Decadenza Agevolazioni prima casa
Decadenza Agevolazioni prima casa

Decadenza agevolazione acquisto prima casa. Le sanzioni dovute in caso di decadenza dell’agevolazione prima casa: in caso di mancato riacquisto di immobile entro 18 mesi, o in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune. Comunicazione all’ufficio accertatore per evitare l’applicazione di sanzioni.

L’agevolazione prima casa permette ai soggetti residenti e non residenti in Italia di godere di una riduzione delle imposte indirette dovute al momento dell’acquisto del primo immobile di proprietà in Italia. Si tratta di un’agevolazione molto importante che permette di risparmiare in un momento così importante come l’acquisto di un immobile. A fronte di questa agevolazione è necessario rispettare alcuni requisiti da verificare anche successivamente all’acquisto (il principale è il mantenimento della proprietà dell’immobile per almeno cinque anni), ma cosa succede se non si rispettano questi requisiti?

In questo contributo vedremo nel dettaglio come ti devi comportare nel caso in cui vengano meno i requisiti per l’agevolazione prima casa. Inoltre, potrai vedere quali sono i termini di prescrizione da parte dell’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca  dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa e le sanzioni che vengono applicate. Infine, vedrai la possibilità, tramite apposita procedura di evitare la sanzione per agevolazione prima casa.

ATTENZIONE!
L’art. 24 del Decreto Liquidità dispone la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni “prima casa”, entro i quali effettuare alcuni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione per coloro che ne hanno usufruito. L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 9/E/2020, ha chiarito quali sono le scadenze del periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, la cui decorrenza riprenderà dal 1° gennaio 2021. Devi sapere, infatti, che se vengono meno i requisiti per l’agevolazione prima casa la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo.

Decadenza Agevolazioni prima casa
Decadenza Agevolazioni prima casa

Requisiti agevolazione prima casa

Affinché si possa usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa è necessario che sussistono congiuntamente alcuni requisiti richiesti dalla norma. In particolare, schematicamente, si tratta dei seguenti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9 (c.d. abitazioni di lusso);
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”. Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita. In ogni caso l’agevolazione si sfrutta al momento dell’atto notarile legato al passaggio di proprietà dell’immobile.

Agevolazione prima casa con imposte indirette ridotte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti prima casa, le imposte indirette dovute sull’acquisto sono ridotte. La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione. In particolare, si possono prospettare due situazioni indicate di seguito:

  1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
    •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
    •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
    •  L’imposta catastale fissa di €50.
  2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
    • IVA ridotta del 4%;
    • L’imposta di registro fissa di € 200;
    • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
    • L’imposta catastale fissa di € 200.

Ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa

L’agevolazione legata all’acquisto della prima casa decade, al verificarsi di varie situazioni che andiamo di seguito a riepilogare. In particolare le ipotesi di perdita dell’agevolazione prima casa sono le seguenti:

  1. L’abitazione è venduta prima del trascorrere dei 5 anni dalla data di acquisto. Tale condizione subisce una deroga allorquando si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale. È necessario, per soddisfare tale requisito, che vi sia l’effetto traslativo della proprietà, e non il mero compromesso;
  2. Non sia soddisfatto il requisito della residenza entro i 18 mesi dall’acquisto;
  3. Entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni.

La sanzione dovuta per la perdita dell’agevolazione prima casa

In particolare, se i requisiti richiesti per l’agevolazione sono insussistenti fin dall’inizio, oppure sono venuti meno successivamente, la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo per il contribuente.

In questi casi il contribuente acquirente dell’immobile che ha usufruito indebitamente dell’agevolazione prima casa è tenuto a versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale. A questo importo si deve aggiungere gli interessi maturati e ad una sanzione amministrativa aggiuntiva, pari al 30% delle somme così calcolate.

In pratica in caso di agevolazione prima casa non spettante oltre al versamento della differenza tra il 2% ed il 9% di imposta di registro devono essere versati anche gli interessi di mora e le sanzioni amministrative del 30% della maggiore imposta dovuta.

L’Agenzia delle Entrate una volta verificata l’irregolarità notifica la contestazione al contribuente attraverso un atto, l’avviso di liquidazione, in cui viene indicato l’importo della maggiore imposta dovuta (IVA o registro) e delle sanzioni amministrative dovute (del 30%). Quindi, in caso di notifica di un avviso di liquidazione relativa alla perdita dell’agevolazione prima casa le voci che troverai sono le seguenti:

  • Il differenziale tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
  • La sanzione del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
  • Gli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti.

Gli importi così indicati devono essere liquidati nel termine di 60 giorni dalla notifica. Altrimenti, l’avviso di liquidazione diventa esecutivo e l’agente della riscossione può mettere in atto le azioni esecutive per la riscossione del credito.

Prescrizione dell’azione di accertamento sull’agevolazione prima casa

E’ opportuno verificare, prima di correre ai ripari, che non siano decorsi i termini prescrizionali per l’azione di accertamento ai fini dell’imposta di registro. Per questa tipologia di tributo non valgono i soliti termini di decadenza relativi alle altre imposte. In questo caso il termine di decadenza dell’accertamento è indicato dall’art. 76 del Testo Unico n. 131/1986 che impone agli Uffici accertatori di verificare l’esistenza di eventuali violazioni entro il termine di tre anni anni. Entro tale termine gli uffici hanno la possibilità di accertare se il contribuente abbia rispettato le condizioni previste per ottenere l’agevolazione prima casa.

La sentenza della Corte di Cassazione del 31 luglio 2018 n. 20265, specifica che il termine triennale previsto in capo all’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa decorrono dallo scadere dell’anno successivo alla vendita. Tale momento, quindi, non coincide con il momento della registrazione dell’acquisto dell’immobile.

Revoca agevolazione prima casa: presentazione istanza da parte del contribuente

Il soggetto che si trovi nelle condizioni di non poter o di non voler rispettare l’impegno assunto, con l’applicazione dell’agevolazione prima casa, può evitare la procedura sopra indicata relativa applicazione delle sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. In questi casi, i più frequenti sono sicuramente la rivendita dell’immobile prima dei cinque anni dall’acquisto e il mancato trasferimento della residenza nell’immobile, il soggetto può evitare l’applicazione delle sanzioni.

In questi casi, il soggetto ha la possibilità di comunicare il proprio intendimento di voler sanare la situazione di irregolarità all’Amministrazione Finanziaria. A tal fine, il contribuente che non intende adempiere all’impegno profuso e che, ove previsto, non intenda procedere ad un nuovo acquisto di immobile con agevolazione prima casa (in caso di rivendita nei cinque anni del primo immobile), ha la possibilità di presentare un’apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione prima casa. Tramite questa comunicazione, il contribuente evita di versare le sanzioni in misura piena ed ha la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso.

L’istituto del ravvedimento operoso per la riduzione delle sanzioni sull’agevolazione prima casa

Per evitare la sanzione per l’agevolazione prima casa è necessario presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Questo, consentirà al contribuente di poter aderire all’istituto del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che:

“La sanzione è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza.”

Il successivo comma 3 del medesimo articolo, inoltre, prevede che nei casi
in cui la liquidazione debba essere eseguita dall’Ufficio, il ravvedimento si
perfeziona con l’esecuzione dei pagamenti nel termine di sessanta giorni dalla notificazione dell’avviso di liquidazione. Si ritiene, pertanto, che non esista alcuna causa ostativa all’applicabilità del ravvedimento anche per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Il ravvedimento operoso è conveniente

Qualora il contribuente abbia venduto l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima del quinquennio e non abbia intenzione di riacquistare entro i successivi 12 mesi dalla vendita altra abitazione da adibire ad abitazione principale può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso. Questo avviene presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l’atto. Questo dovrà essere fatto entro i 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate provvederà a “riliquidare” le imposte da applicare all’atto come se il contribuente non avesse mai richiesto e beneficiato dell’ agevolazioni per la prima casa. In questo modo il contribuente dovrà versare all’Erario la differenza delle imposte ma eviterà di pagare la sanzione.

Ravvedimento operoso in ipotesi di mancato trasferimento della residenza nel Comune

L’istituto del ravvedimento operoso potrà essere utilizzato anche dal contribuente che abbia acquistato un immobile con agevolazioni prima casa non intenda o non possa più trasferire la residenza nel Comune entro i 18 mesi. Qualora non sia ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non potrà rispettare l’impegno assunto avrà la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Questo, come nel caso precedente avverrà presentando apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.

Commenti:
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22 COMMENTI

  1. buona sera
    ottimo il vs. articolo per la perdita delle agevolazioni sulla seconda casa.

    mi trovo in questa situazione : seconda casa acquistata a ottobre 2019. Trasferita residenza dalla vecchia casa alla nuova casa nel febbraio 2020. La vecchia casa e’ stata messa in vendita gia’ dall’ottobre 2019. Cosa succede se a ottobre 2020 non ho ancora venduta la vecchia casa?? Posso evitare le sanzioni facendo un istanza all’agenzia delle entrate in tal senso. In base al Corona virus posso avere una proroga dei termini di vendita??
    Grazie anticipate per una vs cortese risposta

  2. Buongiorno Andrea il suo articolo è chiaro ma ho un dubbio sui 18 mesi di tempo per il trasferimento della residenza. Ho comprato una casa in altro comune e la scadenza per il trasferimento era a fine maggio 2020 Poi fino al 31 dicembre per il lockdown una proroga.
    In base a quanto esposto nell’ articolo mi sembra di aver capito che rientrando nel periodo tra il 23 febbraio ed il 31 dicembre 2020 i termini decorrono nuovamente dal 1 gennaio 2021 per trasferire la residenza? Oppure ho capito male?
    Grazie mille

  3. Ma la differenza come si calcola? Ovvero si paga sulla vecchia prima casa o sulla nuova prima casa? (É ben diverso. La prima casa ha un valore molto più basso ed é stata acquistata da privato mentre la nuova ha un valore molto alto ed é soggetta ad IVA)

  4. Buonasera Dott. Migliorini, la ringrazio per il suo articolo, vorrei chiederle cosa si intende per TITOLO GRATUITO, in questo parte:
    “L’abitazione è venduta prima del trascorrere dei 5 anni dalla data di acquisto. Tale condizione subisce una deroga allorquando si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale” noi stiamo vendendo prima dei 5 anni per trasferirci in un immobile ereditato.. perdiamo in ogni caso i benefici?
    Spero nella sua risposta, La ringrazio

  5. Buonasera. Vorrei sapere se si può usufruire delle agevolazioni prima casa se quella già posseduta acquistata con le agevolazioni venisse dichiarata inagibile ( In sostanza non ha il tetto poiché è crollato e la provincia non concede il permesso di ripristinarlo). Grazie

  6. Buonasera,
    La ringrazio innanzitutto per l’esaustivo articolo di cui ho benificiato già in passato.
    Ho presentato nel Gennaio 2021 domanda di ravvedimento operoso avendo venduto prima dei 5 anni un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa.
    Ad oggi non ho ancora ricevuto rincontatto alcuno dall’agenzia delle entrate, in mio possesso ho solo un foglio che certifica la messa a protocollo della “denuncia eventi successivi” con la quale informai gli uffici statali della mia situazione.
    Vorrei sapere se posso stare tranquillo, visto che il termine di un anno, al netto della proroga dell’anno 2020, scadrà a brevissimo.
    Un cordiale saluto e un ringraziamento.

  7. Buongiorno dottore,
    nel caso di decadenza, il venditore dell’immobile, non esercita l’acquisto di altro immobile nell’arco dei dodici mesi, trasferito all’estero, l’azione esecutiva da parte dell’Agenzia viene svolta sull’immobile nel frattempo acquistato da altro soggetto? se così fosse come è possibile proteggere il bene dell’acquirente ignaro delle vicende del vemditore.
    Grazie

  8. Buongiorno, stiamo valutando se spostare residenza entro i 18 mesi o fare il ravvedimento, a chi mi devo rivolgere per calcolare l’eventuale somma da versare? L’agenzia delle entrate può fare un calcolo e lasciarci il tempo di decidere?

  9. salve, sto per comprare una casa (con agevolazione prima casa). La vorrei subito dividere in due unità distinte. Dovrei poi rimborsare le agevolazioni ottenute in toto, in quota parte o nulla ?

    E se successivamente un’unità la andrei a rivendere senza attendere i 5 anni, perderei le agevolazioni solo per la quota che vendo ? Grazie

  10. Salve La signora alessandra scrive :”Buongiorno, stiamo valutando se spostare residenza entro i 18 mesi o fare il ravvedimento, a chi mi devo rivolgere per calcolare l’eventuale somma da versare? L’agenzia delle entrate può fare un calcolo e lasciarci il tempo di decidere?'” non ho molto capito la sua risposta cioè “L’Agenzia delle Entrate fa i controlli, sta a voi decidere cosa fare rispettando la normativa, per non incorrere in sanzione” significa che farà un calcolo immediato permettendo di decidere o per la serie le faremo sapere a giochi fatti? Attendendo una sua risposta porgo i miei più cordiali saluti e grazie per le tante informazioni utilissime

  11. L’accertamento avviene se trascorsi i diciotto mesi la residenza non viene sposata nel Comune. L’accertamento avverrà sicuramente se non si sono rispettati i requisiti previsti per l’agevolazione dichiarati al momento dell’acquisto.

  12. Buongiorno, ho acquistato prima casa e rivenduta dopo 1 anno, oltre a pagare le imposte per il mancato riacquisto devo pagare anche la plusvalenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita? Grazie

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