Il contratto di locazione con patto di futura vendita riguardante un’azienda: disciplina civilistica contabile e fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette (imposta di registro al 35 e fuori campo Iva). Tutte le informazioni utili nella nostra guida.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita rappresenta una fattispecie complessa, caratterizzata da una pluralità di rapporti distinti (vera e propria locazione da un lato, promessa od opzione di vendita dall’altro), ancorché collegati tra loro dalla finalità ultima dell’acquisto della proprietà del bene o dell’azienda da parte del soggetto dell’assegnatario.
In questo contributo andremo ad analizzare in dettaglio la disciplina civilistica contabile e fiscale, sia ai fini delle imposte dirette che indirette della locazione con patto di futura vendita.
Indice degli Argomenti
Locazione con patto di futura vendita
Il contratto di locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico all’interno del nostro sistema civilistico. Esso, infatti, tutela le parti che hanno voluto stipulare una locazione anticipatamente e strumentalmente collegata ad una successiva promessa di vendita (contratto preliminare di compravendita). Da quanto detto, stante fattispecie deve considerarsi come un contratto atipico costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita e locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento di proprietà.
Tale fattispecie, non può essere assimilata al patto di riservato dominio (o vendita con riserva di proprietà), poiché mentre in questo caso, ai sensi dell’articolo 1523 c.c., il trasferimento della proprietà avviene automaticamente con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, nella locazione con patto di futura vendita occorre invece un’apposita manifestazione negoziale delle parti.
Funzionamento
In ogni caso, nella sua struttura di fondo, l’operazione di locazione con patto di futura vendita si articola in due fasi contrattuali successive:
- Una prima nel corso della quale il potenziale compratore acquisisce il godimento dell’azienda corrispondendo un canone periodico; e
- Una seconda fase nel corso della quale il medesimo soggetto acquista (sulla base di un obbligo oppure anche solo di una facoltà, previsti fin dall’inizio) la proprietà del bene pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto di quanto già anticipato nel corso della prima fase.