Quando si decide di vivere in affitto, bisogna fare molta attenzione al tipo di contratto che viene stipulato con il proprietario di casa. Forse non tutti sanno che i contratti di affitto non sono tutti strutturati allo stesso modo. Esistono contratti con durata più o meno breve, contratti più vincolanti e meno vincolanti. Ci possono essere contratti che prevedono la durata dell’accordo per 4 anni con un’aggiunta tramite rinnovo di altri 4 anni, oppure esistono contratti di affitto con un canone concordato per cui è possibile accedere a prezzi specifici stabiliti per il territorio.
Esistono, inoltre, contratti di affitto per periodi brevi, dedicati in special modo agli studenti universitari. Infine un tipo di contratto molto vantaggioso può essere quello della affitto con riscatto, per cui è possibile accedere alla proprietà dell’immobile una volta terminato il pagamento del canone di locazione per un certo arco di tempo. Ogni tipologia di contratto d’affitto può essere indicata per una specifica esigenza, vediamo in questo articolo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto più diffuse e quali sono i pro e i contro di ciascuna tipologia.
Indice degli Argomenti
- Contratti di locazione: cosa prevedono
- Registrazione dei contratti di locazione
- Contratto di locazione a canone libero
- Contratto di locazione a canone concordato
- Contratto di locazione transitorio
- Contratto di locazione per studenti universitari
- Contratto di locazione uso turistico
- Contratto di locazione uso foresteria
- Definizione e Scopo
- Caratteristiche Principali
- Contratto di locazione con riscatto
- Conclusioni e consulenza online
- Domande frequenti
Contratti di locazione: cosa prevedono
Prima di individuare le tipologie di contratti di locazione esistenti è necessario individuare le regole generali per la stipula di un contratto di questo tipo. Tramite contratto il proprietario dell’immobile, definito come locatore, propone al soggetto definito come locatario l’utilizzo di un immobile per un certo periodo di tempo, con il pagamento di un canone mensile.
Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento. Tramite il negozio in questione, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Si tratta di un contratto che viene stipulato tra le parti in modo consensuale, che deve contenere tutte le informazioni relative all’accordo in essere tra proprietario e inquilino. Oltre ai dati principali che riguardano la stipula del contratto stesso, come i soggetti coinvolti, la data di stipula e l’immobile in essere, viene anche indicato qual è il prezzo del canone di affitto che l’inquilino dovrà versare al proprietario ogni mese, e la durata stessa del contratto.
Uno degli elementi fondamentali del contratto, è la durata, la quale è predeterminata dalla legge nei limiti minimi e, talvolta, anche in quelli massimi. La principale distinzioni tra le varie tipologie di contratto, attiene proprio a suddetto profilo. Tuttavia, il legislatore ha inteso prevedere una peculiare disciplina anche in considerazione dell’uso che si intende fare del bene locato, se ad uso abitativo o commerciale.
Le fattispecie maggiormente note di contratto di locazione sono:
- Contratti ad uso abitativo a canone libero;
- Contratto ad uso abitativo a canone concordato;
- Contratti ad uso commerciale;
- Contratto ad uso turistico;
- Contratti ad uso transitorio.
Per le varie tipologie di contratti può essere oggetto di affitto sia l’intero immobile sia una sua parte (si parla di locazione parziale).
Elementi essenziali del contratto di locazione
Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione. È legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento. Il locatore, allora, non è necessariamente il proprietario del bene, mentre la qualità di conduttore è assunta solo da colui che ha stipulato il contratto.
La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.
Il legislatore non ha espressamente previsto una forma prestabilita. Invero sussistono alcune eccezione, tra cui le locazioni ultra-novennali per le quali è prevista una forma scritta a pena di nullità del negozio. La forma scritta è richiesta anche per i contratti di locazione ad uso abitativo. In sintesi il contratto di locazione deve contenere:
- Le generalità dei contraenti;
- La descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze);
- I dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
- Il canone locatizio;
- La durata della locazione.
Questi elementi sono fondamentali per assicurare che entrambe le parti, locatore e locatario, siano pienamente consapevoli dei loro diritti e doveri, e per garantire che il contratto sia valido e applicabile in base alla legge. È importante che tutte queste informazioni siano accuratamente documentate e chiaramente espresse nel contratto di locazione.
Tabella: elementi del contratto di locazione
| ELEMENTO | DESCRIZIONE |
|---|---|
| Parti del Contratto | Identificazione del locatore e del locatario con i relativi dati personali. |
| Oggetto della Locazione | Descrizione dettagliata dell’immobile oggetto del contratto. |
| Durata del Contratto | Specifica della durata del contratto, con eventuali termini per il rinnovo o la disdetta. |
| Canone di Locazione | Importo del canone di locazione, modalità e tempi di pagamento. |
| Cauzione | Somma depositata dal locatario a garanzia del corretto adempimento del contratto. |
| Uso dell’Immobile | Indicazione dell’uso consentito dell’immobile (residenziale, commerciale, ecc.). |
| Condizioni e Clausole Aggiuntive | Qualsiasi termine aggiuntivo concordato, come opzioni di rinnovo, limitazioni, obblighi delle parti. |
Registrazione dei contratti di locazione
I contratti di affitto sono soggetti a registrazione. È obbligatorio, ad eccezione dei contratti di locazione avente una durata inferiore a 30 giorni durante l’intero anno, di registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto, a pena di nullità del contratto.
La registrazione può essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate. È possibile registrare il contratto direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, online attraverso il sito dell’Agenzia o tramite intermediari autorizzati come commercialisti.
Per registrare il contratto, sono necessari il contratto stesso e i documenti di identità delle parti. Se una delle parti è rappresentata da un intermediario, saranno necessari anche una procura o un mandato.
La registrazione ha un costo, che è generalmente una percentuale dell’importo annuale del canone di locazione. Questa percentuale varia a seconda del tipo di contratto (ad esempio, contratti a canone libero, a canone concordato, uso abitativo, uso commerciale, ecc.).
Se il contratto non viene registrato, questo può portare a sanzioni sia per il locatore che per il locatario. Inoltre, un contratto non registrato potrebbe non essere considerato valido in caso di dispute legali.
Per approfondire la procedura connessa alla registrazione del contratto ti lascio a questo contributo di approfondimento dedicato: “Registrazione del contratto di locazione: come fare?“.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Nel contratto di locazione è necessario inserire una clausola con la quale chi è in affitto, il conduttore, dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.
Contratto di locazione a canone libero
I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Questa tipologia di contratto acquista suddetto appellativo in quanto le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.
Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata.
La locazione a canone libero è una tipologia di contratto particolarmente comune per i contratti di locazione ad uso abitativo. Dunque, laddove tu sia interessato a concludere un contratto di locazione ai fini abitativi, dovrai impiegare lo schema del contratto c.d. “a canone libero”. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti, tuttavia la durata della locazione è stabilita dalla legge, essi hanno una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Alla scadenza dei primi quattro anni, il locatore può esercitare la disdetta al ricorrere di precisi motivi indicati dalla Legge n. 431/1998.
Come dicavamo, la locazione a canone libero, si caratterizza da un lato per la libertà delle parti nel determinare il canone, da altro da una durata predeterminata dalla legge. Infatti, il legislatore ha previsto una durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Proprio per tale ragione, il contratto prende il nome di “contratto 4+4”. Dopo i primi 4 anni è possibile un rinnovo per ulteriori quattro. Tuttavia, al momento del rinnovo, il locatore potrebbe decidere di disdire il contratto. In questo caso il locatore deve provvedere a comunicare la disdetta, ovverosia il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Ciò può realizzarsi ove:
- Intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
- Il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
Nel contratto di locazione a canone libero ha una durata di otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni. La locazione può essere di tutto l’immobile, oppure parziale.
Tabella riassuntiva: contratto di locazione a canone libero
Ecco una tabella che riassume le principali caratteristiche.
| Caratteristica | Descrizione |
|---|---|
| Durata | 4 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 4 anni |
| Rinnovo | Automatico salvo disdetta con preavviso |
| Canone di Locazione | Determinato liberamente tra locatore e locatario |
| Regolamentazione | Codice Civile e legge n. 431/98 |
| Destinazione d’Uso | Adatto sia per uso abitativo che commerciale |
| Cauzione | 2-3 mensilità del canone di locazione |
| Registrazione | Obbligatoria entro 30 giorni dalla firma |
Questo tipo di contratto offre flessibilità sia ai locatori sia ai locatari, ma è importante essere consapevoli delle proprie responsabilità e diritti prima di stipulare un tale accordo.
Contratto di locazione a canone concordato
Il contratto di locazione a canone concordato in Italia è un tipo di accordo di affitto che prevede un canone di locazione determinato secondo specifiche tabelle concordate a livello territoriale. Questo tipo di contratto è regolato dalla Legge n. 431/1998 e presenta caratteristiche particolari che lo differenziano dal contratto di locazione a canone libero.
Il contratto di affitto a canone concordato può essere:
- Contratto convenzionato;
- Contratto transitorio;
- Contratto a studenti universitari.
La durata standard di un contratto a canone concordato è di tre anni, con un rinnovo automatico per ulteriori due anni. Esistono anche contratti transitori, che possono avere una durata da uno a diciotto mesi.
Determinazione del canone
A differenza della fattispecie precedente, nella locazione a canone concordato, il canone viene predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini. Ciò implica che le parti non hanno la possibilità di prevedere un canone libero. Tale atti determinano l’ammontare del canone in considerazione di alcuni parametri, tra cui l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile in locazione.
Si chiama a canone concordato in quanto le caratteristiche del canone sono determinate sulla base di accordi locali. Tra le caratteristiche in particolare viene individuata una durata minima e massima del contratto ovvero l’ammontare degli importi dei canoni. Tale seconda tipologia di contratto di locazione è riconosciuta dall’articolo 2, terzo comma, della Legge n. 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
“le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.
Questi contratti, non possono avere durata inferiore ai tre anni salvo siano di natura transitoria. Devono inoltre essere stipulati rispettando il modello previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Dopo questo periodo è possibile rinnovare il contratto ed eventualmente modificarne alcune parti. Il rinnovo è di 2 anni.
Pertanto, il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo del canone, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione degli accordi territoriali di riferimento per il proprio Comune. Il calcolo effettuato, che dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile, così come altri elementi accessori (ad esempio la presenza del balcone, o dell’ascensore, ecc..) dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
Tabella riassuntiva: contratto di locazione a canone concordato
Ecco una tabella riassuntiva delle principali caratteristiche.
| Caratteristica | Descrizione |
|---|---|
| Durata | 3+2 anni |
| Canone di Locazione | Inferiore al libero mercato, stabilito in base a tabelle concordatarie |
| Regolamentazione | Accordi territoriali in base alla Legge n. 431/1998 |
| Destinazione d’Uso | Esclusivamente per uso abitativo |
| Benefici Fiscali | Benefici fiscali per locatore e locatario |
| Rinnovo | Automatico per ulteriori 2 anni dopo i primi 3 |
| Cauzione | 2-3 mensilità del canone di locazione |
| Registrazione | Obbligatoria entro 30 giorni dalla firma |
Il contratto di locazione a canone concordato rappresenta una soluzione vantaggiosa sia per i locatori che desiderano godere di benefici fiscali sia per i locatari che cercano soluzioni abitative a costi contenuti. Per approfondire: “Canone concordato: agevolazioni per l’affitto“.
Contratto di locazione transitorio
Largamente utilizzato e diffuso è anche il contratto transitorio, ossia avente una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. La sua disciplina è rinvenibile nell’articolo 5 della Legge n. 431/1998. Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche. Con questo tipo di contratto, il locatore (soggetto titolare di diritto reale sull’immobile) concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico. Esso è utilizzato in caso di comprovate e documentate esigenze lavorative del locatario (il quale magari deve spostarsi per lavoro per sei, dodici o diciotto mesi).
Il contratto di locazione ad uso transitorio è derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, esso è utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto.
Il contratto di locazione transitorio, pena nullità deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che, la registrazione del contratto è obbligatoria in quanto la sua durata è sempre superiore ai 30 giorni.
Durata temporanea
Il contratto di locazione per uso transitorio ha una durata limitata che può variare da un minimo di un mese fino a un massimo di 18 mesi. Questo tipo di contratto non è rinnovabile automaticamente. È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, del conduttore o del locatore:
- Mobilità dovuta alla professione esercitata;
- Esigenze di studio;
- Apprendistato;
- Formazione professionale;
- Ricerca di soluzioni occupazionali.
Anche questo tipo di contratto può essere redatto solo se utilizzi il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale.
Motivazione
Questo tipo di contratto è ideale per chi ha esigenze temporanee, come lavoro, studio, cure mediche o altre necessità che non richiedono un soggiorno permanente. È necessario che il locatario dimostri la natura temporanea del proprio soggiorno. I contratti per uso transitorio sono pensati per soggiorni temporanei e non sono adatti per chi cerca una residenza permanente.
Per maggiori informazioni: “Come funziona il contratto di locazione ad uso transitorio?”.
Tabella riassuntiva: contratto di locazione a uso transitorio
Ecco una tabella che riassume le principali caratteristiche.
| Caratteristica | Descrizione |
|---|---|
| Durata | Da 1 a 18 mesi, non rinnovabile automaticamente |
| Motivo | Esigenze temporanee (lavoro, studio, cure mediche, ecc.) |
| Canone di Locazione | Determinato liberamente tra locatore e locatario |
| Regolamentazione | Legge n. 431/1998, art. 5 |
| Destinazione d’Uso | Soggiorni temporanei, non per residenza permanente |
| Cauzione | 1-3 mensilità del canone di locazione |
| Registrazione | Obbligatoria entro 30 giorni dalla firma del contratto |
Il contratto di locazione per uso transitorio rappresenta una soluzione flessibile per chi necessita di un alloggio temporaneo, offrendo la possibilità di stabilire un accordo di locazione a breve termine che soddisfi esigenze specifiche e momentanee.
Contratto di locazione per studenti universitari
I contratti di locazione per studenti universitari sono specificamente progettati per soddisfare le esigenze abitative degli studenti durante il periodo di studi. Questi contratti presentano caratteristiche particolari per rendere l’affitto più accessibile e conveniente agli studenti.
Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto, che fa parte delle locazioni ad uso transitorio. Si caratterizza per la durata limitata e per la possibilità per i genitori dello studente di garantire per il pagamento del canone. Il proprietario di casa ha la possibilità di redigere un contratto separato per ogni studente, al fine di gestire al meglio il tour-over durante l’anno.
Definizione e caratteristiche
Questa tipologia di contratto può essere così definita:
Contratto nel quale il locatore (proprietario dell’immobile), mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede (in qualità di conduttori), un immobile a destinazione abitativa o una porzione di esso. L’immobile deve essere sito nel Comune ove ha sede l’Università (o in un Comune limitrofo), a fronte del pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali
Questa definizione è stata predisposta, sulla base di due articoli di legge che disciplinano il contratto di locazione per studenti universitari. Si tratta dell’articolo 5 della Legge n. 431/98 che disciplina le locazioni ad uso abitativo, e dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, del D.M. del 30/12/2002. Normativa, questa, che riguarda specificatamente la stipula dei contratti di locazione per studenti universitari fuori sede. In particolare, nel decreto in commento viene previsto che:
“Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata, precisata negli allegati tipi di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio universitario”.
Presupposti del contratto
La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari può essere effettuata soltanto in presenza di entrambi i presupposti:
- Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Questo, in quanto l’unico motivo che deve giustificare lo spostamento deve essere per gli studi universitari;
- Il comune ove è posto l’immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l’Università (o un Comune limitrofo). In alternativa può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.
Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere redatto, esclusivamente utilizzando un apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 31/12/2002).
Per maggiori informazioni: “Contratto di locazione per studenti universitari: le regole”.
Tabella riassuntiva: contratto di locazione per studenti universitari
Ecco una tabella che riassume le principali caratteristiche.
| Caratteristica | Descrizione |
|---|---|
| Durata | Da sei mesi a tre anni, adatta alle esigenze degli studenti |
| Canone di Locazione | Inferiore rispetto al mercato, in base a accordi locali |
| Regolamentazione | Normative specifiche e leggi locali |
| Destinazione d’Uso | Esclusivamente per studenti universitari |
| Benefici Fiscali | Agevolazioni fiscali per il locatore |
| Cauzione | 1-2 mensilità del canone di locazione |
| Registrazione | Obbligatoria entro 30 giorni dalla firma |
Questo tipo di contratto rappresenta un’opzione vantaggiosa per gli studenti che cercano soluzioni abitative convenienti durante i loro anni universitari e per i locatori che desiderano beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Contratto di locazione uso turistico
Il contratto di locazione per uso turistico in Italia è pensato per soddisfare le esigenze di alloggio a breve termine di turisti e viaggiatori. In particolare, il contratto di locazione breve turistica è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la durata e la misura del canone sono lasciate alla libertà delle parti. Il D.L. n. 50/2017 ha definito le caratteristiche che deve possedere il contratto di locazione breve. Infatti, il comma 1, dell’articolo 4 del D.L., definisce con il termine “locazioni brevi turistiche“:
| ART. 4, CO. 1 D.L. N. 50/17 – LOCAZIONE TURISTICA |
|---|
| “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line“ |
È all’interno di questa definizione che deve essere predisposto e firmato il contratto di locazione breve turistica.
Caratteristiche del contratto
I contratti di locazione per uso turistico hanno generalmente una durata molto breve, spesso inferiore ai 30 giorni. Sono ideali per vacanze e soggiorni temporanei. Il canone di locazione è stabilito liberamente tra locatore e locatario, senza limiti o tabelle predefinite.
A differenza dei contratti di locazione tradizionali, quelli per uso turistico non sono regolati dalla legge n. 431/1998. Tuttavia, possono essere soggetti a normative locali specifiche, specialmente in città turistiche popolari. Altrimenti, la regolamentazione è demandata al codice civile.
Questi contratti sono specificamente destinati a soggiorni turistici e vacanze, e non sono intesi per l’uso come residenza permanente. La cauzione è generalmente variabile e a discrezione del locatore. Può essere richiesta per coprire eventuali danni o spese extra.
Tabella riassuntiva: contratto di locazione uso turistico
Ecco una tabella che riassume le principali caratteristiche.
| Caratteristica | Descrizione |
|---|---|
| Durata | Breve durata, generalmente inferiore ai 30 giorni |
| Canone di Locazione | Determinato liberamente tra locatore e locatario |
| Regolamentazione | Non regolato dalla Legge n. 431/1998, ma soggetto a normative locali |
| Destinazione d’Uso | Soggiorni turistici e vacanze |
| Cauzione | Variabile, a discrezione del locatore |
| Registrazione | Non obbligatoria per durata inferiore ai 30 giorni |
| Benefici Fiscali | Potenziali benefici in termini di regime fiscale agevolato per il locatore |
Questo tipo di contratto offre una soluzione flessibile per i proprietari di immobili che desiderano affittare le loro proprietà per brevi periodi, garantendo nel contempo ai turisti un alloggio comodo per la loro permanenza.
Per approfondire: “Locazioni brevi turistiche per proprietari ed intermediari“.
Contratto di locazione uso foresteria
Il contratto di locazione ad uso foresteria rappresenta una particolare tipologia di accordo locativo nel panorama immobiliare italiano. Questo tipo di contratto si distingue per le sue caratteristiche specifiche e per la sua finalità, che lo rendono una soluzione interessante sia per i locatori che per i locatari in determinate circostanze.
Definizione e Scopo
Il contratto di locazione ad uso foresteria è un accordo mediante il quale un soggetto, solitamente un’azienda o un ente, prende in affitto un immobile destinandolo all’alloggio temporaneo dei propri dipendenti, collaboratori o ospiti. La peculiarità di questo contratto risiede nel fatto che l’immobile non viene utilizzato come abitazione principale o residenza stabile, ma come alloggio temporaneo legato a esigenze lavorative o di rappresentanza.
Caratteristiche Principali
Una delle caratteristiche fondamentali del contratto di locazione ad uso foresteria è la sua flessibilità in termini di durata. A differenza dei contratti di locazione abitativi standard, che prevedono durate minime stabilite per legge, il contratto ad uso foresteria può avere una durata più breve e variabile, adattandosi alle specifiche esigenze dell’azienda locataria.
Il canone di locazione in questi contratti è generalmente libero, non essendo soggetto alle limitazioni previste per i contratti a canone concordato. Questo aspetto offre maggiore libertà nella negoziazione tra le parti, permettendo di adeguare il prezzo alle caratteristiche dell’immobile e alle esigenze specifiche del locatario.
Aspetti legali e fiscali
Dal punto di vista legale, il contratto di locazione ad uso foresteria non è esplicitamente regolamentato da una normativa specifica come accade per altre tipologie di contratti di locazione. Tuttavia, esso rientra nell’ambito più ampio delle locazioni per uso diverso dall’abitativo, disciplinate dalla Legge n. 392/78.
Sul fronte fiscale, questo tipo di contratto presenta alcune particolarità. Per il locatore, i redditi derivanti da locazioni ad uso foresteria sono generalmente considerati redditi da fabbricati e sono soggetti a tassazione ordinaria. Tuttavia, in alcuni casi, possono essere inquadrati come redditi d’impresa, con un trattamento fiscale differente.
Vantaggi per locatori e locatari
Per i locatori, il contratto ad uso foresteria può rappresentare un’opportunità interessante. La possibilità di stipulare contratti di durata più breve e con canoni liberamente determinabili può risultare vantaggiosa in termini di flessibilità e potenziale redditività. Inoltre, la natura stessa del contratto, destinato a un uso professionale, può ridurre alcuni rischi tipici delle locazioni abitative tradizionali.
Dal lato dei locatari, principalmente aziende ed enti, questo tipo di contratto offre una soluzione pratica per gestire le esigenze di alloggio temporaneo del proprio personale o di ospiti. La flessibilità nella durata e nella gestione dell’immobile permette di adattare la soluzione abitativa alle specifiche necessità aziendali, che possono variare nel tempo.
Considerazioni Pratiche
Nella stesura di un contratto di locazione ad uso foresteria, è fondamentale definire chiaramente alcuni aspetti chiave. Tra questi, la durata del contratto, le modalità di rinnovo o disdetta, le responsabilità delle parti in termini di manutenzione e gestione dell’immobile, e le eventuali limitazioni nell’uso degli spazi.
È inoltre importante specificare nel contratto la destinazione d’uso foresteria, distinguendola chiaramente da altri tipi di locazione. Questo non solo per chiarezza tra le parti, ma anche per evitare potenziali contenziosi o interpretazioni errate da parte delle autorità fiscali.
Contratto di locazione con riscatto
Una ulteriore possibilità contrattuale è quella dell’affitto con riscatto. Si tratta di una possibilità molto vantaggiosa per chi desidera diventare il proprietario dell’immobile per cui in un certo lasso di tempo ha provveduto al pagamento del canone di affitto. In questo caso l’inquilino si impegna a versare ogni mese una somma di denaro equivalente al canone di locazione, anche se questa cifra solitamente è più alta rispetto a quella di un normale contratto di affitto. Secondo gli accordi presi con questo contratto, è possibile che l’inquilino sia obbligato ad acquistare l’immobile al termine di un certo periodo, oppure questa può essere solamente una possibilità.
In un contratto di affitto con riscatto, una parte (il locatore/venditore) affitta una proprietà all’altra parte (il locatario/acquirente) per un periodo di tempo concordato, con l’opzione per il locatario di acquistare la proprietà alla fine del periodo di locazione. Il locatario paga un canone di locazione periodico. Una parte di questo canone può essere accumulata e poi considerata come parte del prezzo di acquisto se il locatario decide di esercitare l’opzione di acquisto.
Il contratto specifica le condizioni secondo cui il locatario ha l’opzione di acquistare la proprietà. Questo include il prezzo di acquisto, che può essere fissato all’inizio del contratto o calcolato in base a criteri concordati.
Solitamente i contratti di questo tipo prevedono che l’inquilino possa scegliere, trascorso un determinato periodo, di diventare proprietario dell’immobile. Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa per chi non vuole comprare una casa direttamente o tramite mutuo, perché ha ancora possibilità di scegliere come agire. Il contratto con riscatto non può durare per un arco di tempo superiore ai 10 anni, e si può applicare per qualsiasi tipologia di immobile.
Conclusioni e consulenza online
In conclusione, l’analisi delle diverse tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo in Italia ci offre una panoramica complessa e sfaccettata di questo importante settore del mercato immobiliare. Ogni tipo di contratto – dal canone libero al canone concordato, dall’uso transitorio a quello per studenti universitari, fino al contratto per uso turistico – presenta caratteristiche uniche, pensate per rispondere a esigenze specifiche sia dei locatori che dei locatari.
La scelta del contratto più adatto dipende da una varietà di fattori, tra cui la durata del soggiorno, la flessibilità del canone di locazione, le esigenze specifiche di studenti o turisti e le possibili agevolazioni fiscali. Ciò che emerge è la necessità di una comprensione approfondita delle normative vigenti e delle opzioni disponibili, per garantire una gestione efficace e conforme alle leggi delle proprietà immobiliari. In questo contesto, la chiarezza contrattuale e la consapevolezza dei propri diritti e doveri diventano elementi fondamentali per locatari e locatori.
La dinamica del mercato immobiliare, influenzata da fattori economici, demografici e normativi, rende essenziale un aggiornamento costante sulle diverse tipologie contrattuali e sulle loro implicazioni. In definitiva, la capacità di navigare con competenza nel mondo dei contratti di locazione ad uso abitativo rappresenta una competenza chiave per tutti gli stakeholder coinvolti.
Domande frequenti
La principale differenza sta nel canone di locazione: nel canone libero, l’importo è liberamente stabilito tra le parti, mentre nel canone concordato è determinato secondo tabelle specifiche concordate a livello locale. Inoltre, anche la durata del contratto varia.
La legge prevede alcune situazioni in cui il locatore può recedere anticipatamente, come gravi motivi familiari o la necessità di utilizzare l’immobile per sé o per i familiari stretti. Il conduttore, invece, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, dandone comunicazione con un preavviso di sei mesi.
I “gravi motivi” sono circostanze impreviste e sopravvenute che rendono oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione. Possono includere trasferimenti di lavoro, gravi problemi di salute o significative difficoltà economiche. La valutazione della gravità è spesso oggetto di interpretazione giurisprudenziale.
L’aggiornamento ISTAT permette di adeguare il canone all’inflazione. Nei contratti a canone libero, l’aumento può essere del 100% dell’indice ISTAT, mentre nei contratti a canone concordato è limitato al 75%. L’aggiornamento non è automatico, ma deve essere richiesto dal locatore.
Generalmente, la manutenzione ordinaria spetta al conduttore, mentre quella straordinaria al locatore. Tuttavia, i confini tra le due non sono sempre netti. È consigliabile definire chiaramente questi aspetti nel contratto per evitare future controversie.
Il conduttore ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Se non esercita questo diritto, il contratto di locazione continua con il nuovo proprietario alle stesse condizioni, fino alla sua naturale scadenza.
Il subaffitto totale è vietato senza il consenso del locatore. Il subaffitto parziale è generalmente consentito, salvo divieto espresso nel contratto. In ogni caso, è sempre consigliabile ottenere l’autorizzazione scritta del proprietario.
Il contratto di locazione prevede il pagamento di un canone, mentre il comodato è essenzialmente gratuito. Inoltre, la locazione offre maggiori tutele al conduttore in termini di durata e stabilità, mentre il comodato può essere più facilmente revocabile
Un contratto non registrato è nullo per la legge. Ciò può comportare problemi in caso di controversie legali, difficoltà nel recupero di eventuali crediti e sanzioni fiscali. Inoltre, il conduttore potrebbe richiedere la restituzione dei canoni pagati in eccesso rispetto al minimo legale.
