Come funziona il contratto di locazione ad uso transitorio?

Il contratto di locazione ad uso transitorio ha durata massima di 18 mesi e può essere stipulato al fine di venire in contro a particolari esigenze del locatore o dell’inquilino derogando alla stipula dei contratti di locazione ordinari (a canone libero o concordato). 

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione per uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche. Con questo tipo di contratto, il locatore (soggetto titolare di diritto reale sull’immobile) concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico.

Il vantaggio principale del contratto di locazione ad uso transitorio è quello di poter stipulare un contratto avente durata inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia di quattro anni (rinnovabili per altri quattro), per i contratti a canone libero, o tre anni (rinnovabili per altri due anni) peri contratti a canone concordato. In pratica, si tratta di un contratto derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto. Non deve essere legato ad esigenze o finalità turistiche, ma piuttosto, di studio, lavoro etc.

Andiamo ad analizzare, quindi, quali sono le principali caratteristiche del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio. Andremo ad individuare in quali casi può essere utilizzato e qual è la disciplina fiscale collegata.

Qual’è la normativa di riferimento per il contratto di locazione ad uso transitorio?

Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio aventi durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge. Come anticipato, infatti, questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinata durata dei contratti di locazione ad uso abitativo.

Per la redazione di un contratto di locazione di tipo transitorio, occorre, quindi fare riferimento al D.M. 30 dicembre 2002 e agli accordi raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini, valide nel Comune ove è sito l’immobile.

Il contratto di locazione transitorio, pena nullità deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che, la registrazione del contratto è obbligatoria in quanto la sua durata è sempre superiore ai 30 giorni. Se hai dubbi sulle modalità di registrazione dei contratti di locazione ti lascio a questo articolo di approfondimento dedicato: “Registrazione dei contratti di locazione immobiliare: come fare?“.

Che cosa sono i contratti di locazione ad uso transitorio?

I contratti “transitori” ovvero i contratti di locazione ad uso transitorio sono contratti di locazione che, in relazione a determinate e documentate esigenze facenti capo al locatore o al locatario, determinano una durata del contratto inferiore a quella prevista per i contratti di locazione ordinari (4+4 anni in genere). Sostanzialmente, il contratto di locazione transitorio è caratterizzato dal fatto che prevede una durata massima di diciotto mesi. Caso classico legato alla stipula di un contratto transitorio è quello legato a comprovate (e documentate) esigenze lavorative del locatario (magari chiamato a spostarsi per la voro per sei, dodici o diciotto mesi).

In questo caso, infatti, redigere un contratto di locazione ordinario vincolerebbe troppo il locatario che, evidentemente sarebbe poi costretto a risolvere anticipatamente il contratto sottoscritto. I contratti ad uso transitorio, infatti, hanno l’obiettivo di permettere alle parti in causa di stipulare un contratto che meglio è in grado di adattarsi alle esigenze che determinano l’attivarsi del contratto di locazione. Altro esempio pratico di applicazione del contratto di locazione ad uso transitorio è quello che riguarda gli studenti universitari. Infatti, il contratto di locazione per studenti universitari è una specifica tipologia di contratto ad uso transitorio.

Quali sono le caratteristiche del contratto di locazione uso transitorio?

Come anticipato, il contratto di locazione transitorio è un contratto di locazione temporaneo, che può essere attivato dalle parti solo in presenza di alcuni specifici requisiti:

• Le parti del contratto (locatore e locatario) devono essere persone fisiche che operano fuori dall’attività di impresa;
• Il contratto deve essere destinato all’utilizzo come civile abitazione (non è ammessa tale forma di locazione per finalità turistiche);
• Durata massima del contratto di locazione di diciotto mesi;
• Indicazione della ragione che giustifica la transitorietà del contratto.

È opportuno evidenziare che la stipula di un contratto transitorio senza la presenza di questi requisiti comporta la conversione automatica del contratto in un contratto di locazione ordinario. Per questo motivo è consigliabile prestare la dovuta attenzione alla stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio, proprio per evitare questo tipo di problematica. Per questo motivo, di seguito puoi approfondire gli aspetti principali di questo tipo di contratto.

Scarica una bozza di contratto di locazione ad uso transitorio

Per essere preparto alla stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio, di seguito puoi trovare una bozza di contratto di locazione ad uso transitorio, da utilizzare come punto di partenza per la redazione del tuo contratto di locazione. Tieni presente che si tratta di una bozza di contratto che deve essere completata secondo le caratteristiche che riguardano le parti in causa.

La forma e il contenuto del contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).  Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto si ricordano in particolare:

1. Le generalità delle parti;
2. La descrizione dell’immobile;
3. L’indicazione dell’importo del canone;
4. Le modalità di versamento del canone;
5. La durata della locazione;
6. L’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede, partecipazione ad un master universitario, ecc). In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria;
7. Un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni;
8. Inserimento nel contratto di clausole che prevedano la ripartizione delle stesse fra locatore e conduttore e che stabiliscano il divieto di sublocazione.

Qual è la durata minima e massima del contratto di locazione ad uso transitorio?

La legge, all’articolo 2, comma 1, del Decreto 30 dicembre 2002, stabilisce il periodo minimo e massimo di durata del contratto di locazione ad uso transitorio. In particolare, per questo tipo di contratto sono previsti i seguenti limiti:

• Periodo minimo: 1 mese;
• Periodo massimo: 18 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo di durata inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

La durata del contratto è legata alle esigenze di transitorietà dello stesso. Infatti, nello specifico, il contratto d’affitto transitorio è un tipo di contratto che riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche.

Il locatore (che è in genere il proprietario dell’abitazione) concede per un periodo di tempo limitato l’immobile ad un soggetto (il conduttore, che altri non è che l’inquilino) a fronte del pagamento di un corrispettivo per determinate esigenze che devono trovare adeguato spazio all’interno del contratto stesso. Può trattarsi, ad esempio, di esigenze comprovate di studio, oppure esigenze lavorative, etc. Insomma, una delle parti del contratto deve trovarsi in una condizione tale da richiedere la locazione per un periodo compreso tra il minimo ed il massimo previsti dalla norma.

Modifica durata contratti transitori

I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non superiore a 18 mesi.
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).

Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio breve non deve essere registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017). La durata non superiore a 30 giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori lunghi.

Come di determina il canone nel contratto di locazione transitorio?

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti. Questa è la regola generale. Tuttavia, vi sono alcune zone territoriali in cui l’importo del canone di locazione è determinato applicando specifici accordi territoriali. Si tratta, precisamente di:

• Alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
• Comuni confinanti con le città sopra elencate;
• Capoluoghi di provincia.

Questo significa che in queste determinate zone il canone non può essere determinato dalle parti ma deve essere determinato sulla base degli accordi territoriali in vigore (canone concordato).

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge (il limite massimo per i pagamenti in contanti è di 5.000 euro). In caso di pagamento in contanti diventa obbligatorio il rilascio della ricevuta non fiscale da parte del locatore.

Nessuna disdetta per il contratto ad uso transitorio

Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore. Questo, in quanto la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Come detto, infatti, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee.

Nel caso in cui le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (contratto a canone libero), con durata di 4 anni, rinnovabili per ulteriori quattro. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria. 

Disciplina fiscale dei contratti di locazione ad uso transitorio

Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef, e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori).

Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, essa è da dividere metà ciascuno tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a Iva che rimane a totale carico del conduttore.

Chi deve pagare la tassa sui rifiuti e gli oneri accessori nei contratti transitori?

Nei contratti di locazione ad uso transitorio la tassa sui rifiuti (TARI) può essere imputata direttamente sul conduttore. Questo accade, solitamente, quando si stipula un contratto della durata di almeno sei mesi. In caso di stipula di contratti di durata inferiore, la TARI rimane intestata al locatore, il quale, in ogni caso, ha la possibilità di chiedere il rimborso al locatario. Naturalmente, si tratta di rimborso analitico, dietro il rilascio della documentazione idonea a dimostrare il sostenimento della tassa. Sul punto, l’art. 1, co. 643 della Legge n. 147/13 prevede che: “In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie“.

Ripartizione degli oneri

Per quanto invece riguarda la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, la ripartizione delle spese può seguire i seguenti criteri. Spettano al locatore:

• Manutenzione straordinaria e installazione degli impianti dell’ascensore, nonché l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge;
• Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari dell’autoclave;
• Sostituzione e installazione dell’impianto comune di illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili e impianti di videosorveglianza, nonché degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, ed il loro adeguamento a leggi e regolamenti;
• Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico, di marmi, corrimano, ringhiere;
• Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari, della rete di fognatura.

Spettano invece al locatario:

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’impianto di ascensore ed i relativi costi per i consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione, ispezioni e collaudi, nonché dell’impianto comune di illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili e impianti di videosorveglianza;
• Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile;
• Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, la lettura dei contatori, le spese di acquisto combustibile, i consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua;

È possibile prorogare contratto di locazione ad uso transitorio?

La risposta è affermativa, è possibile effettuare la proroga del contratto di locazione ad uso transitorio. Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria. Pertanto, possiamo dire che è possibile effettuare la procedura di rinnovo per un contratto di locazione ad uso transitorio. Tuttavia, se alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in contratto a canone libero 4-4. In altre parole il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta.

La proroga deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, ottemperando al pagamento dell’imposta di registro:

• Mediante i servizi telematici dell’Agenzia: software RLI o RLI-WEB. In questo caso il pagamento viene fatto contestualmente, mediante addebito sul proprio conto corrente
• Effettuando il pagamento con il modello F24 elementi identificativi, indicando il codice tributo 1504 e comunicando la proroga all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto entro 20 giorni dal versamento, mediante compilazione del modello RLI, scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

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