Locazioni brevi: la disciplina fiscale

Le locazioni brevi (contratti di locazione turistica) sono una delle forme preferite dai proprietari per mettere a reddito i propri immobili. Il vantaggio della locazione breve è quello di essere uno strumento “semplice” per ottenere reddito dall’immobile.

La locazione breve

Ai sensi dell’art. 4, co. 1 D.L. n. 50/17 sono locazioni brevi:

“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di:
– fornitura di biancheria e di
– pulizia dei locali.
Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line“

La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono, quindi esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (es. contratti uso foresteria per i dipendenti), anche quanto non viene esercitata in maniera abituale.

Caratteristiche dei contratti di locazione breve

I contratti di locazione breve si contraddistinguono per la presenza delle seguenti caratteristiche:

• Devono avere ad oggetto beni immobili abitativi: deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
• Durata massima del pernottamento di 30 giorni: Il limite è riferito a 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile (art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n. 131/86);
• Stipula da parte di persone fisiche: deve trattarsi di soggetti “privati“, quindi al di fuori dall’esercizio di attività di impresa. Importante non superare la gestione di più di 4 immobili, per non verificare la presunzione di imprenditorialità (vedi di seguito);
• Possibilità di fornire servizi strettamente inerenti l’immobile: si possono fornire solo servizi di pulizia finale dell’immobile, cambio biancheria e lenzuola, tra un pernottamento e l’altro. Restano fuori i contratti nei quali il locatore fornisce altre prestazioni aggiuntive (es. servizio colazione, somministrazione di alimenti e bevande, messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti). In questi casi, infatti, si ricade nel regime dell’attività di impresa.

Il regime delle locazioni brevi si applica anche:

• Alle sublocazioni;
• Ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
• Ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“.

Esempi

Esempio n 1. Locazione di appartamento e pertinenza
Un soggetto, titolare di un appartamento al mare e di una pertinenza, effettua locazione sotto i 30 giorni dell’appartamento e della pertinenza a soggetti diversi. Sostanzialmente, la pertinenza viene locata come immobile abitativo (pur non avendone i requisiti). Per questo immobile non si applica la disciplina delle locazioni brevi turistiche.

Esempio 2. Locazione ad uno stesso soggetto
Un soggetto concede in locazione per 5 giorni al mese ad uno stesso rappresentante il proprio immobile. In questo caso non si applica la disciplina delle locazione breve turistica perché si supera il limite di 30 giorni annui verso uno stesso soggetto in uno stesso immobile.

Esempio 3. Attività di impresa
Una casa vacanze imprenditoriale concede le proprie camere con contratti di locazione inferiori ai 30 giorni. Non si applica la disciplina delle locazioni brevi perché il locatore agisce in forma di impresa. Il risultato non cambia se il locatore è un “privato” che loca (anche sotto i 30 giorni) ad un ospite che opera in forma di impresa (richiede fattura).

La presunzione di imprenditorialità

Il co. 595, dell’art. 1, della Legge n. 178/20 ha introdotto una presunzione di imprenditorialità legata all’esercizio di attività di locazione breve da parte di privati. La disciplina prevede che la gestione di oltre 4 appartamenti per periodo di imposta comporti l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.

Art. 1, co. 595 Legge n. 178/20

“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta locati per un periodo massimo di 30 giorni. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”

Servizi connessi alla locazione

Con la locazione dell’immobile è possibile offrire dei servizi aggiuntivi, ma solo se strettamente inerenti la locazione stessa. È lo stesso D.L. n 50/2017 a prevedere espressamente quali possono essere i servizi da considerare annessi alla locazione, ovvero, quelli effettuabili al termine di ogni pernottamento:

• La fornitura di biancheria;
• Il cambio delle lenzuola;
• La pulizia dei locali.

Attenzione!
Se assieme a questi servizi ne vengono offerti anche altri, come ad esempio, il servizio di NCC, la colazione, tour guidati, etc, la situazione cambia. I servizi aggiuntivi divengono preponderanti rispetto alla locazione stessa (per norma di legge) e l’attività diventa di impresa. Es: casa vacanze; affittacamere; B&B, etc.

L’intermediazione diretta ed indiretta nelle locazioni brevi

La locazione breve può essere gestita direttamente dal proprietario di casa, oppure, è possibile avvalersi di intermediari. Si tratta di operatori (imprenditori) che si occupano di gestire l’attività di locazione.

Il D.L. n 50/2017, infatti, fa ricadere nell’ambito delle locazioni brevi anche i contratti di locazione stipulati da soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

I portali online: le OTA

La gestione della locazione breve passa, nella maggior parte dei casi, attraverso specifici siti internet di prenotazione online (c.d. OTA) che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni. I più famosi portali di intermediazione online nelle locazioni brevi sono sicuramente: – Airbnb.it, – Booking.com, – Wimdu.it o – HomeAway.it  ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it, HomeHolidays.com).

Per approfondire l’attività legata all’intermediazione nelle locazioni brevi, vi lascio a questo contributo di approfondimento dedicato: “Locazione turistica con agenzie immobiliari“.

La redazione del contratto nelle locazioni brevi

Dopo aver visto che cosa sono le locazioni brevi è importante analizzare come deve essere redatto il contratto di locazione. Al di la di quello che potrebbe sembrare, il contratto di locazione tra il proprietario di casa e l’ospite che effettua il pernottamento deve essere sempre redatto e firmato.

Non si deve, infatti, commettere l’errore di pensare che nelle locazioni di durata inferiore ai 30 giorni il contratto non debba essere predisposto. La normativa parla di contratti di durata inferiore a 30 giorni senza obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma non senza obbligo di redazione. Inoltre, occorre prestare attenzione al fatto che il limite dei trenta giorni è da intendersi per soggetto nell’arco dell’anno. Rispettando questa fattispecie, quindi, il contratto non è soggetto ne ad imposta di registro, ne all’imposta di bollo.

Il tema della redazione del contratto sotto il profilo giuridico è stato affrontato in questo specifico articolo al quale rimandiamo per approfondimenti: “Contratto di locazione breve: come redigerlo al meglio“. Di seguito, invece, andiamo a riprendere dei concetti essenziali legati al contratto.

Forma libera del contratto con vincolo di indicazione delle modalità di pagamento

Il primo aspetto da evidenziare è che la redazione del contratto tutela le parti, indipendentemente dalle clausole che possono essere presenti nei portali di intermediazione. Per le locazioni turistiche non esiste un modello standard di contratto. Si tratta, quindi, di un contratto espressamente libero, vincolato solo dalla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento.

L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda la modalità di pagamento. Infatti, per importi superiori al limite in vigore per il pagamento in contanti (nel 2024 fissato a 5.000 euro), il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, etc). La somma concordata per la locazione deve essere pagata per intero, al massimo, al termine del periodo contrattuale. Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare ne caparre, ne tanto meno cauzioni.

Rispetto della normativa regionale e comunale

Per la redazione del contratto è importante verificare il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni brevi. Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, ha adottato un proprio regolamento volto a disciplinare questo tipo di locazioni.

Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale. Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future. Per queste informazioni è opportuno informarsi presso lo Sportello SUAP del Comune di riferimento.

Bozza di contratto di locazione breve

Per comodità di seguito abbiamo riportato una semplice bozza di contratto di locazione breve. Si tratta di un modello da prendere come riferimento per scrivere quello definitivo legato alla propria attività. Per la redazione è consigliabile rivolgersi ad un dottore commercialista o ad un avvocato esperti nel settore.

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Aspetti fiscali per il proprietario di casa: la tassazione del reddito da locazione breve

Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito da locazione breve è quello titolare del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario, etc). Infatti, ciascun titolare del diritto, pro quota, è chiamato a dichiarare e tassare annualmente il reddito da locazione breve.

Il canone di locazione, si dichiara per competenza. L’unica situazione in cui si dichiara per cassa è quella legata al comodatario dell’immobile che affitta con locazioni brevi, dove si segue il criterio di cassa (in capo al comodatario, tenuto a dichiarare il reddito da locazione breve).

Al fine di dichiarare il reddito è necessario essere in possesso della seguente documentazione:

• Il contratto di locazione breve;
• La ricevuta legata al pagamento (qualora emessa);
• Prenotazioni ed incassi ottenuti dai portali web diretti o di intermediazione.

La ricevuta legata al pagamento

Il titolare del reddito è tenuto ad emettere la ricevuta legata al pagamento soltanto se l’ospite ne fa richiesta. Questo, qualora il pagamento del canone di locazione avvenga con mezzi tracciabili (come il bonifico). Tuttavia, nel caso in cui il pagamento avvenga in contanti, nei limiti previsti dalla legge, la ricevuta deve essere sempre rilasciata. Sulla ricevuta da consegnare all’ospite deve essere applicata una marca da bollo da 2,00 euro, qualora il canone di locazione superi le 77,47 euro.

In caso di utilizzo di piattaforme online di prenotazione deve essere tenuto presente che questi portali applicano una commissione che viene trattenuta dall’importo del canone che arriva al proprietario. Tale commissione viene applicata anche al titolare del reddito. Questo implica che la cifra ricevuta ricevuta dal portale non corrisponde a quella pagata dall’ospite (in quanto arriva la netto delle commissioni). Il titolare del reddito deve rilasciare ricevuta per l’importo pagato dall’ospite.

Tassazione del canone di locazione tra IRPEF e cedolare secca

Il canone di locazione deve essere sempre assoggettato a tassazione e l’esercizio di questa attività obbliga sempre alla presentazione della dichiarazione dei redditi. Il canone di locazione deve essere assoggettato a tassazione, pro quota, per i soggetti che vantano un diritto reale sull’immobile, con uno dei seguenti regimi di tassazione:

• Tassazione IRPEF: può essere un reddito fondiario, per il proprietario oppure un reddito diverso per il comodatario. Il canone di locazione (lordo) ridotto del 5% (come deduzione forfettaria) rientra nella base imponibile IRPEF e viene assoggettato a tassazione per scaglioni di reddito. Questo regime, solitamente, è conveniente per i soggetti che non hanno altri redditi imponibili IRPEF o che possono sfruttare importanti oneri deducibili o detraibili;
• Tassazione con cedolare secca: questo sia per il proprietario, per chi opera con sublocazioni o se si è il comodatario dell’immobile. Il canone lordo è tassato pienamente con l’aliquota del 21%. Tuttavia, dal secondo immobile locato l’aliquota di tassazione sale al 26%.

Per approfondire gli aspetti legati alla tassazione ti lascio a questo articolo dedicato: “Imposte sugli affitti brevi: come si dichiara il reddito?“.

La tassazione ad IRPEF del canone di locazione

Il reddito da locazione deve essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“. Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi devono essere sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato. Mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), non potranno essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni). Tuttavia si può beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

La tassazione con cedolare secca del canone di locazione

Alternativamente, al posto della tassazione IRPEF, il locatore può optare per la tassazione con cedolare secca. In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato). Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari (eccezioni, valide sono per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni). L’aliquota ordinaria è del 21%, mentre dal secondo immobile locato, per i canoni da questi percepiti si applica l’aliquota del 26%.

In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto. Per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto rimando a questo articolo: “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“. Inoltre, in caso di contratti di locazione non registrati, dovrà essere sempre barrata la colonna 7 della sezione II del quadro RB).

Il sublocatore ed il comodatario

La possibilità di applicare la cedolare secca è possibile anche nelle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

Le locazioni brevi possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato. Nonché, stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, i quali non necessariamente sono conclusi da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene, ma possono essere stipulati anche da chi abbia la mera disponibilità di fatto dell’immobile o ne lo detenga in forza di un contratto di comodato.

Tale evenienza è ancor più evidente alla luce dell’estensione del regime fiscale della cedolare secca agli affitti conclusi tramite piattaforme telematiche, come ad esempio Airbnb, ove non è infrequente che il soggetto che pubblica un annuncio non sia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile, bensì abbia solamente il consenso del proprietario ovvero del titolare del diritto reale.

Il ruolo dell’intermediario nelle locazioni brevi

Nelle locazioni brevi è rilevante il ruolo affidato agli intermediari (property manager o gestori di portali online) che intervengono nel pagamento del corrispettivo al locatore. Sul punto l’art. 4 del D.L. n. 50/17 prevede che: “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite”. Questi stessi soggetti sono tenuti ad applicare una ritenuta a titolo di acconto del 21% (artt. 23 e ss. del DPR n. 600/73), per conto del locatore.

Si tratta di un’ipotesi di sostituzione tributaria, dove l’obbligazione posta a carico del locatore, viene applicata dal soggetto (sostituto), che realizza il presupposto del tributo. Questi deve trattenere la somma e versarla all’Erario per conto del locatore. Quest’ultimo potrà recuperare l’importo in sede di dichiarazione dei redditi.

Obbligo di ritenuta

Gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, sono tenuti ad operare, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”. Gli intermediari devono provvedere altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Le sanzioni per la mancata applicazione della ritenuta

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporterà l’applicazione della sanzione amministrativa di cui all’articolo 14 del D.Lgs. n. 471/1997, pari al 20% dell’ammontare non trattenuto. In caso di superamento del tetto di 150.000 euro per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs., n. 74/2000. L’Agente immobiliare sarà responsabile anche del versamento dell’imposta di soggiorno dovuta dagli ospiti.

Codice tributo 1919

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve: si tratta del codice tributo “1919”. In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario“, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati“. Con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”. In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”). Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Deve essere, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Portali telematici non residenti

Ai medesimi obblighi sostitutivi non sfuggono nemmeno i soggetti non residenti. Al riguardo, il comma 5-bis, inserito in sede di conversione, individua modalità differenziate di adempimento degli obblighi sostitutivi predetti, a seconda che tali soggetti operino o meno in Italia per il tramite di una stabile organizzazione. Nel primo caso, i non residenti adempiono agli obblighi sostitutivi per mezzo della stabile organizzazione.

Per i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione, si rende viceversa necessaria la nomina, nelle forme di cui all’art. 1, comma 4, del DPR n. 441/97, di un rappresentante fiscale, da individuarsi tra le categorie di soggetti menzionate dall’articolo 23 del DPR n. 600/73. Rappresentante che risponde in solido con l’impresa estera per gli obblighi di determinazione e versamento dell’imposta.

Il canone di locazione in dichiarazione dei redditi

Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto i redditi derivanti dall’affitto. Deve farlo attraverso l’indicazione nel quadro RB del modello Redditi. L’importo da indicare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia (o del portale web di prenotazione). Tuttavia è possibile beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro, se si opta per la tassazione ad Irpef.

Ipotizzando che il proprietario dell’appartamento abbia affittato lo stesso per 180 giorni nell’anno e abbia percepito un affitto di €. 15.000 con commissione dell’agenzia turistica (che si occupa di locare gli immobili o del portale web di riferimento) di 1.500 euro. A fine anno l’agenzia versa al proprietario la somma netta di 13.500 euro.

Quadro RB: redditi fondiari

Il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi, uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto.

Deve essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. Nella colonna 2 il codice 3 (“locazione a canone libero“). In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato. Nella colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad IRPEF. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca (in questo caso si tassa il 100% del canone senza deduzione).

In colonna 6, quindi, si deve indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (“tassazione Irpef“). Nel nostro esempio pari a 14.250 euro (€. 15.000 * 95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%). Oppure 15.000 euro se si è scelta la tassazione con cedolare secca (codice 3, colonna 5). Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 e 14 a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“).

Rigo relativo al periodo non affittato

In questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“). Questo per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente. In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale, in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

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La Comunicazione di pubblica sicurezza

Con la Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, il Ministero ha fornito dei chiarimenti in tema di pubblica sicurezza. Infatti, è stato indicato che gli oneri stabiliti dall’articolo 109 del TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali. In pratica, non possono ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione alle autorità di P.S. coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi. Questo indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

Portale alloggiatiweb

Anche in caso di locazioni turistiche, quindi, è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb per comunicare i nominativi degli ospiti. Sia quelli dei residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78. Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze.

Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura. Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale. Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Non preoccuparti, il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Le schede alloggiati

Nel caso in cui non sia possibile la comunicazione online, e solo in questo caso, è possibile compilare le Schedine Alloggiati che devono essere invece comunicate via fax o consegnate personalmente. Consigliamo sempre a chi si appresta ad avviare questo tipo di attività di effettuare una telefonata preventiva alla Questura competente della vostra zona per avere riscontro da loro sulla procedura da seguire e gli alloggiati da comunicare. Infine, ci appare utile sottolineare che la comunicazione degli ospiti non è necessaria quando la locazione ha un periodo superiore a 30 giorni. Poiché in questo caso si deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e ciò assolve già di per sé all’obbligo di Pubblica Sicurezza.

La comunicazione al Comune

Non trattandosi di attività di tipo commerciale, la locazione turistica, non prevede alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA, etc). Tuttavia, alcune regioni hanno previsto che debba essere presentare in Comune una Segnalazione certificata di inizio attività non imprenditoriale. Si tratta di un documento da compilare e presentare allo sportello delle attività produttive del proprio Comune. Tale documento ha valore soltanto ai fini statistici. Attualmente, le Regioni per cui è prevista questa comunicazione sono:

• Veneto (Legge Regionale n.  45/2014);
• Liguria (Legge Regionale n. 32/2014, articolo 53, comma 7);
• Sardegna (Legge Regionale n. 27/1998, articolo 20);
• Abruzzo (Legge Regionale n. 75/1995, articolo 32);
• Emilia Romagna (Legge Regionale n. 16/2004, articolo 12);
• Lazio (Regolamemto Regione Lazio Prot. 378/2015, articolo 2);
• Lombardia (Legge Regionale n. 27/2015, articolo 38, comma 8).

L’imposta di soggiorno

Agli intermediari immobiliari è affidato poi il ruolo di responsabili per il pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del D.Lgs. n. 23/11 e del contributo di soggiorno. A seguito della conversione in legge del D.L. n. 50/2017 convivono dunque due differenti regimi di responsabilità all’interno dell’imposta di soggiorno. Gli albergatori e gli operatori turistici che non si avvalgono né di intermediari né di portali telematici risultano meri agenti contabili ai fini dell’applicazione del tributo, anche perché i contratti da essi stipulati con gli ospiti si configurano come contratti di albergo e non locazioni brevi.

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Modelli di business degli intermediari nelle locazioni brevi

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un intermediario per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche, che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

• Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
• Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura. La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio il consulente) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura. Pertanto, il mandatario (“host”), nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Sul punto, deve essere evidenziato che le intermediazioni nell’ambito immobiliari sono di spettanza degli agenti immobiliari. Questo aspetto è stato evidenziato anche dalla stessa Agenzia delle Entrate al momento dell’effettuazione dei controlli su questi operatori. Nel caso di mandato senza rappresentanza, invece, l’intermediario opera a suo nome e per conto del proprietario dell’immobile. Ipotesi questa, praticabile quando si vuole operare nella forma di attività turistico ricettiva extralberghiera (es. casa vacanze, etc). Andiamo ad analizzare, di seguito, entrambe le modalità operative.

Intermediazione: mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini IVA, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente). Questo determina l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario). Per cui, sinteticamente ho riassunto le principali caratteristiche nella seguente tabella.

Tabella: effetti contabili e fiscali del mandato con rappresentanza nelle locazioni brevi

RUOLO	PROPRIETARIO MANDANTE	AGENTE MANDATARIO
Contabilità	Rileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.	Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte dirette	Il ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.	Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IVA	Emette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con IVA al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo IVA; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.	Emette fattura con IVA ad aliquota ordinaria per il compenso.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente. In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui. Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali. Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso. Risoluzione secondo la quale:

• Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare.
• Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’IVA al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi IVA, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo IVA, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.

Tabella: aspetti contabili e fiscali del mandato senza rappresentanza nelle locazioni brevi

RUOLO	MANDANTE PROPRIETARIO	MANDATARIO AGENTE
Contabilità	Rileva il ricavo derivante dalla locazione che gli arriva dal mandatario agente.	Rileva il ricavo per il valore complessivo della locazione.
Imposte dirette	Il ricavo di vendita costituisce un componente positivo di reddito.	Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
Iva	Emette fattura di vendita intestata al mandatario con IVA al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo IVA; in esenzione se è persona fisica.	Emette fattura con IVA ridotta al 10% per il valore complessivo della locazione.

Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile. Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72.

Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta. In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione, per poi riversarla la proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione. La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

Property manager e ritenuta fiscale

Chi oggi svolge l’attività di “property manager” nelle locazioni turistiche deve  operare, o come mandatario con rappresentanza o senza la ritenuta nei confronti del proprio mandate. Infatti, un aspetto da tenere in considerazione riguarda la ritenuta del 21% che l’intermediario deve operare sui canoni spettanti al proprietario.

Il comma 5 dell’articolo 4  del D.L. n. 50/17 dispone che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, “ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi”, operino, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%” sull’ammontare degli stessi all’atto del pagamento al beneficiario”, provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’art. 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Esempio: ritenuta sul mandato con rappresentanza

Ipotizziamo i seguenti dati in caso di mandato con rappresentanza:

• Canone di locazione € 1.000
• Commissione dell’Agente € 80,00

La commissione viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore. Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

Esempio: ritenuta sul mandato con rappresentanza e spese di pulizia

Prendiamo in considerazione i seguenti dati:

• Canone di locazione € 1.000;
• Commissione dell’Agente immobiliare € 80,00;
• Spese di pulizia per € 200,00 addebitate direttamente all’ospite.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

Nulla cambia rispetto all’esempio precedente. Le pulizie sono richieste e addebitate direttamente all’ospite. Se, invece, nel contratto di locazione vi fosse scritto che il canone si intende comprensivo di pulizie finali, il calcolo cambia. In questo caso nel canone, base imponibile, della ritenuta si dovrebbero aggiungere anche le spese di pulizia.

Agenzie immobiliari multidisciplinari

Sono cadute le incompatibilità dell’agente immobiliare. Con l’entrata in vigore, , della Legge n. 37/19 le incompatibilità dell’Agente immobiliare legate ai “servizi ausiliari” alla locazione sono venute meno. Per questo è utile valutare l’apertura di agenzie immobiliari multiservizi. Il legislatore ha accolto le istanze del mondo immobiliare, permettendo l’ampliamento dei servizi offerti dalle agenzie immobiliari. Questo aspetto, anche se di poco conto, permette la nascita di agenzie immobiliari multiservizi e multidisciplinari. Attività che possono soddisfare le esigenze di chi intende comprare, vendere o affittare casa.

I modelli di business utilizzati dai grandi player del settore delle locazioni brevi in Italia sono strutturati proprio in questo modo:

• Una società di intermediazione, solitamente un’agenzia immobiliare che si occupa della parte relativa all’intermediazione sui portali OTA per conto dei proprietari (con mandato con o senza rappresentanza);
• Una società di servizi, slegata alla società immobiliare per offrire servizi aggiuntivi alle locazione. Ad esempio: home staging, pulizie, cambio biancheria, e tutti gli altri servizi tipici di strutture extralberghiere, come NCC, tour enogastronomici, etc.

Questa separazione delle attività, prima indispensabile, adesso è venuta meno. Sostanzialmente ogni operatore sul mercato ha la possibilità di valutare la convenienza economica del proprio modello di business.

Per fare un esempio pratico, oggi un agente immobiliare ha la possibilità di offrire direttamente tanti servizi che prima gli erano preclusi. Per questo motivo può avvalersi di soggetti qualificati che fino ad oggi offrivano questi servizi in modo autonomo (es. piccoli imprenditori individuali che offrivano servizi di pulizia, coordinamento, accoglienza, etc.). L’unione tra questi professionisti di settori attigui adesso può avvenire con la nascita delle agenzie immobiliari multidisciplinari.

Sul mercato, infatti, stanno già nascendo queste attività, ove l’agente immobiliare, in proprio, o attraverso la partecipazione di altri soggetti (come dipendenti, o soci) offre servizi ausiliari. Le possibilità a disposizione possono essere le più disparate. Vediamone alcuni esempi. Immaginiamo due soggetti: un agente immobiliare ed un imprenditore che offre servizi nel mondo delle locazioni brevi. Ipotizziamo che i due soggetti vogliano unire le forze e lavorare insieme. Vediamo come possono farlo:

• Operare con due diverse partite Iva. Si tratta, sostanzialmente, della soluzione attuale. I due imprenditori operano separatamente sul mercato, magari legandosi tra di loro con contratti di collaborazione reciproca;
• Costituzione di una agenzia immobiliare multiservizi. In questo caso i due soggetti decidono di costituire una società, ipotizziamo una SRL, in cui entrambi hanno il 50% del capitale e vi conferiscono le proprie attività. In questo modo, lasciando che l’Agente immobiliare rimanga amministratore è possibile operare sotto la forma dell’Agenzia Immobiliare;
• Operare attraverso una ditta individuare di agente immobiliare che assume un dipendente. In questo caso l’Agente Immobiliare ha la possibilità di offrire servizi aggiuntivi alla locazione breve assumendo come proprio dipendente l’imprenditore, che cessa la propria attività.

In tutti questi casi è possibile arrivare alla soluzione finale, ovvero la possibilità di offrire servizi aggiuntivi nel mondo delle locazioni brevi da parte di agenzie immobiliari.

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Consulenza fiscale online

In questo articolo ho cercato di fornirti tutte le informazioni utili per capire come operare al meglio con le locazioni turistiche. Sono sicuro che non troverai altre informazioni sul web con questo grado di dettaglio. Da anni una parte del nostro studio professionale si è specializzata in questo settore per cercare di venire incontro alle tantissime richieste di consulenza. Da allora assistiamo quotidianamente proprietari di casa, ma soprattutto intermediari e gestori. Imprenditori che operano nel mondo delle locazioni brevi. Li assistiamo anche negli accertamenti fiscali in cui abbiamo maturato l’esperienza necessaria a capire, preventivamente, come è corretto operare per l’Amministrazione finanziaria in questo settore.

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