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Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo

Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici e vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti? Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business.

Negli ultimi anni il fenomeno degli affitti turistici sta avendo un enorme successo. Ormai, la maggior parte degli immobili del centro, nelle città turistiche è destinato a questo tipo di attività. Sono tantissimi i proprietari di immobili che stanno cercando di avviare questo tipo di attività, che ricordiamo, può essere svolta in maniera non imprenditoriale, ovvero senza partita Iva e senza particolari adempimenti, se non quelli previsti dalla Legge Regionale sul turismo approvata dalla vostra Regione. Abbiamo già approfondito gli affitti turistici in questo contributo “Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“. Quello di cui ci occuperemo in questo contributo è aiutare i proprietari di appartamenti destinati ad affitti turistici a capire quali sono le leve da sfruttare per ottenere un vantaggio competitivo nei confronti dei propri concorrenti, rispettando la normativa in vigore.

Il valore dell’appartamento influenza il canone

Un’aspetto delicato quando si parla di affitti turistici è determinare il valore del canone di affitto a notte da applicare all’appartamento. Applicare un canone piuttosto che un altro può determinare il successo o l’insuccesso delle vostre inserzioni sui vari siti di inserzioni online, e quindi, indirettamente anche i vostri affari. L’aspetto su cui molti si basano è prevalentemente quello di stabilire il proprio canone sulla base di quello di appartamenti vicini, o della stessa zona. Si tratta di una scelta non del tutto sbagliata, ma che deve essere ponderata anche in base ad altri aspetti. Ogni appartamento, destinato ad affitti turistici deve essere in grado di soddisfare il turista, meglio dei propri concorrenti: ospitalità, servizi tecnologici e servizi di assistenza dall’arrivo alla partenza dell’ospite sono gli aspetti su cui concentrarsi. Solo offrendo questo tipo di servizi in maniera migliore dei concorrenti si potrà ottenere il successo, e quindi la possibilità di valorizzare di più il valore della locazione a notte.

Leve del vantaggio competitivo negli affitti turistici

Gli affitti turistici, sono delle locazioni brevi, disciplinate dall’articolo 1 della Legge n. 431/98 e dagli articoli 1575 e seguenti del codice civile. Per questo tipo di locazione non è possibile offrire servizi di tipo turistico-ricettivo (come pulizia giornaliera, ristorazione, o cambio biancheria), pena la classificazione come attività alberghiera dell’attività, con tutti gli adempimenti ad essa connessi. Tuttavia, vi sono alcuni servizi che il legislatore ha inteso consentire a questo tipo di locazione: si tratta della fornitura di utenze (energia elettrica, gas, acqua calda, riscaldamento e climatizzazione), la manutenzione e riparazione dell’alloggio, la pulizia ad ogni cambio di ospite. Oltre a questi, vi sono una serie di particolarità, che è possibile sfruttare per ottenere un vantaggio competitivo nei confronti dei propri concorrenti. Ecco le leve da sfruttare:

Web e social media

I turisti, ma specialmente i viaggiatori business amano scegliere loro stessi l’appartamento dove andranno a soggiornare, e spesso lo fanno tralasciando i normali siti di prenotazione, preferendo affidarsi a siti web dei proprietari, in grado di offrire maggiori informazioni sull’appartamento: una descrizione accurata e foto di ottima qualità (indispensabile un fotografo professionista) sono la principale leva su cui puntare: ricordate che in questi casi è la prima impressione che fa la differenza. Create un testo che spieghi nel dettaglio come è composta la casa (n° di stanza e metri quadri) e quante persone è in grado di ospitare. È consigliabile tradurre l’annuncio in più lingue (o impostare il vostro sito in modo da poter variare la lingua del testo), in modo che possiate allargare al massimo la vostra clientela. Ricordate che i viaggiatori prenotano spesso tramite mobile, quindi il sito web deve essere leggile da parte di tutti i dispositivi mobili.

Search Engine Optimization (SEO)

Chiunque si affacci nel web non può fare a meno di pensare in ottica di Serch engine Optimization, ovvero quella tecnica in base alla quale i motori di ricerca classificano i vari siti web quando facciamo una ricerca online. Avere un ottimo sito web, completo con ogni informazione, ma non renderlo ottimizzato per la SEO, significa perdere molte posizioni nei motori di ricerca, e quindi di conseguenza la perdita di molti potenziali clienti. Se non siete esperti di SEO non preoccupatevi, ci sono esperti che possono fare tutto questo al posto vostro.

Il Feddback dei clienti

Uno dei principali motivi per la scelta di un appartamento per soggiorni brevi deriva dalla lettura di feedback positivi da parte di altri turisti che vi hanno soggiornato in precedenza. Chi si mette in viaggio tende a seguire i suggerimenti di chi ha utilizzato la struttura in precedenza. Per questo motivo promuovere la scrittura di feedback positivi, da parte dei turisti, è un’altra leva su cui spingere: maggiori saranno i feddback e maggiori possibilità avrete di venire scelti da nuovi clienti. Inoltre, non dimenticate di dare adeguata visibilità sul sito di eventuali partnership o convenzioni che avete stipulato con aziende del settore, serviranno a dare credibilità alla vostra attività.

Arredamento

Sembra strano ma le persone in vacanza vogliono sentirsi a casa propria. Non occorre essere degli arredatori d’interni per colpire nel segno, ma tutto dipende dal target di clientela alla quale state puntando. Se avete la casa in una location esclusiva, allora inserire elementi di pregio, con cura nei dettagli sarà il vostro elemento di distinzione nei confronti dei vostri concorrenti. Se, invece, scegliete un target più basso allora inserite elementi d’arredo pratici e che non costino troppo. In ogni caso, immancabili sono: stoviglie, posate, bicchieri e piccoli elettrodomestici. Assolutamente da non dimenticare sono le tende, un piccolo dettaglio che potrebbe fare la differenza.

Servizi tecnologici

L’appartamento da affittare deve essere dotato di una connessione internet wi-fi funzionante e di un servizio telefonico con offerte vantaggiose. Infatti, non è raro che i turisti portino con se strumenti tecnologici come pc, smartphone e tablet. Offrire questi servizi e renderli ben visibili sul sito vi aiuterà ad attrarre nuovi clienti.

Offerta turistica

Non dimenticate di inserire in casa tutte le informazioni riguardanti l’offerta turistica territoriale. Il turista vuole trovare informazioni su quali itinerari ci sono da vedere, dove andare di giorno, o quali locali frequentare la sera, per non dimenticare le informazioni sul funzionamento della casa (come fare la raccolta differenziata, i numeri utili, e i vostri contatti personali). Il turista, anche in questo caso, vuole sentirsi informato, per sentirsi come fosse a casa propria.

Turisti business

Accanto ai turisti classici, potete prendere in considerazione anche la possibilità affittare anche a viaggiatori business. Chi viaggia spesso per lavoro sta scegliendo sempre più spesso la comodità degli affitti turistici, che garantiscono maggiore privacy, e location particolari. Per attirare anche questo tipo di clientela è possibile offrire offerte speciali, come ad esempio la possibilità di farsi accompagnare o raggiungere dalla famiglia, con tariffe agevolate. Naturalmente è da tenere presente che i turisti business prediligono appartamenti nelle zone strategiche della città, vicino ai maggiori poli fieristici e congressuali ben servite dai mezzi di trasporto;

Aspetti fiscali

Sia per quanto riguarda la vostra posizione fiscale in qualità di proprietari, sia per la sicurezza dei clienti, soprattutto quelli business, è fondamentale avere a disposizione un consulente fiscale. Per voi proprietari la consulenza riguarderà la stesura dei contratti di locazione (che ricordiamo non devono essere registrati), e per il rilascio delle ricevute non fiscali, che il cliente business non esiterà a richiedervi. ricordate che i compensi percepiti dalla locazione turistica devono sempre essere inseriti in dichiarazione dei redditi che ogni anno sarete obbligati a presentare. Non dimenticate poi l’importanza della scelta tra tassazione ad Irpef della locazione o la scelta della cedolare secca. Non esiste una scelta migliore a priori, tutto dipende dalla vostra situazione personale, e soltanto un consulente saprà indicarvi la giusta scelta da effettuare.

I servizi di consulenza

Saper valorizzare la propria casa, destinata ad affitti turistici, può sembrare un’operazione facile, ma occorre avere un occhio esperto, in grado di capire su quali elementi poggiare il vostro vantaggio competitivo, rispetto ai concorrenti. Oggi vi sono migliaia di case destinate ad affitti brevi, e saper catturare l’attenzione del turista prima degli altri fa la differenza. Affidarsi ad esperti del settore può diventare un valore aggiunto per far risparmiare tempo e denaro a voi proprietari, evitandovi di instaurare progetti che possono poi risultare fallimentari. Non dimenticate che la corretta gestione e valorizzazione dell’immobile renderanno più appetibile lo stesso anche in caso di una futura vendita. Per questo, se avete bisogno di consulenza in relazione agli aspetti fiscali delle locazioni brevi contattati per ricevere il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi.

Federico Migliorini
Federico Migliorinihttps://fiscomania.com/federico-migliorini/
Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

22 COMMENTI

  1. Potete spiegamri la differenza tra affitti turistici e casa vacanza gestita in modo non professionale?

  2. Buonasera
    L’art 71 del Tuir precisa che per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti. Vorrei capire meglio cosa può essere ricompreso tra le “spese inerenti”, oltre al canone di locazione corrisposto al proprietario. Nel subaffittare un appartamento con finalità turistica, infatti, si affrontano considerevoli spese di gestione per consegnare all’ospite una casa in ordine (lavanderia, pulizie…), oltre alle spese di utilities quali luce, gas, rifiuti ecc.
    Possono tutte queste spese essere sottratte ai redditi da dichiarare sotto “redditi diversi”?

  3. Non esiste un’elenco di spese puntuali che possono essere dedotte. Ci sono due aspetti che rendono le spese deducibili: l’inerenza della spesa all’attività, quindi in questo senso utenze e spese di pulizia etc sono sicuramente inerenti, e l’analiticità della spesa, ovvero si deve poter dimostrare che quella spesa è legata all’immobile nel momento in cui è stato locato. Non può dedursi le utenze di tutto il mese se l’immobile magari è stato locato per soli 10 giorni. Questo aspetto rende sicuramente più difficoltosa la deduzione delle varie spese.

  4. Buongiorno,

    articolo davvero utile ed interessante.
    Vi chiedo però un approfondimento sul tema degli obblighi di legge per i proprietari di appartamenti che vogliono promuoversi con il proprio sito web.

    Per esempio se ho un appartamento e voglio farlo conoscere sul web, pensavo di fare un bel sito web con tutte le informazioni richieste. Ma cosa devo dichiarare sul footer del sito oltre alla legge sulla privacy e l’utilizzo dei cookies?

    Premetto che sono un privato, non dispongo di una partita iva e tantomeno non sono una società.

    grazie

  5. Se lei ha un sito dove si pubblicizza l’immobile sta effettuando un’attività commerciale, senza dubbio da esercitare con partita Iva. Saranno le informazioni dei soggetti titolari di partita Iva da inserire nel sito web. La promozione è attività diversa dalla locazione. Se lei promuove l’immobile effettua un’attività commerciale che non può essere confusa con la mera locazione.

  6. Buongiorno sig. Federico, mi accodo alla sua risposta perchè questa mi ha lasciato perplessa.
    Forse mi sono persa qualche passaggio ma ciò che sta dicendo ora sul fatto che promuovere l’immobile corrisponda ad una attività commerciale non coincide con quanto le chiesi prima di decidere se aprire il mio sito o meno (solo un anno fa).
    Mi invitò solamente a prestare attenzione a non utilizzare l’estensione .com
    E’ cambiato qualcosa nel frattempo?
    Grazie per la sua risposta.

  7. La promozione dell’immobile su un sito con prezzi di vendita, è un’attività commerciale. Su questo non ci sono dubbi. Se poi si vuole fare un sito che parla di un immobile e che fa vedere quanto è bello ma senza promuoverlo con prezzi, non ci sono problemi.

  8. Buonasera avrei intenzione di locare un appartamento ad una persona che poi vorrebbe sublocarlo a fini turistici ( no attività imprenditoriale). Vorrei sapere se posso applicare la cedolare secca nel contratto con il mio conduttore o se la destinazione che farà dell’immobile (locazione a fini turisti) porta ad escluderlo dai casi di applicabilità della cedolare secca. Grazie mille

  9. La cosa importante è che il locatario non operi con partita Iva. Con questo requisito lei può utilizzare la cedolare secca.

  10. Buongiorno
    Ho acquistato 3 appartamenti nel centro storico della mia città che trasformerò in 5 bilocali X locazioni brevi posso fare un sito X promuoverli senza commercializzarli ovvero possono essere visionati ma non ci saranno ne i prezzi ne la possibilità di prenotazione soltanto la mail ed il numero telefonico
    Grazie

  11. Un sito di sola vetrina è possibile per non far considerare l’attività come imprenditoriale.

  12. Buongiorno, vi ringrazio per i vostri articoli circa gli affitti brevi, sono molto chiari. Vorrei chiedervi una precisione in merito alla dichiarazione di inizio di questo tipo di attività. La regione sembra riconoscere solo le attività di casa vacanza (CAV) e non so a chi rivolgermi per avviare un’attività di locazione turistica a Milano.
    Esiste quindi un conflitto normativo tra quanto regolamentato dal Codice Civile in merito agli affitti brevi e quanto legiferato dalla Regione Lombardia, che cerca di applicare alla locazione turistica le stesse norme della legge regionale che disciplinano le strutture ricettive. La regione ostacola, ma poiché il Codice Civile lo prevede, sapreste indicarmi come dichiarare quest’attività al Comune o a chi per esso? Questo passaggio è fondamentale per ottenere le credenziali per l’accesso al portale AlloggiatiWeb e la comunicazione alla Questura delle generalità degli alloggiati. Vi ringrazio per il vostro riscontro

  13. Salve Giulia e grazie. Prima di tutto deve capire se come attività non imprenditoriale è obbligatoria la comunicazione al Comune tramite SCIA. Il CAV è cosa diversa dalla locazione breve svolta da privato. Di questo deve parlarne con il Comune di Milano all’ufficio SUAP.

  14. Buongiorno Federico,
    Innanzitutto mi complimento per i suoi articoli perché molto interessanti.
    Sono proprietario di 2 appartamenti a Termoli che affitterò per brevi periodi fino a settembre, prevedendo di incassare 10.000€ totalmente (Molise, che non ha legiferare a riguardo ) e li ho inseriti su Booking e airbnb come case vacanze.
    Ho l’obbligo di comunicare al SUAP le 2 unità abitative ad uso turistico?
    Cosa fa scattare questo obbligo?
    Essendo dipendente di azienda privata propenderei per la cedolare secca, corretto?
    Datosi che mia moglie non lavora e prende la disoccupazione converrebbe fare un comodato gratuito a lei così pagheremmo meno del 21% della cedolare secca?
    Mia moglie perderebbe la disoccupazione?

    Qualcuno sa consigliarmi altri portali oltre i 2 più conosciuti?

    Grazie in anticipo,
    Buon lavoro a tutti

  15. Salve Nicola, per il SUAP quello che le posso consigliare è di contattarlo direttamente e fare a loro la domanda. Per il resto occorre valutare meglio la sua situazione personale per poterle offrire delle risposte concrete. Per questo se vuole mi contatti in privato per una consulenza.

  16. Buongiorno Sig. Federico.
    Volevo innanzitutto complimentarmi per i suoi articoli, che reputo davvero molto interessanti. Ho visto spesso su Airbnb l’affitto di tende in giardino. Volevo chiederle dunque se proporre in affitto tre tende in un terreno agricolo possa essere gestito sotto forma di affitto breve o se questo sia considerato attività imprenditoriale.
    Ringrazio in anticipo per l’attenzione.

  17. Salvatore la ringrazio. Quello che le posso dire è che sicuramente non si rientra nella locazione breve, ma tuttavia al momento non c’è una normativa specifica sull’argomento. Se qualcuno dei lettori ha qualche esperienza in merito e vuole condividerla può essere un motivo di approfondimento anche per noi.

  18. Buongiorno Sig. Federico.
    Volevo innanzitutto complimentarmi per i suoi articoli, che reputo molto interessanti. Sono proprietaria di una casa in Liguria, e pensavo di affittarla a un mio parente con sconto sul canone in cambio di alcuni lavori di ristrutturazione, formula 4+4. A sua volta, il mio parente provvederà a sublocare l’immobile come locazione turistica. Volevo avere conferma che sia io, che il mio parente, potremo usufruire della cedolare secca sui rispettivi incassi degli affitti. Potrà poi usufruirne anche in caso di locazioni superiori ai 30 giorni (magari facendo un contratto transitorio)?
    Ringrazio in anticipo per l’attenzione.

  19. In generale è possibile fruire della cedolare secca, ma occorre rispettare le condizioni legate a questo regime fiscale. Se desidera approfondire siamo a disposizione in privato per una consulenza, qualora avesse dubbi.

  20. Buongiorno sig.Federico,
    Sono un gestore di attività B&B(non imprenditoriale) che intende prendere un paio di appartamenti ammobiliati ad uso turistico in forma non imprenditoriale, da giugno a settembre, per fitti brevi ( Locazioni Turistiche)
    Come suggerisce di regolare il rapporto tra me e i proprietari per i 3 mesi,
    con contratto di affitto, comodato d’uso o altro?
    Cerco una soluzione che vada bene ad entrambi le parti, anche sotto l’aspetto fiscale.
    Grazie in anticipo.

  21. In questi termini è impossibile fornirle soluzioni, ma le variabili a disposizione sono un mandato con rappresentanza o senza rappresentanza da parte del proprietario. Se vuole approfondire questi temi ci contatti in privato per una consulenza, la aiuteremo.

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