Regolamento condominiale e Locazioni Brevi

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Il regolamento condominiale può vincolare o limitare l’esercizio dell’attività di locazione turistica su un appartamento. Attenzione ai regolamenti di tipo “contrattuale” o “convenzionale”. I regolamenti di tipo “assembleare”, invece, non limitano le possibilità di alcun condomino.

Quando si parla di Locazioni Brevi sorgono alcuni dubbi riguardanti gli immobili posti in edifici condominiali.

Il regolamento di condominio può talvolta contenere, oltre alle norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, anche vincoli sulle destinazioni delle proprietà esclusive. Si tratta di condizioni che potrebbero limitare oppure impedire l’uso delle unità abitative per locazioni turistiche o attività ricettive.

Sempre più spesso, infatti, residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall’abitazione.

Ma come possiamo capire quando operano queste limitazioni e come fare per individuare un regolamento condominiale limitante per questo tipo di attività?

In questo articolo voglio approfondire questi aspetti per permetterti di avere una quadro più chiaro su questa problematica.

Cominciamo! 

Regolamento condominiale e locazioni brevi
Regolamento condominiale e locazioni brevi

LE TIPOLOGIE DI REGOLAMENTO CONDOMINIALE E COMPATIBILITA’ CON LE LOCAZIONI BREVI

Il punto di partenza di questa analisi è la difficoltà di molti proprietari nel capire se il loro regolamento condominiale permette o vincola la locazione breve.

Si tratta di un elemento importante, in quanto l’esercizio in caso di vincoli potrebbe comportante conseguenze sanzionatorie.

Per questo motivo occorre fare chiarezza.

I REGOLAMENTI CONDOMINIALI CONTRATTUALI O CONVENZIONALI

Deve essere precisato, infatti, che soltanto i regolamenti condominiali di tipo “contrattuale” o “convenzionale” possono porre limitazioni che influiscono nell’attività di locazione breve.

Si tratta di regolamenti che sono approvato con il consenso di tutti i condomini. Può essere il caso, ad esempio, del regolamento che viene predisposto dal costruttore dell’edificio e accettato dai singoli acquirenti.

Questo tipo di regolamenti condominiali possono contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni. Oppure possono attribuire solo ad alcuni di loro diritti maggiori rispetto ad altri.

I REGOLAMENTI CONDOMINIALI ASSEMBLEARI

In alternativa ai regolamenti “contrattiali” vi sono i regolamenti condominiali “assembleari“.

Si tratta di regolamenti, questa volta, approvati a maggioranza dell’assemblea. In questo caso, invece, si deve tenere conto dei limiti imposti dall’articolo 1138, comma 4, del codice civile, secondo cui:

“norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”

Articolo 1138, comma 4, codice civile

LE PROBLEMATICHE DEI REGOLAMENTI CONVENZIONALI CON LE LOCAZIONI BREVI

Sostanzialmente, alcuni regolamenti condominiali convenzionali possono vincolare i proprietari. In particolare, il vincolo riguarda l’utilizzo esclusivo dell’immobile a scopi abitativi. Ad esempio, a “scopo di civile abitazione“.

Non si esclude apertamente l’uso dell’immobile per attività ricettizie, ma lo si fa “indirettamente“.

In passato, invece, accadeva spesso che vi fossero limiti diretti all’utilizzo dell’immobile nei regolamenti condominiali. Sul punto vedi il caso esaminato dal Tribunale di Roma n 14559/2019.

Il punto è quello di capire se delle clausole “indirette” di utilizzo dell’immobile escludano la possibilità di adibire l’immobile del singolo condomino ad attività di locazione breve.

NORMATIVA SULLE LOCAZIONI BREVI

La risposta a questo interrogativo è ricavabile dall’articolo 4 del DL n 50/17 che definisce le locazioni brevi come:

“I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO DI DURATA NON SUPERIORE A 30 GIORNI

articolo 4 dl n 50/17

Nella definizione di locazione breve si ricava il fatto che l’immobile deve essere destinato ad utilizzo ad uso abitativo. Quindi l’attività di locazione turistica deve avvenire in “unità abitative adibite a civile abitazione“. Sicché il regolamento condominiale che vincoli all’uso come “civile abitazione” risulta compatibile con tale destinazione.

Sostanzialmente, clausole di questo tipo, che vincolano l’uso degli immobili dei singoli proprietari all’uso abitativo, servono per escludere l’esercizio di attività ricettive quali:

  • Quelle di Alberghi;
  • Quelle di pensioni.

LE CLAUSOLE DI LIMITAZIONE DEI POTERI DEL CONDOMINO

Qualora vi siano nel regolamento clausole destinate ad imporre limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini, queste devono essere scritte in modo chiaro ed esplicito.

Devono essere utilizzate espressione che non diano luogo a possibili incertezze.

L’articolo 1362 del Codice civile impone, quale mezzo per interpretare la comune intenzione delle parti, il criterio letterale delle parole usate. Il tutto, senza però sottovalutare l’elemento funzionale del divieto, vale a dire i pregiudizi che le parti hanno inteso vietare, anche quando le espressioni usate appaiano di per sé chiare e per nulla bisognose di approfondimenti interpretativi.

Ad esempio, quando il regolamento vieta di adibire le unità immobiliari a usi diversi da quello abitativo (luogo dove la persona vive abitualmente), intende inibire l’uso come soggiorno temporaneo o giornaliero.

Oppure il divieto di adibire i locali a uso di pensione o affittacamere presume la volontà dei condomini di evitare un incontrollabile e frequente accesso in condominio da parte di estranei.

Lo stesso vale per il divieto di svolgere attività pregiudizievoli per la sicurezza e per il riposo dei proprietari.

ATTIVITA DI B&B NEI REGOLAMENTI CONDOMINIALI

Per quanto riguarda i regolamenti condominiali ed i vincoli sull’attività di Bed and Breakfast, la situazione è più complicata.

Parte della giurisprudenza (Cassazione n. 24707/2014) afferma che tale destinazione non presuppone l’utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo. Questo, non essendo richiesto il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, per cui tale attività risulterebbe pienamente compatibile con la destinazione abitativa dell’immobile e quindi incontestabile dal condominio.

Altra parte della giurisprudenza (Cassazione n 704/2015) si è espressa in senso opposto. La sentenza afferma che sia necessario verificare la volontà espressa nel regolamento di condominio convenzionale. Sicché l’attività di Bed and Breakfast sarebbe incompatibile con un regolamento contrattuale che esprima la volontà di ammettere solo un uso esclusivo degli immobili a fini abitativi.

ATTIVITA’ DEGLI AFFITTACAMERE NEI REGOLAMENTI CONDOMINIALI

Infine, per quanto concerne l’attività di affittacamere, secondo il Tribunale di Milano 22 novembre 2018 n. 11784:

“il significato letterale attribuito al termine abitazione permette, quindi, di escludere che l’attività di affittacamere possa assimilarsi all’uso abitativo, dovendo piuttosto essere qualificata come attività commerciale”

Anche la Cassazione (Cassazione n. 22665/2010) evidenzia come “l’esercizio di attività ricettiva alberghiera, anche sotto la forma di più modeste dimensioni di affittacamere, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni, ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’indicata attività ricettiva alberghiera né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo“.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE E MESSA A REDDITO DI IMMOBILI: CONCLUSIONI

Per quanto riguarda le indicazioni contenute nei regolamenti di condominio l’attività di locazione breve si differenzia dalle altre.

Quello che è possibile desumere è che l’assenza di servizi accessori alla locazione, nelle locazioni brevi esclude la configurazione di attività ricettiva.

Per questo motivo è pacifico ammettere la compatibilità dell’attività con i regolamenti condominiali che impongono l’uso abitativo o escludano l’uso alberghiero o per attività ricettive.

Peraltro, anche le clausole che riguardino la tranquillità dell’edificio possono incidere sulla possibilità di destinare gli immobili ad attività di B&B, affittacamere o locazione turistica. Qui, però, il giudice è tenuto a un esame concreto delle modalità di svolgimento dell’attività in parola.

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REGOLAMENTO CONDOMINIALE LOCAZIONI BREVI: FAQ

Il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

No. Non è necessario chiedere permessi al condominio per utilizzare l’immobile con locazioni brevi. Questo in quanto non vi è alcun mutamento della condizione d’uso dell’immobile.

Il regolamento di condominio può avere divieti espressi all’attività di locazione turistica?

Si. Il regolamento condominiale di tipo contrattuale o convenzionale (che deve essere approvato da tutti i condomini) può prevedere clausole che limitino l’utilizzo dell’immobile con locazione breve.

Se vi è una violazione del regolamento di condominio chi è responsabile?

In generale il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti. Questo qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.
Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione.

Quali obblighi ha il locatore che ospita delle persone nei confronti del condominio?

In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare. Anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l’immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino.

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