Acquistare la propria casa è il desiderio di molti, un passo importante che rappresenta la realizzazione di un sogno e la sicurezza di avere un luogo da chiamare “casa”. Per agevolare i cittadini italiani nell’acquisto della prima casa, il governo ha introdotto diverse misure fiscali, tra cui il “credito d’imposta per il riacquisto della prima casa” che può essere richiesto nel momento della compilazione del modello 730.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ed, entro un anno ne acquista un’altra sempre in presenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni prima casa ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
In questo articolo, esploreremo cosa è il credito d’imposta, a chi spetta, e come ottenerlo per facilitare il percorso verso la realizzazione del proprio nido familiare.
Cosa è il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa?
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è una forma di agevolazione fiscale introdotta dallo Stato italiano per sostenere i contribuenti nell’acquisto di una nuova abitazione destinata ad essere la loro residenza principale.
L’agevolazione permette di ottenere un rimborso parziale delle imposte pagate, riducendo così il costo complessivo dell’acquisto immobiliare. L’agevolazione spetta ai contribuenti che hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, lo hanno venduto ed entro un anno dalla vendita, ne hanno acquistato un altro usufruendo ancora delle agevolazioni.
Per poter beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti stabiliti dalla normativa vigente. I principali sono:
- Prima casa: La casa deve essere acquistata per essere destinata a residenza principale, quindi non è possibile usufruire del credito d’imposta per l’acquisto di una seconda casa o a scopo di investimento;
- Residenza nel territorio italiano: Il richiedente deve essere residente in Italia, e l’immobile deve trovarsi nel territorio italiano;
- Non essere già proprietario di una casa: Il contribuente, unitamente ai familiari che risiedono con lui, non deve essere già proprietario di altre abitazioni nello stesso comune dell’immobile oggetto di acquisto. Sono previste alcune eccezioni per situazioni particolari, ad esempio in caso di separazione o divorzio;
- Acquisto di una casa di nuova costruzione o da ristrutturare: Il credito d’imposta si applica sia all’acquisto di una casa di nuova costruzione che a quella da ristrutturare, purché le spese di ristrutturazione siano documentate e rientrino nei limiti previsti dalla legge;
- Regolarità fiscale: Il richiedente deve essere in regola con il pagamento delle tasse e non essere oggetto di procedimenti penali per reati tributari;
Riacquisto della prima casa antecedente la vendita
E’ possibile utilizzare il credito d’imposta anche in caso di acquisto della nuova casa senza vendere quella già posseduta, in tal caso non si perderà il credito maturato, ma permane la regola generale della vendita dell’immobile entro un anno dall’acquisto della nuova. Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’iva versata in sede del primo acquisto e in ogni caso non può superare l’imposta di registro o l’iva versati per il secondo acquisto.
Per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 ottobre 2023 il termine dell’anno previsto per il riacquisto rimane sospeso causa covid, i termini riprendono a decorrere dal 1° novembre 2023, a prevederlo è l’articolo 24 del decreto legge 8 aprile 2020, n. 23.
Non è possibile godere dell’agevolazione e quindi del credito d’imposta nei casi in cui il proprietario vende un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione c.d. “prima casa” oppure vende un immobile pervenuto per successione o donazione.
Come utilizzare il credito maturato: non solo in sede dichiarativa
Il credito maturato a seguito del riacquisto della prima casa può essere utilizzato, non solo in sede dichiarativa, presentando un modello 730 o modello Redditi PF, ma anche nei seguenti casi:
Per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito (il credito si prescrive in 10 anni);
In compensazione (contributi previdenziali o ritenute d’acconto) ai sensi del DLGS n. 241 del 1997, utilizzando il modello F24. In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà (Risoluzione 11.05. 2004 n. 70).
Per riconoscere il credito d’imposta sarà opportuno per il proprietario esibire i seguenti documenti al Caf o all’intermediario abilitato:
- atto di acquisto dell’immobile;
- copia della DSU utilizzata in sede di redazione dell’atto di acquisto;
- eventuali modelli F24 in caso di compensazioni effettuate;
Essendo tale credito d’imposta un credito personale, qualora l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, il credito d’imposta deve essere imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.
Nel caso in cui l’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d’imposta, deve essere considerata l’IVA indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile (Circolare 1.03.2001 n. 19, paragrafo 1.4).
