La cedolare secca (art. 3 del D.Lgs. n. 23/11) è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
Questo tipo di tassazione semplifica la gestione fiscale della locazione, escludendo il reddito dal cumulo IRPEF. È importante valutare l’opportunità di optare per questa imposta in base alle proprie condizioni fiscali e agli eventuali vantaggi derivanti da detrazioni e agevolazioni applicabili solo nel regime IRPEF ordinario. Scegliendo questo regime, il locatore rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone di locazione durante la durata del contratto.
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Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per l’imposta, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. Esistono due aliquote principali:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato in specifici comuni, affitti per studenti universitari e altre categorie specifiche, come i contratti di locazione ad uso transitorio (durata da un mese a 18 mesi).
Dal 2024, una significativa novità riguarda gli affitti brevi: l’aliquota è aumentata al 26% per i redditi derivanti da contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, ma solo a partire dal secondo immobile locato. Questa modifica rende l’imposta meno conveniente per i proprietari di più immobili destinati a locazioni brevi.
I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF. Inoltre, non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Chi può applicare la cedolare secca?
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come ad esempio, l’usufrutto) su immobili residenziali (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (ex art. 26 del TUIR).
L’opzione per il regime sostitutivo è possibile solo per il locatore che (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate):
- Sia una persona fisica;
- Sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (esclusa la nuda proprietà);
- Effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
- Consegua reddito fondiario.
| L’opzione può essere esercitata anche nel caso di contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%. |
Contitolarità immobile
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito.
Contratti uso foresteria
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1.
L’opzione per l’imposta può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (D.L n. 47/14).
Come si esercita l’opzione?
L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione. L’esercizio dell’opzione deve avvenire:
- Attraverso l’opzione sul modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione abitativo;
- L’esercizio avviene in dichiarazione dei redditi per le locazioni brevi.
Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
L’opzione comporta l’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. Pertanto, l’esercizio dell’opzione può avvenire al momento della registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.
La revoca
Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. È, inoltre, possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta, qualora, tutti i locatori hanno optato per il regime sostitutivo. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI compilato.
Per approfondire: “Revoca cedolare ed aggiornamento canone di locazione“.
Locazioni brevi
Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi. Dal 2024, l’aliquota sugli affitti brevi passa al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicché, chi ha un solo appartamento da affittare può continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (l’aliquota resta ferma al 21%).
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (come Airbnb o case-vacanza). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. L’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
Applicazione nei rapporti con intermediario immobiliare
L’intervento di un intermediario immobiliare tra locatore e conduttore non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che resta possibile nelle seguenti casistiche:
- Mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare: in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore;
- Mandato senza rappresentanza: nel caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche. In questo caso, non esplica effetti ai fini dell’imposta di registro eventualmente dovuta per la registrazione del contratto di locazione né per l’imposta di bollo.
L’imposta non può trovare applicazione in ipotesi di stipula da parte del proprietario di un contratto di locazione con un’agenzia immobiliare, in quanto, in tal caso, il locatario è un soggetto che esercita un’attività di impresa.
Versamento dell’imposta
Per quanto riguarda le modalità di versamento, l’acconto dovuto, da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100%. L’acconto dovuto deve essere pagato:
- In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
- In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
- la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.
Codici tributo
Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici tributo:
- 1840: Acconto prima rata
- 1841: Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Saldo
Quando conviene la cedolare secca?
La valutazione di convenienza rispetto all’utilizzo della tassa piatta sugli affitti abitativi è un aspetto che dovrebbe essere valutato attentamente anno per anno. A favore della cedolare troviamo i seguenti aspetti:
- La possibilità di esentare dal pagamento dell’IRPEF sul canone di locazione, svantaggiosa se non si hanno bonus (es. Ecobonus) o oneri deducibili o detraibili da sfruttare, e dall’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione;
- Il canone di locazione rimane, sostanzialmente, invariato, per tutta la durata del contratto.
Detto questo, cosa potrebbe spingere il locatore ad applicare la tassazione IRPEF sul contratto? Vediamo alcuni esempi:
- Una situazione di inflazione crescente: la crescita dell’inflazione potrebbe essere sconveniente per il locatore, il quale potrebbe cessare la cedolare per aggiornare al tasso di inflazione il canone di locazione;
- L’impossibilità di cedere i bonus casa alle banche (che li induce ad aumentare l’IRPEF per potervi scaricare le detrazioni).
Per effettuare il passaggio dalla cedolare all’IRPEF è importante il fattore tempo: la revoca della tassa piatta può avvenire in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata scelta, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale (ad esempio, entro il 30 giugno se l’anno contrattuale inizia il 1° del mese). Indicativamente, ricordando che comunque ogni situazione è a se stante, l’alternativa tra le due tassazioni si pone solo per chi si trova a cavallo del primo scaglione dell’IRPEF (redditi fino a 15mila euro) e applica la cedolare del 21% sui canoni liberi, mentre quella del 10% sui canoni concordati rimane al momento imbattibile.
Per approfondire: “Tassazione delle locazioni abitative: le opzioni“.
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Domande frequenti
Dal 1° gennaio 2024, l’aliquota per gli affitti brevi è aumentata al 26%, applicabile però solo a partire dal secondo immobile locato. Questa modifica è stata introdotta per evitare una penalizzazione eccessiva dei piccoli proprietari che affittano occasionalmente un solo immobile. Il primo immobile affittato con questa formula rimane soggetto all’aliquota del 21%.
No, la scelta può essere revocata ogni anno successivo a quello in cui è stata esercitata. Tuttavia, durante il periodo in cui è in vigore, il proprietario rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione. Questo implica che, anche in caso di inflazione, il canone non potrà essere aumentato.
Questo regime fiscale è generalmente più vantaggioso per chi ha un reddito elevato e si trova in scaglioni IRPEF alti. È particolarmente conveniente per i contratti a canone concordato, dove l’aliquota è ridotta al 10%. Tuttavia, per gli affitti brevi, l’aumento al 26% potrebbe renderlo meno conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.
Superata la soglia dei quattro immobili locati per periodi inferiori a 30 giorni, l’attività viene considerata imprenditoriale. In questo caso, il proprietario dovrà aprire una partita IVA e seguire un regime fiscale diverso, adeguandosi alle normative previste per le attività di impresa.
La società semplice non ha la possibilità di applicare la tassazione fissa sulle locazioni, ma esclusivamente la tassazione IRPEF in capo ai soci persone fisiche.
Fonti e approfondimenti
| Normativa e prassi |
|---|
| Decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – pdf – Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di Registro. |
| Articolo 3 decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 – pdf |
| Decreto legge del 28 marzo 2014 n. 47 – pdf – Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015 (Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014) |
| Articolo 1, comma 6, legge n. 160/2019 – pdf |
| Articolo 1, commi da 595 a 597 della Legge n. 178/2020: apre una nuova finestra |
| Provvedimento del 7 aprile 2011 – pdf |
| Provvedimento del 19 marzo 2019 – pdf – Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” |
| Documentazione di prassi |
|---|
| Risoluzione n. 93 del 12 novembre 2019 – pdf – Articolo 58 del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 – Versamenti in acconto – Chiarimenti |
| Risoluzione n. 50 del 17 maggio 2019 – pdf |
| Risoluzione n. 115 del 1 settembre 2017 – pdf |
| Risoluzione n. 83 del 22 novembre 2013 – pdf – Registrazione contratti di locazione a seguito dell’introduzione dell’obbligo di allegazione dell’Attestato di prestazione energetica (APE) |
| Circolare n. 47 del 20 dicembre 2012 – pdf |
| Circolare n. 20 del 04 giugno 2012 – pdf |
| Circolare n. 26 del 1 giugno 2011 – pdf |
