agevolazione prima casa e soggetti AIRE

Sull’acquisto di una prima abitazione, lo stato garantisce ai cittadini italiani tutta una serie di agevolazioni, in base ad alcuni criteri specifici per accedervi. Alcuni dubbi però sorgono nel caso in cui a queste agevolazioni si chieda di accedere pur vivendo all’estero, con iscrizione all’AIRE.

L’AIRE è l’anagrafe degli italiani residenti all’estero, e fa riferimento a tutti quei casi di trasferimento all’estero per un periodo superiore almeno ai 12 mesi. L’iscrizione all’AIRE non è obbligatoria, tuttavia se non si procede con la comunicazione di iscrizione, si è comunque ancora considerati residenti in Italia.

Per molte agevolazioni fiscali proposte dallo stato basta essere iscritti all’AIRE per avere possibilità di accesso anche se si è residenti all’estero. Tuttavia i dubbi sorgono in merito ai possibili acquisti di immobili che possono avvenire all’estero. In particolare cosa accade se un soggetto AIRE vuole acquistare un immobile e usufruire delle agevolazioni? Nell’articolo vediamo un caso particolare: quello della risposta ad interpello all’Agenzia delle Entrate n. 751/2021.

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Si tratta di un cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente all’estero, che chiede se può accedere all’IVA agevolata al 4% per acquistare un immobile da cedere in comodato gratuito alla madre. Vediamo qui la risposta dell’Agenzia delle Entrate.


Agevolazione prima casa: cos’è e come funziona

L’agevolazione per l’acquisto di una prima casa permette di pagare in forma ridotta alcune imposte, purché si rispettino alcune condizioni. Si tratta di una imposta IVA, dove è dovuta, del 4% al posto dell’IVA al 10%. Inoltre anche sulle imposte principali dovute all’atto di acquisto, esistono particolari agevolazioni.

Si tratta di distinguere se l’immobile è acquistato da un privato oppure da un’impresa. Nel primo caso si parla di una imposta di registro al 2% al posto del 9%, mentre le imposte catastale e ipotecaria assumono il valore di 50 euro ciascuna.

Nel secondo caso, cioè se il soggetto decide di acquistare un immobile da un’impresa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale assumono cifra fissa a 200 euro ciascuna. Questo tipo di agevolazioni sono disponibili in base ad alcuni criteri che il soggetto che sta acquistando l’immobile deve rispettare:

  • Lo stesso soggetto non deve possedere un immobile comprato con la stessa agevolazione fiscale;
  • Se il soggetto possiede un immobile comprato con la stessa agevolazione, deve rivenderlo entro 12 mesi dal nuovo immobile acquistato;
  • L’immobile deve essere situato nello stesso comune in cui il soggetto ha la residenza, oppure intenda trasferirla entro 18 mesi di tempo massimo, dal nuovo acquisto.

Oltre a questo tipo di limitazioni, per accedere alle agevolazioni è necessario anche che le abitazioni rientrino in specifiche categorie catastali, da cui sono esclusi gli immobili considerati più di lusso. Sono infatti ammesse all’agevolazione le categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/11. Risulta anche possibile includere eventuali pertinenze strettamente correlate all’immobile.

Agevolazione prima casa per soggetti AIRE

Per quanto riguarda gli italiani residenti all’estero, è comunque possibile accedere all’agevolazione per l’acquisto degli immobili nel territorio italiano. La forma agevolata viene confermata anche da un’altra risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, sul medesimo tema, la numero 333:

“Al riguardo, con circolare 1° marzo 2001, n.19/E è stato chiarito che il contribuente che sia cittadino italiano emigrato all’estero, infine, può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione di questo sul territorio nazionale. Ovviamente l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti ed in particolare l’immobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio nazionale.”

Un italiano residente all’estero per motivi di lavoro, può comunque acquistare in forma agevolata un immobile nel territorio nazionale, purché lo stesso sia di fatto la prima casa in Italia.

In ogni caso non è necessario che il soggetto abbia residenza nell’abitazione acquistata in Italia, per poter avere accesso all’agevolazione prima casa, perché la residenza può essere mantenuta all’estero per motivi di lavoro, anche per un periodo prolungato di tempo.

Per stabilire la residenza all’estero inoltre non è necessaria neanche l’iscrizione all’AIRE, ma è sufficiente una autocertificazione che attesta che il soggetto lavora e vive stabilmente all’estero.

Chiariti questi aspetti, si può procedere ad analizzare la richiesta particolare di un cittadino italiano residente all’estero che ha deciso di acquistare una prima casa in Italia da cedere in comodato gratuito alla madre. In questo caso il soggetto chiede se può accedere alle agevolazioni fiscali previste, in particolare all’IVA ridotta al 4% anziché al 10%.

Agevolazione prima casa per cittadino AIRE

La risposta ad interpello all’Agenzia delle Entrate a cui fare riferimento è la n. 751 del 2021, per cui la richiesta prende in considerazione l’ipotesi di cedere l’abitazione in comodato gratuito alla madre, successivamente all’acquisto con agevolazione:

“L’istante, cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente a Londra, rappresenta di voler acquistare un immobile da concedere in comodato gratuito alla madre. Chiede se al momento dell’acquisto, essendo l’immobile di nuova costruzione, possa usufruire dell’IVA agevolata al 4%.”

La casa in questione non fa parte di una delle categorie catastali per cui è esclusa automaticamente l’agevolazione, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9. L’Agenzia delle Entrate ricorda quali sono i criteri per poter accedere all’agevolazione: il soggetto non deve aver già richiesto l’accesso alla stessa agevolazione per un altro immobile nel territorio italiano, e non deve essere titolare di altro immobile all’interno dello stesso comune.

L’Agenzia delle Entrate spiega poi quali sono le regole che riguardano i cittadini italiani che lavorano all’estero, iscritti all’AIRE:

“La lettera a) della citata Nota II-bis prevede che l’agevolazione spetti anche nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza.”

Viene ricordato quindi che non sussiste obbligo di residenza nel territorio italiano. In questo caso quindi il soggetto può procedere all’acquisto in modo agevolato. Inoltre il soggetto chiede se la cessione dell’immobile nei successivi cinque anni determina una plusvalenza tassabile dovuta alla residenza all’estero.

L’Agenzia delle Entrate risponde che a questo proposito si deve fare riferimento alla normativa sulla cessione dell’immobile a soggetti considerati famigliari, che stabiliscono abituale residenza, e di cui il soggetto dovrà fornire opportuna documentazione.

Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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