistico, il conduttore ha la facoltà  di lasciare l’immobile in qualsiasi momento dopo aver effettuato la comunicazione vista sopra. Tuttavia è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Se la disdetta del contratto di locazione avviene nel rispetto della procedura prevista dalla legge, il proprietario, se non sono insorti incidenti durante il periodo di affitto, restituisce la caparra. Nel caso in cui, invece, non si rispettino le tempistiche e le modalità previste dalla legge, il proprietario può costringere – anche tramite azione legale – l’inquilino a pagare comunque le mensilità necessarie per raggiungere la quota dei sei mesi richiesti.

Recesso anticipato dal contratto di locazione e adempimenti fiscali

Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario pagare un’imposta di registro di importo pari a 67,00 euro. L’imposta deve essere versata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto:

  • Per via telematica con il software RLI o RLI-web tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

Imposta di registro in misura fissa

L’articolo 28 del DPR n. 131/86 distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi. Più precisamente, il comma 1, dell’articolo 28 del DPR n. 131/86 dispone che la risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa se:

  • Dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
  • E’ stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Imposta di registro proporzionale

La previsione normativa statuisce, inoltre, che, ove per la risoluzione sia previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale:

  • Dello 0,50%, prevista (per la quietanza) dall’articolo 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento sia versato seduta stante;
  • Del 3%, prevista dalla norma residuale recata dall’articolo 9 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento del corrispettivo sia differito nel tempo.

Per quanto concerne la seconda ipotesi, l’articolo 28, comma 2, del DPR 131/86 dispone che, “in ogni altro caso” diverso da quelli considerati dal comma precedente, “l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando, comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

L’applicazione delle suindicate norme alla risoluzione del contratto di locazione implica che, in linea di principio, la risoluzione del contratto di locazione (che non preveda corrispettivo) comporta l’applicazione dell’imposta di registro fissa, nella misura di 67,00 euro. D’altro canto, l’imposta fissa di 67,00 euro troverebbe applicazione anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%).

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto). In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di 67,00 euro.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione. Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Risoluzione del contratto e cedolare secca

L’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione. Lo stesso principio è sancito dall’Agenzia delle Entrate, nel provv. 5539472011 ove, al § 3.2, è precisato che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni […] del contratto di locazione”. Pertanto, ove, per il contratto di locazione che viene risolto, fosse stata validamente espressa l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione. Per i contratti per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione.

Modello f24 elide

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“. L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata. Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Consulenza fiscale contratti di locazione

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