asta immobiliare

L’asta immobiliare è, in genere, la fase conclusiva di una procedura esecutiva. L’asta è una procedura che si pone, dunque, a conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori. Essa, quindi, si sostanzia in una modalità di realizzazione di una vendita forzata.

Gli effetti principali che derivano da una vendita forzata all’asta sono individuati dall’art. 2019 c.c.. Con la vendita mediante asta si determina a favore del terzo acquirente, un acquisto a titolo derivativo. Benché connotato dall’assenza dell’elemento della volontarietà dell’accordo quale composizione degli interessi delle parti, questo atto comunque non determina in nessun caso un acquisto a titolo originario. Tuttavia, l’effetto principale voluto è quello di procedere alla liquidazione di un immobile, con l’intento, in genere, di soddisfare l’interesse di un creditore.

L’asta immobiliare è, ad oggi, considerata una possibile fonte di guadagno. Non solo per il compratore, che potrà acquistare un immobile a prezzi maggiormente contenuti, ma anche per coloro che decideranno di costruirsi una carriera nel settore in qualità di consulente. Inoltre, all’interno del sistema delle aste immobiliari si è venuto a creare un particolare interesse per la procedura di “saldo e stralcio“, che andremo ad analizzare nell’ultima parte di questo articolo. Andiamo ad analizzare, quindi, quali sono le possibili forme di guadagno tramite l’asta immobiliare.


Cos’è un’asta immobiliare?

L’asta immobiliare è, in genere, la fase conclusiva di una procedura esecutiva. Esse sono dunque la conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori.

La vendita forzata si realizza, allora, secondo le forme dell’asta, una delle modalità tramite la quale si pone in essere il processo di esecuzione forzata o espropriazione forzata. La vendita liquida un determinato bene materiale, al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori.

La procedura è avviata su istanza del creditore procedente, purché munito di titolo. La domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, ad eccezione che per i beni deteriorabili.

Quando si procede all’asta?

Gli immobili all’asta possono essere di proprietà di soggetti privati, i quali non siano stati in grado di pagare i propri creditori e quindi questi ultimi hanno il diritto di recuperare il credito elargito rivalendosi sulla vendita dell’immobile. Tuttavia, questo non è l’esclusiva ragione per cui si procede ad un’asta. Un secondo motivo che porta degli immobili all’asta è il fallimento di un’azienda. Anche in questo caso i beni dell’azienda vengono espropriati per pagare i debiti insoluti. Infine, possiamo anche individuare una terza ipotesi. Il caso è quello che vede gli enti pubblici interessati a vendere immobili e l’unica modalità che possono sfruttare è proprio quella di vendere immobili all’asta. Tuttavia questa forma di compravendita è caratterizzata da una procedura più complessa rispetto a quella che stiamo per esporre.

Come si realizza un’asta immobiliare?

 La procedura di vendita all’asta presuppone una serie di momenti fondamentali:

  • La perizia che, oltre ad apportare tutti i dati relativi al bene all’asta, indica anche il prezzo base di vendita stabilito dal perito designato dal giudice;
  • L’ ordinanza di vendita che definisce i termini e le condizioni dell’asta;
  • Il custode giudiziario designato dal giudice alla gestione, che svolge l’attività di conservazione e amministrazione del bene pignorato;
  • L’avviso d’asta, ovvero il documento pubblico che contiene informazioni come il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’asta, il prezzo base, l’importo del rialzo minimo, il termine  per la presentazione delle offerte, l’indirizzo dell’immobile, ecc.

Le aste poi si distinguono in:

  • Senza incanto: non avvengono in presenza, i partecipanti devono far pervenire, entro il termine di acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata;
  • Con incanto: è una vendita pubblica, aperta a tutti, dove l’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, presso la sede e il luogo prescelti..

Guadagnare con l’asta immobiliare: ma come fare?

Guadagnare con l’asta immobiliare non è sempre semplice. In genere si distingue a seconda della posizione assunta, ossia:

Si è, infatti, soliti pensare che il guadagno principale derivi al compratore, il quale ha la facoltà di acquistare ad un prezzo contenuto un immobile, per poi rivenderlo ad un prezzo maggiorato, darlo in locazione o semplicemente adibirlo ad abitazione. Tuttavia, oggi è ormai comune la figura professionale del consulente d’asta, che è ormai una vera e propria attività professionale di tipo intellettuale, che implica l’assistenza a ogni fase di partecipazione alla gara.

Il consulente d’asta

Il consulente di aste immobiliari svolge un’importante attività di consulenza per il cliente in ogni fase della vendita mediante asta. Egli mette a disposizione la propria professionalità, non al mero scopo di consentire l’incontro tra domanda ed offerta, ma anche e soprattutto per consentire una scelta oculata al cliente.

Tale attività è, usualmente, svolta da professionisti con adeguate conoscenze in ambito legale. Il consulente può essere anche un professionista forense, ma ciò non toglie che possa, invece, andare a costituire una figura autonoma, specializzata nel settore. Ad oggi è ormai fenomeno diffuso il proliferare di agenzie dedite a tale attività.

Per aprire un’agenzia, tuttavia, è necessario essere in possesso di alcuni specifici requisiti:

  • Apertura di una partita IVA;
  • Apertura di una posizione INPS e INAIL;
  • Iscrizione al registro delle imprese;
  • Dichiarazione di inizio attività al Comune, almeno 30 giorni prima dell’apertura;
  • Ottenimento del permesso per affiggere l’insegna esterna;
  • Dichiarazione Unica da inviare tramite PEC alla Camera di Commercio (permette di espletare più iscrizioni e comunicazioni in una volta);
  • competenze specifiche da assumere mediante corsi di formazione, adeguatamente certificati.

Guadagnare con l’asta immobiliare: le regole del compratore

Laddove, invece, tu fossi semplicemente intenzionato ad acquistare un immobile e a trarre un guadagno dal tuo investimento, ti invitiamo a seguire alcune importanti regole, o meglio consigli.

1. Valuta l’andamento del mercato immobiliare

Un fattore che dovrai sicuramente tenere in considerazione è l’andamento del mercato immobiliare. Ogni città ed ogni quartiere ha le sue quotazioni immobiliari che devono essere prese in seria considerazione prima di procedere all’individuazione dell’immobile da acquistare. Devi, d’altronde, tenere in considerazione la circostanza che un appartamento poco costoso in un quartiere o in una città che sta vedendo una discesa delle sue quotazioni immobiliari, potrebbe essere difficilmente allocabile sul mercato. L’eventuale locazione potrebbe, infatti, risultare impervia, così come la rivendita ad un prezzo maggiorato.

Con ciò vogliamo consigliarti di procedere ad uno studio attento del mercato prima di prendere qualsiasi decisione, in questo saprà eventualmente ben consigliarti un consulente d’asta.

2. Procedi ad una perizia corretta ed attenta

Ulteriore elemento da esaminare è lo stato dei luoghi. Dovrai, infatti, ricorrere ad un perito che potrà procedere ad un esame attento dell’immobile e darti una sua opinione. Tuttavia, ti consigliamo di vagliare accuratamente quanto ti verrà comunicato e studiare con attenzione i punti di forza degli immobili selezionati.

La grandezza è un punto importante, ma non è l’unico fattore determinante. Si può sicuramente rinunciare a qualche mq per una piantina favorevole, per esempio l’essere affaccio a sud ed a nord, oppure delle strutture abbastanza di pregio come le volte antiche.

Altrettanto fondamentale è verificare l’esistenza di vincoli sull’immobili, che potrebbero precludere modifiche della struttura. Ricorda che soprattutto per i palazzi storici è necessario seguire alcune regole inderogabili.

Inoltre, fa attenzione agli edifici datati, di lontana costruzione.  A tal proposito è necessario vedere al meglio le fotografie, oltre ad accertarti sulla presenza di eternit o amianto, molto usato fino a non molti anni addietro.

3. Spese accessorie

Per determinati immobili potrebbero essere necessarie delle spese di adeguamento e ristrutturazione o comunque accessorie. Queste potrebbero dissuadere eventuali compratori successivi dall’acquisto o comunque incidere sul prezzo di vendita e sicuramente sulle entrate del compratore d’asta in caso di locazione, dove ricordiamo determinate opere di manutenzione spettano comunque al locatario.

Dunque, i consigli che abbiamo cercato di offrirti sono tendenzialmente rivolti a garantire un sicuro guadagno tramite le procedure d’asta immobiliare. Non dimenticarti i nostri consigli nel momento in cui ti avvicinerai a questo settore.

Guadagnare con le aste immobiliari: la procedura di “saldo e stralcio” per il compratore

Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che permette di acquistare una casa pignorata senza partecipare all’asta. Quando un immobile finisce all’asta, il procedimento genera costi e maggiori tempi di attesa per liberarsi di una sofferenza.

Negli ultimi anni il mondo delle aste immobiliari ha fatto scaturire una particolare procedura che, legata al c.d. “saldo e stralcio“. Si tratta di una tecnica in cui un consulente, nella veste di mediatore, evita che un immobile pignorato dal creditore (solitamente un istituto di credito) possa essere venduto all’asta. Il consulente tratta con il creditore per trovare una cifra che consenta di chiudere il rapporto con il debitore, a stralcio della propria posizione debitoria. Siccome, molto spesso il debitore non ha la disponibilità della somma (altrimenti non si sarebbe arrivati al pignoramento immobiliare), il consulente individua un soggetto terzo, solitamente un investitore disposto a comprare l’appartamento. Questa tecnica nasca dal fatto che, molto spesso, le vendite immobiliari all’asta sono al ribasso, nel senso che dopo ogni tornata andata deserta il prezzo di partenza dell’asta si riduce e questo comporta per il debitore:

  • Tempi di attesa più lunghi prima di poter ricevere il denaro spettante;
  • Importi più bassi rispetto a quelli del suo credito originario.

Per questo motivo esistono consulenti che sono in grado di mediare il rapporto tra debitore e creditore e che sono disposti a trovare un investitore che possa acquistare l’immobile prima del momento della vendita all’asta. Per capire meglio proviamo ad effettuare un esempio di questa tecnica.

Viene pubblicato un avviso di asta per un appartamento. La data dell’asta viene fissata al 1° febbraio. Nella perizia viene indicato il creditore che ha attivato la procedura: si tratta della Banca “Alfa” che vanta un credito dal valore 120.000. Il valore di mercato dell’immobile, secondo la perizia, è di 150.000 euro.

Secondo la normale procedura di vendita all’asta, dopo i primi due tentativi di vendita andati deserti, potrebbe accadere che il prezzo di partenza dell’asta scenda e che magari il creditore non riesca a soddisfare completamente il proprio credito. Immaginiamo che l’immobile venga venduto a 100.000 euro in asta. In questo caso le conseguenze sono le seguenti:

  • Il debitore si ritrova senza l’immobile e con ancora un debito da saldare di 20.000 euro;
  • Il credito che si trova soddisfatto solo per una somma parziale e dopo il tempo necessario alla vendita all’asta.

Durante il processo di pignoramento dell’immobile, il proprietario dell’immobile può decidere di difendersi e interrompere il processo esecutivo. Attraverso una procedura di saldo e stralcio un consulente terzo, funge da mediatore, ad esempio per mettere d’accordo il creditore ad ottenere un importo inferiore, ma immediato. Nell’esempio possiamo ipotizzare un accordo alla soglia di 110.000. Il restante importo a carico del debitore viene stralciato. Al fine di perfezionare l’operazione è necessario trovare un investitore disposto ad acquistare l’immobile subito, ad un valore inferiore a quello di mercato. In questo modo il creditore torna in possesso del credito senza attendere i tempi dell’esecuzione forzata, il debitore viene liberato dai suoi debiti ed un investitore acquista l’immobile ad un valore (spesso) inferiore a quello di mercato.

Il meccanismo delle esecuzioni immobiliari prevede un sistema di costanti ribassi in caso di mancata aggiudicazione, quindi l’importo percepito dai creditori può ribassarsi di volta in volta. Trovare un accordo per questi vuol dire definire un punto massimo di perdita e un certo rientro dell’importo definito in sede di trattativa.

Le parti in gioco nelle operazioni di saldo e stralcio immobiliare nelle vendite all’asta

Una volta individuata l’operazione di saldo e stralcio è importante individuare bene le parti coinvolte in questa operazione. Andiamole a vedere in dettaglio:

  1. Il debitore;
  2. Il creditore;
  3. Il mediatore (consulente);
  4. L’investitore.

Il debitore

Il debitore è rappresentato solitamente da un soggetto che ha contratto un mutuo ipotecario con un istituto di credito per l’acquisto di un bene immobile. Questi, magari, dopo aver pagato le prime rate con regolarità, si è ritrovato nell’impossibilità di assolvere ai pagamenti del mutuo (es. per un licenziamento lavorativo, per una riduzione del reddito, etc). In situazioni simili capita sovente che dal mancato pagamento della prima rata, si possa arrivare in poco tempo ad aprire una procedura di pignoramento immobiliare. Con questa procedura l’immobile viene pignorato e viene messo all’asta, secondo la procedura prevista.

Questa procedura prevede la nomina di un perito (solitamente un geometra) che è chiamato ad una valutazione dell’immobile. Tale valore deve essere ridotto del 25% secondo le procedure delle aste immobiliari. C’è poi da dire che i costi vivi di una procedura di vendita all’asta vengono anticipati spesso dal credito, ma di fatto, alla fine restano a carico del debitore.

Il creditore

Nella maggior parte dei casi il creditore è l’istituto di credito che ha erogato il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile. Tuttavia, non è detto che sia sempre così. In altri casi, il creditore o i creditori possono essere anche, il condominio oppure società di prestiti o di recupero crediti. Come prima cosa occorre distinguere tra creditori privilegiati e non privilegiati. Quando si inizia una trattativa di saldo e stralcio bisogna iniziare proprio da quelli privilegiati, secondo il proprio grado di privilegio.

Di solito, l’istituto bancario che concede il mutuo, è il primo datore di ipoteca sull’immobile ed è proprio a questo ente a cui è necessario rivolgersi per far partire la procedura di saldo e stralcio. Le valutazioni che il creditore effettua durante la procedura di stralcio debiti sono basate su calcoli e riflessioni matematiche. Per questo motivo, spesso, le trattative migliori sono quelle che si aprono e si chiudono in pochissimo tempo. La rapidità di conclusione è spesso fondamentale per la buona riuscita della trattativa. Attraverso la procedura di saldo e stralcio i creditori andranno a percepire meno soldi rispetto al dovuto, ma li percepiscono anche in molto meno tempo, senza dover aspettare i tempi più lunghi delle aste immobiliari.

L‘investitore

La figura dell’investitore è quella del soggetto che decide di entrare nella trattativa per acquistare l’immobile prima che questo venga messo definitivamente all’asta. L’abilità di un buon mediatore sta nel fatto di individuare prontamente un investitore immobiliare in tempi rapidi. Tuttavia, questo tipo di investimento deve essere sempre ben valutato e ponderato. Questo anche in relazione al fatto che è necessario interfacciarsi con il tribunale al fine di arrivare alla conclusione dell’operazione (ovvero al rogito per l’acquisto dell’immobile).

Una volta che sia raggiunto l’accordo fra le parti, infatti, il notaio fisserà il rogito in Tribunale in modo da rendere contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore. A seguito dell’accordo il giudice procederà con l’estinzione della procedura esecutiva. Ove questa contestualità non fosse possibile, si può chiedere al notaio di farsi garante del tutto e farsi carico di ottenere, dopo la consegna del danaro, la rinunzia da parte del creditore procedente  e il provvedimento di estinzione del giudice.

Il mediatore

Per liberarsi dei debiti attraverso la tecnica dello stralcio immobiliare è necessaria la presenza di un mediatore. In alcuni casi, è lo stesso investitore che decide di avvalersi di mediatori in grado di segnalargli possibili investimenti su cui intervenire. Il primo passo che un mediatore compie è parlare con l’esecutato per analizzare a fondo la sua situazione. Una volta raggiunto l’accordo, il mediatore deve farsi sottoscrivere la delega, senza la quale non è autorizzato a trattare con i creditori.

Il secondo passo consiste nella ricerca degli accordi con i creditori. Nella pratica cercherà di negoziare per convincere i creditori ad abbassare le loro richieste e a scendere ad una cifra più utile alla conclusione della trattativa. Allo stesso tempo il mediatore deve mettersi alla ricerca del perfetto investitore. Tuttavia, ricorda che il mediatore può anche investire in prima persona, comprando l’appartamento. Una volta effettuata la procedura, il mediatore avrà tutti gli strumenti per poter portare a termine l’operazione.

Solitamente, il saldo e stralcio immobiliare viene considerata una proceduraetica” in quanto offre vantaggi a tutti i soggetti che intervengono nell’operazione. Tuttavia, non si deve dimenticare che vi sono aspetti difficili e controversi in questo tipo di operazione.

Le questioni controverse delle procedure di saldo e stralcio

L’esempio proposto è sicuramente banale ma utile per farti capire, semplicemente, il funzionamento di una procedura di saldo e stralcio. Nella realtà dei fatti, questa tecnica è sicuramente complessa e difficile da attuare (rispetto a quanto possa sembrare a prima vista). Entrare nel merito di una procedura di saldo e stralcio richiede competenze giuridiche e tecniche importanti, per individuare le problematiche legate all’operazione. Inoltre, è necessario essere in possesso di ottime doti di mediatore per far raggiungere l’accordo di saldo e stralcio del debito al creditore e per trovare un investitore in tempi brevi disposto ad entrare in una operazione complessa. E’ necessario conoscere molto bene le disposizioni di legge in materia, la prassi da seguire, le tecniche di negoziazione efficaci, quali documenti predisporre e a chi presentare le relative istanze. Si tratta di una operazione delicata e complessa e non a caso molte trattative falliscono. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi solo a professionisti con adeguata esperienza e professionalità sull’argomento. Detto questo, vediamo le problematiche legate all’operazione.

  1. La delega del debitore al mediatore;
  2. Perché il credito dovrebbe accettare una cifra più bassa rispetto al valore del suo credito?

La delega del debitore al mediatore

Per procedere allo stralcio del credito, è necessario in primo luogo convincere il soggetto esecutato, ovvero il debitore a concedere al mediatore la delega per trattare a suo nome. Questo è un passaggio fondamentale, perché senza il consenso del debitore non è possibile procedere alla trattativa con il creditore. Solo con una delega il mediatore può andare all’istituto bancario (creditore) per visionare i conteggi effettuati e la perizia immobiliare. L’operazione poi, si sostanzia nel trovare un offerta da far accettare alla banca, legate ad una cifra che deve essere più bassa rispetto al credito vantato dall’istituto e sicuramente inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile. E’ proprio in questa fase che, solitamente, le trattative falliscono.

Perché il credito dovrebbe accettare una cifra più bassa rispetto al valore del suo credito?

Quando una trattativa per saldo e stralcio ha successo è perché il creditore preferisce avere adesso una parte del suo credito e chiudere la trattativa immediatamente, piuttosto che attendere degli anni per recuperare il 100% del credito. Insomma, l’operazione si conclude se la cifra offerta dal mediatore è in grado di far accettare il creditore, chiudendo definitivamente ogni pretesa con il debitore.

Se il creditore accetta la proposta deve ritirare la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e una volta, saldato il suo credito, libererà il debitore da ogni vincolo. Come puoi capire, tuttavia, non è semplice convincere una istituto bancario a rinunciare a parte del suo credito, se questa è comunque disposta ad aspettare i tempi di una vendita all’asta.

Perché viene utilizzata la procedura (alternativa) di saldo e stralcio immobiliare

La procedura di saldo e stralcio immobiliare è una procedura (alternativa) rispetto all’esecuzione forzata all’asta dell’immobile e presenta dei vantaggi per tutte le parti. I principali vantaggi sono:

  • Possibilità di recuperare in un tempo minore la somma di denaro rispetto alla vendita all’asta;
  • Nel caso di più aste per lo stesso immobile il prezzo potrebbe essere decrementato generando svantaggi sia per il creditore che per il debitore che non sarebbe liberato dal debito;
  • Il debitore può ottenere l’eliminazione del debito e riuscire a richiedere nuovi finanziamenti;
  • L’acquirente può risparmiare sui costi e tempi di acquisto dell’immobile tramite accordo.

FAQ sulla procedura di saldo e stralcio immobiliare

E’ vero che in caso di pignoramento l’immobile è di proprietà della banca?

Il proprietario di un immobile, anche se pieno di debiti rimane proprietario fino a quando non arriva un decreto di trasferimento che fa passare la proprietà dal debitore all’aggiudicatario solo dopo che questo ne ha saldato il prezzo. Pertanto il proprietario ha tutto il diritto di saldare i creditori in ogni momento precedente all’aggiudicazione.

In caso di vendita all’asta dell’immobile, se il debito verso la banca non è saldato, il debitore è liberato?

Se il valore di vendita all’asta dell’immobile non è sufficiente a coprire l’importo del debito, per la differenza il debitore rimane ancora con il debito sulle sue spalle. Il creditore avrà quindi la possibilità di rivalersi anche in futuro per la quota di credito non riscossa. Non si deve fare confusione con la procedura dell’esdebitazione, che avviene solo in caso di fallimento. Si tratta di una procedura esecutiva legata solo ad alcuni soggetti chiamati appunto fallibili. Per gli altri soggetti, non fallibili (quindi soggetti privati come le famiglie) secondo quanto disposto dall’art. 2740 c.c. il debitore risponde con tutti i propri beni presenti e futuri. Quindi anche quando la casa è ceduta l’importo del debito ulteriormente dovuto rimane dando la possibilità ai creditori di pignorare altri beni di proprietà del soggetto, comprese auto, beni mobili e quinto dell’eventuale stipendio.

Quale vantaggio per l’investitore in caso di saldo e stralcio?

Molto spesso per l’investitore la possibilità di acquistare una casa pignorata è dato dalla possibilità di concludere un acquisto che in caso di asta pubblica potrebbe subire degli aumenti tali da non rendere più conveniente l’acquisto. In questo modo invece si definisce un massimo spendibile e si procedere alle trattative.

"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

Lascia una Risposta

Scrivi il tuo commento
Inserisci il tuo nome