Locazione con patto di futura vendita: regime fiscale

L’articolo 109, comma 2, lettera a), del DPR n. 917/86, dispone che:

“le spese relative all’acquisizione di beni si considerano sostenute alla data della consegna o spedizione per i beni mobili … ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà. Non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà. La locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva della proprietà“

Pertanto, ai fini dell’imputazione a periodo dei componenti di reddito, la disposizione appena richiamata prevede l’assimilazione di due forme contrattuali: i beni oggetto di contratto di vendita con riserva di proprietà o di contratto di locazione con patto di futura vendita si considerano acquisiti (dal compratore nel primo caso, dal locatario nel secondo) al momento della loro consegna o della spedizione.

Il legislatore fiscale, dunque, ha ritenuto che i contraenti vogliano, al momento della conclusione del negozio giuridico, il verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà, il quale è differito a mero scopo di garanzia. Stando così le cose, la finalità dell’anticipazione del momento in cui, ai fini fiscali, si considera verificato il trasferimento della proprietà è prettamente antielusiva: si è inteso in questo modo evitare che, mediante l’apposizione di una clausola di riserva di proprietà a un contratto di vendita o mediante la stipulazione di un contratto di locazione con patto di futura vendita, sia indebitamente rinviata al futuro, da parte del venditore o del locatore, la rilevazione del componente positivo di reddito.

Diventa a questo punto necessario indagare come ottenere il risultato previsto sul piano fiscale nel rispetto del principio di derivazione del reddito imponibile dal risultato del conto economico.

Profili contabili

Sia la Risoluzione n. 11/E/2009 dell’Agenzia delle Entrate, sia la precedente Risoluzione n. 338/E/2008 prescindono completamente dall’analisi della disciplina relativa alla rilevazione contabile degli effetti del contratto di locazione con patto di futura vendita. A tal proposito all’interno dei Principi contabili emanati dall’Organismo italiano di contabilità (OIC) è possibile rinvenire qualche indicazione utile sul punto. In particolare:

• Il Principio contabile OIC n. 16 prevede che a determinare l’inclusione nell’attivo dei beni che costituiscono immobilizzazioni materiali sia il passaggio del titolo di proprietà, con il quale vengono trasferiti sia i rischi che i benefici relativi a tali beni;
• Con maggior precisione, nel Principio contabile OIC n. 19 viene affermato che di solito (e dunque non sempre) il trasferimento dei rischi, degli oneri e dei benefici connessi alla proprietà avviene con il passaggio del titolo giuridico; in particolare, qualora il titolo di proprietà sia trattenuto a titolo di garanzia mediante l’apposizione di una clausola di riserva della proprietà, il debito contratto per l’acquisto deve comunque essere iscritto all’atto della consegna o della spedizione del bene, poiché in tale momento si trasferiscono i rischi, gli oneri ed i benefici ad esso connessi.

I Principi contabili OIC non forniscono, quindi, alcuna esplicita indicazione per la contabilizzazione dei contratti di locazione con patto di futura vendita. Con riferimento a questo tipo di contratto è pertanto necessario proseguire l’analisi, esaminando e interpretando le regole dettate dai Principi contabili OIC n. 16 e n.
19 alla luce del postulato della prevalenza degli aspetti sostanziali su quelli formali – affermato dal Principio contabile OIC n. 11 e invocato dall’istante a sostegno dell’iscrivibilità dei beni nell’attivo del locatario già al momento della consegna – che impone di identificare la sostanza economica dell’operazione interpretando l’insieme dei contratti e delle clausole in essi previste.

Per risolvere il problema oggetto di indagine è quindi preliminarmente necessario interrogarsi sull’ambito di effettiva applicabilità del principio di prevalenza della sostanza sulla forma. Infatti i Principi contabili OIC, dopo avere affermato la rilevanza della sostanza economica dell’operazione, sottolineano la necessità di tenere conto anche degli aspetti contrattuali e giuridici per verificare che non vi siano limitazioni specifiche che impediscano di rappresentare l’operazione secondo la sua sostanza.

Prevalenza della sostanza sulla forma

Al riguardo il fondamento normativo del principio di prevalenza della sostanza sulla forma deve individuarsi nell’articolo 2423, primo comma, n. 1), c.c., nella parte in cui dispone che la valutazione delle voci deve essere effettuata “tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo o del passivo considerato“.

Con tale disposizione il legislatore ha voluto affermare, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma. In tale ottica, la negazione della possibilità di contabilizzare i contratti di leasing secondo il metodo finanziario non sottende la negazione del principio in esame ma indica la necessità di un’applicazione limitata dello stesso.

Sulla base dell’interpretazione della disposizione normativa sopra richiamata possiamo dire che un bene può (e deve) essere iscritto tra le attività di una società non solo quando essa ne ha la proprietà ma, più in generale, quando ad essa siano stati trasferiti tutti i benefici e i rischi economici relativi al bene.

Se questo è il quadro concettuale generale, venendo alla fattispecie oggetto di indagine (modalità di contabilizzazione dei contratti di locazione con patto di futura vendita) sembrerebbe possibile affermare che il mancato trasferimento al conduttore dei rischi economici relativi al bene (come visto, fino alla stipula del contratto di vendita si applica la disciplina della locazione e il conduttore ordinariamente non risponde del perimento del bene o del deterioramento dovuto a vetustà) non consente l’iscrizione di quest’ultimo tra le attività del conduttore già dal momento della consegna.

Sembrerebbe pertanto non condivisibile l’orientamento dell’Amministrazione finanziaria, secondo cui le regole di contabilizzazione dei contratti di locazione con patto di futura vendita previste dagli Italian GAAP e le regole fiscali di imputazione temporale dei componenti positivi e negativi di reddito derivanti da tali contratti coincidono.

Parrebbe invece possibile concludere che in un contratto di locazione con patto di futura vendita la rilevazione, sotto il profilo fiscale, dell’effetto traslativo preceda la corrispondente rilevazione contabile e gli effetti fiscali discendenti dall’articolo 109 del DPR n. 917/86 si ottengano come segue:

Locatore

Nel periodo di imposta di consegna o spedizione del bene (periodo nel quale, come visto, si intende effettuato il trasferimento di proprietà a fini fiscali) viene effettuata una variazione in aumento/diminuzione di ammontare pari alla differenza tra il prezzo di vendita del bene (corrispondente alla sommatoria tra tutti i canoni di locazione previsti lungo la durata del contratto e il prezzo finale) e il suo costo fiscalmente riconosciuto.

Nei periodi di imposta di durata del contratto di locazione vengono effettuate variazioni in diminuzione di ammontare pari ai canoni di locazione rilevati a conto economico e variazioni in aumento di ammontare pari agli ammortamenti contabilizzati con riferimento al bene.

Nel periodo di imposta in cui, terminata la locazione, si perfeziona sotto il profilo giuridico la vendita viene effettuata una variazione in diminuzione/aumento di ammontare pari alla plusvalenza/minusvalenza contabilizzata.

Locatario

In capo al locatario, nel periodo di imposta di consegna o spedizione del bene e nei successivi, vengono effettuate variazioni in diminuzione di ammontare pari alla quota di ammortamento deducibile ai sensi dell’art. 102 del T.U.I.R., relativamente ai beni iscritti tra le immobilizzazioni immateriali oggetto dell’affitto di azienda e
variazioni in aumento di ammontare pari ai canoni contabilizzati a conto economico.