Comprare casa all’asta: vantaggi e rischi

Le aste giudiziarie sono opportunità valide per acquistare diversi beni, tra cui anche case e immobili di diverso tipo. Uno dei principali vantaggi di comprare casa in questo modo è il risparmio: è possibile infatti ottenere un immobile ad un prezzo ribassato anche del 20%-25% rispetto al valore di mercato dello stesso.

Comprare casa all’asta è possibile con qualche accorgimento, ed è possibile anche trovarsi in un vero e proprio affare rispetto al prezzo normale di mercato. Chiunque può acquistare una casa in questo modo, e gli immobili hanno caratteristiche accessibili in modo trasparente, poiché viene effettuata una perizia all’origine, ovvero prima che l’immobile venga proposto in vendita. Per partecipare è necessario informarsi sui portali online dedicati a questo genere di compravendita, leggere i termini e le condizioni per partecipare, e proporre il proprio prezzo. Esistono diversi tipi di aste immobiliari: senza incanto o con incanto. Prima di acquistare un immobile in questo modo, tuttavia, è sempre bene ricordare che possono esserci una serie di problemi che abbassano il valore del bene, come gli abusi edilizi, debiti pendenti con il condominio ecc..

L’asta immobiliare è, in genere, la fase conclusiva di una procedura esecutiva. E’ una procedura che si pone, dunque, a conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori. Essa, quindi, si sostanzia in una modalità di realizzazione di una vendita forzata.

Con la vendita mediante asta si determina a favore del terzo acquirente, un acquisto a titolo derivativo. Benché connotato dall’assenza dell’elemento della volontarietà dell’accordo quale composizione degli interessi delle parti, questo atto comunque non determina in nessun caso un acquisto a titolo originario. Tuttavia, l’effetto principale voluto è quello di procedere alla liquidazione di un immobile, con l’intento, in genere, di soddisfare l’interesse di un creditore.

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Le aste giudiziarie

Le aste giudiziarie vengono utilizzate sia nell’ambito di un processo esecutivo sia nell’ambito di procedure concorsuali. La fase dell’asta si realizza in conclusione di una procedura giudiziaria e si realizza attraverso la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà di una persona fisica o giuridica (esecutato), la quale subisce l’espropriazione o la liquidazione dei propri beni a causa di debiti insoluti. Attraverso la cessione dell’immobile si ricava la liquidità necessaria per il soddisfacimento dei creditori.

Le aste giudiziarie immobili prevedono, per la vendita forzata immobiliare, l’utilizzo di modalità telematiche. Oltre a semplificare la procedura permette anche di ampliare la platea dei possibili soggetti partecipanti. Per partecipare, infatti, è sufficiente essere in possesso di una firma digitale e di una PEC.

Chi ricorre alle aste giudiziarie?

La procedura è avviata su istanza del creditore procedente, purché munito di titolo valido nei confronti dell’esecutato. La domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, ad eccezione che per i beni deteriorabili.

Generalmente il prezzo da cui si parte, con cui viene valutato un immobile, è molto più basso rispetto al suo effettivo valore di mercato, ovvero rispetto al prezzo della vendita fuori dalle aste. Tuttavia questo prezzo può salire in base al denaro offerto dai potenziali acquirenti. Acquistare una casa in questo modo può essere vantaggioso, tuttavia richiede tempo, attenzione per le condizioni di partecipazione, e denaro da investire per l’acquisto. Va tenuto in considerazione che, specialmente se è avvenuta una azione forzata da parte del fisco, il vecchio proprietario deve avere il tempo per lasciare l’immobile, che deve poi essere valutato con una perizia.

Chi può partecipare?

Può partecipare all’asta qualunque persona fisica, società o enti ad eccezione del debitore e dei soggetti di cui all’art. 1471 c.c.

Dove si possono trovare immobili venduti all’asta?

Deve essere dato avviso della vendita di un immobile mediante:

• Pubblicazione sul portale del Ministero della Giustizia, nell’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche“;
• Pubblicazione su appositi siti internet specializzati ed autorizzati;
• Pubblicazione, previa disposizione del giudice su quotidiani di informazione locali, o quando opportuno, anche nazionali.

Accanto a queste forme di pubblicità obbligatorie se ne possono affiancare altre facoltative, come ad esempio pubblicità televisive, radiofoniche, affissioni e pubblicazioni varie.

La pubblicità obbligatoria, come previsto dall’art. 490 c.c. deve essere effettuata almeno 45 giorni prima della scadenza del termine previsto per la presentazione delle offerte. In ogni caso, per verificare se in una determinata area vi siano immobili all’asta è sufficiente collegarsi al seguente portale e compilare i campi di interesse:

Informazioni presenti sugli avvisi di vendita

Per ogni immobile inserito in asta sul portale si possono individuare alcuni elementi informativi:

• L’avviso di vendita, che contiene tutte le informazioni relative all’immobile, al prezzo base d’asta, all’offerta minima e alle modalità di partecipazione;
• La copia dell’ordinanza del giudice;
• La perizia di stima, che contiene la situazione dello stato e delle condizioni del bene (con foto e indicazioni sulla conformità urbanistica dell’immobile.

L’avviso di vendita (o avviso di asta)

L’avviso di vendita o d’asta è un documento pubblico redatto dal notaio contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso è composto da:

• Le indicazioni necessarie per individuare il bene posto in vendita e gli estremi catastali;
• Le indicazioni sul numero dei lotti esistenti;
• Il prezzo base;
• L’importo dell’offerta minima (che è pari al prezzo base ridotto del 25% – riduzione non prevista per le vendite fallimentari);
• Il termine per la presentazione delle offerte;
• L’ammontare della cauzione e l’aumento minimo da offrire per ogni rilancio in caso di gara tra più offerenti;
• Le modalità di vendita;
• Il giorno, l’ora ed il luogo dell’asta;
• Il termine per il pagamento del saldo prezzo in caso di aggiudicazione;
• L’avvertimento dell’avvenuta pubblicazione della perizia di stima su uno o più siti internet;
• Il nome ed il recapito telefonico del custode;
• L’avvertimento che maggiori informazioni possono essere acquisite presso il custode;
• L’indicazione della destinazione urbanistica dei terreni, la descrizione di eventuali profili di irregolarità urbanistica esistenti sugli immobili e ove sia possibile l’avvertimento che l’acquirente potrà usufruire di sanatoria di legge.

L’ordinanza di vendita

Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni ed i termini della vendita all’asta, ovvero:

• Se questa deve essere delegata a un professionista (notaio, avvocato o commercialista) o deve tenersi alla sua presenza;
• Le modalità con cui deve tenersi la vendita (disponendo se trattasi di asta solo telematica ovvero se si possa tenere sia online che in presenza);
• Il prezzo base;
• L’offerta minima;
• I termini e le modalità del deposito della cauzione;
• La data ultima per la presentazione delle offerte;
• L’udienza per la gara tra gli offerenti;
• Il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo (valore di aggiudicazione al netto della cauzione versata).

La perizia

Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito dal Giudice delle Esecuzioni sulla base di una perizia redatta da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia deve contenere i dati descrittivi dell’immobile, ovvero:

• Identificazione catastale;
• La planimetria;
• Le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (opere abusive), la loro sanabilità ed i relativi costi;
• Vincoli, servitù e costi.

Ulteriore aspetto importante riguarda il fatto che deve essere specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario o da terzi ed a quale titolo (contratto di locazione, comodato, etc).

Il ruolo del custode giudiziario

Il custode giudiziario è il soggetto al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta, inoltre, promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso.

Ogni soggetto interessato alla vendita ha la possibilità di chiedere al custode la visita dell’immobile nelle forme stabilite dal Giudice nell’ordinanza di vendita. A seguito della richiesta il custode avrà cura di fissare orari differenziati e adotterà ogni azione al fine di superare conflitti tra soggetti che chiedono la visita del bene.

Cosa valutare per comprare casa all’asta?

La perizia redatta da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, come abbiamo detto in precedenza, è un atto da tenere in considerazione prima di effettuare l’acquisto di un immobile all’asta. In questo atto sono indicate le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (opere abusive), la loro sanabilità ed i relativi costi, i vincoli, servitù e costi ecc..

Inoltre, è importante controllare lo stato di fatto dell’edificio che si ha intenzione di acquistare.

Come partecipare ad un’asta immobiliare?

Nell’avviso di vendita deve essere indicata la modalità di svolgimento dell’asta telematica che ha individuato il Giudice. Vi sono tre tipologie di asta:

• Asta sincrona. Le offerte di partecipazione possono essere presentate solo tramite PEC e ove, durante la gara, i rilanci possono essere formulati solo in via telematica, nella medesima unità di tempo e con simultanea connessione del giudice o del professionista delegato e di tutti gli offerenti. Solitamente il tempo che viene concesso tra un’offerta e un’altra è di tre minuti e, una volta che un’offerta non sia superata da un’altra, decorsi tre minuti, l’immobile viene aggiudicato;
• Asta asincrona mista (la più diffusa). Le offerte di partecipazione possono essere presentate via PEC oppure in busta chiusa mediante deposito in cancelleria o presso il professionista delegato o ove la gara viene svolta contemporaneamente online e presso il luogo della vendita. Tutte le offerte e i rilanci, anche di chi è presente davanti al giudice o al professionista delegato, vengono caricate sulla piattaforma online. L’aggiudicazione avviene quando un’offerta non viene superata da un’altra, nel tempo fissato da giudice;
• Asta asincrona. Le offerte di partecipazione vengono presentate con la modalità dell’asta sincrona e ove, in caso di gara, i rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica, in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del professionista delegato. Di fatto, si aggiudica il lotto il soggetto che ha presentato l’offerta più elevata rispetto al termine di scadenza della gara.

Deve essere evidenziato anche che nell’avviso di vendita deve essere indicato se la vendita avverrà con incanto o senza incanto.

ASSTA SENZA INCANTO

L’offerente presenta la propria offerta in conformità di quanto stabilito nell’avviso di vendita. Questa offerta è vincolante e qualora fosse l’unica valida presentata, anche in mancanza di gara, l’offerte risulterà aggiudicatario. Qualora, invece, vi fosse gara tra più offerte valide, si aprirà una fase di rilanci all’esito della quale l’offerta più alta sarà vincente e l’offerente risulterà aggiudicatario in via definitiva.

ASTA CON INCANTO

L’interessato presenta una domanda di partecipazione in busta chiusa. Il giorno dell’asta, il giudice esamina tutte le domande di partecipazione pervenute nei termini e verifica la regolarità della cauzione (non inferiore al 10% della base d’asta). A questo punto i partecipanti ammessi all’asta procedono a presentare le offerte. Queste non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di venduta. Al superamento dei tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore il lotto è aggiudicato all’ultimo offerente. Tuttavia, avvenuto l’incanto possono ancora essere presentate offerte di acquisto (anche da chi non ha partecipato all’incanto) entro il termine di 10 giorni, purché il prezzo offerto superi di 1/5 di quello raggiunto nell’incanto. A quel punto il giudice verificata la regolarità delle offerte indice una nuova gara alla quale potranno partecipare anche gli offerenti ammessi nel precedente incanto che abbiano integrato la cauzione. Questa nuova gara si svolgerà con le modalità della vendita senza incanto.

Sotto il profilo pratico, ma modalità di vendita con incanto è fattispecie residuale.

Come partecipare ad un asta immobiliare senza incanto?

La partecipazione ad un asta immobiliare senza incanto richiede particolare attenzione alle seguenti fasi:

La presentazione dell’offerta

In caso di vendita sincrona o asincrona, l’offerta d’acquisto dovrà essere obbligatoriamente redatta in via telematica, mentre in caso di vendita asincrona mista, l’offerta sarà ammissibile tanto in via telematica quanto in forma cartacea, secondo le previsioni dettate nell’ordinanza di vendita. In quest’ultimo caso coloro che hanno formulato l’offerta o la domanda con modalità telematiche partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità, mentre coloro che hanno formulato l’offerta o la domanda su supporto cartaceo partecipano comparendo innanzi al giudice o al professionista delegato.

Per partecipare a un’asta con modalità telematica è necessario presentare l’offerta compilando i campi presenti sul Portale delle vendite pubbliche. Per depositare correttamente l’offerta occorre dotarsi di firma digitale e della PEC. L’offerta deve essere sottoscritta digitalmente dal soggetto che presenta l’offerta, mentre la PEC può anche appartenere a un soggetto terzo. Nella domanda devono essere presenti le seguenti informazioni:

• I dati identificativi dell’offerente, con indicazione del codice fiscale o della partita IVA;
• L’ufficio giudiziario presso il quale pende la procedura;
• L’anno e il numero di ruolo generale della procedura;
• Il numero o altro dato identificativo del lotto;
• La descrizione del bene;
• L’indicazione del referente della procedura;
• La data e l’ora fissata per l’inizio delle operazioni di vendita;
• Il prezzo offerto e il termine per il relativo pagamento, salvo che si tratti di domanda di partecipazione all’incanto;
• L’importo versato a titolo di cauzione;
• La data, l’orario e il numero di CRO del bonifico effettuato per il versamento della cauzione;
• Il codice IBAN del conto dal quale è stata addebitata la somma oggetto di bonifico;
• L’indirizzo PEC per trasmettere l’offerta e ricevere le comunicazioni previste;
• Il recapito telefonico per le comunicazioni.

La documentazione che deve essere caricata sul portale da parte dell’offerente sono:

• Copia del documento di riconoscimento e codice fiscale;
• Ricevuta del bonifico di pagamento della cauzione pari al 10% del prezzo offerto;
• Richiesta di agevolazioni fiscali (come l’Agevolazione prima casa);
• Aspetti legati alla comunione o separazione dei beni per i soggetti coniugati;
• Visura camerale in caso di società da cui risultino i poteri del soggetto partecipante;
• In caso di offerta presentata da più persone copia della procura rilasciata dagli altri offerenti per atto pubblico o scrittura privata autenticata in favore del soggetto che effettua l’offerta;
• Indicazione se si intende avvalersi della procedura di mutuo.

Al momento del completamento della procedura è necessario firmare digitalmente l’offerta. A quel punto il file (formato P7m) dovrà essere inoltrata alla PEC dedicata del Ministero della Giustizia.

La procedura di asta

La fase di esecuzione dell’asta che porta alla realizzazione della vendita si tiene il giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta. In caso di presenza di più offerte inizia una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più elevato, con un rilancio minimo predeterminato. Nel caso in cui, invece, sia stata presentata una sola offerta valida si procederà comunque all’aggiudicazione, anche in assenza dell’offerente. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è sicuramente accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore a 1/4 si potrà dare luogo alla vendita quanto si riterrà da parte dell’Autorità giudiziaria non essendovi possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state depositate istanza di assegnazione.

Versamento del prezzo in caso di aggiudicazione

L’aggiudicazione è sempre definitiva e da quel momento decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo. Infatti, il soggetto che si aggiudica l’immobile deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e nelle modalità dell’avviso di vendita. I soggetti partecipanti all’asta possono richiedere mutui ipotecari, nel caso nei termini del versamento del saldo dovrà essere perfezionato il contratto di mutuo. in questo caso la stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

Il decreto di trasferimento dell’immobile

Una volta effettuato il versamento del prezzo il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce l’aggiudicatario la propria del bene espropriato ed ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie.

Cenni sugli aspetti fiscali

Le imposte da pagare per gli immobili acquistati tramite asta sono le stesse rispetto a quelle previste per una ordinaria compravendita. Mi riferisco all’imposta di registro o all’IVA a seconda che il cedente sia un privato o un’azienda. Nei casi previsti è possibile richiedere:

• L’applicazione della disciplina sul “prezzo/valore” per determinare la base imponibile dell’imposta di registro;
• L’applicazione dell’agevolazione prima casa, tramite richiesta da consegnare al professionista delegato.

Guadagnare con l’asta immobiliare: come fare?

Guadagnare con l’asta immobiliare non è sempre semplice. In genere si distingue a seconda della posizione assunta, ossia:

• Se sei il compratore;
• Se sei un consulente.

Si è, infatti, soliti pensare che il guadagno principale derivi al compratore, il quale ha la facoltà di acquistare ad un prezzo contenuto un immobile, per poi rivenderlo ad un prezzo maggiorato, darlo in locazione o semplicemente adibirlo ad abitazione. Tuttavia, oggi è ormai comune la figura professionale del consulente d’asta, che è ormai una vera e propria attività professionale di tipo intellettuale, che implica l’assistenza a ogni fase di partecipazione alla gara.

Le regole del compratore

Laddove tu fossi semplicemente intenzionato ad acquistare un immobile e a trarre un guadagno dal tuo investimento, ti invitiamo a seguire alcune importanti regole, o meglio consigli.

1. Valuta l’andamento del mercato immobiliare

Un fattore che dovrai sicuramente tenere in considerazione è l’andamento del mercato immobiliare. Ogni città ed ogni quartiere ha le sue quotazioni immobiliari che devono essere prese in seria considerazione prima di procedere all’individuazione dell’immobile da acquistare. Devi, d’altronde, tenere in considerazione la circostanza che un appartamento poco costoso in un quartiere o in una città che sta vedendo una discesa delle sue quotazioni immobiliari, potrebbe essere difficilmente allocabile sul mercato. L’eventuale locazione potrebbe, infatti, risultare impervia, così come la rivendita ad un prezzo maggiorato. Con ciò vogliamo consigliarti di procedere ad uno studio attento del mercato prima di prendere qualsiasi decisione, in questo saprà eventualmente ben consigliarti un consulente d’asta.

2. Procedi ad una perizia corretta ed attenta

Ulteriore elemento da esaminare è lo stato dei luoghi. Dovrai, infatti, ricorrere ad un perito che potrà procedere ad un esame attento dell’immobile e darti una sua opinione. Tuttavia, ti consigliamo di vagliare accuratamente quanto ti verrà comunicato e studiare con attenzione i punti di forza degli immobili selezionati. La grandezza è un punto importante, ma non è l’unico fattore determinante. Si può sicuramente rinunciare a qualche mq per una piantina favorevole, per esempio l’essere affaccio a sud ed a nord, oppure delle strutture abbastanza di pregio come le volte antiche. Altrettanto fondamentale è verificare l’esistenza di vincoli sull’immobili, che potrebbero precludere modifiche della struttura. Ricorda che soprattutto per i palazzi storici è necessario seguire alcune regole inderogabili. Inoltre, fa attenzione agli edifici datati, di lontana costruzione.  A tal proposito è necessario vedere al meglio le fotografie, oltre ad accertarti sulla presenza di eternit o amianto, molto usato fino a non molti anni addietro.

3. Spese accessorie

Per determinati immobili potrebbero essere necessarie delle spese di adeguamento e ristrutturazione o comunque accessorie. Queste potrebbero dissuadere eventuali compratori successivi dall’acquisto o comunque incidere sul prezzo di vendita e sicuramente sulle entrate del compratore in caso di locazione, dove ricordiamo determinate opere di manutenzione spettano comunque al locatario. Dunque, i consigli che abbiamo cercato di offrirti sono tendenzialmente rivolti a garantire un sicuro guadagno tramite le procedure d’asta immobiliare. Non dimenticarti i nostri consigli nel momento in cui ti avvicinerai a questo settore.

Quali sono i principali rischi?

Comprare una casa all’asta comporta comunque dei rischi, rispetto ad una normale compravendita. Anche se le case vengono sempre controllate tramite perizia, acquistare in questo modo può essere vantaggioso quanto svantaggioso. Acquistando all’asta infatti ci si espone a possibili rivendicazioni, abusi edilizi, oppure ci si può trovare di fronte alla necessità di spendere ulteriore denaro per eventuali ristrutturazioni. Inoltre non sempre è possibile parteciparvi, perché ci sono alcuni requisiti di ingresso per poter tentare di aggiudicarsi l’immobile.

Uno dei rischi delle aste è quello che il prezzo dell’immobile raggiunga cifre non sostenibili, per cui è necessario ritirarsi. Un altro rischio è quello dovuto all’eventuale attesa per lo sgombero dell’immobile da parte dei precedenti proprietari, o ancora, alla presenza di diritti connessi a soggetti terzi. Un sopralluogo è consigliato prima di partecipare, se possibile. Quando si procede all’acquisto di una casa all’asta bisogna analizzare quindi tutti questi aspetti, e si può decidere anche di farsi affiancare da un esperto in materia, per limitare i rischi. Oltre ai aspetti, acquistare all’asta ha anche notevoli vantaggi, come quello di aggiudicarsi una nuova casa con investimento molto basso.

Come partecipare

Come anticipato, ogni procedura è a sé stante, con regole precise per la partecipazione e requisiti per accedervi. Per poter partecipare è necessario prima di tutto trovare la casa posta all’asta, o trovare le aste più vicine in termini temporali. Ad oggi internet è una fonte inesauribile di informazioni, per cui è possibile partecipare ad un’asta individuando online la casa da acquistare, o le aste previste per il periodo.

Ci sono infatti moltissimi portali online dedicati alla vendita di immobili che presentano anche vantaggiose opportunità per aggiudicarsi una casa all’asta, con la descrizione accurata dell’immobile, fotografie e esperti a cui rivolgersi. Partecipare alle aste e aggiudicarsi la casa perfetta è piuttosto dispendioso in termini di tempo: oltre alla ricerca della casa, bisogna spesso attendere lo svolgimento stesso dell’asta, che avviene solamente a date prestabilite. Entro quel momento, è buona norma informarsi bene su come partecipare e quali sono i requisiti richiesti. Va ricordato che è possibile chiedere il supporto di professionisti di aste, ovvero non è necessario partecipare da soli, se non si conoscono le dinamiche di questo tipo di vendita. Per partecipare può essere necessario disporre di una caparra da versare inizialmente, e di una serie di documenti di identità. Tuttavia non è indispensabile avere subito tutta la somma per pagare la casa.

Quali sono le spese da sostenere?

Le spese previste per l’aggiudicatario d’asta sono:

• l’imposta di registro;
• l’imposta ipotecaria e quella catastale;
• l’IVA, se prevista dalla legge, e il bollo virtuale.

Potrebbe essere richiesta anche una certificazione energetica a carico dell’acquirente eventuali spese condominiali non saldate nel biennio precedente all’acquisto.

Come rivendere una casa comprata all’asta

Comprare una casa all’asta per rivenderla è un investimento ma può essere anche molto complesso, pertanto è sempre bene farsi consigliare da un esperto.

La vendita di un immobile comprato all’asta è soggetta agli stessi vincoli di un immobile acquistato in una normale compravendita. Se l’immobile non è stato adibito a prima casa non è possibile venderlo prima di cinque anni dalla data dell’acquisto, se non mediante il pagamento di tasse sulla plusvalenza. Se invece l’immobile è stato adibito a prima casa è possibile rivenderlo prima dei cinque anni, se si decide di acquistare un altro immobile con la stessa destinazione d’uso entro un anno.

Con quali fondi posso acquistare all’asta?

Non tutti sanno che è possibile partecipare ad un’asta anche se non si ha la liquidità totale per acquistare la casa. Risulta possibile infatti anche aprire un mutuo per acquistare una casa posta in un’asta giudiziaria. Tuttavia è necessario disporre della caparra iniziale per poter partecipare.

Si può fare un sopralluogo dell’immobile?

Sì, è possibile fare un sopralluogo della casa anche se questa è venduta tramite un meccanismo di asta immobiliare. Per farlo è necessario chiedere di vedere l’immobile e avere tutti i dati che lo riguardano, prima di partecipare. Questo passaggio diminuisce molti dei rischi visti sopra.

Quali documenti servono?

Per partecipare ad un’asta giudiziaria può essere necessario presentare anticipatamente alcuni documenti:

• la domanda di partecipazione;
• il versamento del bonifico;
• carta di identità e codice fiscale.

In mancanza di questi documenti, si può essere esclusi da questa vendita.

Dove si possono trovare case all’asta?

Risulta possibile trovare case poste in asta tramite portali online dedicati, ma anche presso i siti ufficiali dei Tribunali, o al Portale delle Vendite Pubbliche Notarili.

La procedura di “saldo e stralcio” per il compratore

Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che permette di acquistare una casa pignorata senza partecipare all’asta. Quando un immobile finisce all’asta, il procedimento genera costi e maggiori tempi di attesa per liberarsi di una sofferenza.

Negli ultimi anni il mondo delle aste immobiliari ha fatto scaturire una particolare procedura che, legata al c.d. “saldo e stralcio“. Si tratta di una tecnica in cui un consulente, nella veste di mediatore, evita che un immobile pignorato dal creditore (solitamente un istituto di credito) possa essere venduto all’asta. Il consulente tratta con il creditore per trovare una cifra che consenta di chiudere il rapporto con il debitore, a stralcio della propria posizione debitoria. Siccome, molto spesso il debitore non ha la disponibilità della somma (altrimenti non si sarebbe arrivati al pignoramento immobiliare), il consulente individua un soggetto terzo, solitamente un investitore disposto a comprare l’appartamento. Questa tecnica nasca dal fatto che, molto spesso, le vendite immobiliari all’asta sono al ribasso, nel senso che dopo ogni tornata andata deserta il prezzo di partenza dell’asta si riduce e questo comporta per il debitore:

• Tempi di attesa più lunghi prima di poter ricevere il denaro spettante;
• Importi più bassi rispetto a quelli del suo credito originario.

Per questo motivo esistono consulenti che sono in grado di mediare il rapporto tra debitore e creditore e che sono disposti a trovare un investitore che possa acquistare l’immobile prima del momento della vendita all’asta. Per capire meglio proviamo ad effettuare un esempio di questa tecnica.

“Viene pubblicato un avviso di asta per un appartamento. La data dell’asta viene fissata al 1° febbraio. Nella perizia viene indicato il creditore che ha attivato la procedura: si tratta della Banca “Alfa” che vanta un credito dal valore 120.000. Il valore di mercato dell’immobile, secondo la perizia, è di 150.000 euro.”

Secondo la normale procedura di vendita all’asta, dopo i primi due tentativi di vendita andati deserti, potrebbe accadere che il prezzo di partenza dell’asta scenda e che magari il creditore non riesca a soddisfare completamente il proprio credito. Immaginiamo che l’immobile venga venduto a 100.000 euro in asta. In questo caso le conseguenze sono le seguenti:

• Il debitore si ritrova senza l’immobile e con ancora un debito da saldare di 20.000 euro;
• Il credito che si trova soddisfatto solo per una somma parziale e dopo il tempo necessario alla vendita all’asta.

Durante il processo di pignoramento dell’immobile, il proprietario dell’immobile può decidere di difendersi e interrompere il processo esecutivo. Attraverso una procedura di saldo e stralcio un consulente terzo, funge da mediatore, ad esempio per mettere d’accordo il creditore ad ottenere un importo inferiore, ma immediato. Nell’esempio possiamo ipotizzare un accordo alla soglia di 110.000. Il restante importo a carico del debitore viene stralciato. Al fine di perfezionare l’operazione è necessario trovare un investitore disposto ad acquistare l’immobile subito, ad un valore inferiore a quello di mercato. In questo modo il creditore torna in possesso del credito senza attendere i tempi dell’esecuzione forzata, il debitore viene liberato dai suoi debiti ed un investitore acquista l’immobile ad un valore (spesso) inferiore a quello di mercato.

Il meccanismo delle esecuzioni immobiliari prevede un sistema di costanti ribassi in caso di mancata aggiudicazione, quindi l’importo percepito dai creditori può ribassarsi di volta in volta. Trovare un accordo per questi vuol dire definire un punto massimo di perdita e un certo rientro dell’importo definito in sede di trattativa.

Le parti in gioco nelle operazioni di saldo e stralcio immobiliare nelle vendite all’asta

Una volta individuata l’operazione di saldo e stralcio è importante individuare bene le parti coinvolte in questa operazione. Andiamole a vedere in dettaglio:

1. Il debitore;
2. Il creditore;
3. Il mediatore (consulente);
4. L’investitore.

Il debitore

Il debitore è rappresentato solitamente da un soggetto che ha contratto un mutuo ipotecario con un istituto di credito per l’acquisto di un bene immobile. Questi, magari, dopo aver pagato le prime rate con regolarità, si è ritrovato nell’impossibilità di assolvere ai pagamenti del mutuo (es. per un licenziamento lavorativo, per una riduzione del reddito, etc). In situazioni simili capita sovente che dal mancato pagamento della prima rata, si possa arrivare in poco tempo ad aprire una procedura di pignoramento immobiliare. Con questa procedura l’immobile viene pignorato e viene messo all’asta, secondo la procedura prevista.

Questa procedura prevede la nomina di un perito (solitamente un geometra) che è chiamato ad una valutazione dell’immobile. Tale valore deve essere ridotto del 25% secondo le procedure delle aste immobiliari. C’è poi da dire che i costi vivi di una procedura di vendita all’asta vengono anticipati spesso dal credito, ma di fatto, alla fine restano a carico del debitore.

Il creditore

Nella maggior parte dei casi il creditore è l’istituto di credito che ha erogato il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile. Tuttavia, non è detto che sia sempre così. In altri casi, il creditore o i creditori possono essere anche, il condominio oppure società di prestiti o di recupero crediti. Come prima cosa occorre distinguere tra creditori privilegiati e non privilegiati. Quando si inizia una trattativa di saldo e stralcio bisogna iniziare proprio da quelli privilegiati, secondo il proprio grado di privilegio.

Di solito, l’istituto bancario che concede il mutuo, è il primo datore di ipoteca sull’immobile ed è proprio a questo ente a cui è necessario rivolgersi per far partire la procedura di saldo e stralcio. Le valutazioni che il creditore effettua durante la procedura di stralcio debiti sono basate su calcoli e riflessioni matematiche. Per questo motivo, spesso, le trattative migliori sono quelle che si aprono e si chiudono in pochissimo tempo. La rapidità di conclusione è spesso fondamentale per la buona riuscita della trattativa. Attraverso la procedura di saldo e stralcio i creditori andranno a percepire meno soldi rispetto al dovuto, ma li percepiscono anche in molto meno tempo, senza dover aspettare i tempi più lunghi delle aste immobiliari.

L’investitore

La figura dell’investitore è quella del soggetto che decide di entrare nella trattativa per acquistare l’immobile prima che questo venga messo definitivamente all’asta. L’abilità di un buon mediatore sta nel fatto di individuare prontamente un investitore immobiliare in tempi rapidi. Tuttavia, questo tipo di investimento deve essere sempre ben valutato e ponderato. Questo anche in relazione al fatto che è necessario interfacciarsi con il tribunale al fine di arrivare alla conclusione dell’operazione (ovvero al rogito per l’acquisto dell’immobile).

Una volta che sia raggiunto l’accordo fra le parti, infatti, il notaio fisserà il rogito in Tribunale in modo da rendere contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore. A seguito dell’accordo il giudice procederà con l’estinzione della procedura esecutiva. Ove questa contestualità non fosse possibile, si può chiedere al notaio di farsi garante del tutto e farsi carico di ottenere, dopo la consegna del danaro, la rinunzia da parte del creditore procedente  e il provvedimento di estinzione del giudice.

Il mediatore

Per liberarsi dei debiti attraverso la tecnica dello stralcio immobiliare è necessaria la presenza di un mediatore. In alcuni casi, è lo stesso investitore che decide di avvalersi di mediatori in grado di segnalargli possibili investimenti su cui intervenire. Il primo passo che un mediatore compie è parlare con l’esecutato per analizzare a fondo la sua situazione. Una volta raggiunto l’accordo, il mediatore deve farsi sottoscrivere la delega, senza la quale non è autorizzato a trattare con i creditori.

Il secondo passo consiste nella ricerca degli accordi con i creditori. Nella pratica cercherà di negoziare per convincere i creditori ad abbassare le loro richieste e a scendere ad una cifra più utile alla conclusione della trattativa. Allo stesso tempo il mediatore deve mettersi alla ricerca del perfetto investitore. Tuttavia, ricorda che il mediatore può anche investire in prima persona, comprando l’appartamento. Una volta effettuata la procedura, il mediatore avrà tutti gli strumenti per poter portare a termine l’operazione.

Solitamente, il saldo e stralcio immobiliare viene considerata una procedura “etica” in quanto offre vantaggi a tutti i soggetti che intervengono nell’operazione. Tuttavia, non si deve dimenticare che vi sono aspetti difficili e controversi in questo tipo di operazione.

Le questioni controverse delle procedure di saldo e stralcio

L’esempio proposto è sicuramente banale ma utile per farti capire, semplicemente, il funzionamento di una procedura di saldo e stralcio. Nella realtà dei fatti, questa tecnica è sicuramente complessa e difficile da attuare (rispetto a quanto possa sembrare a prima vista). Entrare nel merito di una procedura di saldo e stralcio richiede competenze giuridiche e tecniche importanti, per individuare le problematiche legate all’operazione. Inoltre, è necessario essere in possesso di ottime doti di mediatore per far raggiungere l’accordo di saldo e stralcio del debito al creditore e per trovare un investitore in tempi brevi disposto ad entrare in una operazione complessa. E’ necessario conoscere molto bene le disposizioni di legge in materia, la prassi da seguire, le tecniche di negoziazione efficaci, quali documenti predisporre e a chi presentare le relative istanze. Si tratta di una operazione delicata e complessa e non a caso molte trattative falliscono. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi solo a professionisti con adeguata esperienza e professionalità sull’argomento. Detto questo, vediamo le problematiche legate all’operazione.

1. La delega del debitore al mediatore;
2. Perché il credito dovrebbe accettare una cifra più bassa rispetto al valore del suo credito?

La delega del debitore al mediatore

Per procedere allo stralcio del credito, è necessario in primo luogo convincere il soggetto esecutato, ovvero il debitore a concedere al mediatore la delega per trattare a suo nome. Questo è un passaggio fondamentale, perché senza il consenso del debitore non è possibile procedere alla trattativa con il creditore. Solo con una delega il mediatore può andare all’istituto bancario (creditore) per visionare i conteggi effettuati e la perizia immobiliare. L’operazione poi, si sostanzia nel trovare un offerta da far accettare alla banca, legate ad una cifra che deve essere più bassa rispetto al credito vantato dall’istituto e sicuramente inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile. E’ proprio in questa fase che, solitamente, le trattative falliscono.

Perché il credito dovrebbe accettare una cifra più bassa rispetto al valore del suo credito?

Quando una trattativa per saldo e stralcio ha successo è perché il creditore preferisce avere adesso una parte del suo credito e chiudere la trattativa immediatamente, piuttosto che attendere degli anni per recuperare il 100% del credito. Insomma, l’operazione si conclude se la cifra offerta dal mediatore è in grado di far accettare il creditore, chiudendo definitivamente ogni pretesa con il debitore.

Se il creditore accetta la proposta deve ritirare la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e una volta, saldato il suo credito, libererà il debitore da ogni vincolo. Come puoi capire, tuttavia, non è semplice convincere una istituto bancario a rinunciare a parte del suo credito, se questa è comunque disposta ad aspettare i tempi di una vendita all’asta.

Perché viene utilizzata la procedura (alternativa) di saldo e stralcio immobiliare

La procedura di saldo e stralcio immobiliare è una procedura (alternativa) rispetto all’esecuzione forzata all’asta dell’immobile e presenta dei vantaggi per tutte le parti. I principali vantaggi sono:

• Possibilità di recuperare in un tempo minore la somma di denaro rispetto alla vendita all’asta;
• Nel caso di più aste per lo stesso immobile il prezzo potrebbe essere decrementato generando svantaggi sia per il creditore che per il debitore che non sarebbe liberato dal debito;
• Il debitore può ottenere l’eliminazione del debito e riuscire a richiedere nuovi finanziamenti;
• L’acquirente può risparmiare sui costi e tempi di acquisto dell’immobile tramite accordo.

Domande frequenti