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Canone concordato: agevolazioni fiscali per l’affitto

Nella stipula dei nuovi contratti di locazione a canone concordato si deve tenere conto degli accordi territoriali verificando l’obbligatorietà dell’attestazione in luogo dell’autocertificazione.

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Quali le agevolazioni fiscali per locatore ed inquilino nei contratti di locazione a canone concordato? Vediamo le agevolazioni fiscali a cui hanno diritto il locatore e l’inquilino per la stipula di un contratto di locazione a canone concordato.

Il contratto di affitto a canone concordato può essere applicato per le unità immobiliari abitative per quanto riguarda i contratti della durata di:

  • Di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni;
  • Da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
  • Da 1 a 18 mesi per i contratti transitori (es. esigenze di lavoro).

La stipula di un contratto di affitto non è mai una cosa semplice, in quanto, come in tutte le contrattazioni, ognuna delle parti vuole vedere accolte le proprie necessità, e questo non sempre significa che proprietario ed inquilino vogliano andare nella stessa direzione. Vuoi per esigenze diverse o per soddisfare alcune agevolazioni fiscali piuttosto che altre.

Negli ultimi anni, tuttavia, a mettere definitivamente d’accordo proprietario ed inquilino in un contratto di affitto, ci ha pensato il c.d. “canone concordato” di affitto. Si tratta di un canone calmierato, che consente, al verificarsi di alcuni requisiti che andremo a vedere successivamente, di far godere di importanti detrazioni fiscali sia al proprietario dell’immobile, che all’inquilino che lo occupa.

Di seguito, quindi, dopo aver descritto i contratti di affitto a canone concordato e le condizioni richieste dalla normativa per la loro stipula, andremo a vedere le agevolazioni fiscali fruibili sia dal proprietario che dall’inquilino dell’immobile.

Canone concordato

Il contratto di affitto a canone concordato

Al fine di incentivare il mercato delle locazioni, l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98 ha introdotto nel nostro ordinamento una tipologia alternativa al classico contratto di locazione stipulato in forma libera con vincolo di durata di quattro anni prorogabile per altri quattro (c.d. “4+4“). Si tratta dei contratti a canone concordato (o convenzionato), per i quali la durata obbligatoria prevista è di tre anni, prorogabili per altri due (c.d. “3+2“).

I contratti di affitto a canone concordato rappresentano, quindi, una particolare tipologia di locazione, in grado di fornire, al verificarsi di determinati requisiti previsti dalla norma, l’applicazione di una serie di agevolazioni fiscali, valide sia per il proprietario che per l’inquilino.

Le condizioni previste per il canone concordato

Al fine di poter validamente sottoscrivere un contratto di locazione a canone concordato è necessario che siano rispettati alcuni requisiti riguardati soprattutto l’immobile oggetto del contratto. In particolare, anche al fine di ottenere le agevolazioni fiscali, è necessario che:

  • Vi sia il calcolo e l’attestazione del canone concordato da parte di organizzazioni territoriali di proprietari o inquilini;
  • La presenza di un Comune ad alta densità abitativa.

Calcolo del canone concordato con attestazione

Il canone di locazione dell’unità immobiliare deve essere calcolato, sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Si tratta di accordi che derivano dalla convenzione nazionale regolata dal D.M. 30 dicembre 2002. Sulla base di tali accordi viene individuato per ciascuna zona Comunale un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile, stabilito sulla base ad una serie di parametri:

  • Efficienza del comune, ovvero cosa offre al cittadino in termini di dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, parchi e giardini, scuole, servizi ospedalieri e attività commerciali;
  • Metratura e dotazioni particolari dell’appartamento;
  • Valori minimi e massimi del canone al metro quadro stabiliti per la zona. Le due parti del contratto poi, determinano il canone di affitto restando nell’ambito di tali valori.

Comuni ad alta densità abitativa

I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati soltanto in uno dei comuni ad alta densità abitativa. Per individuare gli immobili situati nei comuni ad alta densità abitativa si deve far riferimento all’articolo 1 del D.L. n. 551/1988.  Si tratta, in particolare, degli immobili ubicati nei comuni di:

  • Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
  • negli altri comuni capoluoghi di provincia;
  • nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
  • nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.

Ricordiamo che l’elenco dei comuni ad alta densità abitativa è soggetto ad aggiornamento ogni ventiquattro mesi da parte del CIPE, così come previsto dall’articolo 8, della Legge n. 431/98. Nel caso in cui in seguito all’aggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove è situato l’immobile non dovesse rientrare più nell’elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale prevista ai fini dell’Irpef sin dall’inizio del periodo d’imposta in cui interviene la delibera del CIPE.

Il risultato finale sarà che il prezzo del canone concordato sarà sicuramente più basso rispetto a quelli di mercato ed inoltre locatore ed inquilino avranno diritto ad alcune agevolazioni fiscali che andremo a vedere di seguito.

Le agevolazioni fiscali per i contratti a canone concordato

L’elemento più importante per la scelta di un contratto di affitto a canone concordato riguarda la possibilità di godere di importanti agevolazioni sia per il proprietario che per l’inquilino. Vediamole insieme.

Le agevolazioni fiscali per i proprietari che utilizzano i contratti a canone concordato

I proprietari delle unità immobiliari in affitto possono usufruire di alcune interessanti agevolazioni fiscali, ovvero:

  • Riduzione della base imponibile Irpef – In caso di tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del proprietario, determinato effettuando il con­fronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;
  • Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione;
  • Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di opzione per la tassazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;
  • Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

Agevolazioni per gli inquilini che utilizzano i contratti a canone concordato

Per quanto riguarda l’inquilino, se lo stesso risulta essere intestatario del solo contratto di locazione di cui alla Legge 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile risulta essere adibito ad abitazione principale, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini Irpef, rapportate al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, per i seguenti importi:

  • €. 495,80 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera €. 15.493,71;
  • €. 247,90 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera €. 15.493,71, ma  inferiore a €. 30.987,41.

Tali detrazioni spettano solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza. Inoltre, se il proprietario ha scelto la tassazione con cedolare secca l’inquilino avrà anche l’agevolazione di non vedersi aumentare l’importo del canone di affitto per tutto il periodo di applicazione della cedolare secca.

Per approfondire: “Le detrazioni fiscali per contratti di locazione“.

Immobili locati a canone concordato: riduzione dell’aliquota IMU del 25%

Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/98, l’IMU, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune per gli “Altri immobili“, è ridotta al 75%.

L’agevolazione contenuta nell’art. 1 co. 760 della Legge n. 160/2019 ricalca quella precedentemente stabilita per l’IMU in vigore fino al 2019 dall’art. 1 co. 53 e 54 della Legge n. 208/15 e si applica a tutti i contratti individuati dall’art. 2 co. 3 della Legge n. 431/98.

Al fine del riconoscimento dell’agevolazione per i contratti concordati, è necessaria l’attestazione, da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, escludendo la possibilità di autocertificazione dei requisiti (vedi Risoluzione n. 31/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate). L’attestazione non è necessaria per i contratti di locazione stipulati in Comuni che non hanno adeguato i propri Accordi Territoriali alle disposizioni del DM 16.1.2017 oppure per i contratti stipulati antecedentemente all’adeguamento degli Accordi Territoriali anche se oggetto di successiva proroga.

Canoni di locazione concordati con attestazione

Come abbiamo visto, i proprietari di immobili, in luogo di un canone di locazione a prezzi di mercato, possono affittare l’immobile ad un canone calmierato beneficiando di una durata ridotta (anni 3 + 2 in luogo di anni 4 + 4) e di agevolazioni fiscali sia:

  • In tema di imposte dirette e registro (riduzione del 30% della base imponibile) che
  • Di IMU con una ulteriore riduzione del 25% dell’aliquota.

L’originaria formulazione prevista dal DM 30 dicembre 2002, allineata alla sentenza n. 309 del 25 luglio 1996 della Corte Costituzionale, stabiliva, al comma 14 dell’art. 1, l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori come meramente facoltativa nella stipula dei contratti stessi.

La stessa disposizione è stata recepita nel testo di cui al DM 16 gennaio 2017 ove, al comma 8 dell’art. 1 si prevede che le parti contrattuali possano (e non debbano), nella definizione del contratto, essere assistite dalle rispettive organizzazioni. A tal riguardo, gli accordi territoriali stipulati successivamente al DM 16 gennaio 2017 sono stati integrati con questa disposizione.

Pertanto, nella stipula dei nuovi contratti, occorre porre attenzione anche a tale aspetto verificando l’obbligatorietà o meno dell’attestazione delle organizzazioni in luogo dell’autocertificazione delle parti. L’attestazione accerta i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.

Sulla questione è stato interpellato il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il quale, con la risposta n. 1380 del 6 febbraio 2018 ha affermato che, in assenza di assistenza alla stipula del contratto stesso, risulta obbligatoria l’attestazione di conformità alle norme ed ai parametri contenuti nel patto territoriale. Tale documento, attesta la sussistenza di tutti gli elementi utili per accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.

La nostra consulenza

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