Contratto di comodato d’uso gratuito: disciplina e registrazione

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Il contratto di comodato d’uso gratuito è disciplinato dagli articoli 1803 e ss del cc. E’ un contratto avente effetti reali in cui il comodante affida una cosa mobile o immobile al comodatario, per un periodo determinato senza il pagamento di un corrispettivo. Vediamo i vantaggi e le modalità di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito per un bene mobile registrato o un immobile.

Il contratto di comodato, previsto e disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto reale.

Si tratta di un accordo con cui una parte (c.d. comodante) consegna all’altra (c.d. comodatario) una cosa mobile o immobile.

L’obiettivo del contratto è mettere a disposizione del comodatario un bene affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato. Il comodatario si assume l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto.

Si tratta di un tipo di contratto molto diffuso nella pratica:

  • Sia in ambito privato. Ad esempio per dare un immobile o una autovettura ad un familiare;
  • Sia in ambito commerciale. Ad esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Il comodato è, di per se, un contratto per sua natura gratuito. La sua disciplina è dettata dagli articoli 1803 (e ss) del codice.

Nonostante la disciplina non preveda obblighi di forma, è tuttavia preferibile, soprattutto qualora lo si utilizzi in ambito industriale o commerciale, redigerlo in forma scritta. Questo sia per maggiore tutela che per porre attenzione per evitare possibili contenziosi tra le parti.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per redigere e registrare all’Agenzia delle Entrate un contratto di comodato per beni mobili e immobili.

Cominciamo!

Contratto di comodato d'uso gratuito
Contratto di comodato d’uso gratuito

CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO GRATUITO


Il contratto di comodato d’uso gratuito presenta le seguenti caratteristiche peculiari:

  • Carattere essenzialmente gratuito. Qualora fosse pattuito un corrispettivo, si ricadrebbe nello schema del contratto di locazione o dell’affitto;
  • Carattere reale. Il contratto si perfeziona con la consegna della cosa;
  • Bilaterale imperfetto. Poiché, di regola, l’obbligazione sorge solo a carico del comodatario, il quale deve restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è solo eventuale. Ad esempio, il comodante è tenuto al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta la cosa data in comodato;
  • Avente ad oggetto, di regola, cosa infungibile. Questo ad eccezione di alcuni casi in cui il contratto può prevedere anche la consegna di beni fungibili o consumabili. Tuttavia, in questi casi, il comodatario è tenuto ad evitare che la cosa consegnatagli venga consumata.

OGGETTO DEL CONTRATTO DI COMODATO E CONSEGNA DEL BENE

Il contratto di comodato ha per oggetto:

“la consegna, a titolo essenzialmente gratuito, di una cosa (mobile o immobile) per un uso ed un tempo determinati, con l’obbligo di restituzione della stessa cosa ricevuta”

Tratti essenziali del contratto di comodato sono:

  • La consegna della cosa;
  • L’obbligo della restituzione;
  • La temporaneità del godimento;
  • La specifica destinazione d’uso. 

Il contratto di comodato non è soggetto a particolare forma costitutiva: non è richiesta la forma scritta se non ai fini probatori.

La consegna del bene, richiesta per il perfezionamento del contratto, non deve necessariamente rivestire forme solenni o avvenire materialmente. Essa può avere luogo in qualunque modo che valga giuridicamente a porre il comodatario in grado di godere della cosa.

Come detto, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito. Quindi, la previsione di qualsiasi controprestazione, che non si risolva in un mero rimborso di spese fa qualificare il rapporto alla stregua di un contratto di locazione.

Questo aspetto, per lo più poco considerato è invece fondamentale. Nella prassi professionale mi capita di vedere moltissimi contratti di comodato d’uso gratuito che prevedono un corrispettivo periodico corrisposto tra le parti. Ebbene, in tutti questi casi non si può parlare di comodato, ma piuttosto di locazione o affitto.

DIRITTI E OBBLIGHI DELLE PARTI NEL CONTRATTO DI COMODATO

Pere redigere un contratto di comodato d’uso gratuito nel modo corretto è necessario prestare attenzione ai diritti ed agli obblighi delle parti.

Il comodatario è tenuto a custodire e conservare il bene concesso dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e al termine del contratto è obbligato a riconsegnarlo.

Nel caso in cui il comodatario non rispetti tali obblighi contrattuali, il proprietario ha facoltà di richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni

Il comodatario in generale non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi del bene, ma può chiedere di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute ma solo se queste erano necessarie e urgenti.

Come anticipato precedentemente la previsione nel contratto di una somma di denaro a titolo di rimborso spese non è regolare. Questo, a meno che non si tratti di spese straordinarie, in caso di necessità ed urgenza. Fuori da questa casistica il rimborso è considerato reddito, con la riqualificazione del comodato in locazione.

FORMA, DURATA E RISOLUZIONE DEL COMODATO

FORMA DEL CONTRATTO

La forma del contratto di comodato è generalmente libera.

Anche in caso di comodato immobiliare di durata ultra novennale, non è necessario che il contratto sia redatto per iscritto. Questo, atteso che non si rientra in alcuna delle fattispecie indicate dall’articolo 1350 del codice civile (“Contratti che devono farsi per iscritto“).

Il consiglio che posso darti, tuttavia, è sempre quello di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Inoltre, è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate anche per ottenerne data certa.

DURATA DEL CONTRATTO

In generale, il comodato è caratterizzato dalla temporaneità.

Il limite di durata del contratto può risultare dal termine finale fissato dalle parti ovvero dall’uso specifico per il quale la cosa è concessa in prestito.

Se, invece, non viene pattuito un termine, né questo può essere desunto dall’uso a cui la cosa è destinata, si è in presenza di un comodatoprecario” (articolo 1810 del codice civile).

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In tutti gli altri casi il comodante più richiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto.

Resta fermo che il comodatario può restituire la cosa in qualsiasi momento. 

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato. In questo caso, infatti, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario.

In caso di morte del comodante, invece, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

TERMINE DI RECESSO SOLO A DETERMINATE CONDIZIONI

La clausola, contenuta nel contratto di comodato, con cui le parti stabiliscono che il comodante può ottenere la restituzione del bene solo al ricorrere delle condizioni convenute (la cui dimostrazione incombe, in caso di contestazione, sul comodante) non dà vita a un comodato senza termine ai sensi dell’art. 1810 c.c., bensì configura un contratto atipico.

La valutazione della meritevolezza dell’accordo concluso, che deroga alla regola secondo cui il comodante può esercitare discrezionalmente (ad nutum) il recesso in caso di comodato senza termine (ex art. 1810 c.c.), spetta al giudice di merito che è tenuto a verificare che il comodante lo eserciti solo al ricorrere delle condizioni pattuite dai contraenti.

IL CONTRATTO DI COMODATO D’USO GRATUITO NELLE ATTIVITA’ PROFESSIONALI

Il contratto di comodato d’uso gratuito è sovente utilizzato da soggetti che effettuano attività professionali.

Pensa al caso di un libero professionista che utilizza un bene strumentale concesso in comodato gratuito da un genitore. Ad esempio, caso classico è quello di una automezzo


Il vantaggio per il professionista è che con il comodato si ha la disponibilità di un bene senza la necessità di rilevarlo tra i cd “beni strumentali“. Questo si determina in quanto a fronte della concessione in utilizzo del bene non è previsto un corrispettivo. Vedasi sul punto l’articolo 6 del DPR n 633/72.

I costi sostenuti per la gestione o l’utilizzo dello stesso sono considerati deducibili ai fini della determinazione del reddito professionale. Questo, anche se il bene ricevuto in comodato non rientra tra i beni strumentali.

La possibilità di dedursi i costi, tuttavia, è comunque legata al principio di inerenza. Ovvero, la deduzione del costo è possibile a condizione che il bene abbia concorso alla produzione dei compensi del professionista.

Naturalmente, la deduzione dei costi rimane legata alle eventuali limitazioni previste per la specifica tipologia di bene acquistato. Ad esempio la deducibilità limitata degli automezzi ad uso promiscuo.

LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI COMODATO D’USO GRATUITO

Come anticipato il contratto di comodato può essere redatto:

  • In forma verbale;
  • In forma scritta.

La forma scritta è sicuramente preferibile, ma vediamo adesso gli obblighi legati alla registrazione del contratto.

CONTRATTO DI COMODATO VERBALE

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione.

L’articolo 3, comma 1, del DPR 131/86, nell’elencare i contratti verbali che devono essere sottoposti a registrazione, non contempla il contratto di comodato.

Quindi, questo ultimo, anche ove abbia ad oggetto immobili, non è soggetto all’obbligo di registrazione.

Naturalmente, il contratto di comodato verbale può essere volontariamente registrato, pagando l’imposta di registro di €. 200,00. Questo è quanto previsto dal combinato disposto dell’articolo 5, comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 e 8 del DPR n. 131/86.

Inoltre, l’imposta di registro sul contratto di comodato verbale è dovuta in ipotesi di enunciazione del comodato in altri atti presentati per la registrazione, in presenza delle condizioni indicate dall’articolo 22 del DPR n. 131/86.

COMODATO RIGUARDANTE BENI MOBILI

Il contratto di comodato, in linea generale, non è soggetto ad alcun obbligo di registrazione. Tuttavia, in alcuni casi, specialmente quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, può essere opportuno stipulare il comodato in forma scritta. In questo caso è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione consente di attribuire data certa al contratto, fondamentale ai fini probatori.

La registrazione del contratto di comodato può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della richiesta di registrazione dell’atto l’ufficio restituisce una copia dell’atto timbrata e firmata.

I passaggi da seguire per la registrazione del contratto di comodato sono i seguenti:

  1. Contratto – Tre copie firmate in originale del contratto di comodato (una copia per l’ufficio, e una copia per ciascuna delle due parti). Deve esserci una firma (anche per sigla) su ogni pagina e per esteso nel finale;
  2. Marche da bollo – Per ogni copia del contratto di comodato che si vuole registrare è necessario apporre una marca da bollo da €. 16,00, per ogni 4 pagine (o 100 righe), del contratto stesso. E’ necessario prestare attenzione al fatto che le marche devono riportare data non successiva a quella di stipula del contratto;
  3. Modello 69 – La registrazione del contratto viene effettuata attraverso la presentazione del modello 69. Si tratta di un modello reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere compilato e firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
  4. Imposta di registro – Il contratto di comodato sia di beni mobili che immobili è soggetto al versamento dell’imposta di registro. L’imposta è pari a € 200,00. Il pagamento della stessa deve avvenire tramite modello F23, riportando il codice tributo 109T.

COMODATO DI BENI IMMOBILI

Il contratto di comodato avente ad oggetto beni immobili redatto per iscritto è soggetto a registrazione con termine fisso. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200,00. Questo, è quanto prevede l’articolo 5, comma 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n 131/86.

La stessa Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 14/E/2001 ha precisato che il contratto di comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso, se stipulato in forma scritta. Questo sia ove si tratti di scrittura privata autenticata che non autenticata, che di atto pubblico.

La registrazione degli atti, ove richiesta in termine fisso (come nel caso del comodato immobiliare redatto per iscritto) deve avvenire:

  • Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
  • Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo ove sia stipulato in forma notarile, in quanto in questo caso la registrazione avviene tramite il Modello Unico informatico (MUI);
  • Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto ove sia formato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86).

Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

SANZIONI PER OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI COMODATO

Secondo le regole generali, anche l’omessa registrazione del contratto di comodato può essere “sanata” mediante ravvedimento operoso.


L’applicazione del ravvedimento operoso è possibile sino a quando:

la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza

Sostanzialmente, questo significa che è sempre possibile ricorrere al ravvedimento operoso sino alla notifica di un atto impositivo. Può essere il caso di un avviso di accertamento o di liquidazione dell’imposta. Il tutto anche se è in corso un controllo fiscale.

SANZIONI ORDINARIE PER IL COMODATO

Le sanzioni ordinarie, su cui il ravvedimento può intervenire, sono quelle definite dall’articolo 69 del DPR n. 131/86, come modificato dall’articolo 18, comma 1, lettera a) del D.Lgs. n. 158/15, con decorrenza dal primo gennaio 2016.

In particolare, l’articolo 69 del DPR n. 131/86, come oggi vigente, in caso di mancata registrazione, prevede l’applicazione:

  • In linea di principio, della sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
  • Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, della sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’imposta dovuta. Con un minimo di €. 200,00.

RAVVEDIMENTO OPEROSO SUL CONTRATTO DI COMODATO

Sulle sanzioni sopra individuate può andare ad operare il ravvedimento operoso.

Per approfondire potete andare a questo contributo:

Ravvedimento operoso per contratti di locazione e comodato

VERSAMENTO DI IMU, TASI E TARI NEL COMODATO IMMOBILIARE

In caso di comodato immobiliare chi deve pagare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti proprietari dell’immobile. Oppure i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Infatti, il comodatario è un semplice detentore del bene immobile. Pertanto egli non è tenuto al pagamento dell’IMU.

Per quanto riguarda la TASI, l’imposta deve essere ripartita tra proprietario e comodatario.

Nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. L’occupante può disporre di un’aliquota agevolata nel caso di abitazione principale.

Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta.

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti.

AGEVOLAZIONI PER I COMODATI A PARENTI

E’ prevista una riduzione del 50% della base imponibile IMU e TASI per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti.

Questo è quanto disposto dal comma 10 dell’articolo 1 della Legge n 208/15.

Condizioni per ottenere l’agevolazione:

  • L’unità immobiliare non deve risultare accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9):
  • L’unità deve essere concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, ovvero ai genitori oppure ai figli. Questi, a loro volta, devono destinarla ad abitazione principale ovvero devono dimorare abitualmente e risiedervi anagraficamente;
  • Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente. Nonché dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale. Questo ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.

Al fine di poter beneficiare della riduzione il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU. Modello di cui all’art. 9 comma 6 del DLgs n 23/11.

Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto di comodato, attestante la concessione del bene al parente, sia registrato.

BOZZA CONTRATTO DI COMODATO GRATUITO

Considerato che mi arrivano moltissime richieste sul contratto di comodato ho deciso di metterti a disposizione una bozza di contratto.

Al link seguente puoi trovare una bozza di contratto di comodato d’uso gratuito da scaricare gratuitamente:

Bozza contratto di comodato utilizzabile sia per beni mobili che immobili

CONTRATTO DI COMODATO: APPROFONDIMENTI

Se volete approfondire la disciplina riguardante il contratto di comodato ti segnalo un contributo che può esservi utile.

Si tratta del libro:

Il contratto di comodato nei rapporti di famiglia

In questo contributo troverete informazioni riguardanti l’assegnazione della casa coniugale e tutti gli aspetti che legano il comodato alla famiglia.

Il tutto riprendendo i concetti base come la redazione e la registrazione del contratto di comodato.

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