Visura catastale: cos’è e come visionarla online

La visura catastale è un documento che consente di consultare diverse informazioni che riguardano da vicino un immobile specifico. Si tratta di un documento che si può consultare sul sito dell’Agenzia delle Entrate, e che può essere utile per diversi scopi. Una visura catastale consente l’accesso a diverse informazioni che possono riguardare immobili e strutture di diverso tipo, come appartamenti, case, ville, ma anche cantine, uffici, garage e terreni di proprietà. Quando ci si appresta a vendere o comprare casa, può essere necessario attingere alla visura catastale per ricavare importanti informazioni e dati precisi sull’immobile specifico.

Con una visura catastale è possibile conoscere anche la rendita catastale di un immobile, ovvero un valore che risulta utile per calcolare le imposte da pagare su una determinata struttura. Si tratta di una informazione molto utile per determinare per esempio l’IMU, oppure le imposte da applicare in caso di donazioni o successione.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida aggiornata sulla visura catastale. Ê possibile ottenere la visura catastale, attuale o storica, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, ma anche attraverso online, alcuni dei servizi sono gratis altri prevedono un costo. Vediamo in questo articolo nel dettaglio cos’è la visura catastale e come funziona.

Che cos’è la visura catastale?

La visura catastale è un documento che può essere richiesto all’Agenzia delle Entrate, in modo gratuito, su una determinata struttura, immobile, fabbricato o terreno. Le informazioni contenute in una visura catastale a cui si può attingere sono le seguenti:

• Dati identificativi e reddituali dell’immobile;
• Dati anagrafici delle persone fisiche, o giuridiche, intestatarie dei beni immobili;
• Mappa catastale dei terreni, e delle unità immobiliari urbane, ovvero le planimetrie;
• Le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale;
• L’elaborato planimetrico;
• Gli atti di aggiornamento catastale;
• Superficie catastale dell’immobile.

In linea generale, i proprietari degli immobili possono richiedere l’accesso a queste informazioni all’Agenzia delle Entrate in modo gratuito, per consultazione personale. Una visura catastale si riferisce ad un determinato periodo storico, in particolare può variare in base a:

• Visura catastale attuale: si tratta della visura che riporta le informazioni relative all’immobile nel momento attuale;
• Visura catastale storica: in questo caso la visura catastale riporta tutte le informazioni che riguardano un determinato periodo, ovvero un arco temporale che può iniziare anche molto addietro nel tempo, riportando tutte le eventuali variazioni che l’immobile ha subito.

Visura catastale: i dati sull’immobile

Ogni visura catastale, attuale o storica, contribuisce a fornire diverse tipologie si informazioni a chi la consulta. In particolare, può rendersi necessario accedere ad alcuni dati specifici per procedere con la ristrutturazione, oppure con la vendita o l’acquisto di un immobile, ma anche per variarne la rendita catastale quando questa operazione è necessaria.

I dati che si possono attingere da una visura catastale nello specifico sono i seguenti:

• Comune catastale: il codice del Comune in cui è situato l’immobile, in base a specifici confini;
• Sezione amministrativa (nel caso di Catasto Fabbricati): è una lettera che rappresenta la suddivisione del territorio catastale;
• Sezione censuaria (per il Catasto Terreni): una lettera di identificazione che è presente solamente in alcuni Comuni;
• Sezione urbana (per il Catasto Fabbricati): tre caratteri per una ulteriore suddivisione del territorio del Comune, non è sempre presente;
• La zona in cui è situato l’immobile: l’indirizzo specifico, il numero civico, la scala, il piano e l’interno;
• La zona censuaria, ovvero la zona in cui, in base alle norme del catasto del Comune, è collocato l’immobile. Può trattarsi di una zona con particolare redditività;
• La categoria, ovvero la tipologia di unità immobiliari nella zona censuaria, che ne comporta la destinazione ordinaria e permanente;
• La classe, cioè il grado di produttività delle unità immobiliari per le categorie A, B e C, indicata con U nel caso di assenza di ripartizione per categoria;
• Consistenza: la dimensione dell’unità immobiliare, in termini di superficie, calcolata in metri quadri;
• La rendita catastale: si tratta di un valore calcolato sulla base di diverse caratteristiche dell’immobile, come la tipologia, l’ubicazione, la categoria catastale e così via. Si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per il Comune, la zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe;
• Il foglio, ovvero la zona del territorio del Comune che il catasto rappresenta sulle mappe cartografiche;
• La particella, ovvero la porzione di terreno, fabbricato o l’area eventuale di pertinenza. Questo dato è sempre obbligatorio;
• Il denominatore in caso di Catasto Fondiario;
• Il subalterno sul Catasto Fabbricati, che identifica la singola unità immobiliare su una particella. Si tratta dell’elemento minimo che ha autonomia reddituale e funzionale.

Oltre a queste informazioni, è anche possibile ricavare dati che riguardano l’anagrafica del proprietario dell’immobile, dell’edificio o del terreno specifico, o dei proprietari.

Risulta anche possibile consultare eventuali dati che riguardano l’aggiornamento catastale, ovvero eventuali modifiche che sono state apportate nel corso del tempo sulle informazioni, in base per esempio a variazioni della rendita o cambiamenti strutturali dell’immobile.

Visura catastale: i dati su un terreno

Nel caso di visura catastale che fa riferimento ad un terreno, sono anche indicate altre informazioni aggiuntive, che possono essere:

• Qualità: tipologia di macrocoltura agraria attribuita al terreno;
• Classe: grado di produttività delle particelle interessate dalla coltura;
• Ha: superficie del terreno in ettari;
• Are: Superficie in are del terreno;
• Ca: superficie del terreno in centiare;
• Reddito dominicale: è il reddito medio ordinario dell’attività agricola, corrisposto al proprietario del terreno, collegato alla qualità e alla produttività;
• Reddito agrario: parte del reddito medio ordinario dei terreni in base al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione, nel limite della potenzialità del terreno.

Possono essere presenti informazioni aggiuntive specifiche per il terreno, come ad esempio l’ultimo frazionamento del terreno.

Come richiedere una visura catastale

Visura catastale online gratis

Il servizio “Consultazione persone online” è disponibile nell’Area riservata dei Servizi telematici e permette agli utenti di consultare la banca dati catastale e ipotecaria, a titolo gratuito, circa gli immobili di cui il soggetto richiedente, sia esso persona fisica o soggetto diverso dalla persona fisica (società, ente pubblico o privato, associazione), risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento.

L’accesso ai servizi on line dell’Agenzia può essere effettuato con SPID, con la Carta di identità elettronica (CIE), con la Carta Nazionale dei Servizi (CNS) o con le credenziali dell’Agenzia Entratel/Fisconline. I soggetti diversi dalle persone fisiche (società, enti pubblici o privati, associazioni), registrate ai servizi telematici Entratel/Fisconline, possono accedere alle informazioni tramite le persone autorizzate (gestori incaricati od operatori incaricati).

Il risultato della ricerca è la lista delle province in cui si trovano i beni di cui risulta all’attualità “intestatario catastale”. Non è prevista la richiesta di visura storica per soggetto.

In alternativa, selezionata la provincia e successivamente l’immobile di interesse, si possono ottenere:

• Visura per immobile attuale, che fornisce anche i dati degli eventuali altri intestatari;
• Visura per immobile storica per l’unità immobiliare selezionata, ove non sono riportati i dati degli eventuali altri intestatari;
• Visura della mappa per la particella di catasto terreni selezionata;
• Visura planimetrica per l’unità immobiliare urbana selezionata;
• Ispezione ipotecaria per l’unità immobiliare selezionata e il soggetto: il risultato della ricerca è l’elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni ed annotamenti) nelle quali il soggetto, identificato con il codice fiscale attuale e referenziato come soggetto a favore o contro, è associato all’immobile selezionato; da questo elenco è possibile consultare le singole note e, ove disponibile, il relativo titolo.

Non potranno essere reperite per via telematica le formalità in cui gli immobili sono individuati con identificativi catastali diversi da quelli attuali, né quelle in cui per il soggetto è stato indicato un codice fiscale diverso da quello attuale (o comunque diverso da quello utilizzato in sede di  abilitazione ai servizi Fisconline o Entratel). Non sono inoltre disponibili le trascrizioni, iscrizioni e relative annotazioni eseguite prima dell’automazione delle Conservatorie.

Sono inoltre escluse le formalità eseguite “a favore” del richiedente che si riferiscono a:

• trascrizione di atti esecutivi e cautelari (sequestri, pignoramenti)
• trascrizione di domande giudiziali
• iscrizione di ipoteca.

Visura catastale a pagamento

Il servizio di Visura catastale telematica consente l’accesso telematico alle banche dati catastali anche se il richiedente non è titolare neanche in parte dell’immobile.

È possibile richiedere:

• Visure attuali per soggetto, ossia limitate agli immobili su cui il soggetto cercato risulti all’attualità titolare di diritti reali. Non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica;
• Visure, attuali o storiche, di un immobile (censito al Catasto dei Terreni o al Catasto dei Fabbricati), impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali;
• Visure della mappa, di una particella censita al Catasto dei Terreni, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali.

La ricerca è estesa a tutto il territorio nazionale, a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

Qual è il costo?

Per ogni visura erogata dal servizio “Visura catastale telematica” l’importo dovuto è di:

• 1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10, in caso di visura per soggetto
• 1,35 euro, nel caso di visura, attuale o storica, per immobile
• 1,35 euro, in caso di visura della mappa.

Il pagamento è effettuato attraverso il sistema pagoPA e le commissioni applicate sono variabili in base al Prestatore di Servizi di Pagamento (PSP) e allo strumento di pagamento scelto. Il servizio viene erogato a fronte della disponibilità sul sistema telematico della ricevuta di pagamento positiva (“RT”) rilasciata dal sistema pagoPA.

I documenti richiesti sono disponibili fino a 7 giorni dal pagamento. Trascorso questo tempo, non sarà più possibile visualizzarli e prelevarli.

Quando è necessaria la visura catastale

La visura catastale si può richiedere in diverse situazioni, in particolare può essere richiesta per verificare le imposte che vengono applicate sul singolo immobile. La visura catastale infatti contiene alcuni dati per determinare le tasse come l’IMU e la TARI.

In determinate occasioni è possibile fare una richiesta di modifica di queste informazioni, in particolare per quanto riguarda la rendita catastale, se sono state apportate nel tempo delle variazioni sull’immobile, per cui per esempio la rendita dello stesso è diminuita.

La visura catastale però può essere richiesta anche per altre motivazioni, come ad esempio nel momento in cui si stipula un contratto di locazione, oppure per chiedere un mutuo per l’acquisto di un determinato immobile alla banca. Nel caso di compravendita infatti risulta importante avere con sé tutte le informazioni relative all’immobile che viene venduto o acquistato.

Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

La visura catastale fornisce informazioni dettagliate sull’immobile stesso, come la rendita catastale, la categoria dell’immobile, la percentuale di proprietà, cointestatari, etc. la visura ipotecaria si concentra sugli aspetti legali e di diritto. Quest’ultima ha l’obiettivo di indicare se ci sono ipoteche o altri gravami associati all’immobile. Pertanto, la visura catastale è un documento generico che è utile ad individuare la classificazione catastale di un immobile. La visura ipotecaria, invece, riguarda specificatamente coloro che intendono controllare se sull’immobile vi sono ipoteche, pendenze o pignoramenti. Solitamente, la visura ipotecaria viene effettuata prima di un passaggio immobiliare, o prima di accedere ad un mutuo per l’acquisto di un immobile.

Domande frequenti