La locazione è il contratto con il quale una parte, locatore, si obbliga a far godere all’altra, conduttore, una cosa mobile o immobile, per un tempo dato, in cambio del corrispettivo, canone. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.

Tra le diverse tipologie di contratto è quello a canone concordato il più conveniente dal punto di vista fiscale sia per l’inquilino che per il proprietario.

Con canone concordato si intende il contratto di locazione in cui la misura del canone è determinato entro una cornice che costituisce i limiti, sia massimi che minimi dell’importo della controprestazione. Invero, in tal modo saranno determinati anche altri aspetti tra cui la durata del contratto di locazione a canone concordato.

Tale figura, come spesso accade, è nata da una prassi degli operatori economici. Tuttavia, il legislatore è intervenuto al fine di prevedere la disciplina di tale contratto. Questa infatti è contenuta nella legge 431/98 che ha riformato la disciplina delle locazioni. Parte della disciplina inoltre è contenuta negli accordi stipulati a livello locale, ove esistenti, e infine nel decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.

Cos’è il contratto di locazione a canone concordato?

Il contratto di locazione a canone concordato è una forma peculiare di locazione. Infatti, questo può essere stipulato tra due soggetti per il godimenti di un immobile ad uso abitativo, dunque è uno strumento principalmente impiegato con questa finalità.

Quindi, è in genere un’alternativa al contratto di locazione a canone libero. Si differenzia tuttavia da quest’ultimo, infatti, questo si sostanzia in  le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.  Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata.

In questo caso, come chiarisce l’appellativo a canone concordato, le caratteristiche del canone sono determinate sulla base di accordi locali.

Tuttavia, anche in questo caso, le caratteristiche in particolare viene individuata una durata minima e massima del contratto ovvero l’ammontare degli importi dei canoni. Questo contratto di locazione è disciplinato dall’articolo 2, terzo comma, della legge 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

Ai sensi di tale norma: “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.

Canone concordato

La prima cosa che dobbiamo chiarire è cosa si intende per canone concordato. In questo caso, infatti, è necessario prima di tutto evidenziare che il canone non potrà essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile. Infatti, questo dovrà essere determinato in considerazione ai parametri specifici che vengono individuati dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune. Al fine di provvedere al calcolo, si dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile.

Inoltre, dovranno essere indicati anche altri elementi accessori nel calcolo. Ad esempio, si considerano anche i balconi o la presenza di ascensori. Il canone concordato deve tuttavia essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.

Laddove non vi siano associazioni di categoria, tale autorizzazione deve essere ottenuta una conferma da parte  alle organizzazione firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione, al fine di assicurare la conformità rispetto all’accordo territoriale.

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è intervenuto disciplinando gli accordi territoriali con il decreto del 16 gennaio 2017. Tale normativa ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

Invero, con il predetto strumento sono stati anche indicati i criteri relativi ai contratti transitori e per studenti universitari.

Per effetto di tale decreto i Comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le organizzazioni  entro sessanta dall’emanazione del decreto. A stabilirlo è il terzo comma dell’articolo 2 suddetto al fine di promuovere gli accordi raggiunti in sede locale.

Agevolazioni fiscali contratto di locazione canone concordato

Come affermato poc’anzi, i contratti di locazione a canone concordato comportano anche una serie di benefici e vantaggi fiscali. In particolare, la conclusione di predetti contratti comportano:

  • applicazione della tassazione speciale con cedolare secca anziché con tassazione ordinaria Irpef. Si applica così un’aliquota unica pari al 10% anziché quelle a scaglioni previste per la tassazione ordinaria;
  • la base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta del 30% qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della legge 431/98;
  • il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.

Molto interessanti sono anche le agevolazioni in tema di IMU e TASI. Infatti, in questo caso il legislatore ha previsto una prima agevolazione a carattere nazionale, che comporta la riduzione della base imponibile al 25%, per procedere al calcolo.

Altra, è stata prevista anche a livello locale. Infatti, i comuni possono prevedere una aliquota inferiore ai fini della TASI sugli immobili oggetto di contratto di locazione a canone concordato.

Cedolare secca

Come affermato poc’anzi, è possibile ottenere anche un’agevolazione sulla cedolare secca, laddove sia concluso un contratto di locazione a canone concordato. In questo caso, infatti, è possibile ottenere una tassazione al 10%, però è necessario possedere alcuni requisiti:

  • sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A – esclusa A\10)
  • l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto;
  • è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione del regime agevolato e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.

Agevolazioni fiscali inquilini contratto di locazione a canone concordato

Anche per gli inquilini che concludono il contratto a canone concordato comporta delle agevolazioni fiscali anche dal punto di vista dell’inquilino.

Infatti,il legislatore ha previsto la facoltà per l’inquilino di apportare delle detrazioni in dichiarazione dei redditi. E’ possibile ottenere il beneficio sia ove il canone sia stato liberamente stabilito fra le parti sia che sia stato concordato e qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Le regole della detrazione sono tuttavia diverse a seconda delle categorie di contratto in evidenza.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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