Affitti brevi: come si calcolano e si dichiarano le imposte

L’art. 4 del DL 50/2017 ammette la cedolare secca al 21% o 26% sulle locazioni brevi. Vediamo come si calcola l’imposta caso per caso e come si compilano i quadri RB, RL e LC della dichiarazione.

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Chi affitta un immobile con contratti di locazione breve deve scegliere ogni anno tra tassazione IRPEF ordinaria e cedolare secca, e poi tradurre questa scelta in una dichiarazione dei redditi corretta. Il calcolo cambia a seconda che il canone sia incassato direttamente o tramite un intermediario che opera la ritenuta del 21%, e a seconda che l’immobile sia il primo o il secondo destinato alla locazione breve nell’anno, con aliquote di cedolare secca rispettivamente del 21% e del 26% (art. 4 D.L. 50/2017, come modificato dalla L. 213/2023 e dalla L. 199/2025).

La compilazione dichiarativa segue poi regole diverse a seconda che il reddito sia fondiario (proprietario, quadro RB) o diverso (sublocatore o comodatario, quadro RL o D del 730), con criteri di imputazione temporale non coincidenti tra le due categorie. Questa guida mostra, con esempi numerici, come calcolare l’imposta dovuta nei casi più frequenti e come riportare correttamente i dati nei quadri RB, RL, LC del modello Redditi PF 2026 e B, D, F del modello 730/2026.

Cedolare secca o IRPEF: le aliquote 2026 e come scegliere

Sul reddito da locazione breve il locatore può scegliere ogni anno tra tassazione IRPEF ordinaria e cedolare secca, con un’imposta sostitutiva che varia in base al numero di immobili destinati a questo tipo di locazione. Dal periodo d’imposta 2026, per effetto della L. 199/2025, la disciplina delle locazioni brevi resta applicabile solo fino a due appartamenti per periodo d’imposta; oltre questa soglia scatta la presunzione di esercizio d’impresa e non è più possibile applicare né il regime delle locazioni brevi né la cedolare secca. Le aliquote della cedolare, introdotte dalla L. 213/2023 con decorrenza 1.1.2024, restano invariate nella misura: 21% per un solo immobile scelto dal contribuente, 26% per l’eventuale secondo immobile.

L’aliquota del 26% si applica ai redditi maturati pro-rata temporis dall’1.1.2024, indipendentemente dalla data di stipula del contratto e dal momento in cui il canone viene effettivamente incassato, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 10/2024. Per i dettagli sulla presunzione di imprenditorialità e sulle caratteristiche generali del contratto di locazione breve, si rimanda alla guida locazioni brevi: la disciplina fiscale.

La tassazione IRPEF

Con la tassazione IRPEF ordinaria il canone concorre al reddito complessivo del locatore per il 95% del suo ammontare, con una deduzione forfettaria del 5% riconosciuta a fronte delle spese sostenute sull’immobile. Il restante 95% si somma agli altri redditi IRPEF (lavoro dipendente, autonomo, altri redditi fondiari) e sconta l’aliquota marginale corrispondente allo scaglione di reddito del contribuente. Questo regime risulta generalmente preferibile a chi ha un reddito complessivo basso, o a chi può portare in deduzione o detrazione oneri significativi collegati all’immobile, perché in quel caso l’aliquota marginale effettiva può risultare inferiore al 21% della cedolare. Per i redditi fondiari, il calcolo deve essere fatto secondo il principio di competenza: rileva il periodo di locazione effettivamente maturato nell’anno, non il momento in cui il canone viene incassato.

Ogni anno la scelta tra i due regimi deve essere quindi verificata caso per caso, confrontando l’aliquota marginale IRPEF effettiva con l’aliquota fissa della cedolare, e tenendo conto degli eventuali oneri deducibili o detraibili disponibili in quell’anno d’imposta.

La cedolare secca

Con la cedolare secca, invece, l’imposta sostitutiva si applica sul 100% del canone lordo indicato in contratto, senza alcuna deduzione forfettaria: la base imponibile è quindi più ampia di quella IRPEF, ma l’aliquota è fissa e sostituisce sia l’IRPEF che le relative addizionali regionale e comunale. Il canone lordo su cui si calcola l’imposta include anche le somme forfetariamente addebitate al conduttore per servizi accessori (pulizia, biancheria) e l’eventuale provvigione dell’intermediario, se trattenuta da quest’ultimo sul canone dovuto al locatore; restano invece esclusi caparre, penali e depositi cauzionali. La scelta del regime si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi, trattandosi di contratti non soggetti a obbligo di registrazione in termine fisso.

La cedolare secca conviene generalmente a chi ha un’aliquota marginale IRPEF superiore al 21% (o al 26% per il secondo immobile) e non ha oneri deducibili o detraibili rilevanti da far valere sul reddito complessivo: in questi casi l’imposta fissa risulta più bassa della tassazione progressiva, nonostante la base imponibile piena.

Come si calcola l’imposta: esempi numerici

Un proprietario incassa direttamente, senza intermediari, un canone di locazione breve di 1.000 euro per l’anno. Con la tassazione IRPEF, l’imponibile è pari a 950 euro (1.000 x 95%), che si somma al reddito complessivo e sconta l’aliquota marginale del contribuente: con un’aliquota marginale del 23% l’imposta dovuta è di 218,50 euro, con un’aliquota del 35% sale a 332,50 euro. Con la cedolare secca al 21%, l’imposta è fissa e pari a 210 euro (1.000 x 21%), calcolata sul 100% del canone. In questo esempio la cedolare risulta conveniente già a partire da un’aliquota marginale IRPEF superiore al 21%, cioè per la generalità dei contribuenti con altri redditi imponibili oltre al canone.

Il calcolo cambia quando interviene un intermediario che incassa il canone per conto del locatore. Ipotizziamo un canone di locazione di 1.000 euro, con una provvigione dell’intermediario dell’8% (80 euro) trattenuta sul canone dovuto al locatore. La ritenuta del 21% si applica sul corrispettivo lordo comprensivo della provvigione, quindi su 1.080 euro (1.000 + 80), per un importo di 226,80 euro. Se nel contratto sono previste spese di pulizia addebitate forfetariamente al conduttore, queste rientrano nella base della ritenuta allo stesso modo; restano invece escluse le spese di pulizia riaddebitate al locatore sulla base dei costi e consumi effettivamente sostenuti.

Con due immobili destinati alla locazione breve nello stesso anno, il contribuente può scegliere quale dei due assoggettare all’aliquota ridotta del 21% e quale alla 26%. Conviene attribuire il 21% all’immobile con il canone annuo più elevato, in modo da massimizzare il risparmio d’imposta complessivo: a parità di aliquote applicate, la scelta dell’immobile su cui applicare il 21% non è vincolata al primo locato cronologicamente, ma è una decisione da esercitare in sede di dichiarazione dei redditi.

Va infine tenuto presente che, dall’1.1.2024, la ritenuta del 21% operata dall’intermediario si considera sempre a titolo di acconto, sia in presenza che in assenza di opzione per la cedolare secca. Questo significa che, anche scegliendo la cedolare, l’importo trattenuto dall’intermediario non esaurisce automaticamente l’imposta dovuta se il locatore ha optato per l’aliquota del 26%: la ritenuta resta fissa al 21%, mentre l’imposta effettivamente dovuta può risultare superiore, generando un conguaglio a debito in dichiarazione (il meccanismo di conguaglio è approfondito più avanti nel quadro LC e nel quadro F).

Determinare il quadro corretto: albero logico

Prima di calcolare l’imposta, occorre stabilire in quale posizione si trova il dichiarante rispetto all’immobile: la qualifica del reddito prodotto (fondiario o diverso) determina sia il quadro dichiarativo da usare sia il criterio con cui i canoni vanno imputati all’anno d’imposta. Lo schema seguente permette di individuare rapidamente il percorso corretto.

La distinzione tra i due criteri di imputazione diventa concretamente rilevante quando un contratto si svolge a cavallo tra due anni d’imposta: un reddito fondiario segue la competenza e va spezzato tra i due anni in proporzione ai giorni di locazione in ciascuno, mentre un reddito diverso segue la cassa e confluisce per intero nell’anno in cui il canone è stato incassato, anche se il soggiorno si è svolto in parte nell’anno successivo. Questo aspetto, con un esempio numerico completo, è approfondito nella sezione dedicata a sublocazione e comodato più avanti nell’articolo.

Compilazione del quadro RB (Redditi PF) e quadro B (730)

Il quadro RB del modello Redditi PF (o il quadro B del modello 730) accoglie i redditi fondiari da locazione breve, compilato dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale sull’immobile. In colonna 2 “Utilizzo” deve essere indicato il codice 3, relativo agli immobili locati in regime di libero mercato: non si tratta di un codice specifico per le locazioni brevi, ma dello stesso codice usato per qualsiasi locazione a canone libero, comprese quelle di durata superiore a 30 giorni.

In colonna 3 “Giorni” devono essere indicati separatamente i giorni in cui l’immobile è stato locato con contratti di locazione breve (sommando eventuali più contratti nell’anno) e i giorni in cui è rimasto sfitto o a disposizione. La somma dei giorni indicati nei diversi righi relativi allo stesso immobile deve sempre corrispondere a 365. Quando nello stesso anno l’immobile cambia destinazione d’uso, ad esempio da locato a sfitto, occorre compilare più righi per lo stesso immobile, barrando la casella “Continuazione” nei righi successivi al primo.

La colonna 4 “Possesso” indica la percentuale di titolarità sull’immobile e diventa determinante in caso di comproprietà: ciascun comproprietario dichiara il canone per la propria quota di possesso, anche quando il contratto di locazione breve è stato materialmente stipulato da uno solo di essi. Questo perché, ai sensi dell’art. 26 co. 2 del TUIR, i redditi da locazione sono imponibili in capo a ciascun titolare in base alla quota posseduta, a prescindere da chi abbia effettivamente percepito il canone. Lo stesso principio si applica alla comunione legale tra coniugi: se l’immobile rientra nella comunione, il reddito va imputato al 50% a ciascun coniuge anche quando il contratto è stato stipulato da uno solo di essi, indicando la percentuale di 50 in colonna 4.

La colonna 6 “Canone di locazione” contiene l’importo su cui si applica l’imposta: con l’opzione per la cedolare secca (colonna 11 valorizzata con il codice 2 o 3) il canone deve essere indicato al 100% del suo ammontare, mentre in caso di tassazione IRPEF ordinaria l’importo va riportato al 95%, per effetto della deduzione forfettaria. Ad esempio, Tizio loca con contratti di locazione breve due immobili di sua proprietà nello stesso anno: sceglie la cedolare secca per entrambi, applicando il codice 2 (21%) all’immobile con canone annuo di 2.500 euro e il codice 3 (26%) all’immobile con canone di 1.200 euro. In colonna 6 riporterà quindi 2.500 euro per il primo immobile e 1.200 euro per il secondo, entrambi al 100%, indicando nei rispettivi righi il codice cedolare corrispondente.

Sublocazione e comodato: compilazione del quadro RL e quadro D

Chi sublocca un immobile con contratti aventi le caratteristiche della locazione breve dichiara il reddito come reddito diverso, non come reddito fondiario: il canone confluisce nel rigo RL10 del quadro RL (modello Redditi PF) o nel rigo D4 del quadro D (modello 730), con il codice 10 in colonna 3 “Tipo di reddito” a indicare che si tratta di un contratto assimilato alle locazioni brevi. Anche per questi redditi è possibile optare per la cedolare secca, compilando la casella “Cedolare secca” del rigo con il codice 1 per l’aliquota del 21% (riservata a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente) o il codice 2 per il 26%. A differenza del quadro RB, in presenza di opzione per la cedolare non è possibile scomputare le spese sostenute: il canone va indicato per intero, comprensivo di eventuali costi riaddebitati al conduttore.

Lo stesso rigo accoglie anche il reddito del comodatario che destina a locazione breve un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito: il reddito, pur riferendosi a un immobile di cui il comodatario non è proprietario, va dichiarato da lui stesso come reddito diverso, mentre il comodante continua a dichiarare separatamente il proprio reddito fondiario per i periodi in cui l’immobile non risulta locato dal comodatario. Anche in questo caso trova applicazione l’opzione per la cedolare secca con gli stessi codici 1 e 2 visti per la sublocazione.

La differenza pratica più rilevante tra reddito fondiario e reddito diverso emerge quando un contratto si sviluppa a cavallo tra due anni d’imposta. Ipotizziamo che un comodatario stipuli, tramite intermediario, un contratto di locazione breve di 16 giorni dal 23 dicembre al 7 gennaio, al canone di 1.600 euro, con l’intermediario che incassa l’intero importo il 23 dicembre. Trattandosi di reddito diverso soggetto al principio di cassa, l’intero canone di 1.600 euro confluisce nella dichiarazione dell’anno in cui è avvenuto l’incasso, cioè nel modello Redditi PF (o 730) relativo a quell’anno, anche se 7 dei 16 giorni di locazione ricadono nell’anno successivo. Se lo stesso contratto fosse stato stipulato dal proprietario dell’immobile anziché dal comodatario, il canone sarebbe invece stato ripartito per competenza tra i due anni, in proporzione ai giorni di locazione maturati in ciascuno: 11/16 del canone nel primo anno e 5/16 nel secondo, a prescindere da quando il pagamento è stato effettivamente incassato.

Quadro LC e quadro F: il conguaglio tra cedolare dovuta e ritenute subite

Il quadro LC del modello Redditi PF (o la sezione VII del quadro F, rigo F8, nel modello 730) è il punto in cui si chiude il conto tra l’imposta sostitutiva effettivamente dovuta e le ritenute già trattenute dagli intermediari nel corso dell’anno. Questo passaggio è necessario perché la ritenuta d’acconto resta fissa al 21%, indipendentemente dall’aliquota di cedolare scelta in dichiarazione: se il contribuente opta per il 26% su un immobile, la ritenuta subita non copre l’intera imposta dovuta e la differenza va versata a saldo.

Nel quadro LC confluiscono, sommate tra loro, sia l’imposta sostitutiva calcolata sui redditi fondiari (desunta dal quadro RB) sia quella calcolata sui redditi diversi da sublocazione o comodato (desunta dal rigo RL10). Le ritenute da riportare sono quelle risultanti dalla Certificazione Unica per le quali la casella “Anno” risulta valorizzata con l’anno d’imposta della dichiarazione in corso: per i redditi diversi, soggetti al principio di cassa, questo coincide sempre con l’anno di effettivo incasso; per i redditi fondiari, soggetti a competenza, la Certificazione Unica può riportare più righi distinti quando il contratto si è svolto a cavallo di due anni, ciascuno con l’indicazione dell’anno e dei giorni di competenza corrispondenti.

Riprendendo l’esempio della sezione precedente, ipotizziamo che lo stesso contribuente abbia percepito nell’anno anche 4.200 euro da un contratto di locazione breve di 28 giorni sull’immobile di sua proprietà, con opzione per la cedolare al 21% su questo immobile. L’imposta dovuta sul reddito fondiario è quindi 4.200 x 21% = 882 euro; a questa si somma l’imposta sul reddito diverso da comodato, tassato al 26% in quanto secondo immobile: 1.600 x 26% = 416 euro. Il totale dovuto è 1.298 euro. Se le ritenute risultanti dalla Certificazione Unica per l’anno in corso ammontano a 1.218 euro (882 + 336, quest’ultima pari al 21% di ritenuta sui 1.600 euro incassati), residua un importo a debito di 80 euro da versare in dichiarazione.

Le criticità operative più frequenti nella compilazione delle locazioni brevi

Alcuni errori ricorrono con frequenza nella compilazione dei quadri dedicati alle locazioni brevi, spesso perché derivano da automatismi della dichiarazione precompilata che il contribuente non verifica. Di seguito i punti più delicati.

Codice cedolare 21% attribuito all’immobile sbagliato. Nella dichiarazione precompilata, il sistema applica di default l’aliquota del 21% al canone di importo più elevato tra quelli comunicati tramite Certificazione Unica, aggregati per Codice Identificativo Nazionale. Questo automatismo non tiene conto di eventuali oneri deducibili collegati a uno specifico immobile, né di scelte pregresse coerenti con altri anni d’imposta: prima di confermare la precompilata è opportuna una verifica puntuale del calcolo della cedolare secca su ciascun immobile locato, per accertarsi che l’aliquota ridotta sia effettivamente attribuita all’unità più conveniente.

Comproprietà dichiarata da un solo intestatario. Quando l’immobile è in comproprietà ma la Certificazione Unica riporta il codice fiscale di un solo locatore, la dichiarazione precompilata riporta l’intero corrispettivo solo nella posizione dell’intestatario della CU. Se il reddito deve essere ripartito tra più comproprietari, ciascuno di essi deve intervenire manualmente sulla propria dichiarazione, indicando la propria percentuale di possesso: omettere questo passaggio genera una dichiarazione formalmente completa ma sostanzialmente errata per tutti i comproprietari coinvolti.

Anno di competenza non verificato nella Certificazione Unica. La CU segue sempre il principio di cassa nella sua struttura, ma i redditi fondiari da locazione breve seguono la competenza: quando un contratto si sviluppa a cavallo di due anni, la Certificazione Unica può riportare più righi distinti con l’indicazione dell’anno di riferimento in colonna dedicata. Riportare l’intero importo nell’anno sbagliato, o sommare righi riferiti ad annualità diverse, genera un disallineamento tra imposta dichiarata e imposta effettivamente dovuta per ciascun periodo.

Contratto a cavallo d’anno trattato con il criterio sbagliato. Il criterio di imputazione dipende dalla natura del reddito, non dalla durata del contratto: applicare il principio di cassa a un reddito fondiario (o viceversa la competenza a un reddito diverso da sublocazione o comodato) produce uno sfasamento temporale dell’imposta dichiarata. È il tipo di errore più difficile da individuare in fase di controllo, perché entrambi i criteri restituiscono un importo plausibile e il contribuente non ha, di norma, un riscontro immediato dell’anno corretto.

Una verifica puntuale della corretta imputazione temporale dei redditi da locazione breve, soprattutto in presenza di più immobili o di contratti a cavallo d’anno, permette di evitare rettifiche successive: per un confronto sulla propria situazione specifica è possibile richiedere una consulenza dedicata.

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Fonti e riferimenti

• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, conv. L. 21 giugno 2017, n. 96 disciplina delle locazioni brevi, ritenuta del 21%, obblighi degli intermediari.
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 istituzione della cedolare secca sulle locazioni.
• L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1 co. 595 presunzione di imprenditorialità oltre la soglia di appartamenti destinati a locazione breve.
• L. 29 dicembre 2023, n. 213, art. 1 co. 63 introduzione dell’aliquota cedolare 26% dal secondo immobile, con decorrenza 1.1.2024.
• L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 co. 17 riduzione a due appartamenti della soglia per la presunzione di imprenditorialità, con decorrenza periodo d’imposta 2026.
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 chiarimenti su ambito applicativo, ritenuta, base imponibile, sublocazione e locazione del comodatario.
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 10/E del 2024 decorrenza pro-rata temporis dell’aliquota cedolare 26%.
• Art. 26 co. 2 TUIR (D.P.R. 917/1986) imputazione dei redditi da locazione in caso di comproprietà, a prescindere dalla percezione.
• Istruzioni alla compilazione del quadro RB, RL, LC del modello Redditi PF 2026 e del quadro B, D, F del modello 730/2026 Agenzia delle Entrate.