L’agevolazione prima casa è garantita anche nel caso di cessione entro cinque anni dell’immobile italiano e riacquisto di immobile estero, entro un anno.

Nel caso di cessione entro cinque anni dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa di abitazione, è esclusa la decadenza dal beneficio. Questo, anche nel caso in cui il contribuente proceda, sempre entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di un altro immobile sito all’estero.

Sostanzialmente, l’agevolazione è garantita quando con il Paese estero vi siano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a “dimora abituale“. Lo ha reso noto l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 65 del 20 febbraio 2020.

riacquisto di immobile all'estero

Vediamo, di seguito maggiori dettagli su questa casistica.

Agevolazione prima casa possibile con riacquisto di immobile estero

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 65 del 20 febbraio 2020 con cui ha fornito dei chiarimenti sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione sono disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.

Si stabilisce l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2 per cento per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9. Questo, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota.

Per approfondire:

Le problematiche legate alla decadenza dall’agevolazione

Quanto alla decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto, la norma prevede che in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con tali benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Queste disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Riacquisto di immobile estero entro un anno possibile

Sul punto è stato chiarito che, in caso di cessione entro cinque anni dell’immobile acquistato con l’agevolazione, è esclusa la decadenza dal beneficio anche nel caso in cui il contribuente proceda, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di altro immobile sito all’estero.

La possibilità di continuare a fruire dell’agevolazione è possibile sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale.

Tale ultima circostanza, in effetti, potrà essere dimostrata dal contribuente in sede di contraddittorio con l’Ufficio accertatore che, comunque, dovrà notificare l’avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dall’agevolazione prima casa.

Importanza dell’adeguata documentazione

Questo significa che l’avviso di liquidazione, in caso di cessione di immobile in Italia entro i cinque anni e riacquisto di immobile estero, viene comunque notificato.

A detto avviso, infatti, il contribuente può opporsi con adeguata documentazione, presentando all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate la documentazione necessaria a dimostrare la sussistenza dei requisiti necessari per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione prima casa.

Andando in dettaglio il contribuente è chiamato a dimostrare che:

  • Il riacquisto dell’immobile sito all’estero sia stato effettuato entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa nel territorio italiano e che
  • La nuova abitazione sia stata destinata a dimora abituale del contribuente stesso.

L’Ufficio valuterà quindi la sussistenza o meno delle condizioni dettate dalla normativa fiscale per non decadere dal beneficio goduto dell’agevolazione prima casa.

Nell’esaminare detta documentazione l’Ufficio potrà, eventualmente, avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con lo stato estero.

Ovviamente, il contribuente è, in ogni caso, tenuto a fornire all’ufficio la documentazione comprovante il diritto a fruire dell’agevolazione, ma tale diritto deve poter essere verificabile da parte dell’Amministrazione finanziaria mediante gli “strumenti di cooperazione amministrativa“.

Riacquisto di immobile prima casa all’estero entro un anno: conclusioni

L’Agenzia delle Entrate con il documento di prassi in commento ha fornito un’importante chiarimento. Infatti, sino a questo momento l’acquisto di immobile estero in caso di vendita, nei cinque anni di agevolazione “prima casa”, dell’immobile italiano comportava la decadenza dalla stessa.

Adesso, invece, l’Agenzia ammette la possibilità per il contribuente italiano di cedere l’immobile italiano nei cinque anni e di acquistare l’immobile all’estero. Tuttavia è necessario che:

  • L’immobile estero sia acquistato in Paese che garantisce strumenti di cooperazione amministrativa;
  • Il riacquisto dell’immobile sito all’estero sia stato effettuato entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa nel territorio italiano e che
  • La nuova abitazione sia stata destinata a dimora abituale del contribuente stesso.

Verificandosi contemporaneamente tutte le condizioni sopra indicate l’agevolazione prima casa non decade. Tuttavia, è di fondamentale importanza la documentazione volta a provare queste condizioni. L’Agenzia delle Entrate, infatti, continuerà ad inviare l’avviso di liquidazione con le relative sanzioni per la decadenza dall’agevolazione prima casa.

A quel punto spetta al contribuente dimostrare la sussistenza delle condizioni richieste e richiedere l’annullamento, in autotutela dell’avviso di liquidazione notificato.

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