Locazione di beni immobili: applicazione IVA

Se stai locando un immobile sicuramente ti sarai chiesto se devi o meno applicare l’Imposta sul valore aggiunto. La disciplina delle operazioni di locazioni di immobili poste in essere, in veste di locatore, da soggetti passivi IVA, è stata profondamente innovata nel corso degli ultimi anni. La riforma ha interessato sia l’IVA che le imposte di registro, ipotecaria e catastale, allentando la rigidità del rapporto di alternatività prima esistente tra l’IVA e imposta di registro proporzionale.

Per questo motivo ho deciso di realizzare questo contributo che può esserti utile per applicare correttamente l’IVA (e l’imposta di registro) nelle locazioni di immobili. Di seguito, la disciplina viene esaminata distinguendo a seconda che oggetto della locazione siano:

• I fabbricati abitativi. Vale a dire unità immobiliari urbane a destinazione abitativa (censite in catasto o classificabili nelle categorie del gruppo A – eccetto gli A/10);
• I fabbricati strumentali. Vale a dire unità immobiliari urbane a destinazione non abitativa (censite in catasto o classificabili nelle categorie dei gruppi B, C, D, E, nonché nella categoria A/10);
• Infine, gli immobili diversi da fabbricati (i terreni).

Come anticipato, il regime legato alle imposte indirette connesso alle locazioni immobiliari è molto importante, soprattutto per le imprese, che in alcuni casi (esenzione IVA) possono trovarsi a dover applicare il pro-rata di deducibilità dell’IVA assolta sugli acquisti. Non è mia intenzione, entrare, con questo contributo, all’interno di questo tipo di problematiche legate all’esercizio di società immobiliari di gestione (troverai spunti in altri articoli). L’obiettivo di questo contributo, invece, è di fornirti uno specchietto chiaro legato alle possibili casistiche di applicazione di Iva e imposta di registro nelle locazioni immobiliari.

Locazioni di immobili: regime IVA ed imposta di registro

Le locazioni configurano prestazioni di servizi a norma dell’art. 3 del DPR n. 633/72. Per le operazioni di locazione immobiliare, la regola è divenuta l’esenzione dall’IVA, con applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale. Sono, infatti, esenti IVA le locazioni e gli affitti (e relative proroghe, cessioni e risoluzioni) aventi per oggetto i seguenti immobili ubicati nel territorio dello Stato (art. 10 comma 1 n. 8 del DPR n. 633/72):

• Terreni ed aziende agricole;
• Aree diverse da quelle destinate a parcheggio di autoveicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono l’utilizzazione edificatoria;
• Infine, fabbricati abitativi e strumentali, salvo che nel contratto di locazione venga esercitata l’opzione per il regime di imponibilità IVA, nei limiti in cui la norma consente questo tipo di facoltà.

La regola dell’esenzione dall’applicazione dell’IVA, è comunque soggetta a derogata in alcuni specifici casi. In particolare, è possibile optare per l’imponibilità IVA del canone di locazione nei seguenti casi:

• Per le locazioni di fabbricati abitativi, limitatamente a quelle stipulate (dal lato del locatore) da imprese di costruzione o ristrutturazione;
• Per le locazioni di alloggi sociali, da chiunque stipulate;
• Infine, per le locazioni di fabbricati strumentali, da chiunque stipulate.

Tabella: IVA e imposta di registro nelle locazioni di immobili

Locazioni di immobili abitativi: IVA e registro

Le locazioni di immobili abitativi effettuate da soggetti passivi IVA sono:

• Imponibili IVA su opzione, se la locazione (alternativamente):
  • È stipulata in veste di locatore dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice;
  • Ha ad oggetto alloggi sociali, da chiunque locati;
• Esenti IVA:
  • In ogni caso, se si tratta di locazioni stipulate, in veste di locatore, da soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;
  • Solo in assenza di opzione per l’imponibilità IVA, se si tratta di locazioni di alloggi sociali o di locazioni stipulate, in veste di locatore, dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Locazioni di immobili di soggetti privati

Le locazioni di fabbricati abitativi operate da soggetti non IVA (privati) sono “fuori campo IVA” e soggette ad imposta di registro con l’aliquota del 2%. Articolo 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86.

IVA sulle locazioni di immobili abitativi su opzione

Alle locazioni di immobili abitativi operate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione ed alle locazioni di alloggi sociali, si applica l’aliquota IVA ridotta del 10% (n. 127-duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72). Pertanto, in caso di opzione per l’imponibilità IVA delle locazioni di fabbricati abitativi operate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione e delle locazioni di alloggi sociali, troverà applicazione l’aliquota IVA ridotta del 10%.

Imposta di registro applicabile sulle locazioni abitative

Le locazioni di fabbricati abitativi:

• “Fuori campo IVA”, sono soggette all’imposta di registro nella misura proporzionale del 2% (art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86);
• Esenti da IVA, sono soggette all’imposta di registro nella misura proporzionale del 2%;
• Oppure imponibili IVA, sono soggette ad imposta di registro fissa (200,00 euro).

I contratti di locazione ricadenti nell’ambito dell’esenzione da Iva sono comunque soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso presso l’Agenzia delle Entrate. Entro trenta giorni dalla data di stipula (art. 5 del DPR n. 131/86). Tutti contratti di locazione sono soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso, mediante modello RLI, fatta eccezione per i soli contratti di locazione stipulati mediante scrittura privata non autenticata ed aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno (vedi gli artt. 5 della Tariffa, parte I e 2-bis della Tariffa, parte II, allegate al DPR n. 131/86).

Tabella: locazione di fabbricati abitativi e imposta di registro

Riepilogo complessivo nella seguente tabella.

Situazioni particolari di immobili abitativi: IVA e registro

Prestazioni di alloggio paralberghiero in case di civile abitazione

Nel settore delle locazioni brevi turistiche, l’IVA continua ad applicarsi alla locazione di immobili di civile abitazione con fornitura di servizi accessori, atti a riconfigurare la prestazione posta in essere come prestazione di alloggio para-alberghiera. Questo secondo le disposizioni delle normative regionali in materia di strutture ricettive (aliquota del 10%). La fattispecie, riguardando prestazioni di alloggio para-alberghiere, esula tuttavia dall’ambito delle operazioni locative tout court. Affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico-alberghiero, e attratte nella specifica normativa IVA prevista per l’attività propria degli:

• Alberghi;
• Motel;
• Esercizi di affittacamere;
• Infine anche case ed appartamenti per vacanze, e simili,

è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore (Circolare n. 12/E/2007, § 9 Agenzia delle Entrate).

Locazione di immobile con utenze

La fornitura di elettricità, di riscaldamento e di acqua, nonché la raccolta dei rifiuti, cui provvedano operatori terzi a favore del conduttore che utilizza direttamente tali beni e servizi, devono essere considerate prestate dal locatore che abbia concluso i relativi contratti di fornitura e si limiti a trasferirne i costi al conduttore. Tali servizi, in linea di principio, costituiscono più prestazioni distinte e indipendenti, da valutarsi separatamente dal punto di vista dell’Iva. Questo  a meno che vi siano elementi dell’operazione, tra cui quelli che indicano la ragione economica della conclusione del contratto, tanto strettamente collegati da formare oggettivamente una sola prestazione economica inscindibile, la cui scomposizione risulterebbe artificiosa. Ai fini della verifica dell’unicità della prestazione, è necessario verificare, nell’ambito di ciascuna locazione, se, per quanto riguardo le utenze, il conduttore sia libero di decidere i propri consumi secondo la quantità da lui desiderata.

Successione nel contratto

Qualora, prima della scadenza del contratto di locazione, si verifichi una successione nel contratto, nella specie il subentro di un terzo in qualità di locatore, quest’ultimo, in quanto tale, può modificare il regime Iva cui assoggettare i canoni di locazione. In tal caso, la modifica soggettiva del contratto e la variazione del regime Iva applicato ai canoni deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 22/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate).

Locazioni di immobili strumentali: regime IVA e imposta di registro

In linea generale, per le locazioni di fabbricati strumentali (così come di quelli abitativi) effettuate da soggetti passivi IVA (nell’esercizio di imprese, arti o professioni), la regola è rappresentata dal regime di esenzione. Tuttavia, per le locazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali è prevista la possibilità, per il locatore, di evitare l’esenzione ed attrarre l’operazione di locazione all’imponibilità IVA. Per fare questo è necessario esprimere, nel contratto di locazione, l’opzione per l’imponibilità (art. 10 co. 1 n. 8 del DPR n. 633/72).

Le locazioni di fabbricati strumentali operate da soggetti non IVA sono “fuori campo Iva” e soggette ad imposta di registro con l’aliquota del 2% (art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86).

Tabella: regime IVA dei fabbricati strumentali

Immobili strumentali: imposta di registro

Tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili strumentali, sono soggetti a registrazione in termine fisso (30 giorni):

• Indipendentemente dal regime IVA cui siano sottoposti;
• Sia se redatti in forma di atto pubblico, che di scrittura privata autenticata, che in forma di scrittura privata non autenticata;
• Infine, ad eccezione dei contratti redatti in forma di scrittura privata non autenticata ed aventi durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno.

 Le locazioni di fabbricati strumentali:

• “fuori campo IVA”, sono soggette ad imposta di registro proporzionale, con l’aliquota del 2% (articolo 5 comma 1 lettera b della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86);
• Esenti da IVA o imponibili IVA, sono soggette ad imposta di registro proporzionale (comma 1-bis dell’articolo 40 del DPR n. 131/86), con l’aliquota dell’1% (art. 5 comma 1 lett. a-bis della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86).

Locazione di fabbricati strumentali e IVA

Di seguito il prospetto complessivo.

La separazione delle attività ai fini IVA

Per i soggetti che effettuano sia locazioni esenti da IVA di fabbricati abitativi, che locazioni di altri fabbricati o altri immobili, è possibile optare per l’applicazione separata dell’imposta con riferimento a ciascun settore di attività (art. 36 co. 3 del DPR n. 633/72).

La possibilità di optare per la separazione delle attività è stata estesa anche a coloro che effettuano sia cessioni esenti da IVA di fabbricati abitativi, che cessioni di altri fabbricati o altri immobili (Circolare n. 22/E/2013 Agenzia delle Entrate). Naturalmente, è un’opzione utile per evitare l’applicazione del pro-rata sugli acquisti anche per le attività non legate alla locazione immobiliare.

Per approfondire: “Separazione delle attività ai fini Iva: quando è obbligatoria?“.

Casi particolari: immobili strumentali

Locazione turistica

Nel caso in cui l’attività di locazione turistica di fabbricati abitativi ricada nel campo di applicazione dell’Iva, in quanto l’operatore agisce nell’ambito di un’attività non occasionale ed opportunamente organizzata, la prestazione può risultare:

• Imponibile ai fini IVA con aliquota del 10% (n. 120 della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72), nel caso in cui la locazione dell’immobile turistico è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva“;
• In assenza del carattere “alberghiero“ o analogo, si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10 co. 1 n. 8 del DPR n. 633/72, fatta salva la possibilità per l’impresa di costruzione o ristrutturazione dell’immobile di optare per il regime di imponibilità con aliquota del 10%.

Sul punto deve essere fatto riferimento alla Circolare n. 12/E/2007 (§ 9) dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale al fine di individuare se la prestazione di locazione possa rientrare tra quelle a carattere turistico-alberghiero e, quindi, attratta nella specifica normativa Iva prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore (ovvero la normativa regionale di riferimento).

Sublocazione

In caso di sublocazione di immobili strumentali, la sublocazione viene assoggettata autonomamente ad imposizione, quale rapporto autonomo, ancorché dipendente dal contratto di locazione sotto il profilo civilistico. La disciplina è la stessa riservata ai contratti di locazione. Occorre, quindi, avere riguardo alla posizione soggettiva delle parti del rapporto di sublocazione e non di quelle del rapporto di locazione principale. Pertanto, alla sublocazione di una porzione di immobile strumentale si applicano le medesime disposizioni previste con riferimento alle locazioni di immobili strumentali, con l’insorgenza, ad esempio, dell’obbligo di versare l’imposta di registro in misura pari all’1%, ancorché tale imposta sia stata versata anche in riferimento alla locazione principale dell’intero fabbricato.

Locazione di immobili strumentali con servizi aggiuntivi

L’esenzione da Iva è riservata alle locazioni di immobili. Riguardo all’individuazione delle fattispecie contrattuali riconducibili al contratto di locazione, è stato precisato che il contenuto tipico della locazione consiste nel conferire all’interessato, per una durata convenuta e dietro corrispettivo, il diritto di occupare un immobile come se ne fosse il proprietario e di escludere qualsiasi altra persona dal beneficio di un tale diritto. Per contro, deve escludersi la sussistenza di una locazione qualora il contratto non abbia per oggetto la sola messa a disposizione passiva di una superficie o di uno spazio, con i servizi a ciò funzionali, bensì anche servizi aggiuntivi, come quelli postali, di segreteria, amministrativi/contabili.

Norma antielusiva in materia di affitto d’azienda

Al fine di evitare il diffondersi di prassi elusive basate sul sistematico ricorso al contratto di affitto d’azienda, anziché a quello di locazione immobiliare, al solo fine di evitare il prelievo fiscale delle locazioni di fabbricati strumentali, è previsto che all’affitto d’azienda, in deroga al regime fiscale proprio dell’operazione, si applichino le disposizioni previste in materia di imposte indirette per la locazione di fabbricati. Affinché operi la norma antielusiva è necessario che:

• Il “valore normale” dei fabbricati, determinato ai sensi dell’articolo 14 del DPR n. 633/72, deve essere superiore al 50% del valore complessivo dell’azienda. Per ragioni di omogeneità, il criterio del valore normale deve essere utilizzato per stimare entrambi gli elementi del rapporto comparativo, vale a dire sia il complesso aziendale che i fabbricati;
• Infine, l’applicazione delle disposizioni vigenti ai fini dell’Iva e dell’imposta di registro per l’affitto d’azienda deve risultare più favorevole al contribuente rispetto all’applicazione della disciplina vigente per la locazione di fabbricati.

Individuazione del regime fiscale più sfavorevole

Al fine di individuare se sussistano le condizioni per l’applicazione della norma antielusiva, occorre confrontare l’imposizione gravante sulle due operazioni (affitto d’azienda e locazione dei fabbricati strumentali). Senza tuttavia considerare gli effetti che il regime di assoggettamento all’Iva o di esenzione produce in termini di detraibilità dell’Iva assolta a monte, sugli acquisti. Il confronto deve invece tendere ad individuare il regime di maggior sfavore ai fini dell’imposta proporzionale di registro, prevista per tutte le locazioni di fabbricati strumentali, sia imponibili che esenti.

Sotto questo profilo, l’applicazione del regime di tassazione previsto per i fabbricati strumentali risulta sistematicamente più sfavorevole rispetto a quello dell’affitto di azienda. Con la conseguenza che, ogni qual volta il “valore normale” dei fabbricati strumentali ecceda la metà del “valore normale” dell’azienda, all’affitto di azienda si applicherà il regime impositivo proprio della locazione dei fabbricati strumentali. Infine, la disposizione antielusiva, attesa l’autonomia fiscale del rapporto di sublocazione, trova applicazione anche in caso di subaffitto di rami aziendali il cui valore normale sia in prevalenza costituito dal valore normale di immobili strumentali.

La fatturazione delle operazioni di locazione

Il locatore ha l’obbligo di predisporre gli obblighi connessi all’applicazione dell’Iva, ovvero la fatturazione, la registrazione delle fatture, la dichiarazione annuale, etc. Il momento impositivo è dato dal momento di effettuazione dell’operazione. La fattura deve contenere i seguenti elementi:

• Data di emissione e numero progressivo;
• Denominazione o ragione sociale, nome e cognome, residenza o domicilio del locatore;
• Numero di partita Iva del locatore;
• Ditta, denominazione o ragione sociale, nome e cognome, residenza o domicilio del locatario;
• Numero di partita Iva del locatario o, se si tratta di un soggetto stabilito in un altro Stato membro dell’UE, numero di identificazione Iva attribuito in detto Stato (qualora il locatario sia un soggetto residente o domiciliato in Italia che non agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione, si indica il codice fiscale);
• Natura, qualità e quantità della prestazione di servizi resa;
• Corrispettivo (canone di locazione) e altri dati necessari per la determinazione della base imponibile Iva;
• Aliquota applicata in caso di operazione imponibile Iva, ovvero:
  • 10% per i fabbricati abitativi locati dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice e per gli alloggi sociali, in presenza di opzione;
  • 22% per i fabbricati strumentali, in presenza di opzione;
• Ammontare dell’imposta o annotazione “operazione esente“, nel caso di operazione effettuata in regime di esenzione Iva, con eventuale riferimento alla relativa norma (art. 10 co. 1 n. 8 del DPR n. 633/72);
• base imponibile IVA.

La fattura deve essere registrata con le modalità ed entro i termini di cui all’art. 23 del DPR n. 633/72.

Esonero dall’emissione della fattura per le operazioni esenti

L’emissione della fattura non è obbligatoria (art. 22 co. 1 n. 6 del DPR n. 633/72), qualora non sia richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione, per le operazioni esenti di cui all’art. 10 co. 1 n. 8 del DPR n. 633/72 (fra le quali rientrano anche le locazioni di fabbricati). Per tali operazioni è previsto, inoltre, l’esonero dall’obbligo di certificazione dei corrispettivi mediante ricevuta o scontrino fiscale ai sensi dell’art. 2 co. 1 lett. n) del DPR n. 696/96.

Momento di emissione della fattura

La fattura deve essere emessa al momento dell’effettuazione dell’operazione ossia, generalmente, all’atto del pagamento del corrispettivo da parte del conduttore. Dunque, in caso di morosità del conduttore, il locatore non è tenuto ad emettere la fattura, considerato che sino al momento del pagamento non vi è l’obbligo di fatturazione né di versamento dell’IVA. In ogni caso, l’operazione si considera conclusa anche in momento precedente rispetto al pagamento quando:

• La fattura è emessa anteriormente al pagamento;
• Avviene il pagamento anticipato del corrispettivo (es. acconto);
• In caso di autoconsumo “esterno” o di locazione a titolo gratuito per altre finalità estranee all’esercizio dell’impresa (art. 3 co. 3 primo periodo del DPR n. 633/72).

Locazione di beni immobili: consulenza IVA

Se vuoi mettere a reddito il tuo immobile in sicurezza affidati a dottori commercialisti esperti nella materia. L’applicazione o meno dell’Iva nel contratto di locazione può avere delle conseguenze non trascurabili. L’affitto in esenzione è causa molto spesso dell’applicazione del pro-rata Iva. Questo quando il soggetto che mette in locazione l’immobile è una società o un soggetto dotato di partita Iva, che svolge contemporaneamente anche altre attività.

Per questo motivo, prima di trovarti con conseguenze spiacevoli, non preventivate, ti consiglio prima di rivolgerti ad un commercialista esperto per capire assieme a lui le possibilità che hai a disposizione e scegliere la soluzione migliore per te, tra applicazione dell’Iva o esenzione. Se hai dubbi, contattaci, riceverai il supporto di cui hai bisogno.