Seconda rata IMU 2025: scadenza 16 dicembre

Il 16 dicembre 2025 scade la seconda rata dell’IMU, da calcolare con le aliquote definitive pubblicate dai Comuni. Quest’anno debutta il prospetto ministeriale obbligatorio che fissa le aliquote specifiche per ogni fattispecie. Versi il saldo sottraendo quanto già pagato a giugno con l’acconto.

Entro il 16 dicembre 2025 devi versare il saldo dell’imposta municipale propria per l’anno in corso. A differenza dell’acconto pagato a giugno con le aliquote 2024, questa volta calcoli l’importo con le aliquote definitive deliberate dal tuo Comune per il 2025. Sottrai poi quanto hai già versato a giugno. Il 2025 segna un cambiamento importante: per la prima volta diventa obbligatorio il prospetto ministeriale delle aliquote. Il tuo Comune ha dovuto caricare questo documento sul portale del Dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre, con pubblicazione entro il 28 ottobre. Se non trovi il prospetto del tuo Comune pubblicato entro queste date, applichi automaticamente le aliquote base nazionali, generalmente più favorevoli rispetto a quelle comunali maggiorate.

L’IMU 2025 si versa il saldo del proprio debito fiscale. Paghi l’imposta residua dopo aver sottratto la prima rata versata entro il 16 giugno. Il calcolo parte dalla rendita catastale del tuo immobile rivalutata del 5 percento, moltiplicata per il coefficiente specifico della categoria catastale. Applichi poi l’aliquota deliberata dal Comune per la tua fattispecie di immobile. Quest’anno puoi verificare con precisione la tua aliquota consultando il prospetto pubblicato sul sito del Ministero dell’Economia. Ogni Comune ha differenziato le aliquote per situazioni specifiche: immobili concessi in comodato, abitazioni locate a canone concordato, immobili di categoria C o D. Non esiste più un’aliquota generica per “altri immobili”, ma tante aliquote mirate.

Il prospetto aliquote 2025 cambia le regole del gioco

Dal 2025 cambia radicalmente il sistema di pubblicazione delle aliquote IMU. Ogni Comune deve utilizzare un’applicazione informatica ministeriale per caricare il proprio prospetto delle aliquote. Questo prospetto sostituisce la vecchia delibera generica e riporta le aliquote specifiche per ogni casistica prevista dalla normativa. Il tuo Comune ha potuto modulare ben 128 diverse fattispecie di immobili, rispetto alle quasi 250.000 combinazioni teoricamente possibili prima della semplificazione introdotta con decreto del 6 settembre 2024. Trovi il prospetto del tuo Comune sul sito www.finanze.gov.it, nella sezione dedicata all’IMU. Verifica la data di pubblicazione: se il tuo Comune non ha rispettato le scadenze del 14 e 28 ottobre, paghi con le aliquote base nazionali.

L’innovazione principale riguarda la trasparenza. Apri il prospetto del tuo Comune e leggi immediatamente l’aliquota applicabile alla tua situazione specifica. Non devi più interpretare delibere generiche o cercare tra diversi documenti. Se possiedi un immobile in comodato a un figlio, trovi l’aliquota dedicata. Se hai un immobile storico vincolato, l’aliquota è già specificata. Questa chiarezza ti protegge da errori di calcolo e contestazioni future. Il prospetto vale come norma regolamentare: quello che leggi è esattamente quello che devi applicare.

Scarica oggi il prospetto aliquote del tuo Comune dal sito del MEF. Salvalo insieme ai tuoi documenti fiscali 2025: ti servirà per verificare il calcolo dell’IMU e per eventuali controlli futuri. Se non trovi il prospetto pubblicato, segna questa anomalia e preparati a utilizzare le aliquote base.

Come calcoli la seconda rata IMU 2025

Parti dalla rendita catastale del tuo immobile all’1 gennaio 2025. Questo valore lo trovi nella visura catastale che puoi richiedere gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Rivaluti la rendita del 5 percento moltiplicandola per 1,05 oppure aggiungendo il 5 percento al valore originario. Il risultato va moltiplicato per il coefficiente catastale specifico della tua categoria di immobile. Per le abitazioni il coefficiente è 160, per gli uffici e studi privati è 84, per i negozi è 57,75, per i fabbricati a destinazione speciale del gruppo D è 68,25. Ottieni così la base imponibile sulla quale applichi l’aliquota del tuo Comune.

Consulti il prospetto aliquote del tuo Comune per identificare l’aliquota corretta. Non esiste più un’unica aliquota per “altri immobili“. Se possiedi una seconda casa abitativa, cerchi l’aliquota per unità immobiliari a uso abitativo diverse dall’abitazione principale. Se l’immobile è concesso in comodato a un figlio, applichi l’aliquota dedicata agli immobili in comodato a parenti di primo grado. Per gli immobili locati a canone concordato utilizzi l’aliquota specifica, che poi riduci ulteriormente del 25 percento sulla base imponibile. Ogni situazione ha la sua aliquota, chiaramente indicata nel prospetto.

Base imponibile e coefficienti moltiplicatori

La legge prevede coefficienti moltiplicatori diversi a seconda della categoria catastale del tuo immobile. Le abitazioni del gruppo A, esclusi gli uffici A/10, utilizzano il coefficiente 160 dopo la rivalutazione del 5 percento. Moltiplichi quindi la rendita catastale rivalutata per 168 (che equivale a moltiplicare per 1,05 e poi per 160). Gli uffici privati e le banche utilizzano il coefficiente 84, i negozi il 57,75, gli immobili produttivi del gruppo D il 68,25. I terreni agricoli seguono una formula diversa: prendi il reddito dominicale all’1 gennaio, lo rivaluti del 25 percento moltiplicando per 1,25, poi moltiplichi il risultato per 135. Per le aree fabbricabili non esiste rendita catastale: utilizzi direttamente il valore venale in comune commercio determinato con riferimento alla zona, all’indice di edificabilità e ai prezzi di mercato.

Calcoli l’imposta annua moltiplicando la base imponibile per l’aliquota espressa in percentuale. Se l’aliquota è 10,6 per mille, moltiplichi la base per 0,0106. Se l’aliquota è 5 per mille, moltiplichi per 0,005. Ottieni così l’IMU dovuta per l’intero anno 2025. A questo punto sottrai quanto hai già versato con l’acconto di giugno. La differenza rappresenta la seconda rata da pagare entro il 16 dicembre. Se hai pagato l’acconto con le aliquote 2024 e le nuove aliquote 2025 sono più basse, recuperi la differenza riducendo il saldo. Se invece le aliquote sono aumentate, versi l’importo maggiore a conguaglio.

Enti non commerciali: tre rate invece di due

La legge prevede un sistema particolare per gli enti non commerciali che possiedono almeno un immobile esente. Questi soggetti versano l’IMU 2025 in tre rate anziché due. La prima rata, pagata entro il 16 giugno 2025, era pari al 50 percento dell’IMU complessivamente corrisposta per il 2024. La seconda rata, in scadenza il 16 dicembre 2025, è anch’essa pari al 50 percento dell’IMU 2024. La terza rata, a conguaglio, andrà versata entro il 16 giugno 2026. Con questa terza rata l’ente non commerciale regola definitivamente l’IMU 2025 applicando le aliquote effettive di quest’anno e sottraendo quanto già versato con le prime due rate. Questo meccanismo ti permette di dilazionare il pagamento evitando di dover calcolare subito le aliquote definitive 2025.

Gli enti del Terzo settore che svolgono attività non commerciali possono beneficiare di esenzioni specifiche per gli immobili destinati esclusivamente alle finalità istituzionali. L’esenzione richiede che l’immobile sia posseduto e utilizzato per attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative o sportive svolte con modalità non commerciali. La verifica delle modalità non commerciali segue i criteri del DM 19 novembre 2012 n. 200. Per usufruire dell’esenzione devi presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno di ogni anno, attestando il possesso dei requisiti. Il prospetto aliquote del tuo Comune può prevedere ulteriori agevolazioni per gli enti non commerciali oltre a quelle nazionali obbligatorie.

Codici tributo e compilazione F24 per la seconda rata

Versi la seconda rata IMU utilizzando il modello F24 nella sezione “IMU e altri tributi locali“. Compili questa sezione indicando il codice tributo specifico per la tua tipologia di immobile. Per le abitazioni principali di lusso in categoria A/1, A/8 o A/9 utilizzi il codice 3912. Per i fabbricati rurali strumentali usi il codice 3913. I terreni agricoli hanno il codice 3914, le aree fabbricabili il 3916, tutti gli altri fabbricati il 3918. Gli immobili produttivi del gruppo catastale D richiedono due versamenti separati: uno con il codice 3925 per la quota statale (calcolata con aliquota 0,76 percento) e uno con il codice 3930 per la quota comunale eccedente.

Nel campo “codice ente” inserisci il codice catastale del Comune dove si trova l’immobile. Lo trovi nell’elenco dei codici catastali pubblicato dall’Agenzia delle Entrate oppure nella visura catastale del tuo immobile. Barri la casella “Saldo” per indicare che stai pagando la seconda rata dell’anno. Nel campo “anno di riferimento” scrivi 2025. Nel campo “numero immobili” indichi quante unità immobiliari stai pagando con quel codice tributo in quel Comune. Se possiedi tre immobili nello stesso Comune tassati con la stessa aliquota, puoi sommare gli importi e indicare 3 nel campo numero immobili. Se invece gli immobili hanno aliquote diverse, compili righe separate del modello F24.

Tabella: codici tributo seconda rata IMU

La tabella riporta i codici più utilizzati per il versamento della seconda rata IMU. Ogni codice identifica una specifica categoria di immobili e determina anche l’ente beneficiario dell’imposta. Per gli immobili produttivi dovrai compilare due righe separate dell’F24, una per la quota statale e una per quella comunale.

L’importo da versare deve essere arrotondato all’euro: per difetto se la frazione è inferiore o uguale a 49 centesimi, per eccesso se superiore. Non devi versare l’IMU se l’importo complessivo annuo dovuto al Comune è inferiore a 12 euro, salvo diverse disposizioni del tuo Comune. Se utilizzi i servizi telematici come titolare di partita IVA, sei obbligato a versare esclusivamente con modalità telematiche. Puoi pagare anche tramite la piattaforma PagoPA, dove trovi l’IMU tra i servizi di pagamento del tuo Comune. Questa modalità ti permette di pagare direttamente online senza dover compilare manualmente il modello F24.

Esenzioni e riduzioni che riducono il saldo

L’abitazione principale non di lusso è completamente esente da IMU. Questo significa che se risiedi anagraficamente e dimori abitualmente in un immobile censito nelle categorie da A/2 ad A/7, non paghi alcuna imposta né per l’abitazione né per le pertinenze nei limiti di una per categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece possiedi un’abitazione principale di lusso in categoria A/1, A/8 o A/9, paghi l’IMU con aliquota agevolata dello 0,5 percento (che il tuo Comune può aumentare fino allo 0,6 percento o diminuire fino all’azzeramento) e benefici della detrazione di 200 euro che si sottrae dall’imposta calcolata.

La Corte Costituzionale con la sentenza n. 209 del 2022 ha chiarito che l’esenzione per abitazione principale spetta anche quando i componenti del nucleo familiare non risiedono nello stesso immobile. Questa interpretazione amplia notevolmente i casi di esenzione. Se tu e il tuo coniuge vivete in immobili diversi per ragioni legittime come il lavoro, entrambi potete beneficiare dell’esenzione sulle rispettive abitazioni dove risiedete e dimorate abitualmente. Non serve più che l’intero nucleo familiare risieda nello stesso immobile. Questa sentenza ha eliminato l’obbligo di coabitazione che prima escludeva molte situazioni legittime.

Coniuge separato assegnatario della casa coniugale

L’assegnazione all’ex coniuge della casa coniugale disposta da un provvedimento giudiziale di separazione legale o divorzio è effettuata a titolo di diritto di abitazione (nel caso di specie il marito che possiede il 100 % della casa familiare che viene assegnata dal giudice alla moglie non deve pagare l’IMU in quanto il soggetto passivo dell’imposta è la moglie (pur in assenza di un diritto reale di proprietà).

Riduzioni più frequenti sulla base imponibile IMU

Gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado beneficiano della riduzione del 50 percento della base imponibile. Devi rispettare precise condizioni: il contratto di comodato deve essere registrato, il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale, tu devi possedere un solo immobile abitativo oltre alla tua abitazione principale, devi risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune dove si trova l’immobile concesso. La riduzione si applica anche se concedi l’immobile ai tuoi genitori o se i tuoi genitori lo concedono a te. Non spetta invece per immobili concessi a fratelli, zii, nipoti o altri parenti.

Gli immobili locati a canone concordato godono della riduzione del 25 percento della base imponibile. Calcoli l’IMU nel modo normale, poi riduci l’importo finale del 25 percento. Questa riduzione è cumulabile con eventuali aliquote agevolate che il tuo Comune può aver previsto nel prospetto per gli immobili a canone concordato. Verifica quindi sia la riduzione nazionale obbligatoria sia l’eventuale aliquota ridotta comunale. Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili beneficiano anch’essi della riduzione del 50 percento della base imponibile, a condizione che l’inagibilità sia accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia e che l’immobile non sia effettivamente utilizzato.

Attenzione: Se benefici di riduzioni o esenzioni che il tuo Comune non conosce, devi presentare la dichiarazione IMU. Il termine per la dichiarazione relativa al 2024 era il 30 giugno 2025. Se hai acquisito il diritto a una riduzione nel 2025, dovrai dichiararlo entro il 30 giugno 2026. La mancata presentazione della dichiarazione può farti perdere il diritto all’agevolazione per gli anni precedenti e comportare sanzioni.

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Cosa succede se paghi in ritardo

Se non versi la seconda rata entro il 16 dicembre puoi regolarizzare la tua posizione con il ravvedimento operoso IMU. Dal 1° settembre 2024 il decreto legislativo n. 87/2024 ha ridotto le sanzioni dal 30 al 25%, rendendo meno onerosa la regolarizzazione spontanea. Le sanzioni si riducono progressivamente in base alla tempestività del pagamento. Versi spontaneamente entro 14 giorni dalla scadenza e paghi una sanzione dello 0,083 percento per ogni giorno di ritardo. Se regolarizzi tra il 15° e il 30° giorno paghi la sanzione ridotta dell’1,25 percento. Tra il 31° e il 90° giorno la sanzione sale all’1,39 percento. Oltre i 90 giorni e fino a un anno dalla scadenza paghi il 3,125 percento. Il ravvedimento si completa versando l’imposta dovuta, la sanzione ridotta e gli interessi legali calcolati al tasso del 2 percento annuo dal 1° gennaio 2025.

Tabella: sanzioni per ravvedimento operoso IMU

La tabella mostra come le sanzioni ridotte ti permettono di risparmiare fino al 95 percento rispetto alla sanzione piena del 25 percento. Più agisci rapidamente, maggiore è il risparmio. Il ravvedimento sprint entro 14 giorni è il più conveniente in assoluto.

Per il ravvedimento utilizzi gli stessi codici tributo del versamento ordinario. Non esistono codici tributo separati per sanzioni e interessi: versi tutto insieme indicando il codice tributo dell’imposta principale. Se stai ravvedendo un’omissione dell’anno precedente, nel campo “anno di riferimento” dell’F24 indichi l’anno a cui si riferisce l’imposta omessa, non l’anno in cui effettui il ravvedimento. Barri la casella “Ravv.” per segnalare che stai utilizzando il ravvedimento operoso. Il versamento con ravvedimento elimina le conseguenze sanzionatorie del ritardo: non riceverai accertamenti né cartelle per le somme regolarizzate spontaneamente.

I Comuni possono prorogare il termine di versamento in presenza di situazioni particolari. Verifica sul sito del tuo Comune se sono state disposte proroghe per eventi calamitosi, emergenze o altre circostanze eccezionali. La proroga non riguarda mai la quota statale dell’IMU sugli immobili produttivi del gruppo D, che va sempre versata entro il termine ordinario. Se risiedi nei territori dei Campi Flegrei colpiti dalla crisi bradisismica e avevi i versamenti sospesi, devi regolarizzare le rate sospese entro il 10 dicembre 2025 in un’unica soluzione senza applicare sanzioni e interessi.

Termini di accertamento

La notifica degli avvisi di accertamento IMU deve avvenire a pena di decadenza entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento è stato o avrebbe dovuto essere effettuato (art. 1 co. 161 della Legge n. 296/06).

Deve essere evidenziato che si tratta di accertamenti esecutivi, pertanto, in caso di mancato pagamento delle somme richieste (nei 60 giorni previsti), potrà avvenire immediatamente l’avvio di azioni esecutive volte al recupero coattivo del credito.

Consulenza fiscale online l’IMU

Il calcolo corretto dell’IMU richiede attenzione a numerosi aspetti tecnici che possono influenzare significativamente l’importo dovuto. Le aliquote differenziate per situazione specifica, le riduzioni sulla base imponibile, le esenzioni particolari e le assimilazioni all’abitazione principale sono elementi che richiedono una valutazione caso per caso. Il prospetto aliquote del tuo Comune può contenere agevolazioni specifiche per la tua situazione che non conosci. Un’analisi professionale verifica se stai applicando tutte le riduzioni a cui hai diritto e se la tua situazione immobiliare è stata correttamente dichiarata.

La pianificazione fiscale sugli immobili coinvolge anche scelte sulla loro destinazione d’uso, sulla gestione dei rapporti familiari, sull’opportunità di locare a canone concordato o concedere in comodato. Queste decisioni hanno implicazioni immediate sull’IMU dovuta ma anche su altre imposte come l’Irpef sui redditi fondiari. Una consulenza specialistica ti permette di valutare complessivamente la tua posizione immobiliare e di ottimizzare le scelte fiscali. Se possiedi immobili in più Comuni, se hai situazioni particolari come immobili storici vincolati o immobili parzialmente inagibili, se gestisci immobili tramite società o se hai dubbi sull’applicazione di esenzioni e riduzioni, puoi richiedere una consulenza professionale.

Fonti

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, commi da 738 a 783
• Decreto Ministeriale 14 marzo 2025
• Decreto Ministeriale 6 settembre 2024
• Decreto Ministeriale 6 novembre 2025
• Decreto Legislativo 14 giugno 2024, n. 87
• Risoluzione Agenzia delle Entrate 29 maggio 2020, n. 29
• Sentenza Corte Costituzionale 13 ottobre 2022, n. 209