Come diventare consulente aste immobiliari

Il consulente per le aste immobiliari è un professionista specializzato nell’assistenza a privati e aziende che desiderano acquistare immobili tramite aste. La sua competenza abbraccia vari aspetti, tra cui l’analisi di mercato, la valutazione delle proprietà, le procedure legali e le strategie di offerta. La figura del consulente è cruciale per navigare con successo nel complesso mondo delle aste immobiliari, riducendo i rischi e massimizzando le opportunità di investimento.

Acquistare un immobile all’asta è sicuramente vantaggioso, ma non sempre di semplice realizzazione. Tramite il consulente è possibile accedere alla procedura in modo semplice e senza cadere in errore.

L’attività svolta da tale professionista non è quella del mediatore. Il suo obiettivo non è favorire l’incontro fra domanda e offerta, ma perseguire l‘interesse esclusivo del suo cliente. Quest’ultimo sarà dunque seguito in ogni fase, a partire dalla individuazione dello stesso immobile che meglio si addice alle esigenze espresse in sede di consulenza preventiva.

Ovviamente, al fine di svolgere predetta attività, colui che decide di dedicarvisi è tenuto ad assumere determinate competenze per lavorare nel mercato delle aste immobiliari. Quindi, deve essere dotato delle dovute conoscenze in ambito legale, soprattutto per ciò che riguarda le compravendite. Ciononostante, divenire consulente potrebbe essere molto più semplice di ciò che ci si aspetta. Infatti, non è necessaria nessuna iscrizione ad albi o ente ufficiale di “Esperti” o di “Periti” di aste giudiziarie che possa abilitare alla professione.

Cos’è un’asta immobiliare?

L’asta immobiliare è, in genere, l’esito di una procedura esecutiva, che si conclude con una vendita forzata realizzata nella forma della vendita ad incanto, o più comunemente nota come asta.

La vendita forzata è, quindi, una modalità tramite la quale si pone in essere il processo di esecuzione forzata o espropriazione forzata attraverso il quale si liquida un determinato bene materiale, al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori.

La procedura è avviata su istanza del creditore procedente, purché munito di titolo. La domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, ad eccezione che per i beni deteriorabili.

Al termine della fase in questione, si procede poi alla vendita forzata, in genere, mediante asta.

Come si realizza una vendita all’asta?

Fatta una breve introduzione per inquadrare il procedimento in cui si inserisce l’asta immobiliare, in specie quella giudiziale, vediamo ora come essa si realizza. La procedura presuppone una serie di momenti fondamentali:

• La perizia che, oltre ad apportare tutti i dati relativi al bene all’asta, indica anche il prezzo base di vendita stabilito dal perito designato dal giudice;
• L’ ordinanza di vendita che definisce i termini e le condizioni dell’asta;
• Il custode giudiziario designato dal giudice alla gestione, che svolge l’attività di conservazione e amministrazione del bene pignorato;
• L’avviso d’asta, ovvero il documento pubblico che contiene informazioni come il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’asta, il prezzo base, l’importo del rialzo minimo, il termine  per la presentazione delle offerte, l’indirizzo dell’immobile, ecc.

Le aste poi si distinguono in due categorie: “con incanto” e “senza incanto“. Le aste senza incanto non avvengono in presenza. Infatti, i partecipanti devono far pervenire, entro il termine di acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata, indicando la cifra, la modalità di pagamento e altri elementi utili alla valutazione dell’offerta presentata.

Mentre l’asta con incanto è una vendita pubblica, aperta a tutti, dove l’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, presso la sede e il luogo prescelti.

Vantaggi acquisto immobili mediante asta

Il vantaggio principale dell’acquisto di immobili mediante asta è quella di risparmiare sul prezzo di acquisto. Infatti, proprio in quanto si inserisce nella procedura esecutiva, e in considerazione del metodo dell’offerta più alta di acquisto, è possibile concludere la vendita per una somma molto vantaggiosa, con un risparmio anche del 60%.

Qual è la funzione del consulente di aste immobiliari?

Come abbiamo più volte precisato, il consulente di aste immobiliari svolge un’importante attività di consulenza per il cliente in ogni fase della vendita mediante asta. Egli mette a disposizione la propria professionalità, non al mero scopo di consentire l’incontro tra domanda ed offerta, ma anche e soprattutto per consentire una scelta oculata al cliente.

L’attività di consulenza, dunque, non si ferma alla mera individuazione dell’immobile da acquistare. Proprio a tal fine, è necessario che egli prenda contezza delle esigenze del cliente, in una prima fase di approccio e dialogo con lo stesso. Valuterà le caratteristiche dell’immobile richiesto, ma anche come il cliente intende essere seguito.

Egli, invero, potrebbe anche offrire una consulenza per la stipulazione del mutuo al fine di acquistare la casa. In tal sede, dovrà accertare il possesso di tutti i requisiti per ottenere il finanziamento.

Una volta recuperate le predette informazione, procederà all’individuazione dell’immobile, anche mediante un sopralluogo, durante il quale metterà in luce ogni minimo dettaglio dell’immobile, le criticità e i punti di forza. Ricordiamo a tal proposito, che il consulente di aste immobiliari lavora esclusivamente nell’interesse del cliente, non quindi al fine di consentire l’incontro tra domanda ed offerta.

Altrettanto fondamentale, è il ruolo del suddetto nella fase di aggiudicazione all’asta, che verrà eseguita dal professionista stesso e non dal cliente direttamente. Aggiudicato l’immobili, egli procederà anche a porre in essere gli adempimenti burocratici necessari:

• Istanza per chiedere la liberazione dell’immobile entro 120 giorni;
• Saldo spese procedura;
• Saldo prezzo acquisto;
• Sottoscrizione acquisto in Tribunale.

Competenze e qualifiche del consulente

Per diventare un consulente per le aste immobiliari, è necessaria una formazione specifica e il possesso di certificazioni riconosciute. Le competenze fondamentali includono la conoscenza approfondita del mercato immobiliare, delle leggi e delle normative vigenti, nonché abilità avanzate di valutazione e negoziazione. Un buon consulente deve anche essere in grado di analizzare i trend di mercato e di fornire consigli strategici ai propri clienti.

Benefici di avvalersi di un consulente

Affidarsi a un consulente per le aste immobiliari offre numerosi vantaggi. Gli investitori possono beneficiare della sua esperienza per individuare le migliori opportunità di acquisto e per evitare i comuni errori che possono verificarsi durante le aste. Inoltre, il consulente aiuta a gestire l’intero processo, dalla preparazione della documentazione necessaria alla partecipazione all’asta e alla finalizzazione dell’acquisto, riducendo significativamente i rischi.

Come si diventa consulente di aste immobiliari?

Potrai diventare consulente per aste immobiliari sia aprendo una tua agenzia, sia decidendo di ricorrere al franchising. Per procedere a questa attività, come abbiamo inizialmente affermato, non serve essere iscritto ad un albo e aver superato un esame di abilitazione. Tuttavia, è necessario possedere alcune competenze, nonché aver adempiuto ad una serie di oneri burocratici.

Requisiti per aprire un’agenzia di consulenza

Ecco cosa serve per diventare consulente per le aste immobiliari:

• Apertura di una partita IVA;
• Apertura di una posizione INPS e INAIL;
• Iscrizione al registro delle imprese;
• Dichiarazione di inizio attività al Comune, almeno 30 giorni prima dell’apertura;
• Ottenimento del permesso per affiggere l’insegna esterna;
• Dichiarazione Unica da inviare tramite PEC alla Camera di Commercio (permette di espletare più iscrizioni e comunicazioni in una volta).

Tuttavia, oltre ai requisiti richiesti su base nazionale, ogni regione potrebbe richiedere dei requisiti ulteriori per svolgere l’attività in questione. Per questa ragione è consigliato farsi seguire da un Commercialista nell’espletamento delle pratiche, oltre ad informarsi presso lo SUAP del proprio Comune.

Inoltre, come già abbiamo evidenziato più volte, il consulente deve essere in possesso di competenze professionali piuttosto rilevanti. Questo è sicuramente un mercato complesso, che comporta la necessità di padroneggiare competenze trasversali, soprattutto in ambito giuridico. Con ciò però non vogliamo scoraggiarti. Infatti non è necessario una laurea in giurisprudenza per svolgere predetta funzione, sebbene non guasterebbe.

Sono oggi attivi molteplici corsi di formazione, attributivi di certificazioni e attestati finali, con le quali si potranno acquisire le competenze e conoscenze opportune a svolgere nel migliore dei modi la funzione di intermediario.

Regime contabile da applicare

Al momento dell’avvio dell’attività è necessario individuare il regime contabile da applicare. Si tratta dell’insieme di obblighi fiscali legati alla determinazione del reddito derivante dall’attività. Ad oggi, i regimi fiscali applicabili ad una partita IVA individuale sono due. Il più conveniente è il regime forfettario. Si tratta del regime automatico per le partite IVA che percepiscono ricavi o compensi sino alla soglia di 85mila euro annui.

Tra i vantaggi di questo regime c’è quello dell’esonero dalla tenuta delle scritture contabili, l’IVA e le ritenute d’acconto. Il regime prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 15% sul reddito imponibile (calcolato in base al coefficiente di redditività). Per le attività nei primi cinque anni l’imposta è ridotta al 5%. Tuttavia, occorre prestare attenzione ai requisiti di accesso ed alle cause di esclusione dal regime.

Il regime contabile alternativo è quello della contabilità semplificata. Tale regime prevede la tenuta delle scritture contabili, l’Iva, le ritenute d’acconto. Il reddito è determinato come differenza tra ricavi e costi dell’attività ed il reddito è assoggettato ad IRPEF ed alle addizionali.

Codice ATECO

Il codice Ateco dei consulenti d’aste immobiliari è 68.31.00: “Attività di mediazione immobiliare“. Questo codice comprende anche le seguenti attività:

• Intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi;
• Servizi di consulenza e di stima nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi;
• Agenti immobiliari che operano per conto terzi.

In caso di utilizzo del regime forfettario, il coefficiente di redditività di questo codice Ateco è dell’86%.

Regime previdenziale

I professionisti di d’aste immobiliari sono liberi professionisti senza cassa professionale. Pertanto, questi devono aprire una posizione presso la Gestione separata INPS. Il versamento dei contributi previdenziali avviene annualmente, con la presentazione della dichiarazione dei redditi. Il versamento avviene alle scadenze previste per il pagamento delle imposte sui redditi.

Costi di apertura di un’agenzia

Per diventare un consulente per le aste immobiliari dovrai, quindi, sostenere alcuni costi iniziali.Tuttavia, non spaventarti. Aprire un’agenzia di aste immobiliari richiede un investimento relativamente contenuto, si possono infatti mantenere i costi complessivi per l’avvio entro i 20.000 euro. La somma in questione, come potrai notare, è relativamente esigua, se paragonata all’avvio di qualsiasi altra attività commerciale.

La somma si riduce notevolmente laddove tu decidessi di affiliarti ad un franchising. Infatti, aprire un’agenzia di consulenza per aste immobiliari in franchising richiede, invece, un investimento iniziale che varia dai 5.000 ai 15.000 euro a seconda del format, della notorietà del marchio e della dimensione dell’attività, nonché dei servizi offerti.

Qual è il costo di un professionista per aste immobiliari?

Il costo di un consulente per aste immobiliari può variare significativamente in base a diversi fattori, tra cui l’esperienza del consulente, la complessità del servizio richiesto e la localizzazione geografica. Ecco una panoramica dettagliata dei costi che si possono aspettare:

Struttura dei costi

1. Tariffe orarie
   • Gamma di prezzi: Le tariffe orarie di un consulente per aste immobiliari possono variare da 50 a 300 euro all’ora.
   • Variabili: L’esperienza del consulente e la complessità delle aste influiscono notevolmente sul prezzo.
2. Tariffe fisse per servizio
   • Servizi standard: Alcuni consulenti offrono pacchetti di servizi con tariffe fisse per attività come la preparazione della documentazione, l’analisi delle proprietà e la partecipazione all’asta. I costi possono variare da 500 a 2.000 euro per servizio.
   • Servizi completi: Per un servizio completo che include consulenza, preparazione, partecipazione all’asta e gestione post-asta, i costi possono oscillare tra 2.000 e 10.000 euro.
3. Commissioni sul valore della transazione
   • Percentuali: Alcuni consulenti lavorano su commissione, addebitando una percentuale del valore dell’immobile acquistato. Questa percentuale può variare dal 1% al 5%.
   • Esempio: Per un immobile acquistato a 200.000 euro, la commissione potrebbe variare da 2.000 a 10.000 euro.

Fattori che influenzano il costo

1. Esperienza e reputazione del consulente
   • I consulenti con più anni di esperienza e una solida reputazione nel settore tendono a chiedere tariffe più alte.
2. Complessità dell’asta
   • Aste più complesse, che richiedono analisi approfondite e strategie sofisticate, possono comportare costi più elevati.
3. Localizzazione geografica
   • I costi possono variare a seconda della regione. Ad esempio, le tariffe nelle grandi città o nelle aree con mercati immobiliari molto attivi tendono ad essere più alte rispetto a quelle nelle zone rurali.

Esempi di costi per tipologia di servizio

Strategie di successo nelle aste immobiliari

Per avere successo nelle aste immobiliari, è essenziale adottare strategie ben definite e prepararsi accuratamente. Di seguito, un approfondimento su come sviluppare e implementare queste strategie, con suggerimenti pratici e casi di studio per illustrare i punti chiave.

Analisi di mercato e valutazione delle proprietà

Una delle prime fasi cruciali per il successo nelle aste immobiliari è la valutazione accurata delle proprietà e l’analisi del mercato. È importante raccogliere il maggior numero di informazioni possibile su ogni proprietà di interesse, inclusi dettagli come la posizione, le condizioni strutturali, il valore di mercato attuale e il potenziale di apprezzamento.

1. Ricerche di mercato: Conducete ricerche dettagliate sul mercato immobiliare locale per capire le tendenze attuali e future. Analizzate i prezzi di vendita recenti per proprietà simili e tenete d’occhio eventuali sviluppi che potrebbero influenzare i valori immobiliari;
2. Ispezioni dettagliate: Effettuate ispezioni approfondite delle proprietà per identificare eventuali problemi strutturali o necessità di ristrutturazione. Questo vi aiuterà a stimare con precisione i costi aggiuntivi e a valutare se l’investimento è redditizio;
3. Valutazioni professionali: Avvaletevi di valutatori professionisti per ottenere stime accurate del valore delle proprietà. Le valutazioni indipendenti forniscono una base solida per determinare il prezzo massimo di offerta.

Pianificazione delle offerte e strategie di bidding

Una pianificazione accurata delle offerte è fondamentale per evitare di pagare eccessivamente per una proprietà e per aumentare le possibilità di successo. Ecco alcune strategie chiave per la fase di bidding:

1. Determinazione del budget: Stabilite un budget massimo per ogni proprietà e attenetevi rigorosamente a esso. Considerate tutti i costi aggiuntivi, come tasse, spese legali e costi di ristrutturazione, per evitare sorprese finanziarie;
2. Incrementi delle offerte: Pianificate gli incrementi delle offerte in modo strategico. Non rivelate subito la vostra offerta massima; piuttosto, aumentate gradualmente l’importo per mantenere la competizione sotto controllo e evitare di far salire i prezzi troppo rapidamente;
3. Tempistica delle offerte: Fate le vostre offerte nei momenti chiave dell’asta. Offrire verso la fine dell’asta può ridurre la competizione, ma è importante non aspettare troppo a lungo per evitare di perdere l’opportunità;
4. Utilizzo di consulenti esperti: Affidatevi a consulenti esperti nelle aste immobiliari per ottenere consigli strategici su quando e come fare le offerte. La loro esperienza può fare la differenza tra vincere e perdere un’asta. Ad esempio, può essere importante l’assistenza di un geometra, di un legale e di un Commercialista.

Esempi di casi di successo

Esaminare casi di successo può fornire preziose lezioni e ispirazioni per sviluppare le proprie strategie. Ecco alcuni esempi di strategie di successo adottate da investitori esperti:

1. Strategia di acquisto multiplo: Un investitore ha partecipato a un’asta con l’intenzione di acquistare più proprietà adiacenti. Ha pianificato le sue offerte in modo da acquisire tutte le proprietà necessarie per sviluppare un grande progetto residenziale, aumentando il valore complessivo dell’investimento;
2. Ristrutturazione e rivendita: Un altro investitore ha acquistato una proprietà a un prezzo significativamente inferiore al valore di mercato a causa delle sue condizioni deteriorate. Dopo una ristrutturazione completa, ha rivenduto la proprietà con un profitto considerevole;
3. Diversificazione del portafoglio: Un gruppo di investitori ha diversificato il proprio portafoglio partecipando a diverse aste in varie località. Questa strategia ha ridotto i rischi associati a un singolo mercato immobiliare e ha permesso loro di sfruttare opportunità in più aree.

Preparazione psicologica e comportamentale

La partecipazione a un’asta può essere stressante e richiede una buona preparazione psicologica. Ecco alcuni suggerimenti per mantenere la calma e prendere decisioni razionali:

1. Mantenere la calma: Rimanere calmi e composti durante l’asta è essenziale per evitare decisioni impulsive. Prendetevi del tempo per riflettere prima di fare un’offerta;
2. Conoscere i limiti: Siate consapevoli dei vostri limiti finanziari e attenetevi al budget stabilito. Non lasciatevi trascinare dalla competizione e dalla pressione del momento;
3. Preparazione emotiva: Accettate che non tutte le aste si concluderanno con un successo. È importante imparare dai fallimenti e migliorare le strategie per le prossime opportunità.

Conclusioni

Il consulente per le aste immobiliari è una figura essenziale per chiunque desideri investire in immobili tramite aste. La sua competenza e la sua capacità di gestire l’intero processo di acquisto offrono vantaggi significativi agli investitori. Comprendere il ruolo e i benefici del consulente è cruciale per sfruttare appieno le opportunità offerte dal mercato delle aste immobiliari.

Se desideri approfondire l’argomento e valutare la tua situazione personale contattaci per una consulenza fiscale personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi e capire come avviare questo tipo di attività.