La mancata indicazione da parte del contribuente del proprio immobile detenuto all’estero può comportare delle problematiche per quanto riguarda diverse tipologie di violazioni fiscali. È meno frequente di quanto possa sembrare accorgersi di possedere in famiglia un immobile all’estero mai dichiarato. Può trattarsi di un’immobile messo a reddito oppure detenuto a seguito del decesso di un familiare e poi ceduto qualche tempo dopo.
Tutte le volte in cui il possesso dell’immobile non è stato inserito in dichiarazione dei redditi, siamo di fronte ad una serie di violazioni di natura fiscale. Fino ad un po’ di anni fa la situazione poteva anche non essere presa in considerazione, ma con l’implementazione degli accordi sul Common Reporting Standard (CRS), l’Amministrazione finanziaria ha iniziato ad inviare annualmente lettere di compliance per invitare l’adempimento spontaneo dei contribuenti (regolarizzazione attraverso l’istituto del ravvedimento operoso).
Le violazioni legate alla mancata indicazione dell’immobile estero in dichiarazione
L’omissione della dichiarazione degli immobili esteri nel quadro RW (e negli eventuali quadri reddituali collegati) può comportare per il contribuente diverse fattispecie di violazione che (a seconda dei casi) devono essere analizzate singolarmente. In particolare, si tratta di quelle riportate nella tabella seguente. Il caso è quello di un contribuente fiscalmente residente che ha presentato la dichiarazione omettendo l’indicazione dell’immobile estero messo a reddito tramite locazione.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Mancata compilazione quadro RW per il monitoraggio fiscale | Sanzione dal 3% al 15% del valore dell’immobile non dichiarato, dal 6% al 30% se l’immobile è detenuto in paese “black list“, ex art. 5 del D.L. n. 167/90. |
| Infedele dichiarazione IVIE | Il mancato versamento dell’IVIE comporta, in caso di dichiarazione infedele, una sanzione dal 90% al 180% dell’imposta dovuta (art. 19, co. 17 del D.L. n. 201/11. |
| Infedele dichiarazione reddito da locazione | Il reddito diverso di fonte estera non dichiarato comporta una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e non versata (opera l’aumento di 1/3 della sanzione da infedele dichiarazione, ex art. 1, co. 8 D.Lgs. n. 471/97). Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione è del 70%. |
| Omessa dichiarazione della plusvalenza da cessione | Se l’immobile è ceduto entro i cinque anni dall’acquisto (non ricevuto per successione) deve essere considerata la tassazione sulla plusvalenza da cessione. Se l’atto di cessione non è trascritto in Italia la tassazione deve avvenire in dichiarazione dei redditi (IRPEF), con sanzioni dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione è del 70%. |
Deve essere evidenziato che, mentre le prime due violazioni scattano in ogni caso di omessa indicazione di immobile estero, la terza opera solo nel caso in cui l’immobile estero sia stato messo a reddito nel periodo. Appare opportuno ricordare che la fattispecie è quella di dichiarazione infedele, per poter intervenire con il ravvedimento operoso. Situazione diversa, invece, sarebbe quella di dichiarazione omessa, non oggetto di analisi in questo contributo.
Regolarizzazione immobile estero per la mancata compilazione del quadro RW ai fini del monitoraggio fiscale
Il monitoraggio degli immobili detenuti all’estero passa attraverso la compilazione del quadro RW. In linea generale la mancata indicazione comporta una sanzione dal 3% al 15% del valore dell’immobile non dichiarato, dal 6% al 30% se l’immobile è detenuto in paese “black list“, ex art. 5 del D.L. n. 167/90. Tale sanzione, ordinariamente, trova applicazione per ogni periodo di imposta oggetto di violazione. Tuttavia, l’art. 4, co. 3, ultimo periodo del D.L. n. 167/90 prevede una specifica ipotesi di esenzione da monitoraggio per gli immobili esteri ove non siano intervenute variazioni.
“Gli obblighi di indicazione nella dichiarazione dei redditi previsti nel comma 1 non sussistono altresì per gli immobili situati all’estero per i quali non siano intervenute variazioni nel corso del periodo d’imposta, fatti salvi i versamenti relativi all’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, di cui al decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214”.
l’art. 4, co. 3, ultimo periodo del D.L. n. 167/90
Secondo questa disposizione l‘indicazione dell’immobile estero nel quadro RW deve essere effettuata nell’anno di acquisizione del diritto reale sullo stesso, non dovendo essere reiterata negli anni successivi nel caso in cui la situazione non si sia modificata.
Questa semplificazione ha impatto sul ravvedimento operoso in quanto potrebbe essere sufficiente effettuare il pagamento una sola sanzione del 3% o del 6% (a seconda dei casi) ridotta a 1/6 relativamente all’ultimo anno accertabile, oppure ad 1/7 o 1/8 per violazioni più recenti. Tuttavia, su questa impostazione non vi sono chiarimenti di prassi utili, pertanto, può essere opportuno un chiarimento preventivo con gli uffici l’Agenzia delle Entrate.
Codice tributo versamento di sanzioni da monitoraggio fiscale e quadro RW
Per il versamento della sanzione relativa alla compilazione del quadro RW il versamento deve essere effettuato con modello F24. Per il versamento della sanzione derivante dal monitoraggio fiscale con il quadro RW deve essere utilizzato il seguente codice tributo.
| Codice tributo | Descrizione |
|---|---|
| 8911 | Sanzioni per il monitoraggio fiscale |
Nel modello F24 deve essere riportato l’anno nel quale è avvenuta la violazione (e non l’anno di imposta della dichiarazione). Tale codice tributo si ritiene applicabile anche per il versamento delle sanzioni derivanti dal quadro RW. Questo in quanto non sono stati approvati dall’Agenzia delle Entrate specifici codici tributo.
Regolarizzazione immobile estero per l’infedele dichiarazione IVIE
Per quanto riguarda, invece, le violazioni connesse all’IVIE (Imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero), le cose cambiano. L’IVIE è dovuta annualmente, pertanto, la sanzione riguarda ogni anno di omesso versamento. In questo scenario la casistica di applicazione delle sanzioni è legata all’infedele dichiarazione secondo la quale è prevista la sanzione base del 90% dell’imposta dovuta ridotta con ravvedimento in base al tempo intercorso tra pagamento e commissione della violazione. Deve esse evidenziato che in questo caso non trova applicazione l’aumento di 1/3 delle sanzioni in quanto non si tratta di violazione reddituale ma di natura patrimoniale (vedasi la Risoluzione n. 82/E/2020 Agenzia delle Entrate).
Per le violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024 la sanzione applicabile è del 70%.
Codice tributo versamento di sanzioni IVIE
Per il versamento della sanzione relativa al ritardato versamento IVIE deve essere utilizzato il modello F24. Il codice tributo da utilizzare è il seguente.
| Codice tributo | Descrizione |
|---|---|
| 8942 | Sanzioni IVIE |
Nel modello F24 deve essere riportato l’anno nel quale è avvenuta la violazione (e non l’anno di imposta della dichiarazione). Il codice è stato istituito con la Risoluzione n. 12/E/2023.
Regolarizzazione immobile estero per l’infedele dichiarazione dei redditi da locazione esteri
Nel caso in cui la violazione comprenda anche i redditi da locazione dell’immobile di fonte estera la sanzione del 120% (sanzione base del 90% aumentata di 1/3) ridotta in base al tempo con il ravvedimento deve essere pagata per ogni anno in cui il reddito diverso non è stato dichiarato. I rediti da locazione di fonte estera trovano collocazione nel quadro dei c.d. “redditi diversi” del modello dichiarativo. Anche in questo caso per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione applicabile è del 70%.
Codice tributo versamento di sanzioni dichiarazione infedele
Per il versamento della sanzione relativa al ritardato versamento imposte da dichiarazione infedele deve essere utilizzato il modello F24. Il codice tributo da utilizzare è il seguente.
| CODICE TRIBUTO | DESCRIZIONE |
|---|---|
| 8911 | Sanzioni dichiarazione infedele |
Nel modello F24 deve essere riportato l’anno nel quale è avvenuta la violazione (e non l’anno di imposta della dichiarazione).
Regolarizzazione immobile estero per l’omessa indicazione della plusvalenza da cessione
Può capire che l’immobile, dopo un certo periodo di detenzione, venga venduto. In questo caso il detentore deve interrogarsi sull’imponibilità fiscale dell’eventuale plusvalenza generata, sia nello Stato di detenzione dell’immobile, sia in Italia. Questo è quanto prevedono, genericamente, le Convenzioni contro le doppie imposizioni siglate dall’Italia.
Il detentore, quindi, avrebbe dovuto indicare la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto dell’immobile in dichiarazione dei redditi, con tassazione IRPEF (con possibilità di credito per imposta assolte all’estero). Questo, a meno che l’atto di cessione non venga trascritto in Italia, dando la possibilità al notaio italiano di applicare l’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza.
In caso di omessa tassazione ai fini IRPEF della plusvalenza da cessione è dovuta la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Anche in questo caso per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione applicabile è del 70%.
L’applicazione del ravvedimento operoso per regolarizzare l’immobile estero
Il ravvedimento operoso si presenta come un meccanismo fondamentale per la correzione delle omissioni, consentendo ai contribuenti di sanare le irregolarità con una riduzione significativa delle sanzioni. Naturalmente, occorre prestare attenzione alle particolarità indicate.
L’applicazione del ravvedimento operoso è sempre possibile, anche in caso di ricezione di una lettera di compliance da parte dell’Agenzia delle Entrate. Solo in caso di avvio di attività di accertamento, questo strumento è precluso. Per questo motivo, per il contribuente è sempre importante valutare concretamente l’applicazione del ravvedimento per sanare la propria situazione, anche prima dei controlli fiscali. Infatti, l’utilità di questo strumento è direttamente proporzionale al minor tempo che intercorre tra commissione della violazione e sua regolarizzazione. Per questo è importante confrontarsi sempre con un dottore commercialista esperto.
Al fine di perfezionare la procedura di ravvedimento operoso è necessario che per ciascuna annualità:
- Venga presentata la dichiarazione integrativa, comprensiva del quadro RW (l’immobile deve dichiarato una sola volta, per l’ultima annualità accertabile) ed il quadro RL (per il reddito da locazione) debitamente compilati;
- Vengano pagate la sanzione ridotta per l’infedele dichiarazione IVIE e per l’infedele dichiarazione dei redditi;
- Vengano pagate le imposte e gli interessi legali.
Conclusioni
È essenziale per i contribuenti essere pienamente consapevoli delle responsabilità fiscali relative alla detenzione di immobili all’estero. La conoscenza approfondita delle normative vigenti e delle procedure di regolarizzazione come il ravvedimento operoso è fondamentale per una gestione efficace e conforme delle dichiarazioni fiscali.
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