Dichiarazione IMU: termini e sanzioni per l’omessa presentazione

La dichiarazione IMU, disciplinata dall’art. 1 commi 769-775 della L. 160/2019, va presentata entro il 30 giugno per le variazioni rilevanti dell’anno precedente. L’omessa presentazione comporta una sanzione dal 100% al 200% dell’imposta non versata, riducibile con il ravvedimento operoso entro il 28 settembre 2026.

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La dichiarazione IMU è l’atto con cui il contribuente comunica al Comune le variazioni intervenute sugli immobili posseduti, ai fini della corretta determinazione dell’imposta municipale propria. L’obbligo, disciplinato dall’art. 1 commi 769 e 770 della L. 160/2019, riguarda chi ha iniziato il possesso di un immobile o per cui sono intervenute variazioni rilevanti non altrimenti conoscibili dal Comune, con termine di presentazione fissato al 30 giugno dell’anno successivo.

La mancata presentazione entro tale data espone alla sanzione dell’art. 1 co. 775 della stessa legge, compresa tra il 100% e il 200% dell’imposta non versata, con un minimo di 50 euro. Per la dichiarazione riferita al 2025, la violazione si è consumata il 30 giugno 2026: chi non ha ancora provveduto può ridurre la sanzione presentando la dichiarazione tardiva e versando quanto dovuto tramite ravvedimento operoso, con riduzioni che si assottigliano progressivamente fino al termine invalicabile del 28 settembre 2026.

Chi deve presentare la dichiarazione IMU e quando

L’obbligo di presentare la dichiarazione IMU sorge quando il possesso di un immobile ha avuto inizio nel corso dell’anno, oppure quando si sono verificate variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta, come stabilito dall’art. 1 co. 769 della L. 160/2019. Rientrano in questa categoria, tra gli altri, i casi in cui il contribuente intende beneficiare di specifiche riduzioni o esenzioni, ad esempio per gli immobili di interesse storico o artistico o per gli immobili occupati abusivamente da terzi ex art. 1 co. 759 lett. g-bis) della stessa legge: in assenza della dichiarazione, il beneficio non viene riconosciuto. Per un inquadramento generale dell’imposta si rimanda alla guida sull’IMU. Le circostanze specifiche che fanno scattare l’obbligo sono elencate dalle istruzioni al modello dichiarativo IMU/IMPi approvato con DM 24.4.2024.

Il contribuente non è tenuto a presentare la dichiarazione se le circostanze rilevanti sono già note al Comune, oppure sono da questo autonomamente conoscibili, ad esempio tramite visura catastale, come confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 26921/2025. È il caso più frequente nella prassi: quando l’acquisto o la cessione della proprietà avviene con atto pubblico o scrittura privata autenticata, il notaio provvede contestualmente all’aggiornamento della banca dati catastale tramite il Modello Unico Informatico, e la dichiarazione IMU non è quindi necessaria. La stessa esclusione vale per gli immobili indicati nella dichiarazione di successione: ai sensi dell’art. 15 co. 2 della L. 383/2001, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate trasmette una copia della dichiarazione di successione al Comune competente, che ne acquisisce così conoscenza senza adempimenti ulteriori a carico degli eredi.

Il termine ordinario di presentazione è fissato al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto dichiarativo, come chiarito anche dalla Risoluzione MEF 6.11.2020 n. 7/DF. Per la dichiarazione riferita al 2025 il termine è scaduto il 30 giugno 2026. La dichiarazione presentata in un determinato anno produce effetti anche per gli anni successivi, ai sensi dell’art. 1 co. 769 della L. 160/2019: se non intervengono nuove variazioni rilevanti, il contribuente non deve ripresentarla ogni anno. Questo meccanismo di ultrattività distingue la dichiarazione IMU ordinaria dalla dichiarazione IMU ENC, per la quale vale una regola opposta, illustrata nel paragrafo seguente.

Situazione	Obbligo dichiarativo
Inizio del possesso o variazione rilevante non nota al Comune	Sì, entro il 30 giugno dell’anno successivo
Variazione già risultante da visura catastale o comunicata dal notaio	No
Immobile incluso nella dichiarazione di successione	No, la trasmette l’Agenzia delle Entrate
Fruizione di agevolazioni soggette a dichiarazione (es. immobili merce, alloggi sociali)	Sì, pena decadenza dal beneficio

Differenza con la dichiarazione IMU ENC

Gli enti non commerciali che possiedono almeno un immobile esente ai sensi dell’art. 1 co. 759 lett. g) della L. 160/2019, in quanto utilizzato per attività istituzionali svolte con modalità non commerciali, non adottano il modello IMU/IMPi ma un modello distinto, la dichiarazione IMU ENC, disciplinata dall’art. 1 co. 770 della L. 160/2019. A differenza della dichiarazione ordinaria, quella ENC va presentata ogni anno, indipendentemente dal verificarsi di variazioni rilevanti, ed esclusivamente con modalità telematiche. L’ente deve inoltre indicare nel modello tutti gli immobili posseduti nel Comune, compresi quelli totalmente imponibili o esenti per altre fattispecie. Si tratta di una disciplina distinta, con proprie regole di compilazione e propri quadri dichiarativi, che per la sua ampiezza merita una trattazione dedicata.

Le sanzioni per omessa dichiarazione IMU

La mancata presentazione della dichiarazione IMU entro il termine del 30 giugno comporta, ai sensi dell’art. 1 co. 775 primo periodo della L. 160/2019, una sanzione compresa tra il 100% e il 200% dell’imposta non versata, con un minimo di 50 euro. Questa sanzione trova applicazione ogni volta che sussisteva l’obbligo dichiarativo e il contribuente non ha versato, in tutto o in parte, l’imposta dovuta per l’immobile non dichiarato. La violazione si considera consumata alla scadenza del termine di presentazione: per la dichiarazione riferita al 2025, quindi, il 30 giugno 2026.

Se invece il contribuente ha omesso la dichiarazione ma ha comunque versato entro i termini ordinari l’intera imposta dovuta, la sanzione dell’art. 1 co. 775 si applica nella sola misura fissa di 50 euro, indipendentemente dall’importo dell’imposta. In questo caso il Comune applica esclusivamente la sanzione da omessa dichiarazione, e non anche quella da omesso versamento ex art. 1 co. 774 della stessa legge, che riguarda una fattispecie diversa: l’imposta correttamente dichiarata ma non versata.

L’art. 7 co. 4-bis del DLgs. 472/97, applicabile anche ai tributi locali per rinvio dell’art. 16 del DLgs. 473/97, prevede un’ulteriore riduzione se la dichiarazione tardiva viene comunque presentata entro 30 giorni dalla scadenza. In questo caso, per le violazioni commesse dall’1.9.2024 (quindi anche per la dichiarazione 2025), la sanzione scende a un terzo: dal 33,33% al 66,66% dell’imposta non versata, con un minimo di 16,67 euro, oppure 16,67 euro fissi se l’imposta era stata versata. Questa riduzione opera sulla sanzione irrogata dal Comune, a prescindere dal ravvedimento operoso, che ne consente una riduzione ulteriore.

Imposta versata entro i termini	Dichiarazione presentata entro 30 gg dalla scadenza	Sanzione ex art. 1 co. 775 L. 160/2019
Sì	Sì	16,67 € fissi
Sì	No	50 € fissi
No	Sì	Dal 33,33% al 66,66% dell’imposta non versata, minimo 16,67 €
No	No	Dal 100% al 200% dell’imposta non versata, minimo 50 €

Attenzione: questa tabella riporta la sanzione base prevista dalla legge, non ancora ridotta dal ravvedimento operoso. Il costo effettivo per chi si ravvede spontaneamente è più basso, come illustrato nel paragrafo seguente: è qui che si annida l’errore più comune, sovrapporre le due riduzioni o applicare la scala di sanzioni prevista per l’omesso versamento a un caso di omessa dichiarazione.

I casi più frequenti che incontriamo nella pratica professionale

Al di là della regola generale, alcune situazioni tornano con una frequenza tale da meritare una segnalazione a parte, perché generano un rischio sanzionatorio spesso sottovalutato dal contribuente.

L’immobile dimenticato in una dichiarazione con più unità

Un caso ricorrente è quello del contribuente che possiede più immobili nello stesso Comune, presenta la dichiarazione, ma omette di indicarne uno, magari perché di modesto valore. La giurisprudenza di legittimità qualifica questa fattispecie come omessa dichiarazione, non come dichiarazione infedele, con l’applicazione delle sanzioni piene dell’art. 1 co. 775 della L. 160/2019 limitatamente all’immobile non indicato. Nella nostra esperienza, chi si accorge dell’errore prima di un controllo comunale ha ancora la possibilità di ravvedersi presentando una dichiarazione sostitutiva, limitata al solo cespite omesso, con i relativi interessi e la sanzione ridotta.

Immobile merce: l’obbligo non è ultrattivo come la regola generale

A differenza della dichiarazione ordinaria, che vale anche per gli anni successivi in assenza di variazioni, per i fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita l’esenzione richiede la presentazione della dichiarazione per ciascun anno in cui si intende beneficiarne. Un caso frequente riguarda imprese di costruzione che, avendo già dichiarato l’immobile merce l’anno precedente, danno per scontato che valga anche per l’anno successivo. Consigliamo di trattare questa fattispecie come un adempimento annuale autonomo, da verificare a prescindere dalle dichiarazioni pregresse.

Comproprietà senza il riquadro “Contitolari” compilato

In presenza di più titolari dello stesso diritto sull’immobile, la dichiarazione può essere presentata da uno solo dei comproprietari, ma solo se il riquadro “Contitolari” del frontespizio riporta le quote di tutti gli altri. Nella prassi professionale capita che uno dei comproprietari presenti la propria dichiarazione ignorando gli altri titolari: in questo caso la dichiarazione copre solo la sua quota, e gli altri comproprietari restano formalmente inadempienti pur avendo, nella sostanza, condiviso l’informazione con il Comune tramite un unico atto.

Fusioni e scissioni societarie: il doppio obbligo dichiarativo

Un caso tecnico che incontriamo con clientela societaria riguarda le operazioni di fusione o scissione che coinvolgono società proprietarie di immobili. La società incorporante, o quella risultante dalla scissione, ha un duplice obbligo: dichiarare l’inizio del possesso degli immobili ricevuti, con decorrenza dagli effetti dell’atto ex art. 2504-bis o 2506-quater c.c., e presentare la dichiarazione per conto della società incorporata o scissa per denunciarne la cessazione del possesso. Il secondo adempimento viene spesso trascurato perché percepito come già assorbito nell’operazione straordinaria.

Il ravvedimento operoso della dichiarazione IMU omessa

Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare l’omessa dichiarazione IMU versando una sanzione ridotta rispetto a quella applicata in caso di accertamento, a condizione di muoversi entro termini stretti e non prorogabili. Va tenuto distinto dal ravvedimento per omesso o carente versamento dell’imposta, che segue una scala di riduzione graduata (giornaliera nei primi 14 giorni, poi a scaglioni fino a un anno) illustrata nella pagina dedicata al ravvedimento operoso per l’omesso versamento IMU. Il ravvedimento della dichiarazione omessa segue invece una logica binaria, con due sole soglie temporali e percentuali fisse, disciplinata dall’art. 13 co. 1 lett. c) del DLgs. 472/97. Sovrapporre le due discipline, come talvolta accade nella prassi divulgativa, porta a calcoli errati.

Per la dichiarazione IMU riferita al 2025, la cui violazione si è consumata il 30 giugno 2026, le percentuali applicabili sono due. Presentando la dichiarazione tardiva entro il 30 luglio 2026 (30 giorni dalla scadenza), la sanzione dell’art. 1 co. 775 della L. 160/2019 beneficia sia della riduzione a un terzo ex art. 7 co. 4-bis del DLgs. 472/97 sia della riduzione da ravvedimento a un decimo ex art. 13 co. 1 lett. c) del DLgs. 472/97: il risultato combinato è una sanzione pari al 3,33% dell’imposta non versata, con un minimo di 1,67 euro. Presentandola dal 31 luglio al 28 settembre 2026, opera la sola riduzione da ravvedimento a un decimo, per una sanzione del 10%, minimo 5 euro.

Il 28 settembre 2026 è un termine invalicabile, non una data indicativa. L’art. 13 co. 2-ter del DLgs. 472/97, inserito dal DLgs. 87/2024 e applicabile alle violazioni commesse dall’1.9.2024, esclude espressamente la riduzione da ravvedimento se la dichiarazione viene presentata con un ritardo superiore a 90 giorni. Su questo punto va segnalata una divergenza interpretativa rilevante: per le violazioni commesse fino al 31.8.2024, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella Videoconferenza del 1.2.2024, aveva riconosciuto la possibilità di ravvedere l’omessa dichiarazione IMU anche oltre i 90 giorni, sul presupposto che per i tributi locali non esiste una norma equivalente agli artt. 2 co. 7 e 8 co. 6 del DPR 322/98, che per le imposte erariali qualificano come “omessa” la dichiarazione tardiva oltre 90 giorni. Questo orientamento, ancora citato in alcuni contenuti divulgativi con riferimento generico all’IMU, non è applicabile alla dichiarazione 2025: la preclusione del co. 2-ter, riferita alle violazioni dall’1.9.2024, prevale senza eccezioni.

Un caso pratico chiarisce il calcolo. Un contribuente non presenta, entro il 30 giugno 2026, la dichiarazione per un’area divenuta edificabile nel Comune di Torino, con IMU 2025 dovuta e non versata pari a 500 euro (250 di acconto, 250 di saldo). Se regolarizza il 27 luglio 2026, con un ritardo di 27 giorni, deve versare: 500 euro di imposta, circa 7,48 euro di interessi legali calcolati al tasso dell’1,6% annuo per il 2026, e 16,67 euro di sanzione (100% × 1/3 × 1/10 del minimo di 50 euro). Nel modello F24, sezione “IMU e altri tributi locali”, va barrata la casella “Ravv.”, indicato il codice tributo relativo alla tipologia di immobile (3916 per le aree fabbricabili) e riportato “2025” nel campo anno di riferimento, corrispondente all’anno in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata.

Il ravvedimento resta comunque precluso, indipendentemente dai termini sopra indicati, se il Comune ha già avviato un controllo fiscale di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza, ai sensi dell’art. 13 co. 1-ter del DLgs. 472/97: la notifica di un questionario o di un verbale di constatazione chiude definitivamente questa possibilità.

Quando si regolarizza	Sanzione ridotta (dichiarazione omessa e imposta non versata)
Entro il 30 luglio 2026 (30 gg dalla scadenza)	3,33% dell’imposta non versata, minimo 1,67 €
Dal 31 luglio al 28 settembre 2026 (90 gg dalla scadenza)	10% dell’imposta non versata, minimo 5 €
Oltre il 28 settembre 2026	Ravvedimento precluso (art. 13 co. 2-ter DLgs. 472/97)

Dichiarazione tardiva e decadenza dalle agevolazioni IMU

L’art. 1 co. 769 della L. 160/2019 subordina espressamente alla presentazione della dichiarazione IMU il riconoscimento di alcune agevolazioni specifiche: l’esenzione per gli immobili merce ex art. 1 co. 751 della stessa legge, e l’assimilazione all’abitazione principale per gli alloggi sociali di cui al DM 22.4.2008 e per l’immobile posseduto, e non locato, dal personale delle Forze armate, delle Forze di polizia, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e della carriera prefettizia. Su questo presupposto, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 37385 del 21.12.2022, ha affermato che il mancato adempimento dell’obbligo dichiarativo comporta, in via generale, la decadenza dal beneficio previsto dalla norma. L’orientamento, richiamato anche dalle istruzioni al modello IMU/IMPi ex DM 24.4.2024, è stato accolto da numerose pronunce di merito, che hanno escluso che la dichiarazione presentata tardivamente tramite ravvedimento operoso possa produrre effetti ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.

Un elemento di segno diverso emerge dalla sentenza della Cassazione n. 26921 del 7.10.2025, secondo cui la presentazione della dichiarazione costituisce un presupposto solo formale per il godimento dell’agevolazione, e non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio a chi possiede i requisiti sostanziali, tanto più se questi risultano da documentazione già in possesso del Comune. La formulazione della pronuncia non è priva di ambiguità: letta nel contesto delle sentenze richiamate al suo interno, sembra confermare il principio consolidato secondo cui la dichiarazione non è necessaria solo quando i fatti sono già documentalmente noti all’ente, più che introdurre un’apertura generale verso le dichiarazioni tardive. In questo senso depone anche un dato testuale delle istruzioni al modello IMU/IMPi (DM 24.4.2024, p. 12), che ammettono la presentazione di una dichiarazione sostitutiva anche dopo la scadenza di legge, nel rispetto dei termini del ravvedimento operoso, senza però escludere esplicitamente l’inefficacia di tale dichiarazione ai fini delle agevolazioni.

Per il contribuente, l’effetto pratico è un margine di incertezza che non consente di fare affidamento sul ravvedimento operoso come strumento per salvare un’agevolazione IMU non dichiarata nei termini ordinari. In alcune pronunce di merito è stato riconosciuto, come via alternativa, il ricorso alla remissione in bonis ex art. 2 co. 1 del DL 16/2012, che consente di sanare l’omesso adempimento formale quando la sostanza del diritto preesiste; non risultano tuttavia chiarimenti ufficiali che ne confermino l’applicabilità ai tributi locali. In assenza di indicazioni univoche, la valutazione va condotta caso per caso, verificando anche la posizione specifica assunta dal singolo Comune.

Domande frequenti

Se ho più immobili non dichiarati nello stesso Comune, posso ravvedermi solo per alcuni?

Sì: puoi perfezionare il ravvedimento limitatamente ad alcuni immobili, dichiarandoli e versando la relativa imposta, sanzione e interessi. Non è invece ammesso il ravvedimento parziale sull’imposta dovuta per lo stesso immobile, perché l’art. 13-bis del DLgs. 472/97 si applica solo ai tributi erariali.

Quali codici tributo si usano per il ravvedimento della dichiarazione IMU?

Dipende dall’immobile: 3912 per l’abitazione principale, 3914 per i terreni, 3916 per le aree fabbricabili, 3918 per gli altri fabbricati. Sanzione e interessi si versano con lo stesso codice dell’imposta, senza codici separati (ris. Agenzia Entrate 29.5.2020 n. 29).

Le stesse regole di ravvedimento valgono anche per la dichiarazione IMU ENC?

Sì, per rinvio dell’art. 16 del DLgs. 473/97. La differenza è che l’obbligo IMU ENC è annuale: un’omissione può quindi ripetersi su più annualità distinte, ciascuna con propria sanzione autonoma da regolarizzare.

Entro quando il Comune può notificare un accertamento per omessa dichiarazione IMU?

Entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata (art. 1 co. 776 L. 160/2019 e art. 1 co. 161 L. 296/2006). Per il 2025, il termine di decadenza è il 31 dicembre 2031.

Devo dichiarare anche l’abitazione principale esente?

No. Per l’abitazione principale esente non sussiste obbligo dichiarativo, perché la conoscenza da parte del Comune dei dati anagrafici di residenza e dimora abituale del possessore rende superflua la dichiarazione, secondo le istruzioni ministeriali.

Quando si barra “Sostitutiva” invece di “Nuova” nel modello?

“Nuova” si usa alla prima dichiarazione per l’immobile. “Sostitutiva” quando si rettifica o integra una dichiarazione già presentata per lo stesso anno, contribuente e Comune: va compilata per intero, non solo nei dati variati.

Gli interessi da ravvedimento si calcolano anche sulla sanzione?

No. Gli interessi legali si calcolano esclusivamente sull’imposta non versata, giorno per giorno, e non sulla sanzione. Il tasso legale è dell’1,6% annuo per il 2026, contro il 2% applicabile nel 2025.

Fonti e riferimenti

Fonte	Riferimento puntuale
Legge di Bilancio 2020	Art. 1 co. 741, 743, 747, 749, 751, 759, 760, 763, 769, 770, 774, 775, 776 L. 27.12.2019 n. 160
Riforma sanzioni tributarie	DLgs. 14.6.2024 n. 87, in particolare art. 5 (decorrenza dall’1.9.2024)
Sanzioni amministrative tributarie	Art. 7 co. 4-bis; art. 13 co. 1 lett. c), co. 1-ter, co. 2-ter, co. 3-bis; art. 13-bis DLgs. 18.12.1997 n. 472
Rinvio ai tributi locali	Art. 16 DLgs. 18.12.1997 n. 473
Modelli dichiarativi IMU/IMPi e IMU ENC	DM 24.4.2024 e relative istruzioni di compilazione
Successioni e dichiarazione IMU	Art. 15 co. 2 L. 383/2001
Remissione in bonis	Art. 2 co. 1 DL 16/2012
Termine di decadenza dell’accertamento	Art. 1 co. 161 L. 296/2006, richiamato dall’art. 1 co. 776 L. 160/2019
Fusioni e scissioni societarie	Art. 2504-bis, art. 2506-quater c.c.
Codici tributo ravvedimento IMU	Ris. Agenzia delle Entrate 29.5.2020 n. 29
Termine ordinario della dichiarazione IMU	Risoluzione MEF 6.11.2020 n. 7/DF
Esenzione conoscibile dal Comune	Cass., sez. trib., sent. 7.10.2025 n. 26921
Decadenza dalle agevolazioni per omesso adempimento dichiarativo	Cass., sez. trib., ord. 21.12.2022 n. 37385
Decadenza dall’esenzione immobili merce anche con dichiarazione in ravvedimento entro 90 gg	Cass., sez. trib., sent. 18.10.2023 n. 28931
Omessa indicazione di un singolo immobile = omessa dichiarazione	Cass., sez. trib., sent. 3.4.2026 n. 8439
Ravvedimento oltre 90 giorni per violazioni ante 1.9.2024	Videoconferenza Dipartimento Finanze MEF, 1.2.2024
Remissione in bonis applicabile ai tributi locali	Richiami generici a “sentenze di merito” nel materiale grezzo, senza estremi puntuali