Pignoramento della Prima Casa
Pignoramento della Prima Casa

Il pignoramento è una tipologia di espropriazione forzata, con cui il creditore ottiene lo spossessamento di un bene del debitore che si è rivelato “inadempiente“. Il caso che andiamo ad analizzare in questo articolo riguarda il pignoramento della prima casa a seguito di espropriazione forzata, al fine di arrivare alla vendita dell’immobile per permettere di far rientrare l’importo dovuto al creditore.

Il primo aspetto da evidenziare è che vi sono delle differenze nelle possibilità di pignoramento della prima casa a seconda che il creditore sia:

  • Un soggetto privato, per debiti privati (es. fornitore, banca, etc); oppure
  • L’Erario, in caso di mancato pagamento di debiti erariali.

Ogni soggetto, in generale, ha la possibilità di ottenere una procedura esecutiva al fine di ottenere adeguato “titolo“, ovvero una sentenza, un decreto ingiuntivo, o qualunque altro strumento a garanzia del credito. Tuttavia, è necessario precisare che in caso di contrazione di un debito di natura privata (caso classico è quello con la banca per l’acquisto dell’immobile), la prima casa è sempre pignorabile. Inoltre, il pignoramento può avvenire a prescindere dalla misura del debito contratto. Per quanto riguarda, invece, la contrazione di debiti di natura erariale è possibile, in alcuni casi, rientrare in una delle fattispecie di esenzione dalla pignorabilità della prima casa del debitore.

Con questo articolo intendo andare ad approfondire proprio il caso in cui il debitore che ha contratto debiti di natura erariale può verificare la fattispecie di esonero dal pignoramento dell’immobile, prima casa, del debitore.


Pignoramento della prima casa: quando può avvenire?

Le fattispecie legate al pignoramento di un immobile variano in relazione alla tipologia del creditore ed alle diverse condizioni che si possono riscontrare. Il pignoramento è il primo atto con il quale si avvia la procedura di espropriazione forzata dell’immobile. La funzione del pignoramento è quella di vincolare un bene di proprietà del debitore per il soddisfacimento di un diritto di credito vantato da uno o più creditori. Oggetto di pignoramento possono essere beni mobili, ed immobili, ma anche lo stipendio o la pensione.

L’obiettivo di questo articolo è capire in quali casi possa essere pignorata la prima casa del debitore, ed eventualmente da chi. Sul punto, la Legge n. 69/2013 ha modificato l’art. 76 del co. 2, DPR n. 602/73 introdotto il divieto pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore. Questo divieto (come anticipato in premessa), tuttavia, si rende applicabile solo nell’eventualità che il soggetto creditore sia l’Erario, ovvero Agenzia delle Entrate Riscossione. Questo significa che, qualora sia stato contratto un debito di natura privata (come un debito bancario) l’immobile, anche se prima casa, può essere oggetto di espropriazione forzata con il pignoramento (e la successiva vendita all’asta). Nel caso in cui, invece, il creditore sia l’Erario (debiti contratti per imposte e/o per sanzioni amministrative pecuniarie), occorre verificare il rispetto di alcune condizioni per capire se la prima casa può essere pignorata, oppure se si rientra nella fattispecie di esonero. In particolare, qualora vi sia il rispetto delle seguenti condizioni l’immobile (prima casa) non è pignorabile (in caso di debiti erariali):

  • Deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà del creditore;
  • Deve trattarsi dell’immobile dove il creditore risiede anagraficamente;
  • Deve trattarsi di immobile accatastato come civile abitazione (categoria A, tranne A/10)
  • Infine, deve trattarsi di un immobile non qualificabile come bene di lusso (le categorie catastali degli immobili di lusso sono A/1, A/8 e A/9).

Divieto di pignoramento della prima casa in caso di possesso altra proprietà immobiliare (per debiti erariali)

Il divieto di pignoramento dell’immobile (prima casa), però, non è un divieto assoluto, anche in caso di contrazione di debiti erariali. Infatti, in alcuni casi è consentita sia l’ipoteca che il pignoramento della prima casa. Come detto nel paragrafo precedente, infatti, la Legge n. 69/2013, non ha posto il divieto di pignoramento sulla prima casa di proprietà, bensì sull’unica (casa di proprietà del debitore). Quindi è al riparo dal pignoramento attuato dall’Erario solo il debitore proprietario di un unico immobile.

Ad esempio, nel caso in cui il debitore possieda un secondo immobile (o ne possieda anche solamente una piccola quota), il Agenzia delle Entrate Riscossione ha la possibilità di rifarsi su questo secondo immobile. Se questo non dovesse essere sufficiente a coprire il credito vantato, allora può essere intaccata anche la prima casa. In caso di possesso di un secondo immobile l’Amministrazione finanziaria ha la possibilità di pignorare anche la prima casa, ma solo al verificarsi delle seguenti condizioni (art. 76, co. 2, DPR n. 602/73, modificato dal D.L. n. 50/17):

  • Il debito erariale superi l’importo di 120.000 euro;
  • Il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore sia superiore a 120.000 euro;
  • Inoltre, è necessario che, preventivamente, l’Erario conceda al debitore la possibilità di rateizzare l’importo da lui dovuto.

Impignorabilità della prima casa per debiti erariali: la norma

La Legge n. 69/13 ha modificato l’articolo 76, comma 1, del DPR n. 602/73, rubricato “Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito“. Tale articolo prevede quanto segue:

Ferma la facoltà’ di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione: a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente

Articolo 76, comma 1, DPR n 602/73

Una cosa importante da chiarire, in presenza dei requisiti non può essere pignorato l’unico immobile (non di lusso) di residenza del debitore. Questo immobile, può essere pignorato in mancanza di uno dei requisiti solo per debiti superiori a 120.000 euro. Mentre, per quanto riguarda i fabbricati non abitativi, questi possono essere sempre soggetti a pignoramento.

Chi, invece, può pignorare sempre la prima casa?

ome anticipato, la prima casa è pignorabile, in ogni caso, se i debiti contratti dal debitore sono verso soggetti privati. Come ad esempio la banca con cui il soggetto potrebbe aver stipulato un mutuo. Oppure, anche nel caso in cui il creditore sia un privato, un’azienda o magari altri componenti della famiglia. In tutti questi casi la Legge non prevede limiti, e quindi in caso di insolvenza del debitore non è prevista alcuna forma di tutela, nemmeno per quanto riguarda la prima casa.

Adesso che hai capito come stanno le cose avrai capito il motivo per cui prima di arrivare al pignoramento dell’immobile da parte del creditore è consigliabile prendere in considerazione l’ipotesi di vendere di propria iniziativa. La vendita dell’immobile da parte del debitore può essere una mossa utile a saldare il debito dovuto con il valori monetari derivanti dalla cessione dell’immobile, gestendo poi eventuali residue disponibilità finanziarie. Anche nel caso in cui i creditori siano familiari, controparti di processi che hanno vinto le cause o altri soggetti privati, per il debitore non esistono altre forme di tutela. Allo stesso modo di come avviene per le banche e le finanziarie.

Iscrizione dell’ipoteca sulla casa

Oltre al pignoramento, la legge italiana prevede che, in presenza di debiti complessivamente superiori a € 20.000, si possa iscrivere ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore nel quale egli risieda anagraficamente. L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che attribuisce un diritto di prelazione sul bene oggetto di ipoteca, volto a tutelarlo contro il pericolo d’insolvenza del debitore.

L’ipoteca viene costituita mediante l’iscrizione in un pubblico registro e si estende all’intero bene che ne è oggetto (l’immobile ipotecato rimane in godimento del proprietario che lo può usare liberamente). In pratica, l’ipoteca può essere iscritta tutte le volte in cui il proprietario ha un debito e il creditore è in possesso di un titolo esecutivo. Come ad esempio un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, una sentenza di condanna, una cambiale o un assegno, un contratto di mutuo o un altro atto pubblico sottoscritto davanti a un notaio che certifica un debito. L’ipoteca consente di essere preferiti ad altri creditori (non privilegiati) nel caso in cui venga avviata una procedura espropriativa e di essere avvisati dell’inizio di una procedura giudiziale di espropriazione.

Così, ad esempio, in caso di debiti tributari, in caso di del debito da cartelle scadute per iscrizioni a ruolo supera l’importo di 20.000 euro, l’agente per la riscossione può procedere a ipotecare l’unica casa del contribuente debitore. Per questo motivo, è prudente tenere sempre al di sotto di questa soglia la propria esposizione debitoria con l’Amministrazione Finanziaria.

Pignoramento della Prima Casa: conclusioni

Il pignoramento della prima casa, come ho cercato di spiegarti è una procedura che può fermarsi solo di fronte all’unica abitazione (non di lusso) di residenza del debitore. Solo in presenza di debiti erariali. In questo caso il pignoramento può essere attivato per debiti superiori alla soglia di 120.000 euro. In tutti gli altri casi il pignoramento può essere effettuato dal creditore che potrà passare all’espropriazione forzata. Per questo motivo devi fare attenzione, se ti trovi in una situazione di insolvenza, sia con debiti erariali o meno. La cosa importante è cercare di attivarsi prima che gli effetti dell’insolvenza siano conclamati.

So già quello che stai pensando, è sufficiente costituire un fondo patrimoniale per evitare il pignoramento della prima casa. Ebbene, non è così semplice. Prima di tutto il fondo patrimoniale deve essere costituito prima che sia evidente l’insolvenza del debitore. Secondo, se il debito è contratto per esigenze della famiglia, nemmeno il fondo patrimoniale può salvarti dal pignoramento. Per questo motivo, anche la valutazione legata all’utilizzo di strumenti di tutela del patrimonio deve essere effettuata in tempi non sospetti, e non nel momento in cui ci rende conto dell’insolvenza o dopo aver contratto debiti che possono comportare conseguenze importanti.

Se desideri essere supportato o ricevere una consulenza in relazione alla tua situazione personale, contattami!

Qualora, invece, desideri approfondire questo argomento questi sono dei consigli di lettura che possono esserti utili.

Laurea in Economia Aziendale nel 2014 presso l'Università degli Studi di Firenze. Collabora stabilmente nella redazione giornalistica di RadioRadio nel ambito fiscale. Appassionato da sempre di Start-up, ha il sogno di diventare business angel per il momento opera come consulente azienda nel mondo delle Start up. [email protected]

1 COMMENTO

  1. Nella maggior parte dei casi il pignoramento immobiliare avviene a causa del mancato pagamento del mutuo ipotecario, non è però cosa rara trovare immobili all’asta a causa di pignoramento prima casa creditore privato. Anche i creditori privati infatti posso pignorare l’immobile del loro debitore se ne ricorrono i requisiti.
    La cosa che consiglio nella maggior parte dei casi è evitare che l’immobile sia venduto all’asta, perchè le spese di procedura, ect finiranno per danneggiare il debitore che si ritroverà ad avere ancora sulle spalle diversi debiti anche dopo la vendita dell’immobile.

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