La locazione a canone libero è una tipologia di contratto particolarmente comune per i contratti di locazione ad uso abitativo. Dunque, laddove tu sia interessato a concludere un contratto di locazione ai fini abitativi, dovrai impiegare lo schema del  contratto c.d. “a canone libero”.

Questa tipologia di contratto acquista suddetto appellativo in quanto le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.  Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata.

Come ogni contratto di questo tipo, anche la locazione a canone libero deve essere registrato. L’onere serve a far emergere i canone di locazione ai fini della tassazione.

Se il contratto di locazione non viene registrato, il contratto è nullo. Non c’è sanzione tributaria ma nullità negoziale testuale. Il locatore rischia di esser costretto a restituire i canoni, e quindi il conduttore possa far valere la nullità, e non procedere al pagamento dei canoni. Invero, potrebbe per fino chiede la restituzione del canoni pagati.

La previsione normativa è stata introdotto proprio in prospettiva del contratto di locazione a canone libero, che appunto garantisce un’ampia discrezionalità alle parti. Il rischio in questo caso è proprio che le parti eludano l’obbligo concludendo un accordo orale con le quali stabiliscono un canone differente.

Il contratto in questione, deve rispettare a specifici oneri di forma, è prevista la forma scritta a pena di nullità.

Come dicavamo, la locazione a canone libero, detto contratto 4+4, si caratterizza da un lato per la libertà delle parti nel determinare il canone, da altro da una durata predeterminata dalla legge. Infatti, il legislatore ha previsto una  durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico.

Contratto di locazione a canone libero: caratteristiche

La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.

La locazione a canone libero è una tipologia di contratto particolarmente comune per i contratti di locazione ad uso abitativo. Dunque, laddove tu sia interessato a concludere un contratto di locazione ai fini abitativi, dovrai impiegare lo schema del  contratto c.d. “a canone libero”.

Questa tipologia di contratto acquista suddetto appellativo in quanto le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.  Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata. La locazione a canone libero deve necessariamente avere una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. 

Nonostante sia garantita la libertà negoziale sulla quantificazione del canone, è necessario che sia rispettato il criterio della trasparenza. Dunque, non deve essere pattuito, neppure in forma orale, alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato ufficialmente nel contratto pena la nullità dell’intero negozio giuridico e la legittimazione del conduttore a chiedere tanto la revisione del contratto stesso.

Patto occulto di maggiorazione del canone

Come ogni contratto di questo tipo, anche la locazione a canone libero deve essere registrato. L’onere serve a far emergere i canone di locazione ai fini della tassazione.

Se il contratto di locazione non viene registrato il contratto è nullo. Non c’è sanzione tributaria ma nullità negoziale testuale. Il locatore rischia di esser costretto a restituire i canoni, e quindi il conduttore possa far valere la nullità, e non procedere al pagamento dei canoni. Invero, potrebbe per fino chiede la restituzione del canoni pagati.

Le parti potrebbero decidere di aggirare la norma che dispone la nullità del contratto in caso di mancata registrazione del canone. Locatario e conduttore possono concludere un contratto simulato che reca un canone più basso, ossia un contratto dissimulato che reca un canone più alto, registrano quello simulato e tra di loro si accordo in senso che valga il contratto dissimulato. Si tratta di una dissimulazione parziale del canone.

Questa fattispecie, in materia di locazione ad uso abitativo, è contemplata dall’art. 13 della legge 431 del 1998, il quale stabilisce che il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo, quindi non è dovuto, ma invece le parti sono obbligate con riferimento al canone registrato. C’è una norma che prevede la nullità del canone dissimulato, vale il canone simulato che hai registrato.

Tale rischio norma, dunque, è espressamente pensata per i contratti di locazione a canone libero, in questo caso serve proprio a garantire una forma di tutela da eventuali elusioni della disciplina normativa in tema di registrazione.

Forma del contratto di locazione a canone libero

Per il contratto di locazione al canone libero, proprio in virtù della particolare autonomia contrattuale garantita alle parti sul punto del canone, il legislatore prevede alcuni oneri di forma. Ad esempio è espressamente prevista la forma scritta a pena di nullità, inoltre sono anche stabiliti alcuni requisiti che devono essere espressamente previsti nel contratto.

A tal proposito, ricordiamo alcuni elementi essenziali del contratto che devono essere necessariamente indicati:

  • generalità delle parti
  • descrizione dell’immobile
  • durata della locazione
  • importo del canone
  • modalità di versamento del canone
  • dati catastali
  • dichiarazione circa l’APE.

Il certificato APE (prima del decreto 63/2013 conosciuto come ACE) è l’attestato di prestazione energetica. Tramite suddetto strumento, si va a stabilire e identificare la classe energetica di appartenenza dell’immobile in locazione. In questo caso sarà necessario ricorrere ad un perito che possa procedere ad un accertamento.

Il perito in questione deve essere abilitato e deve impiegare specifici canoni di valutazione, in particolare deve avvalersi dell’utilizzo di una scala alfanumerica di 10, che parte da A4 (la classe più efficiente nel rapporto tra consumo energetico e risultato finale) fino alla G, la classe meno performante, per determinare la quantità e la qualità di consumi d’energia e conoscere così il valore commerciale della struttura.

Laddove tale certificazione non sia presentata unitamente al contratto, entrambe le parti contrattuali sono obbligate in solido al pagamento di una sanzione amministrativa e a presentare la dichiarazione o una sua copia entro 45 giorni. Il conduttore, infatti, deve ricevere per legge dal locatore le informazioni e la documentazione relative all’attestazione di prestazione energetica

Durata del contratto di locazione a canone libero

Come dicavamo, la locazione a canone libero, si caratterizza da un lato per la libertà delle parti nel determinare il canone, da altro da una durata predeterminata dalla legge. Infatti, il legislatore ha previsto una  durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Proprio per tale ragione, il contratto prende il nome di “contratto 4+4”.

La rinnovazione automatica per altri 4 anni dopo la prima scadenza. Tuttavia, dopo il primo rinnovo, il locatore potrebbe decidere di disdire il contratto. In questo caso il locatore deve provvedere a comunicare la disdetta, ovverosia il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Ciò può realizzarsi ove:

  • intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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