Contratto di locazione a canone concordato: come funziona?

Il contratto a canone concordato prevede una durata base di tre anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori due anni (c.d. 3+2). Il contratto si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso di disdetta entro i termini previsti dal contratto. Il contratto a canone concordato consente all’inquilino ed al proprietario di poter beneficiare di agevolazioni fiscali.

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La locazione è il contratto con il quale una parte, locatore, si obbliga a far godere all’altra, conduttore, una cosa mobile o immobile, per un tempo dato, in cambio del corrispettivo, canone. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto. Tra le diverse tipologie di contratto è quello a canone concordato il più conveniente dal punto di vista fiscale sia per l’inquilino che per il proprietario.

Con canone concordato si intende il contratto di locazione in cui la misura del canone è determinato entro una cornice che costituisce i limiti, sia massimi che minimi dell’importo della controprestazione. Invero, in tal modo saranno determinati anche altri aspetti tra cui la durata del contratto di locazione a canone concordato.

Tale figura, come spesso accade, è nata da una prassi degli operatori economici. Tuttavia, il legislatore è intervenuto al fine di prevedere la disciplina di tale contratto. Questa infatti è contenuta nella Legge n. 431/98 che ha riformato la disciplina delle locazioni. Parte della disciplina inoltre è contenuta negli accordi stipulati a livello locale, ove esistenti, e infine nel decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.

Cos’è il contratto di locazione a canone concordato?

Il contratto di locazione a canone concordato è una forma peculiare di locazione. Infatti, questo può essere stipulato tra due soggetti per il godimenti di un immobile ad uso abitativo, dunque è uno strumento principalmente impiegato con questa finalità. Quindi, è in genere un’alternativa al contratto di locazione a canone libero. Si differenzia tuttavia da quest’ultimo, infatti, questo si sostanzia in  le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.  Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata.

Il contratto di locazione a canone concordato è un tipo di contratto di locazione regolamentato dalla legge italiana che prevede un canone di affitto inferiore rispetto a quello di mercato. Il canone concordato viene stabilito dalle associazioni di proprietari ed inquilini del luogo in cui si trova l’immobile stesso, sulla base di un accordo che definisce il canone massimo applicabile in base alla zona in cui si trova l’immobile e alle sue caratteristiche. Questo contratto, quindi, è caratterizzato da un canone di affitto inferiore a quello di mercato, ma garantisce comunque al proprietario dell’immobile un’adeguata remunerazione e una maggiore certezza nella gestione del rapporto locatizio. Questo contratto di locazione è disciplinato dall’articolo 2, terzo comma, della Legge n. 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Ai sensi di tale norma: “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.

Per poter accedere al regime di canone concordato, sia il proprietario che il conduttore dell’immobile devono rispettare determinati requisiti e procedure previste dalla legge, come ad esempio la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. È importante notare che il contratto di locazione a canone concordato prevede delle specifiche modalità di durata e di rinnovo, che differiscono da quelle previste per i contratti di locazione ordinari.

Canone concordato

La prima cosa che dobbiamo chiarire è cosa si intende per canone concordato. In questo caso, infatti, è necessario prima di tutto evidenziare che il canone non potrà essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile. Infatti, questo dovrà essere determinato in considerazione ai parametri specifici che vengono individuati dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune. Al fine di provvedere al calcolo, si dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile. Inoltre, dovranno essere indicati anche altri elementi accessori nel calcolo. Ad esempio, si considerano anche i balconi o la presenza di ascensori. Il canone concordato deve tuttavia essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.

Laddove non vi siano associazioni di categoria, tale autorizzazione deve essere ottenuta una conferma da parte  alle organizzazione firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione, al fine di assicurare la conformità rispetto all’accordo territoriale.

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è intervenuto disciplinando gli accordi territoriali con il decreto del 16 gennaio 2017. Tale normativa ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato. Invero, con il predetto strumento sono stati anche indicati i criteri relativi ai contratti transitori e per studenti universitari.

Per effetto di tale decreto i Comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le organizzazioni  entro sessanta dall’emanazione del decreto. A stabilirlo è il terzo comma dell’articolo 2 suddetto al fine di promuovere gli accordi raggiunti in sede locale.

La durata del contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato prevede una durata base di tre anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori due anni (c.d. 3+2). Il contratto si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso di disdetta entro i termini previsti dal contratto. Nulla vieta al termine dei due anni di rinnovo di decidere, in accordo tra locatore e locatario di risolvere o rinnovare il contratto, anche modificandone le condizioni. Nel caso di rinnovo del contratto, il canone di affitto non può essere aumentato di più del 75% rispetto al canone concordato precedente.

Sublocazione

La possibilità di sublocare deriva dall’art. 1594 c.c. prevede la facoltà del conduttore di sublocare la cosa locatagli, salvo patto contrario. Pere capire se è possibile sublocare è importante una attenta lettura del contratto di locazione. La sublocazione è il contratto che prevede la possibilità per il conduttore di concedere ad altro soggetto, (sub-conduttore), il godimento dell’immobile intero o di una sua parte. Con la sublocazione si ha un contratto principale ed un secondo contratto derivante dal primo.

Risoluzione anticipata del contratto

Come in tutti i contratti di locazione la parte maggiormente tutelata è quella del locatario che ha la possibilità di recedere dal contratto, anche in assenza di giusta causa (c.d. “recesso libero“) qualora previsto dal contratto. In caso contrario è necessaria la presenza di una giusta causa, ed il rispetto del periodo minimo di preavviso previsto dal contratto.

Per quanto riguarda il locatore, invece, non vi sono possibilità di disdetta ma solo di diniego di proroga, ad esempio al termine dei primi tre anni. Questa possibilità, tuttavia, è condizionata al verificarsi di una di queste circostanze:

• Comprovata necessità dell’immobile;
• Individuazione del fatto che il locatario non occupa stabilmente l’immobile senza motivazioni plausibili;
• L’immobile deve essere ristrutturato e richiede di interventi di manutenzione non procrastinabili;
• Vendita dell’immobile.

Per perfezionare il diniego di proroga è necessario che la parte comunichi la propria volontà attraverso l’invio di una raccomandata A/R o PEC con un preavviso di almeno sei mesi.

Agevolazioni fiscali contratto di locazione canone concordato

Come affermato poc’anzi, i contratti di locazione a canone concordato comportano anche una serie di benefici e vantaggi fiscali. In particolare, la conclusione di predetti contratti comportano:

• Applicazione della tassazione speciale con cedolare secca anziché con tassazione ordinaria IRPEF. Si applica così un’aliquota unica pari al 10% anziché quelle a scaglioni previste per la tassazione ordinaria;
• La base imponibile per il calcolo dell’IRPEF è ridotta del 30% qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della Legge n. 431/98;
• Il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.

Molto interessanti sono anche le agevolazioni in tema di IMU. Infatti, in questo caso il legislatore ha previsto una prima agevolazione a carattere nazionale, che comporta la riduzione della base imponibile al 25%, per procedere al calcolo. Altra, è stata prevista anche a livello locale.

Cedolare secca con aliquota 10%

Il contratto di locazione a canone concordato consente al locatore di poter beneficiare di una importante agevolazione fiscale. Si tratta di poter applicare l’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca. Si tratta di una imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. Affinché sia possibile applicare la cedolare secca con aliquota ridotta è necessario che siano rispettati alcuni requisiti, ovvero:

• Solo per i comuni che hanno problemi di carenza di soluzioni abitative;
• Solo per i comuni ad alta densità abitativa o colpiti da calamità naturali.

In pratica, si tratta dei seguenti Comuni:

• Bari;
• Bologna;
• Catania;
• Firenze;
• Genova;
• Milano;
• Napoli;
• Palermo;
• Roma;
• Torino;
• Venezia;
• Tutti i comuni confinanti con gli stessi.

Deve essere evidenziato che, inoltre, la cedolare secca con aliquota ridotta al 10% può essere utilizzata per:

• I contratti di locazione per studenti;
• I contratti di locazione di natura transitoria.

Come applicare la cedolare secca?

Il locatore per poter esercitare l’opzione per la tassazione del canone di locazione con cedolare secca deve verificare i seguenti aspetti:

• Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A – esclusa A\10);
• L’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto, o nelle annualità successive con comunicazione (con raccomandata o PEC) all’inquilino.

È obbligatoria l’attestazione per beneficiare della cedolare secca al 10%?

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 31/E/2018 ha indicato che per i contratti a canone concordato stipulati senza l’assistenza delle associazioni (c.d. contratti “non assistiti“), l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni di categoria è indispensabile per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. Questo significa che per i contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017 senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, è necessaria l’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale.

Sempre secondo quanto previsto dall’Amministrazione finanziaria, l’attestazione del contratto non è necessaria per i contratti:

• Stipulati prima del 30 marzo 2017, data di entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017;
• Stipulati dopo l’entrata in vigore del DM in commento, ma in comuni in cui non risultano accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del DM stesso.

Il versamento della cedolare secca

La cedolare secca deve essere versata attraverso la presentazione della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF), alle scadenze previste per il versamento del saldo delle imposte sui redditi. In particolare, la cedolare secca deve essere versata seguendo le disposizioni di seguito:

• In un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore alla soglia di 257,52 euro;
• In due rate se l’importo è superiore alla soglia di 257, 52 euro, di cui:
  • La prima rata di acconto entro il 30 giugno, pari al 40% dell’acconto dovuto (oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse);
  • La seconda rata di acconto entro il 30 novembre, per il restante 60%.

Il calcolo dell’acconto dovuto deve essere effettuato prendendo a riferimento il 100% dell’imposta dovuta nell’anno precedente. In caso di versamento in un momento successivo rispetto alle scadenze previste è possibile regolarizzare la propria situazione attraverso l’utilizzo dello strumento del ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs. n. 472/97). Per il versamento della cedolare secca, con modello F24, vanno utilizzati i codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Agevolazioni fiscali inquilini contratto di locazione a canone concordato

Anche per gli inquilini che concludono il contratto a canone concordato comporta delle agevolazioni fiscali anche dal punto di vista dell’inquilino. Infatti, il legislatore ha previsto la facoltà per l’inquilino di apportare delle detrazioni in dichiarazione dei redditi. È possibile ottenere il beneficio sia ove il canone sia stato liberamente stabilito fra le parti sia che sia stato concordato e qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Le regole della detrazione sono tuttavia diverse a seconda delle categorie di contratto in evidenza.

Per approfondire: “Agevolazioni fiscali per l’affitto in canone concordato“.

Consulenza fiscale online

Il canone concordato è una delle forme maggiormente utilizzate dai proprietari degli immobili. Il vantaggio consiste nella possibilità di beneficiare a numerose agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%. Tuttavia, è necessario rispettare specifiche condizioni per poter beneficiare di questa agevolazione. Per questo ti consiglio di prestare la massima attenzione e rivolgerti sempre ad un dottore commercialista esperto.

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