Meglio affittare o vendere se ti trasferisci all’estero?

Valutazioni di convenienza fiscale per proprietari di immobili in Italia: vendere o affittare prima di un trasferimento all’estero.

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Una delle domande che molto spesso mi viene posta da parte di lavoratori che si trovano ad espatriare all’estero per lavoro riguarda l’immobile di proprietà che detengono in Italia. Si tratta di soggetti che decidono di avviare uno stile di vita internazionale legato al lavoro a distanza oppure attività legate ai c.d. “nomadi digitali“. In questi casi, quando un soggetto si trasferisce all’estero deve interrogarsi sul bene più prezioso in suo possesso, ovvero, la casa.

In questi casi, in linea generale, vi sono due opzioni da valutare: affittare casa in Italia o vendere subito l’abitazione al momento del trasferimento all’estero. Prima di andare ad analizzare, con maggiore dettaglio, i profili fiscali di queste due opzioni occorre premettere che non mi è mai un’opzione migliore in assoluto. Ogni scelta, infatti, varia da persona a persona in relazione alle proprie esigenze finanziarie, all’ubicazione della proprietà ed ai legami affettivi, ma anche in relazione a delle importanti variabili fiscali che è opportuno conoscere ed analizzare. Sottovalutare l’aspetto legato alla casa in Italia per un soggetto espatriato all’estero, infatti, può portare a problematiche fiscali che possono concretizzarsi in avvisi di accertamento, collegati anche ad una fittizia residenza fiscale estera.

Proprio per non sottovalutare gli aspetti fiscali legati alle scelte da fare su un bene immobile residenziale in Italia di soggetti espatriati all’estero andiamo ad analizzare i riflessi fiscali connessi all’affitto dell’abitazione o alla vendita della stessa.

Pressa: il trasferimento di residenza all’estero delle persone fisiche

Il punto di partenza delle valutazioni che andremo ad effettuare di seguito è che il soggetto italiano, proprietario di un bene immobile residenziale, abbia trasferito all’estero la propria residenza fiscale. Il concetto di trasferire all’estero la residenza, sotto il profilo fiscale, è fondamentale. Ho già affrontato in diversi articoli questo argomento a cui ti rimando se desideri approfondire questa tematica. Di seguito riporto brevemente, esclusivamente i concetti che maggiormente ci interessano in questa analisi.

L’art. 2 del TUIR dispone, al comma 1, che “soggetti passivi dell’imposta sono le persone fisiche, residenti e non residenti nel territorio dello Stato“. Per i residenti, il successivo art. 3, comma 1 prevede la tassazione dei redditi ovunque prodotti. Tale principio è fondato su un criterio di collegamento soggettivo tra fatto generatore del reddito ed ordinamento giuridico, costituito dal possesso della residenza fiscale. L’articolo 2 del TUIR prosegue, dunque:

• Definendo il concetto di residenza fiscale (art. 2 co. 2 del TUIR, in vigore dal 2024), che viene ancorato a tre condizioni alternative: residenza anagrafica, domicilio o presenza fisica;
• Prevedendo una specifica ipotesi di presunzione (legale relativa) di residenza fiscale in Italia, che opera nel caso in cui il contribuente si sia trasferito in un Paese a fiscalità privilegiata (art. 2 co. 2-bis del TUIR).

Ne deriva che, ove un determinato soggetto si sia trasferito all’estero per lavoro:

• Se il trasferimento avviene in uno Stato non a fiscalità privilegiata, l’Agenzia delle Entrate che intenda sostenere che egli è tuttora fiscalmente residente in Italia dovrà fornire la prova della sussistenza di uno delle tre condizioni individuate dall’art. 2 co. 2 del TUIR;
• Se il trasferimento avviene in uno Stato a fiscalità privilegiata, l’Agenzia delle Entrate potrà presumere che il contribuente abbia mantenuto la residenza in Italia e spetterà al contribuente fornire la prova contraria.

L’articolo 2 del DPR n. 917/86 almeno per quanto riguarda le persone fisiche, può essere considerato come uno dei principi cardine del nostro ordinamento tributario. Infatti, questo articolo ha l’obiettivo di identificare quali sono i soggetti che devono obbligatoriamente sottostare alla disciplina delle imposte sui redditi (in questo caso all’IRPEF). Per quanto a noi interessa, il mantenimento del domicilio in Italia, ex art. 43 c.c., ovvero il luogo in cui si sviluppano, in via principale, le relazioni personali e familiari della persona determina, de facto, il mantenimento della residenza fiscale in Italia. Questo è il caso, ad esempio, del soggetto espatriato all’estero per lavoro, proprietario di bene immobile in Italia in cui risiedono gli altri componenti della propria famiglia (marito/moglie e figli). Ad oggi, infatti, la presenza in Italia della maggior parte del patrimonio del soggetto espatriato e la presenza della famiglia sono indicatori importanti della presenza del domicilio in Italia del contribuente e, quindi, indirettamente della sua residenza fiscale. Anche in giurisprudenza non vi è un orientamento consolidato e solo ultimamente stanno uscendo sentenze favorevoli al contribuente espatriato all’estero per lavoro, facendo prevalere il collegamento economico con l’estero su quello familiare in Italia (vedasi sentenza n. 15314 del 23 aprile 2021 – “Interessi economici rilevanti per la residenza fiscale dell’espatriato“).

Detto questo, il caso che prendiamo in considerazione è quello del soggetto iscritto AIRE che, pacificamente, è riuscito a trasferire all’estero i propri interessi familiari ed economici ed ha la proprietà di un immobile residenziale in Italia. Detto questo andiamo da analizzare i profili fiscali legati all’affitto del bene immobile ed alla sua cessione.

Profili fiscali dell’affitto del bene immobile in Italia per il soggetto espatriato all’estero

In caso di mantenimento della proprietà del bene immobile residenziale in Italia del contribuente espatriato all’estero, vi sono due aspetti importanti da approfondire:

• L’obbligo di pagamento dell’IMU sull’immobile;
• I criteri di collegamento per la tassazione internazionale del reddito da locazione dell’immobile.

Andiamo ad analizzare questi due aspetti in dettaglio.

Il pagamento dell’IMU

Il primo aspetto da considerare è legato al pagamento dell’IMU. L’Imposta Municipale Unica (IMU) è un’imposta patrimoniale che grava sugli immobili di proprietà che non hanno le caratteristiche dell’abitazione principale (non di lusso). Questo significa, di fatto, che l’iscrizione AIRE del contribuente espatriato determina, automaticamente, l’assoggettamento all’IMU per l’immobile italiano. Per questo motivo il contribuente è tenuto a verificare annualmente le aliquote IMU approvate dal Comune ove è situato l’immobile, andando a determinare e liquidare l’imposta dovuta a giugno (in acconto) ed a dicembre (a saldo) di ogni anno. Il versamento dell’IMU rimane obbligatorio per tutto il periodo di iscrizione AIRE del soggetto espatriato, o almeno fino al momento in cui il proprietario non riprendere la residenza anagrafica nell’immobile stesso. Il consiglio che si può dare su questo punto è quello di prestare la dovuta attenzione sulle aliquote IMU che ogni anno vengono approvate dai Comuni. In alcuni casi, infatti, i Comuni possono esentare dal pagamento dell’IMU i soggetti iscritti AIRE espatriati all’estero. Si tratta di una decisione di competenza del Comune, che è opportuno andare a verificare di anno in anno. Altro aspetto da tenere in considerazione è che il pagamento dell’IMU, se effettuato con modello F24, deve avvenire attraverso l’utilizzo di un conto corrente italiano (oppure attraverso l’intervento di un intermediario italiano).

I criteri di collegamento per la tassazione del reddito da locazione dell’immobile italiano dell’espatriato

La normativa fiscale italiana prevede che il reddito da locazione possa essere assoggettato a tassazione IRPEF, oppure, al ricorrere di determinate circostanze a cedolare secca. L’aspetto che ai fini di questa analisi maggiormente interessa è che, in caso di messa a reddito dell’immobile italiano per il soggetto espatriato sorge, obbligatoriamente, la necessità di presentare la dichiarazione dei redditi italiana. Questa dichiarazione sarà, necessariamente, una dichiarazione dei redditi da contribuente non residente, attraverso la compilazione della specifica sezione del frontespizio. Ricordo che i soggetti non residenti sono tenuti a dichiarare in Italia soltanto i redditi di fonte italiana. In questo caso il reddito di fonte italiana è costituito dal reddito da locazione del bene immobile. Quindi, schematizzando, il primo passo è quello di determinare e versare l’imposta italiana dovuta sul reddito da locazione. Tuttavia, gli obblighi fiscali del contribuente non finiscono con la dichiarazione dei redditi italiana. Il contribuente, infatti, è chiamato a verificare se nello Stato estero di sua residenza fiscale deve essere dichiarato il reddito da locazione dell’immobile italiano. Solitamente, almeno per le Convenzioni contro le doppie imposizioni siglate sul modello OCSE, il reddito da locazione è imponibile sia nello Stato della fonte (in questo caso l’Italia) sia nello Stato di residenza fiscale del contribuente (titolare del diritto reale sull’immobile). Questa situazione di doppia imposizione del reddito viene attenuata attraverso la possibilità di usufruire di un credito per imposte estere. Tale credito, riconosciuto (eventualmente) dallo Stato estero di residenza del contribuente, deve essere calcolato in relazione alle imposte italiane versate (a titolo definitivo) dal contribuente. Per questi motivi il consiglio che si può dare è quello di verificare l’esistenza di una Convenzione contro le doppie imposizioni con l’Italia ed analizzare la possibilità di sfruttare il credito per imposte estere per superare le problematiche di doppia imposizione del reddito.

La necessità di valutare bene la posizione ed i criteri di collegamento previsti nello Stato estero di emigrazione sono di fondamentale importanza. Solo in questo modo, assieme all’analisi della convenzione internazionale (eventualmente in essere) possono consentire un analisi completa della situazione. Inoltre, è sempre opportuno andare ad approfondire se lo stato estero prevede meccanismi di monitoraggio delle attività estere (in questo caso l’immobile italiano) e se su di esse prevede l’applicazione di imposte patrimoniali (esattamente come fa l’Italia con l’IVIE sugli immobili detenuti all’estero). Questo tipo di analisi è opportuno che venga effettuata con un consulente fiscale dello Stato estero di emigrazione.

Le indicazioni legate alla locazione che abbiamo visto non variano sia nel caso di affitti di lungo periodo senza nel caso di utilizzo delle locazioni brevi (turistiche).

Profili fiscali legati alla vendita dell’immobile in Italia da parte del soggetto espatriato all’estero

La seconda possibilità che il contribuente espatriato all’estero, ed iscritto AIRE, può sfruttare riguarda la vendita dell’immobile detenuto in Italia. Questa scelta, rispetto alla precedente, presenta sicuramente un vantaggio sotto il profilo fiscale. Faccio riferimento all’affievolirsi dei legami che, nell’ipotesi precedente dell’affitto, continuano a legare il soggetto espatriato con l’Italia. Il legame patrimoniale con l’Italia, infatti, è un elemento che è oggetto di valutazione in caso di accertamento sulla residenza fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Come detto, il legame patrimoniale è importante ma solitamente, da solo non è in grado di riportare in Italia la residenza fiscale del contribuente espatriato. Quello che voglio dire è che il mantenimento del bene immobile in Italia ha un peso nella valutazione della residenza fiscale dell’espatriato. È in questi termini, infatti, che deve essere valutata l’opzione legata alla cessione del bene immobile in Italia del soggetto espatriato. Naturalmente la variabile fiscale deve essere analizzata assieme a tutte le altre (come la situazione finanziaria del soggetto, la valutazione sui profitti ottenibili dalla vendita etc).

Detto questo, qualora il contribuente decida di vendere l’immobile italiano, deve essere analizzata la normativa fiscale italiana in materia. Mi riferisco agli art. 67 e 68 del TUIR, secondo i quali:

ART. 67 TUIR – PLUSVALENZA IMMOBILIARE
“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

In pratica, secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo. Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri definiti dall’art. 67 del TUIR, ovvero i seguenti:

• L’immobile deve essere stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
• L’immobile deve essere stato ceduto prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione;
• L’immobile non deve essere stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Riassumendo, quindi, se l’immobile del contribuente è già stato detenuto per almeno cinque anni non vi sono plusvalenze imponibili in Italia. In questo caso i proventi della cessione non presentano profilo fiscalmente rilevante in Italia, ma non è detto che non lo siano anche nello Stato estero di emigrazione. Anche in questo caso, infatti, è importante andare ad analizzare la normativa fiscale interna dello Stato di emigrazione per verificare l’eventuale imponibilità di plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili esteri (in questo caso dell’immobile italiano). Questa analisi è opportuno che venga effettuata prima della vendita dell’immobile per evitare di trovarsi in obblighi fiscali magari sconosciuti al momento della cessione.

Affittare o vendere l’immobile italiano in caso di trasferimento all’estero: valutazioni di convenienza

La scelta tra vendere o affittare una casa in Italia prima di trasferirsi all’estero in modo stabile è una decisione che dipende da vari fattori, inclusi quelli fiscali. Ecco alcuni aspetti da considerare:

Vendita della casa

1. Plusvalenza: in caso della vendita casa, è possibile dover pagare una tassa sulla plusvalenza, ossia la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. La plusvalenza su immobili venduti dopo cinque anni dall’acquisto non è soggetta a tassazione in Italia, ma se la vendita avviene prima si entra nell’imponibilità;
2. Residenza fiscale: in caso di cambiamento della residenza fiscale, le leggi fiscali del nuovo paese potrebbero influenzare la tassazione della vendita immobiliare. Alcuni paesi hanno accordi di doppia imposizione con l’Italia, ma è importante verificare le specifiche.
3. Liquidità: la vendita converte il tuo investimento immobiliare in liquidità, che può essere utile per stabilirsi in un nuovo paese.

Affitto della casa

1. Reddito imponibile: affittando la proprietà si genera un reddito imponibile. In Italia, i redditi da locazione sono soggetti a tassazione. La tassa dipende dal reddito complessivo e dalla tipologia di contratto di locazione;
2. Regime catastale: Esistono regimi fiscali agevolati per la locazione di immobili, come la cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva sui redditi da locazione;
3. Gestione e manutenzione: mantenere la proprietà in Italia mentre si vive all’estero può comportare sfide logistiche e costi per la gestione e la manutenzione;
4. Residenza fiscale e doppia imposizione: anche in questo caso, la tua residenza fiscale e gli eventuali accordi di doppia imposizione tra l’Italia e il paese di trasferimento possono influenzare la tassazione dei redditi da locazione.

Considerazioni generali

• Piano a lungo termine: devono essere considerati i propri obiettivi a lungo termine. In caso di previsione di tornare in Italia, mantenere la proprietà potrebbe essere vantaggioso;
• Situazione del mercato immobiliare: è necessario valutare le condizioni del mercato immobiliare. Se il mercato è in crescita, è possibile beneficiare di un aumento del valore della proprietà nel tempo;
• Consulenza professionale: data la complessità delle leggi fiscali e la variabilità delle circostanze personali, è consigliabile consultare un consulente fiscale o un commercialista specializzato in materia di fiscalità immobiliare e internazionale.

In conclusione, la scelta dipende dai propri obiettivi personali, dalla situazione del mercato immobiliare, dalla legislazione fiscale italiana e delle normative del paese in ci si trasferisce. Una valutazione attenta di questi aspetti aiuterà a prendere una decisione informata.

Conclusioni e consulenza fiscale online

Le due ipotesi che abbiamo analizzato, ovvero, l’affitto dell’immobile italiano o la sua cessione rappresentano uno dei principali dubbi che ogni espatriato si pone al momento del trasferimento all’estero. Mantenere la proprietà dell’immobile in Italia significa, indirettamente, mantenere con l’Italia un legame patrimoniale che viene “pesato” al momento di un possibile accertamento sulla residenza fiscale. Inoltre, devono essere affrontate le problematiche di doppia imposizione del reddito da locazione dell’immobile (sia in Italia che nello Stato estero). Allo stesso modo, la cessione dell’immobile, evita questa possibilità e se l’immobile è detenuto da oltre cinque anni in Italia non si pongono problematiche di tassazione della plusvalenza. In questo tipo di valutazione la variabile fiscale, come ho cercato di spiegarti, non è una variabile secondaria ma assume importanza fondamentale. Questo tipo di analisi, solitamente devono essere effettuate con l’ausilio di un Commercialista esperto e preparato sull’argomento. In questo modo potrai analizzare in dettaglio la tua situazione e verificare possibilità diverse legate, comunque, al mantenimento dell’immobile in Italia, magari a scopo reddituale attraverso la costituzione di una società (opzione comunque costosa ed adatta solo in alcuni specifici casi). Allo stesso modo diventa importante analizzare la presenza e la struttura di Convenzioni contro le doppie imposizioni siglate tra l’Italia e lo Stato estero di emigrazione del contribuente.

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