Acquisto di Immobili Abitativi. Applicazione di IVA o Imposta di Registro a seconda delle caratteristiche dell’immobile (abitativo o strumentale) e del soggetto venditore (privato o impresa). L’acquirente, per conoscere le imposte da versare dovrà esaminare questi due aspetti. Tutte le informazioni utili nella guida.

Stai pensando di acquistare un immobile e vuoi conoscere le imposte indirette (IVA o Registro) che sono dovute all’acquisto?

Hai dubbi sull’applicazione di IVA o Imposta di Registro sulle compravendite immobiliari?

Questo è l’articolo che fa al caso tuo!

Al momento dell’acquisto di immobili abitativi può essere opportuno verificare anche le imposte dovute al rogito. L’obiettivo che mi pongo è di farti capire quale sarà il tuo carico fiscale.

Al momento di acquisto di un bene immobile, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali, bisogna effettuare anche il pagamento di IVA o Imposta di Registro.

Per effettuare il corretto acquisto immobiliare devi programmare anche gli importi dovuti per le imposte indirette. In questo articolo troverai tutte le informazioni utili per capire se e quante imposte dovrai versare.

Vediamo, quindi, le regole che riguardano l’applicazione di IVA o Imposta di Registro in caso di Acquisto di Immobili.

Cominciamo!


Acquisto di immobili abitativi e imposte indirette

Se stai per acquistare un immobile devi effettuare la corretta scelta anche da un punto di vista fiscale. La Pianificazione Fiscale della Famiglia passa anche da questi aspetti.

Essenzialmente le imposte dovute al momento di acquistare beni immobili variano in base a due parametri:

  • La tipologia di immobile acquistato. Possiamo avere l’acquisto di un immobile ad uso civile abitazione, oppure un fabbricato strumentale;
  • La tipologia del soggetto venditore. Il cedente può essere un privato oppure un’impresa di costruzioni.

L’applicazione delle imposte indirette legate all’acquisto di immobili è, quindi, legata alla diversa combinazione di queste variabili.

Come puoi capire a parità di prezzo finale di acquisto, il valore delle imposte indirette dovute dal vendite all’Amministrazione Finanziaria possono divergere.

Le imposte dovute all’acquisto di un immobile abitativo sono diverse rispetto all’acquisto di un immobile strumentale. Se poi lo stesso immobile è ceduto da privato, piuttosto che da impresa, le imposte variano ancora.

Per questo motivo, conoscere le regole di applicazione di IVA o Imposta di Registro sono importanti. Solo in questo modo puoi essere in grado di calcolare l’esborso finanziario dovuto.

Vediamo, quindi, in dettaglio, l’applicazione di questi parametri.


Acquisto di immobili abitativi: imposta di registro

L’imposta di registro è dovuta in caso di acquisto di immobili abitativi da parte di privato, oppure in caso di immobili strumentali da parte di privati.

In generale, il principio di partenza è quello di alternatività tra IVA ed Imposta di Registro.

Se la cessione di immobili è soggetta all’applicazione dell’Imposta di Registro, essa è dovuta nella seguente misura:

  • Imposta di Registro Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad IVA;
  • Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da IVA, oppure
  • Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di immobili abitativi: aliquote IVA

Le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA.

In questo caso deve essere applicata l’IVA con applicazione dell’aliquota del ridotta del 10%.

Tuttavia, è prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, nel caso in cui il cessionario abbia i requisiti per la richiesta dell’Agevolazione Prima Casa.

Nel caso in cui, invece, l’acquisto dell’immobile abitativo presenti le caratteristiche di “lusso” l’IVA è dovuta con aliquota ordinaria del 22%.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

  1. IVA del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

  1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
  2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
  3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200.

Questo sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’IVA è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

  • Venditore impresa costruttrice. Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’IVA al:  
    • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;  
    • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;  
    • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.
  • Venditore impresa non costruttrice. Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene:
    • in esenzione Iva
    • con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Cessione di immobili effettuate da privati

Anche i privati possono effettuare cessione di immobili, sia ad uso abitativo che strumentale.

Anche in questo le imposte da versare differiscono a seconda dei seguenti casi.

CESSIONI DI FABBRICATI AD USO ABITATIVO

In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura variabile ed in particolare:

  • 2% per immobili prima casa;
  • 9% per abitazioni abitative non prima casa;
  • 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa).

L’imposta ipotecaria e catastale, invece, sono fisse nella misura di € 50 ciascuna.

CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI

Analogamente, a prescindere dal regime IVA applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a €. 200 cadauna).

Esempio 1

Il soggetto A acquista dalla società B un’immobile abitativo prima casa ultimato da oltre 5 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo è necessario versare l’imposta di registro del 2% in quanto il cedente è una società costruttrice che ha ultimato i lavori da oltre 5 anni per cui l’operazione avviene in esenzione Iva (in assenza di opzione per l’imponibilità in atto da parte della società cedente).

Esempio 2

Il soggetto A acquista dalla società costruttrice B un’immobile abitativo prima casa ultimata da 3 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo bisogna versare l’Iva del 4% in quanto il cedente è una società e l’immobile abitativo prima casa.


Acquisto di immobili abitativi: consulenza

In questo articolo ho cercato di riassumere le principali informazioni che riguardano l’applicazione delle imposte indirette in caso di acquisto di beni immobili. Naturalmente, le casistiche a disposizione possono essere tantissime e non è possibile offrire tutti gli esempi possibili.

Stai acquistando un’immobile e vuoi avere maggiori informazioni riguardanti l’applicazione di Iva o Imposta di registro?

Contattaci attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online.

Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sulla consulenza di un professionista preparato.

In caso contrario lascia un commento di seguito, ti risponderemo nel più breve tempo e la tua esperienza potrà essere utile anche ad altri lettori.

Articolo precedentePubblico impiego compatibile con l’Agevolazione Impatriati
Prossimo ArticoloFornitura di beni con installazione e montaggio: territorialità IVA
Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

44 COMMENTI

  1. Vorrei porre un quesito al quale finora nessuno mi ha saputo rispondere:
    Acquisto casa ( prima casa) da impresa costruttrice.
    L’immobile è stato ultimato da oltre 5 anni.
    La società costruttrice/venditrice può chiedere ilpagamento dell’IVA anche se l’immobile NON È NUOVO essendo già stato abitato da terze persone prima della compravendita?
    Io vorrei avvalermi dell’opzione di versamento della tassa di registro (2% sulla rendita catastale) mentre non mi è ancora stato chiarito dalla parte venditrice se la stessa intenda avvalersi della possibilità di richiedere l’Iva (4% sul prezzo di acquisto).
    In attesa invio cordiali saluti;

  2. Salve,
    a mio avviso come dice anche lei la cessione dovrebbe essere in esenzione Iva, con applicazione dell’imposta di registro proporzionale, a meno che l’azienda non faccia richiesta di applicazione dell’Iva.

  3. La domanda era prorio questa:
    L’azienda può richiedere l’iva se l’immobile NON È NUOVO essendo stato già abitato?
    È chiaro che il compratore chiederà l’applicazione dell’imposta di registro.

  4. A mio avviso il fatto che l’immobile era già stato abitato non influisce sulla disciplina: regola generale esenzione Iva, e registro proporzionale a meno che il cedente non opti per l’imponibilità Iva.

  5. Non sono convinto….
    Comunque ho contattato la società venditrice facendo presente il mio dubbio.
    Anche la società ha del dubbi, per cui – ad evitare possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle entrate – non optera’ per il pagamento dell’Iva.
    Problema risolto!
    Cordiali saluti;

  6. Buonasera, sto acquistando un appartamento da una società costruttrice. L’appartamento si trova in una palazzina dove verrà totalmente ristrutturato l’ultimo piano con recupero del sottotetto è relativo cambio di destinazione d’uso (attualmente il piano è adibito ad uffici). Purtroppo, non posso beneficiare della detrazione del 25% perché l’intervento di manutenzione straordinaria non riguarda l’intero edificio.
    Secondo voi, vi sono possibilità di poter beneficiare delle detrazioni della ristrutturazione che farà la società venditrice?
    grazie mille

  7. Salve,
    come ha precisato anche lei non può usufruire della detrazione del 25% (adesso 50%) legata all’acquisto di immobili ristrutturati, in quanto la ristrutturazione ha riguardato soltanto parte dell’intero edificio. Per quanto riguarda, invece, la normale detrazione Irpef per gli interventi di ristrutturazione, anche questa non risulta applicabile, in quanto l’acquisto dell’immobile non è avvenuto da privato. In generale al detrazione per le ristrutturazioni edilizie segue l’immobile. Se la ristrutturazione è fatta dal cedente che sostiene la spesa e sfrutta la detrazione in dichiarazione dei redditi, al momento della cessione dell’immobile la detrazione passa all’acquirente che può continuare a sfruttarla fino alla fine dei 10 anni. In questo caso il cedente dell’immobile non è un privato, ma una società di costruzioni, che non può beneficare di questa detrazione, e quindi la stessa non può essere trasferita al soggetto acquirente dell’immobile.

  8. Salve,
    la cessione, sia che si tratti di immobile strumentale che abitativo, è con aliquota al 10%, a meno che non si tratti di immobile di lusso, allora l’aliquota sale al 22%.

  9. Salve, una srl dovrebbe acquistare un D8 da un privato, quale imposta verrà applicata? Inoltre l’iva, in caso di leasing immobiliare, verrà poi applicata dalla società che lo erogherà?
    Grazie

  10. Salve,
    se acquista l’immobile da un privato dovrà scontare l’imposta di registro al 9% più imposte ipotecarie e catastali fisse di €. 200. In caso di leasing immobiliare, i canoni sono soggetti a Iva.

  11. Buongiorno, sono un privato con in carico un immobile D8 .
    Ho contatti per procedere alla vendita ad una ditta individuale.
    A quali tassazione vado in contro, irpef ed iva?
    Grazie per la risposta

  12. Se un privato acquista un ‘immobile da un fondo immobiliare che aveva acquistato e poi gestito (ma non chiaramente fisicamente fatto) i lavori di ristrutturazione, si applica IVA o imposta di registro?

  13. L’acquisto se l’azione non ha eseguito lavori di ristrutturazione avviene in esenzione da Iva, con l’applicazione dell’Imposta di registro del 9% o del 2% se vi sono i requisiti prima casa.

  14. Buongiorno, sto acquistando un box C/6, direttamente dall’impresa e realizzato da più di 5 anni, in una città dove non ho proprietà immobiliari… quindi non può essere considerato una pertinenza. Quali imposte devo pagare per l’atto di compravendita? Posso dichiarare il prezzo pagato oppure devo pagare le imposte per il valore di mercat, al fine di non avere accertamenti da parte dell’Agenzia delle entrate?
    Grazie anticipatamente.

  15. Dovrà pagare l’imposta di registro del 9% sul valore dell’atto di compravendita. Quello che potrebbe contestarle l’Agenzia è che il prezzo pagato si discosti troppo dal valore di mercato, quindi verrete chiamati, tutte e due le parti, a dimostrare in base a quali elementi avete deciso per quel valore di vendita. Non è detto che vi sia un accertamento.

  16. Salve.
    Sto acquistando oggi 31/01/2017 un immobile (prima casa) dalla soc. Xyz srl che a sua volta lo ha acquistato nel 2004 dall’impresa costruttrice. la soc. Xyz mi chiede l’IVA al 4%. Sull’immobile è stato effettuato nel 2016 un cambio di destinazione d’uso da A10 a A2 + una sanatoria di una finestra. Volevo sapere: posso pagare L’imposta di registro e non l’IVA? il cambio destinazione d’uso e la sanatoria sono gli unici atti effettuati sull’immobile. Se non sono riconducibili a lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione potrei versare l’imposta di registro? Grazie mille

  17. Lei sta facendo l’acquisto di un immobile abitativo da parte di un soggetto passivo Iva, che non è impresa costruttrice, ma evidentemente ha effettuato una ristrutturazione sull’immobile. Chieda la documentazione riguardante la ristrutturazione, in base alla quale le applicano l’Iva al 4%. Questo per avere certezza che l’Iva sia dovuta. Infatti, se l’azienda non avesse ristrutturato l’immobile, la cessione dovrebbe essere assoggettata ad imposta di registro proporzionale.

  18. Grazie mille. Un solo chiarimento: la sanatoria (scia) della finestra ed il cambio di destinazione d’uso possono essere equiparati ad opere di ristrutturazione? Ordinaria o straordinaria? La casa non ha subito modifiche dalla costruzione originaria. La ringrazio molto. Utilissimo.

  19. Sono un medico e sto per acquistare un immobile ad uso ambulatorio medico (cat. A10). L’immobile è stato costruito da una società Srl nel 1992 ed è stato venduto ad un’immobiliare Srl nel 2008 avvalendosi delle agevolazioni di cui all’art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633. Da una prima analisi sembra che non posso usufruire delle agevolazioni di cui alla Legge Tupini (Legge 02.07.1949, n. 408) in quanto non vengono rispettati i parametri di cui all’art. 13 della citata legge; né è applicabile il “reverse charge” di cui al citato art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633.
    Sarebbe possibilie acquistare l’immobile intestandolo come privato e non come professionista (con imposta di registro anziché in regime IVA), non potendo scaricare l’IVA?
    In caso di intestazione dell’immobile come professionista, sono previste altre forme di agevolazioni fiscali?
    Ringrazio per la gentile collaborazione

  20. Salve, vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo mediante una srl che ha come oggetto sociale servizi alberghieri quindi l’immobile sarà strumentale alla attività della srl. Il venditore è un privato. Mi potete dire quali sono le imposte che vanno applicate al trasferimento? Ringrazio anticipatamente

  21. Help me! Sto acquistando la mia prima casa da un soggetto venditore azienda non costruttrice! È un falegname, l’unica cosa che monterà sono le porte da lui fornite. L’appartamento è all’interno di un palazzo che lui ha fatto edificare da una impresa costruttrice. Lui è solo intestatario con partita iva! Cosa dovró corrispondere, iva al 4% o imposta di registro? Grazie

  22. Buongiorno sto per comprare prima casa da un’impresa costruttrice volevo capire se dovrò pagare l iva al 4% oppure l imposta di registro, ho letto su vari siti e ognuno dice una cosa diversa, l’immobile è nuovo ha circa 2 anni e mi verrà venduto finito.
    Grazie mille

  23. Buongiorno, sto acquistando un immobile da un impresa immobiliare che lo ha acquistato all’asta ed ha appaltato un impresa costruttrice per ristrutturarlo.
    devo pagare l’iva o l’imposta di registro?

  24. Salve, volevo sapere poiché sto comprando un rustico (scheletro) di una futura villetta bifamiliare, quali tasse ci sono da pagare? Sono a carico del compratore o del venditore? Questa sarebbe la mia prima casa!

  25. Buonasera, sto acquistando un immobile che deve essere ultimato da un impresa che a sua volta lo ha acquistato (privo di finiture) dall’impresa costruttrice da cui doveva avere soldi nel corso del 2017. Ora detta impresa darà l’appalto per le finiture all’impresa stessa che lo aveva costruito. L’atto dovrà essere soggetto ad Iva o potrà essere a registro che per me sarebbe più conveniente?

  26. Salve! Ho trovato un appartamento da acquistare ed ho un dubbio circa il pagamento o meno dell’Iva. Il venditore è un’azienda non costruttrice (si occupa proprio di altro) ma al momento della proposta di vendita che mi è stata fatta, mi è stato detto che dovrò pagare l’IVA al. 4% al venditore. Ho fatto fare anche il preventivo dal mio notaio e neanche lui aveva accennato alla cosa, ha calcolato solo le imposte di registro, catasto… In breve: dovrò pagare l’IVA oppure no? Grazie ..

  27. Con queste informazioni rischierei solo di fornirle una informazione inesatta. Se vuole ci sentiamo in privato per una consulenza, in modo tale da capire bene la situazione e poterle offrire una risposta certa ed esaustiva.

  28. Buonasera, sto acquistando una casa ancora “in rustico” dall’impresa costruttrice. Posso decidere se acquistare come privato o con una srls che ho, l’Iva è dovuta essendo un rustico? Secondo voi è più vantaggioso procedere all’acquisto come privato o come srl? premetto che non sarebbe prima casa.
    Grazie mille!

  29. L’acquisto di una casa come SRL se non si mette a reddito può portare a conseguenze non positive per quanto riguarda la disciplina sulle società di comodo. E’ impossibile risponderle concretamente senza sapere cosa vuole fare della casa e di cosa si occupa la società. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

  30. Salve,nel caso in cui un’impresa (non costruttrice),acquistasse un appartamento lo ristrutturasse e lo rivendesse prima dei cinque anni, il soggetto acquirente (privato),pagherebbe l’imposta di registro?? e tutti i costi che hanno comportato la rivendita ( spese del tecnico/agenzia Imm.re/ristrutturazione etc),potranno esser detratti?? Grazie

  31. Salve, nella schematizzazione dell’articolo manca una casistica. Se l’immobile è accatastato in F4, edificio completato ed usato come commerciale ma venduto con progetto approvato per cambio destinazione d’uso ad abitativo con agevolazione prima casa? La società che vende non è di costruzione/ristrutturazione.
    Se fosse in costruzione come da interpello 241 del 04/08/2020 sarebbe sicuramente soggetto ad IVA. Rimanda alla circolare 12/E del 2007 (par 10) per definire immobile non completato. Risulta evidente che l’immobile è stato completato e non è in ristrutturazione (nessuna opera è stata materialmente eseguita ma presentato il solo progetto per cambio di destinazione d’uso ad abitativo).
    A mio avviso è evidente che si debba applicare l’imposta di registro e non iva, ma il notaio sostiene che Ade locale gli abbia detto esplicitamente di applicare iva per il solo fatto che sia accatastato come F4.
    Cosa ne pensa?

Lascia una Risposta