Il contratto di locazione per studenti universitari è un tipo di contratto di affitto stipulato tra il proprietario di un immobile (locatore) e uno studente universitario (conduttore) che ha l’obiettivo di fornire un alloggio temporaneo all’utente durante il periodo dei suoi studi.

Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto, che fa parte delle locazioni ad uso transitorio. Si caratterizza per la durata limitata e per la possibilità per i genitori dello studente di garantire per il pagamento del canone. Il proprietario di casa ha la possibilità di redigere un contratto separato per ogni studente, al fine di gestire al meglio il tour-over durante l’anno.

La concreta possibilità di mettere a reddito un immobile è importante per ogni proprietario di casa. Quando si ha a disposizione un immobile in città universitarie, uno delle principali modalità per metterlo a reddito è sicuramente la locazione per studenti universitari. Infatti, non si deve dimenticare che, gli studenti universitari fuori sede possono stipulare una particolare tipologia di contratto di affitto ad uso transitorio. Si tratta di un contratto di locazione che permette loro di ottenere una durata inferiore rispetto alle altre forme contrattuali di affitto previste della Legge, in virtù delle loro particolari esigenze di studio.

È un vantaggio sicuramente non trascurabile per il proprietario di casa, che può vincolare l’immobile per periodi inferiori a quelli previsti ex lege (3+2 o 4+4 anni). Tuttavia, questo è un vantaggio anche per lo studente che si vincola soltanto per il periodo di studio, e non oltre. Sono tantissime le domande che mi pervengono riguardanti il contratto di locazione per studenti universitari. Per questo motivo, ho deciso di riassumere in questa guida tutte le informazioni che possono esserti utili. Si tratta di una guida molto diversa dalle altre che puoi trovare online. Ho deciso, infatti, di raccogliere tutte le informazioni che mi sono arrivate andando ad approfondire ogni aspetto importante. Questo al fine di conciliare sia le esigenze del proprietario di casa che dello studente universitario.

Cos’è il contratto di locazione per studenti universitari?

Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio. Con uso transitorio si vuole intendere un contratto che deroga alle normali previsioni di legge, per venire incontro alle esigenze particolari delle parti. Questa tipologia di contratto può essere così definita:

CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI
Contratto nel quale il locatore (proprietario dell’immobile), mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede (in qualità di conduttori), un immobile a destinazione abitativa o una porzione di esso. L’immobile deve essere sito nel Comune ove ha sede l’Università (o in un Comune limitrofo), a fronte del pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali

Questa definizione è stata predisposta, sulla base di due articoli di legge che disciplinano il contratto di locazione per studenti universitari. Si tratta dell’articolo 5 della Legge n. 431/98 che disciplina le locazioni ad uso abitativo, e dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, del D.M. del 30/12/2002. Normativa, questa, che riguarda specificatamente la stipula dei contratti di locazione per studenti universitari fuori sede. In particolare, nel decreto in commento viene previsto che:

“Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata, precisata negli allegati tipi di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio universitario”.

Condizioni da rispettare

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari può essere effettuata soltanto se vi sono alcune condizioni indispensabili. Si tratta di elementi indispensabili che devono sussistere inderogabilmente nel momento in cui il contratto viene redatto e firmato. Si tratta di condizioni contrattuali che il legislatore ha voluto introdurre al fine di agevolare gli studenti universitari che si trovano costretti a spostarsi dal Comune di residenza per esigenze di studio. Affinché si possa stipulare un contratto di locazione per studenti universitari, quindi, è necessario che sussistano, al momento della stipula, entrambe le seguenti condizioni:

  • Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Questo, in quanto l’unico motivo che deve giustificare lo spostamento deve essere per gli studi universitari;
  • Il comune ove è posto l’immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l’Università (o un Comune limitrofo). In alternativa può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.

Come puoi vedere è di fondamentale importanza redigere nel modo corretto il contratto di locazione. Questo significa avere cura di inserire le clausole fondamentali per un contratto di locazione ad uso transitorio per studenti universitari.

Forma contenuto e clausole del contratto

Una volta verificate preliminarmente le condizioni sopra indicate è possibile arrivare alla redazione del contratto. Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere redatto, esclusivamente utilizzando un apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 31/12/2002). Si tratta del modello che allego di seguito è che puoi utilizzare come bozza per la redazione del tuo contratto.

BOZZA MODELLO CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI

Tale modello prevede che, ai fini della validità del contratto stesso, debbano essere obbligatoriamente indicati nel contratto alcuni elementi fondamentali. Si tratta di elementi che devono necessariamente essere presenti nel contratto di locazione per la sua validità come contratto per studenti universitari. Quindi, sia che tu sia uno studente, o il proprietario dell’immobile devi prestare particolare attenzione al fatto che tu riesca a ritrovare nel contratto questi elementi fondamentali. In mancanza di anche solo uno di questi elementi il contratto non può avere validità come contratto di locazione per studenti universitari.

Leggi le condizioni seguenti con molta attenzione!

La generalità delle parti

Devono essere riportate le generalità del locatore, e del/dei conduttori del contratto. Il contratto di locazione per studenti universitari può essere sottoscritto da singoli studenti o da gruppi di studenti. Per maggiore tutela del proprietario di casa è concesso che il contratto di locazione possa essere sottoscritto anche dai genitori dello studente o dalle aziende per il diritto allo studio universitario.

Dati dell’immobile inventario e planimetrie

Nel contratto deve trovare indicazione la descrizione e l’ubicazione dell’immobile, con i relativi dati catastali. Come indicato in precedenza deve trattarsi di un Comune con sedi universitarie. Un aspetto importante riguarda la possibilità di concedere in locazione parte dell’immobile (es. uso esclusivo di una camera e zone comuni comune cucina e bagno). Tuttavia, non è possibile locare  singoli posti letto, senza apposita autorizzazione in possesso soltanto a chi effettua attività di affittacamere.

Al fine di identificare la parte dell’immobile concessa in locazione consigliamo di allegare al contratto una planimetria dell’immobile. Planimetria ove siano evidenziate le parti dell’immobile che sono concesse in locazione. Consiglio anche di allegare un’inventario dei beni presenti nelle singole stanze. Ti sarà utile al momento del rilascio dell’immobile per verificare che quanto era presente sia stato conservato con cura dall’inquilino (in caso contrario avrete titolo per trattenere il deposito cauzionale).

Importo del canone di locazione e attestazione di conformità

Per il contratto di locazione per studenti universitari, ai sensi del D.M. 30/12/2002, il canone di locazione è definito sulla base di appositi accordi locali e stabilito in base ad aree omogenee. In pratica, il locatore può stabilire liberamente l’importo del canone, anche in base alla durata del contratto, alla presenza di arredamento o in base ad eventuali clausole particolari. Tuttavia, l’importo massimo del canone applicabile non può superare le fasce previste per i contratti a canone concordato. A seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16.1.2017, i contratti di locazione a canone concordato o assimilati possono essere stipulati anche senza l’assistenza di associazioni di categoria. Tuttavia, i contratti non assistiti possono accedere alla cedolare secca al 10% sono ove ricevano una attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali (risoluzione n. 31/E/2018 Agenzia Entrate). Questo aspetto è molto importante, e spesso non viene rispettato dai proprietari di casa. Quindi, se sei uno studente, ricorda di verificare questa clausola nel tuo contratto.

In relazione a questo aspetto è utile sottolineare quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 105/E/2018. Infatti, ove lo stesso appartamento sia concesso in locazione per porzioni a più studenti universitari ed i singoli contratti siano stipulati contestualmente e presentino tutti lo stesso contenuto economico e normativo, è sufficiente un’unica attestazione di conformità da parte delle associazioni di categoria per il complesso dei contratti.

Modalità di pagamento del canone

Il pagamento del canone di locazione per studenti universitari può avvenire con qualsiasi modalità. Tuttavia, è preferibile scegliere mezzi di pagamento tracciabili. Bonifico bancario o postale, assegni, sono sicuramente i mezzi migliori. Se invece il pagamento del canone avviene in contanti devi ricordare che la soglia per i pagamenti in contante è (attualmente) di 2.000 euro.

Per quanto riguarda la ricevuta di pagamento, se si sceglie il pagamento con mezzi tracciabili non è obbligatorio che sia rilasciata. Mentre se si paga in contanti è opportuno che la ricevuta sia rilasciata dal proprietario. Ricordo che il rilascio della ricevuta non è obbligatorio. Tuttavia, se il conduttore la richiede diventa obbligatorio rilasciarla. Sulla ricevuta deve essere applicata una marca da bollo di 2,00 euro se l’importo pagato supera la soglia di 77,47 euro. La ricevuta, ricordo, rappresenta quietanza di pagamento del canone da parte dell’inquilino.

Durata del contratto per studenti

L’articolo 3, comma 1, del D.M. 30/12/2002 prevede il periodo minimo e massimo di durata, per questa particolare tipologia di contratto di locazione. E’ previsto che il contratto di locazione per studenti universitari posa avere una:

  • Durata minima di 6 mesi;
  • Durata massima di 36 mesi.

Le parti non possono stabilire una durata minima inferiore a quella di un semestre, pena la nullità della clausola e l’applicazione automatica della norma sulla durata minima. Se, invece, le parti stabiliscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla ed anche in questo caso deve essere applicato il periodo massimo di 36 mesi. Anche in questo caso consiglio sempre di verificare che il tuo contratto rispetti questi range di durata.

Clausola per lo studente fuori sede

Uno degli aspetti fondamentali del contratto di locazione per studenti universitari è la clausola che identifica lo studente fuori sede. Affinché il contratto di locazione ad uso transitorio possa trovare applicazione è necessario indicare che lo studente sia iscritto ad un corso universitario presso la locale Università. Ed inoltre che considerato “fuori sede“. Questa particolare condizione deve trovare posto in una apposita clausola del contratto. La presenza della clausola è fondamentale per la validità di questo tipo particolare di contratto di locazione.

Attestazione di prestazione energetica dell’edificio

Come in tutti i contratti di locazione, anche in questo caso, deve essere indicata un’apposita clausola nella quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione. Informazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’edificio. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

Cedolare secca

Qualora il locatore decida di avvalersi del regime fiscale della cedolare secca (al posto della normale tassazione ad Irpef), per la tassazione del canone di locazione, dovrà indicare la propria adesione in una specifica clausola del contratto. Clausola che sarà sottoscritta dal conduttore. Ricordo che la cedolare secca ha il vantaggio di consentire il pagamento di un’imposta pari al 10% del canone annuo stabilito. La cedolare consente di evitare il pagamento di imposta di registro annuale ed imposta di bollo. Questo rispettando tutti i requisiti del contratto sopra indicati, altrimenti, non potrà applicarli l’aliquota ridotta del 10% (ma quella piena del 21%). Infine, ricordo anche che il soggetto che concede in locazione l’immobile è obbligato ogni anno a presentare la dichiarazione dei redditi.

Per approfondire: “Casi di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi“.

Divieto di sublocazione

La legge vieta, in questa particolare tipologia di contratti, la facoltà di esercitare la sublocazione. Questo significa che lo studente universitario, conduttore dell’immobile non potrà a sua volta locare l’immobile a terzi.

Ripartizione delle spese

Le spese relative al contratto di locazione, come i costi di registrazione (imposta di bollo e imposta di registro), e i pagamenti dell’imposta di registro annuale, devono essere ripartiti in parti uguali. Così come indicato nell’allegato G del D.M. 30/12/2012..

Registrazione del contratto di locazione per studenti universitari

Una volta completata la redazione del contratto una delle parti deve provvedere alla sua registrazione. Come ogni contratto di locazione avente durata superiore ai 30 giorni, anche il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere effettuata da una delle parti entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di decorrenza dello stesso (se anteriore alla stipula). Per la registrazione del contratto servono alcuni documenti obbligatori. Mi riferisco ai seguenti:

  • Due copie del contratto di locazione per studenti universitari firmate in ogni pagina da entrambe le parti;
  • Una marca da bollo da €. 16,00 per ogni 4 pagine del contratto. Attenzione, se si sceglie la tassazione con cedolare secca questo adempimento non deve essere effettuato;
  • Il versamento dell’imposta di registro con aliquota 2% da calcolare sull’importo del canone di locazione annuo. Pagamento che deve essere effettuato attraverso il modello F24 Elide. Attenzione, se si sceglie la tassazione con cedolare secca questo adempimento non deve essere effettuato;
  • Presentazione del modello RLI relativo alla registrazione del contratto di locazione.

Se hai bisogno di maggiori informazioni sulla registrazione del contratto di locazione puoi consultare questo articolo: “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“. Ricordo ancora che è possibile per il locatore usufruire della cedolare secca, al posto della normale tassazione ad Irpef dei canoni di locazione, anche per i contratti stipulati con studenti universitari. In questo caso, non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro sia in sede di registrazione che dei rinnovi annuali del contratto.

La cedolare secca dovrà essere calcolata in dichiarazione dei redditi e versata alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi:

  • 30 giugno (ovvero 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%) e
  • 30 novembre.

Al termine della procedura di registrazione il funzionario dell’Agenzia ti rilascerà una copia del contratto registrato.

Contratto di locazione per studenti universitari: rinnovo e recesso dal contratto

La procedura descritta finora riguarda la registrazione del contratto. Ma cosa succede successivamente?

Durante la vita del contratto di locazione possono accadere varie ipotesi. Si tratta di fattispecie che riguardano la normale vita di un contratto di locazione e che devono essere attentamente analizzate. Per questo di seguito vedrai una serie tra le più frequenti ipotesi di modifica di un contratto di locazione.

Rinnovo del contratto

Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi. Se non succede niente alla scadenza del contratto lo stesso si rinnova automaticamente per un periodo pari alla stessa durata. Alla fine della seconda durata contrattuale il contratto si considera concluso. Qualora una delle parti desideri chiedere la risoluzione anticipata del contratto. Questo deve avvenire attraverso una comunicazione di disdetta, da comunicare con almeno tre mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Il rinnovo del contratto prevede la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Disdetta del contratto

Oltre alla disdetta in caso di scadenza del contratto, nel contratto di locazione per studenti universitari, il conduttore può recedere in caso sussistano gravi motivi. La disdetta anticipata per gravi motivi può essere effettuata dallo studente in qualsiasi momento. Questo previa comunicazione al locatore da inviare con tre mesi di anticipo.

Recesso parziale di uno studente

Sovente il contratto di locazione per studenti è fatto con più conduttori. In questo caso può esservi un recesso parziale, qualora soltanto uno o alcuni dei conduttori decidano di recedere dal contratto. In questo caso i conduttori che rimangono nell’immobile sono tenuti comunque al pagamento dell’intero canone a favore del locatore. Con la conseguenza che ci sarà da versare una quota di canone superiore rispetto a quella pattuita precedentemente. Per questo motivo, è concesso ai conduttori restanti di sostituire gli studenti che hanno lasciato l’immobile, con altri che intendano accettare le condizioni del contratto già in essere. Previa autorizzazione del locatore. Se sei di fronte ad un recesso parziale dal contratto, è fondamentale gestire nel modo più corretto gli adempimenti fiscali. Questo al fine di evitare di incorrere in sanzioni. Infatti, come stabilito dal Decreto del 5/03/1999 e il D.M. del 30/12/2002, il locatore può trovarsi di fronte a due possibili situazioni:

  • Recesso di un conduttore senza subentro – In questo caso è opportuno presentare apposito modello RLI all’Agenzia delle Entrate per comunicare il recesso parziale del conduttore;
  • Recesso di un conduttore con subentro – Nel caso in cui oltre al recesso parziale dal contratto, vi sia anche il subentro nello stesso da parte di un nuovo studente, è necessario che questi accetti le condizioni del contratto originario. Per questo motivo è necessario stipulare un atto integrativo del contratto originario, dove lo studente darà la propria accettazione a tutte le clausole vigenti. Anche in questo è necessario presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI, debitamente compilato. In questo caso l’imposta di registro da versare sarà a debito dello studente che rilascia l’immobile e dello studente subentrante al 50% cadauno;
  • Recesso totale e subentro – Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti dai subentranti, questi ultimi dovranno stipulare un nuovo contratto. In caso contrario il contratto si intenderà risolto ipso jure, salvo il pagamento della indennità di occupazione sino all’effettivo rilascio dell’alloggio.

Rilascio dell’immobile da parte dello studente

Sia nel caso in cui si arrivi alla conclusione del contratto di locazione per studenti universitari sia in caso di recesso, lo studente dovrà lasciare l’immobile. Anche il rilascio dell’immobile è un elemento importante da effettuare con la dovuta attenzione. Quando lo studente lascia l’immobile è tenuto alla riconsegna delle chiavi. E’ in questa sede, ovvero quando l’appartamento si libera che il proprietario e lo studente devono controllare lo stato delle stanze occupate. Infatti, il proprietario ha la facoltà di rivalersi sulla somma lasciata in deposito cauzionale, dallo studente. Questo solo nel caso in cui si constatino danni non dovuti al normale uso dell’alloggio.

Per questo è opportuno, terminata la verifica e prima di abbandonare l’alloggio, sottoscrivere una dichiarazione liberatoria. Si tratta di un documento che ha l’obiettivo di salvaguardare l’inquilino da qualsiasi iniziativa che il proprietario possa successivamente intraprendere. Qualora poi l’inquilino, avuta la disdetta non abbandoni l’alloggio, il proprietario può iniziare un’azione di convalida di sfratto. In questo caso l’obiettivo è quello di ottenere dal giudice la pronuncia della cessazione del rapporto di locazione e contemporaneamente la fissazione della data di esecuzione dello sfratto. Cioè del giorno in cui l’Ufficiare giudiziario imporrà il rilascio dell’immobile allo studente. E’ consigliabile, comunque, se sei uno studente che ha ricevuto uno sfratto farti assistere da un legale.

Morosità dello studente

Una delle domande che maggiormente mi vengono poste dai proprietari riguarda le conseguenze in caso di mancato pagamento del canone di locazione. Vediamo, quindi, cosa accade in caso di morosità dello studente nel pagamento dei canoni. Oltre che per scadenza naturale, il contratto di affitto può essere sciolto, su iniziativa del locatore, in un solo caso. Mi riferisco alla possibilità che lo studente non effettui i pagamenti del canone di locazione. Se entro 20 giorni dalla scadenza mensile pattuita per il pagamento del canone di locazione, questo non venga pagato al proprietario, il contratto può essere risolto.

Il proprietario in questo caso ha facoltà di andare ed ottenere dal giudice la convalida di sfratto per morosità. Lo stesso può accadere se lo studente si rende moroso nel pagamento degli oneri condominiali, quando l’importo non pagato superi complessivamente l’importo di due mensilità del canone.

Cosa può fare lo studente in questi casi?

In teoria. come detto esiste la possibilità di venire sfrattati anche per l’omesso pagamento di una mensilità del canone. Tuttavia, sarà poi il giudice a valutare se quella inadempienza minore, perché ridotta, possa condurre ad uno sfratto. Però l’inquilino può sanare la morosità per tre volte, nel corso di un quadriennio se, alla prima udienza, versa un importo pari a tutti i canoni scaduti. Se invece in questa sede non avviene il pagamento, il giudice, su istanza del conduttore che provi le sue condizioni di difficoltà, può concedergli un termine fino a 90 giorni per il pagamento. Trascorso inutilmente il quale potrà convalidare lo sfratto.

Spese condominiali nel contratto per studenti

Oltre alle spese legate al contratto di locazione, una componente importante delle spese che il conduttore deve sostenere è legata all’attività del condominio. A tale proposito gli articoli 9 e 10 della Legge n. 392/78 stabiliscono che sono interamente a carico del conduttore, salvo specifico patto contrario, le spese ordinarie. Si tratta delle spese attinenti all’uso dell’immobile e alla fornitura dei servizi comuni. Inoltre, ricordo che lo studente ha diritto di voto, nell’assemblea dei condomini, in ordine alle delibere relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, in quanto poste a suo carico. Nonché un diritto di intervento senza voto per le delibere relative alle modificazioni degli altri servizi comuni.

Spese a carico del conduttore

Più in particolare sono interamente a carico del conduttore:

  • Le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • Le spese relative alla fornitura dell’acqua;
  • Spese dell’energia elettrica;
  • Le spese del riscaldamento e del condizionamento d’aria;
  • Le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • Infine, le spese per la fornitura degli altri servizi comuni.

Spese a carico del proprietario

Mentre, ricordo che sono a carico del proprietario:

  • Le spese di amministrazione (compenso all’amministratore, corrispondenza, contabilità);
  • Le eventuali imposte a carico della proprietà come pure le assicurazioni del caseggiato;
  • L’imbiancatura delle parti comuni, la risistemazione del tetto, delle tubature, dei canali di gronda;
  • Le opere che abbelliscono, o rendono più comodo o agevole il godimento dell’alloggio (antenna centralizzata, impianto di ascensore o di riscaldamento).

Nel caso l’appartamento venga danneggiato da rotture (classico caso delle tubature dell’acqua) alla cui riparazione deve provvedere per legge il proprietario, questi deve venire avvisato perché vi provveda. Se egli rifiuterà sarà possibile eventualmente adire al giudice. Non conviene procedere alla riparazione di propria volontà, in quanto, così facendo, si perderà il diritto al rimborso delle spese effettuate.

Agevolazioni fiscali per il proprietario di casa

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari ha il vantaggio di avere delle interessanti agevolazioni per il proprietario di casa. Per i contratti di locazione a canone concordato, come quello per studenti universitari sono previste specifiche agevolazioni sulla tassazione per il proprietario. Ai sensi della Legge n 431/98 il proprietario che stipula un contratto a canone concordato per gli studenti fuori sede ha diritto ad una deduzione Irpef del 30% del canone. Oltre alla deduzione ordinaria del 5%. Si tratta di una agevolazione importante, che deve essere attentamente valutata e ponderata in considerazione anche della cedolare secca. Come detto ricordo che per gli affitti a studenti universitari è possibile optare per la cedolare secca al 10%. Questo in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef, con la possibilità di esenzione dal versamento di imposta di bollo e di registro. E’ importante valutare bene la propria convenienza tra le due tipologie di tassazione possibili. Se ti serve un commercialista esperto che possa aiutarti in questo al termine dell’articolo troverai come contattarmi.

Detrazione fiscale per gli studenti universitari

In un contratto di locazione per studenti universitari le agevolazioni non riguardano solo il proprietario di casa. Sono previste, infatti, specifiche agevolazioni anche per gli studenti. Per te che sei uno studente, infatti, è prevista la possibilità di portare in detrazione dell’Irpef il 19% dell’affitto annuo pagato. Questo entro il limite massimo di 2.633 euro annue. In caso di contratti di locazione cointestati deve ritenersi che la detrazione spetti a ciascun coinquilino, su un importo massimo di 2.633,00 euro.

La detrazione, in pratica, ti consente di recuperare sotto forma di minori imposte da pagare del 19% dell’importo sostenuto per il canone di affitto. La normativa prevede che la detrazione possa essere concessa a patto che è l’università presso cui lo studente è iscritto disti almeno 100 Km dal proprio Comune di residenza (e che si trovi in diversa Provincia). Inoltre, se sei uno studente che non percepisce redditi, la detrazione non va persa. Se sei ancora a carico dei tuoi tuoi genitori saranno questi che avranno la possibilità di sfruttare questa agevolazione fiscale. Anche in questo caso è di fondamentale importanza avvalersi di un valido commercialista per la predisposizione della propria dichiarazione dei redditi.

La detrazione non spetta per i canoni derivanti da contratti di sublocazione, in quanto non possono essere ricondotti tra i modelli contrattuali previsti dalla Legge n. 431/98.

La detrazione spetta a condizione che l’università sia ubicata in un Comune:

  • Diverso da quello in cui lo studente ha la propria residenza anagrafica;
  • Distante da quest’ultimo almeno cento chilometri;
  • Sito in un altra Provincia rispetto a quella di residenza.

Le condizioni devono essere rispettate congiuntamente. E’ importante evidenziare che per verificare il requisito dei centro chilometri di distanza è possibile fare riferimento alla distanza chilometrica più breve tra il Comune di residenza e quello in cui ha sede l’università, calcolata con riferimento ad una qualsiasi delle vie di comunicazione esistenti, ad esempio ferroviaria o stradale. Il diritto alla detrazione compete se almeno uno dei suddetti collegamenti risulti pari o superiore a centro chilometri.

Il beneficio fiscale non può essere esteso ai contratti di locazione di unità immobiliari situate all’estero per corsi universitari in Italia (Circolare n. 18/E/2009 dell’Agenzia delle Entrate).

Detrazione per gli studenti universitari all’estero

E’ prevista, alle medesime condizioni, e nello stesso limite di importo, la detrazione in relazione:

  • Agli studenti iscritti ad un corso di laurea presso un’università ubicata nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo, con i quali sia possibile lo scambio di informazioni;
  • Ai canoni derivanti da contratti di locazione e di ospitalità, ovvero da atti di assegnazione in godimento, stipulati dai suddetti studenti ai sensi della normativa vigente nello Stato estero in cui è situato l’immobile.

Conclusioni

In questo report ho cercato di fornirti una serie di informazioni importanti per la redazione di un contratto di locazione per studenti universitari. Si tratta di una tipologia contrattuale non semplice, in quanto per la validità del contratto e per poter beneficiare delle agevolazioni è necessario che il contratto sia idoneo. I requisiti da rispettare sono molti e commettere un errore è più semplice di quanto si possa pensare. Sia per il proprietario che per lo studente avere un contratto ben scritto è fonte di sicurezza. Nel mio studio ho avuto esperienza di molti contratti redatti senza conoscere la normativa e solitamente una delle parti è rimasta “scottata” da un imprevisto. In questi casi occorre quasi sempre l’ausilio di un legale e si finisce per perdere tempo e denaro.

Per questo motivo non ti consiglio di redigere e registrare un contratto di locazione per studenti universitari. E’ consigliabile, almeno la prima volta affidarsi ad un dottore commercialista, per stendere un contratto base che possa essere applicato poi a tutti gli studenti. L’ausilio di un esperto ti aiuterà anche a capire se stai rispettando tutti i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali e assieme a lui potrai valutare se nel tuo caso è più conveniente la tassazione Irpef o quella a cedolare secca.

Non è affatto vero che la cedolare secca sia sempre la scelta che consente il miglior risparmio fiscale. Dipende tutto dalla tua situazione personale. Ho avuto modo di consigliare molti clienti su questo quindi se vorrai sarò a tua disposizione per aiutarti.

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Domande frequenti

Qual è la durata tipica di un contratto di locazione per studenti universitari?

La durata tipica varia, ma solitamente ha una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 3 anni, rinnovabile.

Posso rescindere il contratto se interrompo gli studi o cambio università?

Dipende dalle clausole del contratto. Alcuni contratti prevedono la possibilità di rescissione in caso di interruzione degli studi o trasferimento a un’altra università.

Quali agevolazioni fiscali sono previste per il contratto di locazione per studenti?

Il locatore può sfruttare una agevolazione sotto forma di deduzione IRPEF di parte del canone di locazione, mentre lo studente può sfruttare una detrazione IRPEF sul canone di locazione.

È necessario fornire una prova del mio status di studente universitario al locatore?

Sì, di solito è richiesta una certificazione o attestazione di iscrizione all’università per stipulare un contratto di locazione per studenti.

Posso condividere l’appartamento con altri studenti?

Dipende dalle clausole del contratto. Molti contratti di locazione per studenti prevedono la possibilità di condivisione con altri studenti, ma è importante verificare le condizioni specifiche.

Cosa succede se non pago l’affitto in tempo?

Come per qualsiasi contratto di locazione, il mancato pagamento dell’affitto può portare a sanzioni, interessi di mora e, in ultima analisi, alla rescissione del contratto e allo sfratto.

Il locatore può chiedere un deposito cauzionale?

Sì, è comune che il locatore richieda un deposito cauzionale come garanzia contro eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti.

Posso rinnovare il contratto al termine della sua durata?

Sì, molti contratti di locazione per studenti prevedono la possibilità di rinnovo, ma è importante discuterne con il locatore prima della scadenza.

Cosa succede se termino gli studi prima della scadenza del contratto?

Se termini gli studi prima della scadenza del contratto, dovrai comunque rispettare le condizioni previste, a meno che non ci siano clausole specifiche che permettano la rescissione anticipata.

Posso personalizzare o apportare modifiche all’appartamento?

Qualsiasi modifica o personalizzazione dell’appartamento dovrebbe essere discussa e approvata dal locatore. Di solito, le modifiche strutturali non sono permesse senza il consenso del locatore.

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129 COMMENTI

  1. Spiegazione molto dettagliate, ma per lo studente che va a stare all’estero( per cui APE non sanno cosa sia) il contratto deve avere delle peculiarità presumo diverse e se si quali?
    Grazie

  2. Se lei va a studiare all’estero e la locazione avviene su un immobile estero si dovrà seguire la normativa in tema di locazioni del Paese estero.

  3. Mi corregga se sbaglio. Credo che nell’articolo intendesse proporre l’ Allegato E (piccole proprietà), e a fondo pagina l’Allegato F (grandi proprietà), che sono differenti.
    Vorrei sapere inoltre se si può stipulare questo contratto anche con studenti stranieri no area UE. Grazie

  4. Scusate ma nel caso in cui al momento della firma del contratto lo studente frequenta l’università ma dopo qualche mese si laurea deve cambiare contratto prima della scadenza di quello da studente oppure è valido quello da studente dato che quando si firma si è studenti?

  5. Trattandosi di contratto transitorio lo stesso è valido fino a quando ci sono le condizioni per renderlo tale. Se un soggetto non è più studente il contratto deve essere modificato.

  6. Molto precise le istruzioni per la stipula e gli atti consequenziali. In caso di contratto intestato a piu conduttori studenti le spese sono comunque detraibili dal 730 del genitore in proporzione al numero dei conduttori e nel limite per ognuno di €2.633?
    Grazie

  7. Certamente la detrazione del 19% è possibile nel limite della spesa sostenuta da ciascuno studente, con soglia massima di €. 2.633 annue.

  9. Salve,
    ho stipulato un contratto di locazione uso abitativo per studenti universitari mentre ero studente, da qualche mese mi sono laureato e dopo una serie di colloqui ho trovato lavoro in un’altra zona della città. Volevo chiedere se questo può essere considerato un “grave motivo” per poter recedere dal contratto di locazione?
    Grazie anticipatamente.

  11. Nel caso in cui tre coinquilini decidano di non voler più vivere con il quarto, è possibile evitare il rinnovo del contratto (separato per ogni conduttore) senza incorrere in sanzioni? Mi spiego meglio: il locatario può decidere di non rinnovare solo uno dei contratti se noi altri garantiamo un subentro?

  12. Ogni coinquilino firma il rinnovo del suo singolo contratto. Non potete obbligare il quarto a risolvere il suo contratto, nemmeno se trovare un nuovo inquilino. Deve essere lui a voler risolvere.

  13. Ma il locatario può decidere di non rinnovarlo ad un solo inquilino? Grazie per la velocità della risposta!

  15. Buongiorno,
    a mio figlio che è di Trento e che frequenta l’università di medicina a Verona è stato fatto nel novembre 2015 un contratto di locazione ad uso abitativo transitorio per studenti di 18 mesi. Al 30 di aprile il contratto scade e viene rinnovato in automatico di altri 18 mesi. L’Opera universitaria di Trento ci contesta che il contratto scade in aprile e quindi mio figlio non può essere riconosciuto come studente fuori sede. Il proprietario dell’immobile ci dice che lui non è obbligato a dare nessun tipo di comunicazione per il rinnovo del contratto.
    Come posso comprovare che il contratto è stato rinnovato e che mio figlio utilizzerà l’appartamento a Verona e pagherà regolarmente l’affitto ?

    Grazie

  16. Per rispondere alla domanda bisogna leggere il contratto e vedere quando è stato registrato. Una volta capito questo può andare all’Agenzia delle Entrate e chiedere una stampa del contratto per capire che è ancora in essere.

  17. Il contratto è stato registrato il 19/10/2015, durata dal 01/11/02015 al 30/04/2017. Visto che nessuno dei conduttori ha comunicato la disdetta il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo. Quello che non capisco è se il locatore deve registrare nuovamente all’Agenzia delle entrate il contratto o meno. Grazie

  18. Salve,
    Ho stipulato un contratto fino a dicembre, volevo sapere se è possibile recedere senza problemi prima della scadenza del contratto. Cioè io vorrei andare via per la fine di luglio, lo posso fare? Oppure per la legge sono in torto e dovrei continuare a pagare il canone fino a dicembre?

  20. Deve leggere cosa è indicato nel contratto per la risoluzione, ovvero quanti mesi di preavviso deve dare al proprietario, rispettando questo può recedere quando vuole.

  21. Buonasera, la locazione parziale viene desunta dalla legge nella parte in cui dichiara che “Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari… “” ?
    è dunque possibile stipulare un contratto di locazione parziale per studenti (per due stanze su tre disponibili) ove nell’Accordo Locale (di Pavia) tale opzione non sia espressamente prevista ? ed inoltre, ove sia postiva la risposta al precedente quesito, è possibile stipulare per la terza stanza un contratto per uso transitorio ?
    ringrazio anticipatamente e saluto.

  22. La locazione per singoli studenti è possibile in tutto il territorio nazionale. I singoli contratti di locazione per studenti sono contratti transitori per la loro natura.

  23. forse non ho posto bene la domanda. la fattispecie è la seguente: in un immobile con tre stanze da letto ho la possibilità di locare due stanze a studentesse universitarie e l’altra ad una vigile del fuoco, proveniente dal Sud, con contratto di lavoro di un anno. è possibile quindi locare parzialmente due stanze con contratto di locazione per studenti (modello allegato E al Decreto Ministeriale) e l’altra stanza con contratto di natura transitoria (allegato C al Decreto Ministeriale) ? grazie ancora per la disponibilità e tempestività.

  25. Buongiorno ,ma sono messo d’accordo telefonicamente con proprietario dell’appartamento dove ho affittato una stanza per mio figlio ,studente ,con contratto che scade a fine settembre ,di liberare la stanza il 15.07 .Adesso il proprietario mi dice che non è possibile disdire il contratto perché lui a pagato le tasse fino a settembre .Cosa devo fare?

  26. Per la risoluzione del contratto è necessario rispettare e pagare il preavviso previsto e concordato tra le parti. Deve vedere cosa riporta il contratto nei termini per esercitare il recesso.

  27. Questo e’ il problema ,nel contratto non e specificato nula ,solo la dicitura ,,per quanto non espresamente previsto nel presente contratto le parti si riportano a quanto stabilito dalla normativa vigente”

  29. Buongiorno, mai figlia ha stipulato un contratto con scadenza a fine luglio. Non avendo dato disdetta preventiva abbiamo pagato la mensilitá anche se lei ha lasciato l immobile alla fine di giugno. Abbiamo preteso parte della caparra restituendo le chiavi, in quanto a 900 km di distanza con l accordo che la parte rimanente ci venisse restituita tolte le spese di pertinenza. Avendo l affitto pagato mia figlia pensava di tornare una settimana in appartamento per impegni nella stessa città, ma viene risposto che con la consegna delle chiavi il contratto si intende concluso, clausola non scritta nel contratto. Il dubbio ė che abbiano subbaffittato l appartamento e che poi facciano pagare a noi le spese. Come ci possiamo comportare. È legale quello che dicono. Grazie molte

  30. Il rilascio delle chiavi fa si che il contratto sia concluso. Sarebbe opportuno dare le chiavi al proprietario solo al termine dei mesi pagati, anche se rientranti nel preavviso. L’unica cosa che può fare è verificare se nel mese di luglio l’appartamento è stato nuovamente affittato. In questo caso può farsi restituire la mensilità di luglio.

  31. Buongiorno, come proprietario ho stipulato un contratto per studente universitario di durata 1 anno rinnovabile automaticamente di 1 anno, la cui scadenza sara’ a breve.
    Qualora sia io che lo studente volessimo concludere il contratto e quindi non rinnovare, come proprietario devo comunque pagare qualche imposta? (in pratica devo pagare le 67 euro come se fosse una risoluzione?)
    Grazie in anticipo!

  32. Buonasera
    Per la clausola ripartizione delle spese
    Io vorrei mettere una somma
    Forfait ad esempio 250 euro dove inserisco
    Spese registrazione, bolli, allacci utenze, anticipo condominio ecc….
    È possibile? O è meglio non inserire nulla e fare una scrittura a parte???
    Grazie

  33. Buongiorno,
    sono una studentessa fuori sede e il primo settembre firmerò il contratto di locazione per l’affitto di un appartamento (appunto come studente fuori sede).
    Al momento non so di preciso quando mi potrò laureare, ma se dovesse essere a marzo (con il contratto che scade ad agosto 2018) e iniziassi a lavorare, cambierebbe il mio status.
    Potrei mantenere, per i restanti mesi, il contratto firmato oppure dovrei comunicare il cambio alla proprietaria dell’immobile, e quindi cambiare il contratto?

  35. Il contratto che ha firmato è di tipo transitorio, quindi legato a particolari condizioni, in particolare, quella di essere studente universitario. Quando sopraggiunge la laurea, il contratto dovrebbe essere sciolto, attraverso una risoluzione anticipata, ed eventualmente rifatto secondo un modello tradizionale.

  36. Bisogna leggere cosa indicato nel contratto. Solitamente si indica che il contratto è tacitamente rinnovato, nel caso è necessario presentare il modello RLI per la risoluzione con l’eventuale pagamento dell’imposta di registro di €. 67, se non si è optato per la cedolare secca.

  37. Buongiorno,

    sono una studentessa/lavoratrice che deve firmarare a giorni un contratto di locazione per studenti a Roma.

    Sto frequentando un master online presso un università che ha sede a Milano, e so che la cosa non rientra nelle “condizioni da rispettare” indicate sopra. Mi chiedevo: dato che ho necessità di guadagnare i famosi 24 CFU per accedere al concorso insegnanti del 2018, se io mi iscrivessi ai “corsi” singoli di un’università romana (Sapienza o Tor Vergata che sia) potrei essere considerata studentessa? O altrimenti, quali alternative avrei? Purtroppo il locatore non accetta altre forme contrattuali diverse da questa riservata agli studenti, e senza questo status sarei costretta a lasciare l’immobile.

    Grazie per l’attenzione,

    Paola.

  38. La soluzione è possibile, può iscriversi a singoli corsi universitari, in questo modo rientra nelle fattispecie per ottenere un contratto di locazione per studenti.

  39. Salve, io e mio fratello abbiamo un appartamento costituito da tre stanze e da ottobre una stanza verrà occupata da mio fratello (studente e anche proprietario) e le altre due stanze verranno occupate da studenti fuori sede, quale tipo di contratto è possibile stipulare in questo caso considerando che mio fratello è studente/proprietario e gli altri studenti fuori sede?
    Grazie

  40. La forma migliore è utilizzare il contratto di tipo transitorio per studenti universitari.

  41. Salve,
    sono uno studente fuori sede a Torino; nell’ultimo contratto di affitto dello scorso anno c’era il diritto di revoca in cui potevo lasciare l’appartamento per gravi motivi a patto che mandavo 3 mesi prima una raccomandata con la mia lettera di disdetta, e così ho fatto (infatti il mio contratto andava dal 1 novembre 2016 al 31 ottobre 2017); adesso sto contraendo un nuovo contratto della durata di un anno (dal 1 ottobre 2017 al 30 settembre 2018), però vorrei sapere se la revoca è un mio diritto come studente fuori sede oppure se è a scelta di chi affitta (e se entrambe le soluzioni sono legali dal punto di vista legali, quindi se i miei genitori possono scaricare qualcosa).
    Un ultima cosa: i miei genitori possono scaricare anche se il contratto non è nella forma della cedolare secca?
    Grazie

  42. La possibilità di revoca anticipata deve essere inserita nel contratto ed è facoltà del conduttore esercitarla. Quindi verifichi di firmare un contratto con espressa questa possibilità, altrimenti cambi appartamento. I suoi genitori posso godere della detrazione fiscale.

  43. Sono uno studente fuori sede con regolare contratto ,al rientro dalla pausa estiva mi è stato comunicato ed effettivamente è così che l appartamento risulta infestato da cimici. Sto cercando un ‘altra stanza avrò diritto alla restituzione della caparra? È successo così in fretta che non ho dato preavviso. Questo episodio (cimici) è d considerarsi un fatto grave? Oppure devo restare 3 mesi con le cimici per riavere la caparra? Grazie

  44. Quello che deve fare è rispettare il preavviso previsto dal contratto e pagarlo al proprietario. Poi al termine del contratto potrà riavere la caparra.

  45. Salve volevo avere un informazione. io ho domicilio presso un appartamento in cui è valido questo tipo di contratto e ora abbiamo trovato dei nuovi ragazzi che occupino una delle stanze che sono rimaste vuote. siccome uno di loro è qui a bologna per fare un tirocinio ma è iscritto ad un’università diversa da quella di bologna, volevo sapere se sussistono lo stesso le condizioni per fare il contratto o se in caso, a causa del fatto che il ragazzo è iscirtto ad un’università diversa da quella del comune di cui fa parte l’immobile, esse non sussistano più.

  46. La locazione per studenti universitari è utilizzabile solo da soggetti iscritti all’università del luogo, altrimenti non avrebbe senso il contratto.

  47. Buongiorno,
    avrei una domanda da porre circa la condizioni necessarie per la transitorietà del contratto di affitto di immobile, non essendomi chiare due risposte precedentemente date, in contraddizione tra loro.
    Nel caso si firmi un contratto transitorio di determinata durata in qualità di studente universitario, ma nel tempo della sua durata si ottiene la laurea e quindi decade naturalmente la condizione stessa di studente, il suddetto contratto cessa in essere (leggasi anche richiede modifica), oppure conserva la sua validità fino alla naturale soluzione prevista? (Si faccia presente che all’atto della firma del contratto, i documenti che si presenterebbero per verificare la necessità di transitorietà sarebbero proprio legati alla situazione universitaria.)
    Ringrazio anticipatamente per l’attenzione.

  48. I contratti transitori sono contratti legati ad un vincolo, ovvero per i contratti con studenti universitari, che vi sia un corso di laurea in svolgimento. Il conseguimento della laurea porta con se la conseguenza di risolvere il contratto, ed eventualmente di stipularne uno convenzionale.

  49. Ho letto e tutto molto chiaro.
    Un dubbio però mi rimane. In caso di piu contratti transitori a studenti, le parti comuni possino essere conteggiate proquota in modo che il calcolo dell affitto della stanza non lo faccia debordare dall accordo delle associazioni?

  52. Salve, ho bisogno di un’informazione: mia figlia inizierà l’università fuori sede a Bologna e, al momento di firmare il contratto, ci è stato detto che viene affittato l’intero immobile e non la singola stanza e che lei subentrerà come cointestataria e sarà responsabile in solido dell pagamento di quanto dovuto, affitto e spese. Ora, il punto è: il contratto è intestato ad una singola persona e nell’appartamento ce n’erano due (una coppia di studenti delle belle arti cinesi ) ora lui va a Trento, pare con una borsa di studio per disegnare capi tecnici ( ci avevano fatto intendere per un anno intero, invece sembra per pochi mesi invernali ) e lei rientra da Pechino ad ottobre(data in cui si registrerà il contratto. Quindi mia figlia sostituirà lui, anche se lui rimarrà come cointestatario del contratto. A lui manca solo la laurea e lei si laurea a Marzo. Davanti alla condizione di rispondere in solido abbiamo fatto presente che è un pò difficile cercare qualcuno in quel periodo e che vogliamo evitare di pagare per altri che non ci danno garanzie di continuità. le chiedo se è possibile avere un contratto per l’affitto della stanza e di rispondere solo per il prorio affitto e quota spese. Grazie per la cortese attenzione

  53. E’ certamente possibile per i contratti transitori per studenti universitari avere l’affitto della singola stanza, ma non tutti i proprietari sono disposti a farlo. Se questo proprietario non vuole farlo non resta che trovare un altro alloggio. La responsabilità dell’intero pagamento dell’affitto non la prenderei.

  54. Buongiorno, ho firmato un contratto transitorio per studenti universitari (LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI TIPO DI CONTRATTO – Legge 9/12/1998, n°431, art. 5, comma 2).

    Nel contratto c’è scritto:
    Il contratto è stipulato per la durata di 12 mesi a partire dal 25/10/2016 fino al 24/10/2017. Alla prima scadenza il contratto non si rinnoverà automaticamente.
    Inoltre non è scritto da nessuna parte che ho l’obbligo di avvisare in caso voglia oppure non voglia rinnovare il contratto.
    Qualche mese fa c’è stata solo una mia intenzione (verbale, non scritta) , comunicata alla proprietaria, di voler restare nell’appartamento.
    Ora però non ho più la possibilità di poter rimanere e mi chiedevo se posso andare via senza problemi, o se sono tenuta a qualche risarcimento.
    Il fatto che nel contratto c’è scritto che NON si rinnoverà automaticamente in teoria non mi dovrebbe obbligare ad avvisare il proprietario di casa. Giusto?

    Grazie in anticipo per l’eventuale risposta.

    Clarissa

  55. Il contratto si chiude ad una certa data e non è rinnovato automaticamente, quindi alla data di chiusura lei può andarsene senza dover corrispondere niente al proprietario.

  57. Buongiorno, sono una studentessa fuori sede e ho firmato un contratto per studenti insieme ad altre due ragazze. La proprietaria ha chiesto un unico bonifico per il pagamento del canone di locazione e mi ha detto che non rilascerà singole ricevute di pagamento ma un documento che attesta che io e le altre ragazze abbiamo pagato l affitto. Vorrei chiedere se questo documento sia sifficiente al fine delle detrazioni fiscali oppure sono necessarie le ricevute bancarie? Grazie.

  58. Per voi è sufficiente effettuare i pagamenti con mezzi tracciabili come il bonifico, quella è la vostra prova di avvenuto pagamento dell’affitto. La ricevuta, in questo caso non è indispensabile, ma se la richiedete voi il proprietario è obbligato a rilasciarla.

  59. Salve. Sono una studentessa fuori sede e sto per firmare un subentro in un contratto di locazione con più contraenti. Il contratto è a cedolare secca. Se sul contratto rimane il nome della ragazza cui sto per subentrare ma al contratto viene allegato il documento registrato che certifica il mio subentro, poi posso usare tale contratto con allegato nel 730?
    La ringrazio per l’attenzione e per l’aiuto che mi darà,
    Distinti saluti.

  60. La cosa importante è che sia stata presentata dal proprietario la pratica all’Agenzia delle Entrate che certifica il suo subentro. Chieda al proprietario di fargliela avere e la conservia assieme al contratto. Con questi potrà avere la detrazione nel 730.

  61. La ringrazio tantissimo, se avessi saputo prima di questa pagina mi sarei risparmiata un’ora di attesa al telefono senza avere risposte con l’agenzia delle entrate.

  62. Mi fa piacere esserle stato di aiuto. Per approfondimenti o consulenza nel footer del sito è indicata la mail dove può contattarmi.

  63. Mia figlia ha stipulato un contratto di fitto transitorio 3+3, per studenti universitari fuori sede, nel contratto non sono riportate le spese per le utenze, e chi se ne assume la responsabilità nei riguardi dei fornitori di servizi, nel caso di stdudente locatario (il contratto lo ha stipulato lei), in termini di costi generali ( imposte e tariffe legate a prima casa ad esempio) è conveniente chei abbia la residenza o nella fattispecie non rileva il fatto se lo studente abbia o meno la residenza,
    Grazie

  64. Buonasera,

    ho un appartamento con 4 camere da letto.
    Tanti studenti mi richiedono il singolo posto letto in stanza doppia. Come posso fare per affittarlo senza dover avviare un attività di affittacamere ?

    grazie

  65. La prima casa rileva ai fini Imu, ma sua figlia essendo locatario, non è soggetta al pagamneto dell’Imu. Ai fini delle imposta la residenza non modifica niente.

  67. Buongiorno,

    mio figlio, proprietario nonchè residente in un immobile, ha affittato ad uno studente una stanza dello stesso immobile con regolare contratto di affitto registrato a cedolare secca. Ha anche l’obbligo di informare l’amministratore di condominio dell’avvenuta locazione? Il mio dubbio nasce dalla circostanza che comunque mio figlio/proprietario risiede nello stesso immobile.
    Grazie.

  69. Buon giorno, mi figlio ha sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo. E’ studente a Bologna, ad oltre 100 km dall’abitazione principale. E’ cooblligato con altre 3 persone e nel contratto è stato specificata la possibilità di recesso, dopo un anno, con un preavviso di 3 mesi, ed anche la possiblità di subentro di un terzo. Il pagamento è stato concordato in modo singolo – a mezzo bonifico – e i conduttori hanno sottoscritto una scrittura privata, la quale prevede che, in ipotesi di recesso di un conduttore, questo si obbliga in ogni caso a pagare la propria quota sino al subentro di un terzo. Altro aspetto: il locatore ha fornito l’immobile in subaffitto. In questa ipotesi posso avere le detrazioni fiscali per l’importo di legge?
    Grazie

  71. buongiorno, mia figlia deve prendere universitaria a modena deve prendere un appartamento in città. Le viene chiesto un costo di registrazione del contratto di 200 euro. vorrei sapere se la richiesta è giusta. il contratto prevede la cedolare secca.
    ringrazio
    Daniela

  73. Buonasera, ho bisogno di aiuto:
    sono locatore di un appartamento in affitto con contratto per esigenze abitative di studenti unversitari della durata di 10 mesi per tre studentesse; in questo periodo per problemi di incompatibilità ambientale una delle sudette studentesse vuole lasciare la camera alla fine di questo mese senza avermi dato il preavviso previsto di 3 mesi (come specificato nella normativa che regolamenta questo tipo di contratto). Secondo la legge 431/98 dovrei chiedere alla ragazza di onorare comunque i successivi 3 mesi di affitto (“indennità di mancato preavviso”)? Se è questo il caso come giustifico all’Agenzia delle Entrate un mio introito di 3 mesi successivi al recesso parziale della ragazza in questione?

    Preciso infatti che la studentessa in questione, per esigenze di borsa di studio, ha necessità di risultare svincolata dal contratto già da Marzo per cui io mi troverei a compilare il modello RLI per il recesso parziale (sempre a condizione dei 3 mesi di mancato preavviso) già a fine mese – e quindi la studentessa risulterebbe svincolata dal contratto già dal 1 Marzo – ma continuerei a percepire per ulteriori 3 mesi la sua quota del canone.
    Cosa è previsto fare in questo caso? Grazie

  74. E’ sua facoltà chiedere l’indennità di mancato preavviso. Dovrà poi dichiarare nel suo reddito da locazione anche questo importo. Indipendentemente da quando il contratto si è risolto.

  75. Cosa succede se gli studenti finiscono il corso di studi e si laureano durante la durata del contratto? Sono previste sanzioni per il conduttore o per il locatore?

  76. E’ sufficiente risolvere il contratto, oppure, se vuole può restare sino alla conclusione del contratto.

  77. buonasera,
    una delle studentesse che occupa una stanza del mio appartamento in locazione, vorrebbe cambiare stanza e prendere quella che sta per liberarsi. le stanze hanno una differenza di prezzo. Vorrei sapere se devo fare un nuovo contratto e quindi nuova registrazione o semplicemente una scrittura privata tra le parti che attesti il cambio può bastare?
    Grazie

  78. Se il cambio comporta una differenza di prezzo può fare una scrittua privata integrativa, che dovrà essere registrata all’Agenzia.

  79. Buonasera,
    mia figlia ,studentessa universitaria, ha un contratto di affitto stipulato insieme ad altre 4 ragazze, due delle quali a fine mese lasceranno l’appartamento,sarà difficile farsi pagare le spese enel, riscaldamento acqua delle prossime bollette ancora di loro competenza, possiamo chiedere al proprietario di non restituire loro il deposito cauzionale e semmai dall’importo da restituire scalare la loro quota di competenza, e dare a noi la differenza?

  80. Se riuscute a trovare l’accordo con il proprietario e le ragazze non ci sono problemi.

  81. Il contratto stipulato con un mio inquilino scade il 30 agosto. Lui si è laureato una settimana fa. ( fine aprile). È stato solo un anno e se non avesse finito avrebbe pertanto diritto a 1 altro anno. Ho suggerito al ragazzo di iscriversi a un perfezionamento per potergli rinnovare il contratto ma non gli va. Dice che la legge consente all’ex studente di lavorare per un periodo, cambiando il contratto, sempre con la cedolare secca agevolata. A me non risulta e con una nuova stipula gli scatterebbe automaticamente il 4+4 penso, visto che a quel punto supererebbe i 2 anni. Che ne dice? Non mi voglio impegnare per troppo tempo

  82. Sicuramente deve fare un nuovo contratto. Può valutare un contratto transitorio, ma solo se vi sono i requisiti. Se vuole mi contatti in privato.

  83. Salve, sto cercando di affittare una camera (contratto per studenti), sono italiana con genitori italiani però per motivi di lavoro i miei sono residenti all’estero. Il proprietario chiede oltre alla mia firma, quella del genitore come responsabile del pagamento dell’affitto. Il proprietario mi dice però che lavorando all’estero i miei non possono firmare anche se sono italiani solo perché hanno il conto corrente all’estero. (negli USA).. Vuole dunque una prova dalla banca che i miei abbiano un reddito sufficiente per pagare l’affitto ma non accetta la dichiarazione dei redditi dei miei degli USA. È normale questa cosa?

  84. Non c’è nessuna norma che prevede questo. Sono solo garanzie che chiede il proprietario per tutelarsi. E’ normale contrattazione tra le parti, ma ha tutto il diritto di rifiutarsi di fornire queste informazioni.

  85. Salve! Se io firmo il contratto per studenti a Settembre (della durata di un anno) ma poi a Febbraio mi laureo (e quindi dopo non sono più tecnicamente una studentessa) ma vorrei trovare un lavoretto fino al Settembre dopo che ricomincio la magistrale, devo fare un altro contratto? come funziona?

  87. Salve, sono conduttrice in un contratto di locazione per studenti universitari che scade a settembre. La società del gas ogni due anni effettua la manutenzione ordinaria della caldaia. Spetta a me o al proprietario, contando che lascio l’appartamento a breve e ne ho usufruito per un anno?

  89. In un contratto di locazione ad uso abitativo transitorio per studenti è legittimo prevedere una clausola di durata che preveda oltre alla durata specifica, anche il NON rinnovo automatico -per durata uguale a quella iniziale- alla prima scadenza dello contratto stesso? Nel caso in cui sia invece indicato nel contratto che, alla prima scadenza, questo si rinnova automaticamente (se il conduttore non comunica disdetta al locatore almeno tre mesi prima della data di scadenza), le condizioni contrattuali vanno (o meglio, possono essere) rideterminate con la stipula di un nuovo contratto?
    Attualmente, in qualità di locatore, ho un contratto in essere con uno studente per 9 mesi di durata, in scadenza con il 21/10/2018; l’interessato mi ha comunicato che intende far valere la prevista clausola di rinnovo automatico del contratto per uguale periodo e vorrei capire se ho facoltà di aumentare il canone di locazione e come devo predisporre il documento per la proroga anzidetta da registrare all’Agenzia delle Entrate. Ringrazio dell’attenzione e invio cordiali saluti.

  90. Nei contratti ad uso transitorio come quelli per studenti universitari non è obbligatorio inserire la proroga per ulteriore tempo rispetto a quello previsto dal contratto iniziale. Se questa è inserita nel contratto a meno di disdetta nei termini previsti il contratto prosegue e il canone non può essere variato se non su accordo di entrambe le parti. Servirà un atto aggiuntivo per aumentare il canone. Per la proroga occorrerà modello RLI compilato da presentare all’Agenzia e il pagamento dell’imposta di registro.

  91. Buongiorno sono la mamma di uno studente universitario a roma. L’anno scorso abbiamo stipulato un contratto di affitto con legge 9/12/1998 n. 431 art 5 comma 2 nel quale si pattuivano 10 mesi di locazione dal 1/10/2017 al 31/07/2018. Ci aspettavamo il tacito rinnovo del contratto ( non avendo come conduttore prodotto disdetta ) ma invece vengo contattata dal locatore il quale mi propone nuovo contratto 4 più 4 cointestato con altra studendessa in quanto dice di non poter fare più di due contratti nello stesso appartamento altrimenti dovrebbe accatastarlo come bed and breakfast. Premetto che i ragazzi sono in tre due studenti e una lavoratrice la quale ha già un contratto 3 più 2 e che mio figlio e l’altra ragazza presenti già da un anno avevano rispettivamente contratto per studente fuori sede. Vi chiedo se il locatore può avanzare tale richiesta e se invece non ci sarebbero problemi per lui eventualmente a riproporre un nuovo contratto per studenti anche cointestato a mio figlio e l’altra ragazza. Ringrazio anticipatamente

  92. Quello che le ha detto il locatore è semplicemente una giustificazione per non rifare un contratto dello stesso tipo.

  93. Il proprietario ha facoltà di proporre un nuovo contratto a patto che abbia lasciato maturare la prima scadenza naturale di entrambi i contratti (3 anni per il primo, 10 mesi per il suo al 31 Luglio) in quanto la legge 431/98 prevede il primo rinnovo automatico solo con il tacito consenso di entrambe le parti; altrimenti deve avvisare a mezzo raccomandata A/R con preavviso di n° di mesi specificato nei contratti stessi. Poi bisogna tenere conto della situazione attuale di Suo figlio in quanto il nuovo contratto lo vincolerebbe per 4 anni con preavviso (se nn ricordo male) di 6 mesi per il recesso, forse nn proprio il massimo per uno studente universitario. Saluti.

  94. Nel ringraziare per le vostre risposte volevo anche aggiungere che sicuramente oltre a vincolare mio figlio per i 4 anni ( previa sempre disdetta con lettera raccomandata di tre mesi antecedenti ) probabilmente un tipo di contratto diverso da quello per studenti non é previsto per concorrere a borsa di studio come mio figlio ha già fatto l’anno scorso proprio perché non si tratta appunto di un contratto per studenti universitari fuori sede, non credete?
    Grazie ancora per il tempo dedicatomi e dei vostri cinsigli

  95. Buongiorno. In caso di contratto universitario, dove io (conduttore) ho mandato disdetta secondo i termini previsti dal contratto (ho un contratto singolare quindi gli inquilini non sono coinvolti), dopo aver mandato il modulo RLI, come devo fare per la consegna delle chiavi? Certamente ho contattato il proprietario diverse volte a partire dal 21 luglio, ma oltre a leggere non risponde.
    La situazione è abbastanza urgente.
    Vi ringrazio tanto.
    Saluti.

  96. La comunicazione di disdetta deve darla al proprietario, e poi dovrà accordarsi con lui per il rilascio delle chiavi. Se il proprietario non risponde, dovrà insistere, in ogni caso è suo onere farle lasciare l’appartamento, anche perché finito il preavviso non avrà più obbligo di pagare l’affitto.

  97. Può stipulare un contratto di locazione di tipo transitorio. La transitorietà è data dal fatto che la permanenza è legata la periodo di borsa di studio. E’ un contratto che offre minori tutele al proprietario, e quindi immagino non sia concorde nel volerlo stipulare.

  98. esattamente. io sto continuando a insistere con messaggi, chiamate sia lui che sua moglie siccome sono entrambi proprietari. Io parto domani e loro non mi rispondono, non so veramente come fare.
    Non vorrei essere accusata di aver bloccato un immobile perché sto facendo di tutto per fare la consegna delle chiavi.
    Non vi è mai capitato una situazione simile?

  99. Quello che lei deve avere è la raccomandata con cui comunica il rilascio anticipato. Stessa cosa per comunicare il giorno in cui andrà via e lascerà le chiavi. Se poi il proprietario non si attiva, non può essere una sua responsabilità.

  100. Buongiorno, devo far sottoscrivere un contratto di locazione per studenti e la proprietaria dell’immobile mi chiede di coinvolgere anche i genitori degli studenti che, ovviamente in quanto tali non percepiscono reddito; la domanda è: è possibile cointestare il contratto di locazione per studenti anche ai genitori in modo che figurino come garanti? Se sì bisogna speicificare che sono solo garanti (in che modo?)? e Se invece non è possibile inserirli in contratto come si può ovviare per tutelare la proprietà?
    Grazie mille per l’assistenza.
    Wladimiro

  101. Il contratto deve essere intestato agli studenti, ma è possibile inserire nel contratto una clausola ulteriore che individua nei genitori di ogni studente garanti dell’esecuzione del contratto.

  102. Grazie. Dove posso trovare una formula che possa andar bene per specificare questa clausola? Ne esiste già una “preconfezionata” che mi può inviare per cortesia?
    Grazie mille ancora.
    Wladimiro

  103. Può indicare semplicemente nei dati dello studente che faranno da garanti i genitori, con i loro nomi. Dovrà poi far firmare il contratto anche a loro.

  104. Mio figlio lo scorso anno ha sottoscritto un contrato transitorio art.5 comma 2 con scadenza agosto. In luglio il proprietario gli dice che siccome non gli aveva confermato che darebbe rimasto lo ha affittato ad altro studente. Mi conferma che alla prima scadenza per questo tipo di contratti c è il rinnovo automatico? Saluti grazie

  106. salve, stiamo per affittare una stanza ad uno studente di altra città per sei mesi, la madre mi ha chiesto se è possibile intestare il contratto a lei e non a suo figlio. è possibile? deve essere messo per iscritto sul contratto che ad usufruire della casa è il figlio e non lei? risulta comunque un contratto di locazione transitorio per studenti? anche se poi il nome del conduttore risulta la madre?
    grazie

  107. Per redigere un contratto di locazione ad uso transitorio per studenti universitari l’intestatario del contratto come locatario deve essere lo studente. Poi il contratto può essere garantito dai genitori dello studente, ma se si inserisce una persona non studente, non si ha più un contratto di tipo transitorio per studenti.

  108. Complimenti per la guida, finalmente un po’ di chiarezza su tanti aspetti contrattuali. Cerchiamo di combattere anche il fenomeno degli affitti a nero, che continua a dilagare in tante città italiane (compresa quella dove ho cercato casa io!!).
    Martina di uniaffitti.it

  109. Salve Martina, e grazie per il riscontro. Il fenomeno dell’affitto in nero si può combattere, a mio avviso, soltanto quando ci sarà una vera convenienza per il locatore nel registrare ogni contratto. La cedolare secca sicuramente è stato un passo avanti, ma da sola non è sufficiente, servono ulteriori incentivi.

  110. Buongiorno, ho intestato un contratto di locazione 4+4 con specifica possibilità di sublocazione. In questo caso posso sublocare con contratto a studenti universitari ed usufruire della cedolare secca a 10% o 21%?
    Grazie

  112. Buongiorno,
    vorrei chiedere un’informazione piuttosto particolare. Sono uno studente fuorisede, attualmente vivo da dei parenti alla lontana. Vorremmo regolarizzare la mia posizione in casa loro, in quanto a me servirebbe per la borsa di studio e loro, giustamente, vogliono essere a posto legalmente, in quanto io corrispondo loro una minima(davvero irrisoria) quota mensile come contributo alle spese. La mia domanda è questa: esiste un limite minimo per il canone di affitto nei contratti transitori per studenti? nel caso a quanto ammonta?
    Inoltre volevo chiederle se il regime di cedolare secca fosse compatibile con il contratto transitorio. La ringrazio.

  113. Salve Andrea, consiglio di informarsi sull’importo del canone concordato da applicare al contratto di affitto fuori sede. E’ il canone minimo che può applicare e può determinarlo attraverso le associazioni tra proprietari ed inquilini della sua città. A questo tipo di contratto è applicabile la cedolare secca.

  114. Buon giorno, sono la mamma di una studentessa di roma fuori sede, ci è stato fatto un contratto per studenti universitari della durata di 6 mesi+6 con rinnovo automatico alla scadenza dei primi 6 mesi.Abbiamo fatto domanda di borsa di studio che prevede un contratto di almeno 10 mesi e ci è stata rigettata perché il contratto che abbiamo sottoscritto non vale 1 anno ma solo 6 mesi. Posso fare ricorso?Grazie in anticipo, cordiali saluti.

  116. Buongiorno. Non ho capito bene se é qui che é possibile fare le domande. Mio figlio studente universitario a Torino, ha un contratto d’affitto annuale che scade a novembre, ma da fine febbraio terminata la sessione d’esami é rientrato a casa in Liguria e conl’università e la regione Piemonte chiusa, non é più rientrato a Torino. A marzo abbiamo pagato l’affitto x intero, ad Aprile i proprietari, su nostra richiesta di una riduzione ci hanno concesso gentilmente di pagare il 50%, pagheremo così anche maggio, ma possiamo chiedere la risoluzone del contratto da giugno, senza i tre mesi di preavviso previsti, causa chiusura università Coronavirus è non fruizione e dell’appartamento fino ad ottobre? Cercandocene poi un altro il prossimo anno accademico? Mille grazie!

  118. Mio figlio ha un contratto di locazione di 4 anni di studente universitario fuori sede con cedolare secca. non avendo scritto sul contratto che è uno studente fuori sede, posso scaricarmi lo stesso la quota sul 730, oppure no. nell’attesa di una vostra risposta.
    vi porgo distinti saluti.
    Martino Giuseppe

  120. Buongiorno vorrei chiedere un chiarimento in merito alla locazione per studenti universitari di solai porzione di immobile. Ho letto nel suo articolo che è possibile la ,locazione di porzione di immobile a patto che non sia una “attività di affittacamere” per la quale sono necessarie altre autorizzazioni comunali. Quindi quale è la differenza tra locare una porzione di immobile e l’affittacamere ?
    In buona sostanza impostare la locazione di porzione di immobile a studente universitario come di seguito rientra nella fattispecie corretta ?

    ….si concede in locazione al signor/.ra ……… porzione di immobile costituita esclusivamente da un vano identificato tramite planimetria allegata con la lettera “A” più l’uso condiviso non in esclusiva del vano cucina, vano servizio (bagno), vano disimpegno/corridoio e del vano soggiorno/TV identificati rispettivamente in planimetria allegata con la dicitura “cucina”, con la dicitura “W.C.”, con la dicitura lettera “F” e con la dicitura lettera “E” denominate complessivamente in seguito “parti condivise” dell’unità immobiliare posta in ……. .
    Grazie

  121. Luca l’affitto di porzione dell’immobile è possibile ma bisogna fare attenzione alle leggi regionali in merito all’attività di affittacamere perché si potrebbe rientrare in questa fattispecie. La invio a verificare cosa prevede la sua regione in merito.

  122. Buongiorno. Ho dato in locazione un appartamento a studenti universitari con canone concordato. Ho ricevuto, nei termini di preavviso, un recesso anticipato di un mese dalla scadenza del contratto attribuiti all’emergenza covid. Il conduttore ha facoltà, in questo caso, di riprendere altro alloggio nella stessa città? Grazie

  124. Salve , cosa succede se lo studente inquilino ,alla scadenza del contratto , non comunica la sua volontà di rinnovo o di disdetta del contratto suddetto ? Entro quale tempo il proprietario può attivarsi per cercare altro inquilino ?

  126. Ho affittato una camera ad una studentessa che aveva bisogno del contratto per poter ottenere la borsa di studio. Contratto dal 01/11/2020 al 31/09/2021. Mi ha detto che il 30 giugno vuole recedere dal contratto e lasciare la casa. Si può fare, oppure è un imbroglio? Una volta presi tutti i soldi della borsa di studio lascia la casa….
    In oltre, deve comunque pagarmi l’affitto fino alla scadenza naturale, oppure fino al 30 giugno? Grazie

  127. Le possibilità di risoluzione anticipata sono quelle indicate nel contratto, altrimenti si seguono le disposizioni legali. Il consiglio è sempre quello di scrivere bene i contratti su tutti i punti possibili, per essere tutelati al massimo.

  128. Salve, complimenti per l’articolo ben curato.
    Vorrei porle una domanda: il titolare dell’immobile può affittare l’appartamento con canone concordato per universitari e contemporaneamente far sottoscrivere un contratto parallelo di comodato d’uso per mobili e altre spese condominiali incluse portando l’affitto totale a un costo più elevato?
    Ho saputo di persone che lo fanno e non so quanto sia “legale”

    Grazie in anticipo per la risposta

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