Tassazione prima casa: guida all’acquisto!

Quando si decide di acquistare un immobile le imposte da versare cambiano a seconda che, il venditore sia un’impresa costruttrice o un privato. Le principali imposte da versare, a seconda dei casi sono l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

L’acquisto di un’abitazione rappresenta una delle principali forme di investimento. L’acquisto della prima casa è spesso una spesa impegnativa, soprattutto per i più giovani che sono da poco nel mondo del lavoro, a tal proposito, è possibile beneficiare del bonus prima casa giovani under 36. Questo bonus prevede la possibilità, per i giovani con meno di 36 anni, e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Tassazione acquisto prima casa

Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Ci contreremo adesso sul regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa. Le principali imposte da versare sono l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Le imposte da pagare in caso di acquisto della prima casa sono:

• IVA: da pagare nel caso di acquisto da un’impresa di costruzioni o principalmente dedita alla compravendita di immobili, e il suo importo è calcolato sul valore dichiarato al rogito, indipendentemente da quello catastale;
• Imposta di registro, dovuta al momento della registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate;
• Imposta ipotecaria, dovuto per le operazioni di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari;
• Imposta catastale.

Imposte dovute quando si acquista da un’impresa

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In quali casi è dovuto il pagamento dell’IVA?

La cessione di immobili a uso abitativo da impresa è generalmente esente IVA, tuttavia, è dovuto il pagamento dell’IVA in queste particolari circostanze:

• Cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
• Cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, occorre pagare:

• IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• L’imposta di registro fissa di 200 euro;
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• L’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’IVA (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

Imposte dovute quando si acquista da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• imposta di registro proporzionale del 9%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Le imposte di registro, l’ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Imposta di registro

L’imposta di registro è un’imposta indiretta, essa colpisce i trasferimenti di ricchezza come, ad esempio, l’acquisto di una casa, ed è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata. L’Imposta di registro è alternativa all’IVA, questo significa che, per gli atti già soggetti ad IVA non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro, a meno che non sia stabilito diversamente.

Di solito, l’acquisto della casa è esente da IVA, ma è soggetta all’imposta di registro al 9%, all’imposta ipotecaria e alla catastale, fisse per un ammontare pari a 50 euro l’una. Al posto dell’imposta di registro si applica l’IVA se:

• l’impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino dell’immobile sta vendendo entro cinque anni dal termine della costruzione o dell’intervento di recupero. Se è trascorso più tempo il venditore può chiedere di assoggettare a Iva la vendita inserendo questa scelta nell’atto notarile o nel preliminare d’acquisto;
• si tratta di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore vuole applicare l’Iva, annotando la scelta nell’atto notarile o nel preliminare.

Ecco a quanto ammontano le imposte da versare:

Venditore	Iva	Imposta di registro	Imposta ipotecaria	Imposta catastale
Privato o Impresa per vendite esenti da Iva	–	9%	50 euro	50 euro
Impresa per vendite soggette a Iva	10% (se l’immobileè di lusso 22%)	200 euro	200 euro	200 euro

Come si calcolano le imposte?

In genere, è previsto un differente metodo di calcolo a seconda della tipologia di imposta che grava sull’acquisto della prima casa. In particolare potrebbero esserci delle variazioni anche a seconda che tu sia tenuto al pagamento dell‘Iva, in questo caso dovrai applicare l’imposta al prezzo d’acquisto. Mentre, se come dicevamo procedi al pagamento dell’imposta di registro, in questo caso devi applicare l’imposta al valore catastale.

Per quanto riguarda poi l’imposta di registro, l’importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Non sono invece dovute:

• l’imposta di bollo,
• i tributi speciali catastali
• le tasse ipotecarie.

Per quanto riguarda invece le vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l’imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Disciplina del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro ipotecaria e catastale, il sistema del prezzo-valore.

Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Tale sistema si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

Quando si applica

La disciplina del prezzo valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Calcolo del valore catastale

Nell’ambio della Tassazione sulla prima casa un capitolo a parte è costituita dall’imposta catastale. Quest’ultima è determinata in base al valore catastale su cui applicare l’imposta di registro viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

• 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
• 110 per la prima casa e le relative pertinenze;

Tale criterio viene anche utilizzato per acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto…) a patto che nel rogito venga specificato il “vincolo pertinenziale” all’abitazione.

Una costruzione si ritiene pertienenza dell’abitazione ove sia ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa e che siano dotate di una rendita catastale autonoma. Non sempre però è semplice stabilire quando è pertinenziale e quando non è pertinenziale un immobile. Ad esempio, se acquisti la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, rimane esclusa la pertinenzialità.

L’imposta sul valore catastale può essere determinato anche in base al sistema del “prezzo-valore” che è notevolmente più basso di quello d’acquisto.

In questo caso, nel rogito deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Questo criterio si applica ogniqualvolta viene in evidenza un bene ad uso abitativo. Esso si applica ad immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Il sistema prevede anche una regola che consente di prevenire eventuali forme di abuso. Infatti, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d’acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

Agevolazione acquisto prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro. Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente deve versare l’IVA, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4%. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. 

Per beneficiare dell’agevolazione acquisto prima casa, occorre (Tali caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita):

• L’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
• Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.
• l’immobile non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

L’agevolazione prima casa spetta anche per le pertinenze dell’abitazione, anche se acquistate con un atto separato. Le agevolazioni spettano per le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

Le imposte da pagare in caso di agevolazione acquisto prima casa:

Venditore	IVA	IMPOSTA DI REGISTRO	IMPOSTA IPOTECARIA CATASTALE
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessione	Imponibile IVA al 4%	€ 200	€ 200 + € 200
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Oppure immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti IVA.	Imposta di registro proporzionale al 2%. L’operazione è esente ai fini IVA.	–	€ 50 + € 50
Privato	Imposta di registro proporzionale al 2%. Operazione fuori dal campo IVA.	–	€ 50 + € 50

Bonus prima casa under 36

Per i giovani con meno di 36 anni, e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto una agevolazione per l’acquisto della prima casa. In particolare, l’agevolazione è così suddivisa:

• Per gli acquisti di immobili non soggetti ad IVA vi è una esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• Per gli acquisti di immobili soggetti ad IVA, è riconosciuto un credito di imposta di importo pari all’imposta pagata per l’acquisto. Tale credito può essere utilizzato in compensazione delle imposte dovute, successive alla data di acquisto dell’immobile, attraverso il modello F24.

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (estensione prevista dalla Legge n. 197/2022).