asta immobiliare

L’asta immobiliare è, in genere, la fase conclusiva di una procedura esecutiva. Esse sono dunque la conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori. Essa, quindi, si sostanzia in una modalità di realizzazione di una vendita forzata.

Gli effetti principali che da essa ne derivano sono individuati dal codice stesso all’art. 2019 c.c.. Con la vendita mediante asta si determina a favore del terzo acquirente, un acquisto a titolo derivativo. Benché connotato dall’assenza dell’elemento della volontarietà, dell’accordo quale composizione degli interessi delle parti, questo atto comunque non si causa un’acquisto a titolo originario.

Tuttavia, l’effetto principale voluto è quello di procedere alla liquidazione di un immobile, con l’intento, in genere, di soddisfare un creditore.

L’asta immobiliare è, ad oggi, considerata una possibile fonte di guadagno. Non solo per il compratore, che potrà acquistare un immobile a prezzi maggiormente contenuti, ma anche per coloro che decideranno di costruirsi una carriera nel settore in qualità di consulente.

Vediamo, dunque, quali sono le possibili forme di guadagno tramite l’asta immobiliare.


Cos’è un’asta immobiliare?

L’asta immobiliare è, in genere, la fase conclusiva di una procedura esecutiva. Esse sono dunque la conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori.

La vendita forzata si realizza, allora, secondo le forme dell’asta, una delle modalità tramite la quale si pone in essere il processo di esecuzione forzata o espropriazione forzata. La vendita liquida un determinato bene materiale, al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori.

La procedura è avviata su istanza del creditore procedente, purché munito di titolo. La domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, ad eccezione che per i beni deteriorabili.

Quando si procede all’asta?

Gli immobili all’asta possono essere di proprietà di soggetti privati, i quali non siano stati in grado di pagare i propri creditori e quindi questi ultimi hanno il diritto di recuperare il credito elargito rivalendosi sulla vendita dell’immobile.

Tuttavia, questo non è l’esclusiva ragione per cui si procede ad un’asta. Un secondo motivo che porta degli immobili all’asta è il fallimento di un’azienda. Anche in questo caso i beni dell’azienda vengono espropriati per pagare i debiti insoluti.

In fine, possiamo anche individuare una terza ipotesi. Il caso è quello che vede gli enti pubblici interessati a vendere immobili e l’unica modalità che possono sfruttare è proprio quella di vendere immobili all’asta. Tuttavia questa forma di compravendita è caratterizzata da una procedura più complessa rispetto a quella che stiamo per esporre.

Come si realizza un’asta immobiliare?

 La procedura di vendita all’asta presuppone una serie di momenti fondamentali:

  • La perizia che, oltre ad apportare tutti i dati relativi al bene all’asta, indica anche il prezzo base di vendita stabilito dal perito designato dal giudice;
  • L’ ordinanza di vendita che definisce i termini e le condizioni dell’asta;
  • Il custode giudiziario designato dal giudice alla gestione, che svolge l’attività di conservazione e amministrazione del bene pignorato;
  • L’avviso d’asta, ovvero il documento pubblico che contiene informazioni come il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’asta, il prezzo base, l’importo del rialzo minimo, il termine  per la presentazione delle offerte, l’indirizzo dell’immobile, ecc.

Le aste poi si distinguono in:

  • senza incanto: non avvengono in presenza, i partecipanti devono far pervenire, entro il termine di acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata;
  • con incanto: è una vendita pubblica, aperta a tutti, dove l’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, presso la sede e il luogo prescelti..

Guadagnare con l’asta immobiliare: ma come fare?

Guadagnare con l’asta immobiliare non è sempre semplice. In genere si distingue a seconda della posizione assunta, ossia:

Si è, infatti, soliti pensare che il guadagno principale derivi al compratore, il quale ha la facoltà di acquistare ad un prezzo contenuto un immobile, per poi rivenderlo ad un prezzo maggiorato, darlo in locazione o semplicemente adibirlo ad abitazione. Tuttavia, oggi è ormai comune la figura professionale del consulente d’asta, che è ormai una vera e propria attività professionale di tipo intellettuale, che implica l’assistenza a ogni fase di partecipazione alla gara.

Il consulente d’asta

Il consulente di aste immobiliari svolge un’importante attività di consulenza per il cliente in ogni fase della vendita mediante asta. Egli mette a disposizione la propria professionalità, non al mero scopo di consentire l’incontro tra domanda ed offerta, ma anche e soprattutto per consentire una scelta oculata al cliente.

Tale attività è, usualmente, svolta da professionisti con adeguate conoscenze in ambito legale. Il consulente può essere anche un professionista forense, ma ciò non toglie che possa, invece, andare a costituire una figura autonoma, specializzata nel settore. Ad oggi è ormai fenomeno diffuso il proliferare di agenzie dedite a tale attività.

Per aprire un’agenzia, tuttavia, è necessario essere in possesso di alcuni specifici requisiti:

  • Apertura di una partita IVA;
  • Apertura di una posizione INPS e INAIL;
  • Iscrizione al registro delle imprese;
  • Dichiarazione di inizio attività al Comune, almeno 30 giorni prima dell’apertura;
  • Ottenimento del permesso per affiggere l’insegna esterna;
  • Dichiarazione Unica da inviare tramite PEC alla Camera di Commercio (permette di espletare più iscrizioni e comunicazioni in una volta);
  • competenze specifiche da assumere mediante corsi di formazione, adeguatamente certificati.

Guadagnare con l’asta immobiliare: le regole del compratore

Laddove, invece, tu fossi semplicemente intenzionato ad acquistare un immobile e a trarre un guadagno dal tuo investimento, ti invitiamo a seguire alcune importanti regole, o meglio consigli.

1. Valuta l’andamento del mercato immobiliare

Un fattore che dovrai sicuramente tenere in considerazione è l’andamento del mercato immobiliare. Ogni città ed ogni quartiere ha le sue quotazioni immobiliari che devono essere prese in seria considerazione prima di procedere all’individuazione dell’immobile da acquistare. Devi, d’altronde, tenere in considerazione la circostanza che un appartamento poco costoso in un quartiere o in una città che sta vedendo una discesa delle sue quotazioni immobiliari, potrebbe essere difficilmente allocabile sul mercato. L’eventuale locazione potrebbe, infatti, risultare impervia, così come la rivendita ad un prezzo maggiorato.

Con ciò vogliamo consigliarti di procedere ad uno studio attento del mercato prima di prendere qualsiasi decisione, in questo saprà eventualmente ben consigliarti un consulente d’asta.

2. Procedi ad una perizia corretta ed attenta

Ulteriore elemento da esaminare è lo stato dei luoghi. Dovrai, infatti, ricorrere ad un perito che potrà procedere ad un esame attento dell’immobile e darti una sua opinione. Tuttavia, ti consigliamo di vagliare accuratamente quanto ti verrà comunicato e studiare con attenzione i punti di forza degli immobili selezionati.

La grandezza è un punto importante, ma non è l’unico fattore determinante. Si può sicuramente rinunciare a qualche mq per una piantina favorevole, per esempio l’essere affaccio a sud ed a nord, oppure delle strutture abbastanza di pregio come le volte antiche.

Altrettanto fondamentale è verificare l’esistenza di vincoli sull’immobili, che potrebbero precludere modifiche della struttura. Ricorda che soprattutto per i palazzi storici è necessario seguire alcune regole inderogabili.

Inoltre, fa attenzione agli edifici datati, di lontana costruzione.  A tal proposito è necessario vedere al meglio le fotografie, oltre ad accertarti sulla presenza di eternit o amianto, molto usato fino a non molti anni addietro.

3. Spese accessorie

Per determinati immobili potrebbero essere necessarie delle spese di adeguamento e ristrutturazione o comunque accessorie. Queste potrebbero dissuadere eventuali compratori successivi dall’acquisto o comunque incidere sul prezzo di vendita e sicuramente sulle entrate del compratore d’asta in caso di locazione, dove ricordiamo determinate opere di manutenzione spettano comunque al locatario.

Dunque, i consigli che abbiamo cercato di offrirti sono tendenzialmente rivolti a garantire un sicuro guadagno tramite le procedure d’asta immobiliare. Non dimenticarti i nostri consigli nel momento in cui ti avvicinerai a questo settore.

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