Come calcolare l’usufrutto immobiliare: guida pratica

L’usufrutto immobiliare rappresenta un diritto reale di godimento temporaneo su un bene di proprietà altrui. Il valore dell’usufrutto, in termini percentuali rispetto al valore totale del bene, viene calcolato tenendo conto dell’età dell’usufruttuario al momento della costituzione dell’usufrutto.

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L’usufrutto è un diritto reale di godimento che permette ad un soggetto (l’usufruttuario) il diritto di utilizzare e di beneficiare di un bene che è di proprietà altrui. La sua disciplina è rinvenibile all’art. 981 c.c. Quindi, l’usufrutto è il diritto di una persona (usufruttuario) di godere di un bene altrui traendone utilità, con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica.

L‘usufrutto di una casa permette all’usufruttuario il diritto di utilizzare l’immobile e trarne ogni utilità con l’obbligo di non mutare la destinazione economica. Il proprietario dell’abitazione mantiene su l’immobile la nuda proprietà. L’usufrutto è un istituto giuridico che permette al proprietario di una cosa o di un immobile di cedere l’utilizzo ed il godimento dei benefici a un terzo pur rimanendone proprietario. Le parti coinvolte sono almeno tre: chi detiene la nuda proprietà (il nudo proprietario), l’usufruttuario e il bene in oggetto, in questo caso un immobile.

Chi ottiene l’usufrutto di un immobile non ne diventa il proprietario, ma acquisisce i diritti relativi all’usufrutto. Il nudo proprietario continua a mantenere sull’immobile tutti i diritti di vendita ad esempio, l’usufruttuario acquisisce il diritto di utilizzare l’immobile senza cambiarne la destinazione d’uso e nei rispetti dei limiti di legge. L’usufruttuario può beneficiare dei frutti naturali per esempio delle coltivazioni e civili pensiamo all’affitto del bene senza alterarne la destinazione economica. Pertanto non potrà cambiare la sua destinazione da abitativa a commerciale e viceversa. L’usufruttuario ha comunque la facoltà di dare l‘immobile in affitto.

I motivi che stanno alla base della cessione o all’acquisizione della nuda proprietà sono vari, in molti casi si tratta di anziani che non hanno eredi, e alla loro morte non saprebbero a chi destinare l’immobile. Una vendita della nuda proprietà fornisce loro molti vantaggi, ovvero, ottenere maggiore liquidità per poter vivere il resto della loro vita in condizioni migliori.

Tra gli acquirenti della nuda proprietà ci sono i genitori per i figli, ma anche investitori che effettuano investimenti di tipo immobiliare.

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Cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale di godimento. La sua disciplina è rinvenibile dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. Il diritto di usufrutto assicura a un soggetto chiamato usufruttuario il diritto di utilizzare e di godere di un bene che è di proprietà altrui, senza cambiarne la destinazione economica. Quando il bene è gravato da tale diritto, il proprietario viene a trovarsi nella condizione di essere un nudo proprietario, ovvero, esso conserva a tutti gli effetti la proprietà del bene, ma l’utilizzo ed il godimento del bene, sono attribuite all’usufruttuario, il quale potrà trarre tutte le utilità che possono dallo stesso derivare a condizione di non cambiarne la destinazione economica.

L’usufrutto immobiliare rappresenta un diritto reale di godimento temporaneo su un bene di proprietà altrui. In Italia, il valore dell’usufrutto, in termini percentuali rispetto al valore totale del bene, viene calcolato tenendo conto dell’età dell’usufruttuario al momento della costituzione dell’usufrutto.

Il calcolo del valore dell’usufrutto si basa su tabelle predisposte dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Queste tabelle stabiliscono una percentuale di valore dell’usufrutto in funzione dell’età dell’usufruttuario.

Usufrutto e nuda proprietà

Il proprietario che concede in usufrutto un’abitazione mantiene su di essa la nuda proprietà, pertanto il proprietario dell’immobile conserva la proprietà, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario. Il nudo proprietario può sempre decidere di vendere l’immobile, ma tale atto non estingue l’usufrutto e chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto.

Come si costituisce il diritto di usufrutto?

L’usufrutto è un diritto che può essere costituito:

• Contratto: l’usufrutto può costituirsi innanzitutto per mezzo di un accordo contrattuale tra le parti. Il contratto con cui si costituisce l’usufrutto deve essere redatto in forma scritta, che sia una scrittura privata o un atto pubblico alla presenza di un notaio;
• Testamento. Il soggetto defunto può attribuire attraverso una disposizione testamentaria il diritto di usufrutto ad un altro soggetto su un singolo bene, o sull’intero patrimonio.vIl diritto di usufrutto non si acquisisce automaticamente con la successione di un bene, ma viene attivato in seguito ad un atto notarile, il testamento.
• Usucapione
• Per Legge: ci sono determinate situazioni giuridiche in cui è la stessa legge a riconoscere l’esistenza dell’usufrutto. Pensiamo al caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.

Quali sono i diritti ed i doveri dell’usufruttuario?

L’usufruttuario acquisisce il possesso dell’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge e di non cambiarne la destinazione economica, quindi, se un immobile viene concesso in usufrutto per una destinazione ad uso abitativo, l’usufruttuario non potrà trasformare il locale, destinandolo ad uno di tipo commerciale. In un’ipotesi del genere, addirittura il nudo proprietario potrebbe anche fare richiesta di decadenza dell’usufrutto.

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al proprietario, concedere in locazione l’immobile godendo dei frutti derivanti dal canone, accendere un’ipoteca sull’abitazione.

L’usufruttuario quindi, però può cedere il suo diritto di usufrutto (venderlo o donarlo) o dare l’immobile in affitto ad altre persone e può anche costituire un’ipoteca sull’usufrutto stesso. Il nudo proprietario conserva i diritti che non sono attribuiti all’usufruttuario. Per cui egli può vendere la proprietà dell’immobile su cui è costituito l’usufrutto senza che ciò comporti la cessazione dell’usufrutto. 

Per quanto riguarda i doveri, l’usufruttuario deve, redigere l’inventario dei mobili e la descrizione degli immobili prestando idonea garanzia, salvo dispensa, utilizzare l’abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia, farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria e di tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie, notificare al proprietario eventuali pretese di terzi sull’abitazione e restituire il bene nel termine previsto per l’usufrutto.

Tutte le spese ordinarie e condominiali dell’immobile in questione, sono a carico dell’usufruttuario, in caso di mancanza di pagamento il nudo proprietario potrà avvalersi nei confronti dell’usufruttuario.

Quali sono i doveri del nudo proprietario?

Il proprietario dell’abitazione deve sostenere le spese straordinarie previste dal condominio o da altri istituti per la manutenzione della casa e a pagare le imposte che gravano sulla nuda proprietà.

Chi paga l’IMU?

Il pagamento dell’IMU è a carico dell’usufruttuario. Se quest’ultimo adibisce l’abitazione a prima casa non è tenuto al pagamento dell’imposta.

Quanto dura il diritto di usufrutto?

L’usufrutto ha una durata variabile.

E’ possibile concedere il diritto di usufrutto, di un immobile per fini abitativi, per 10 anni o 20 o anche 50. Al termine, il nudo proprietario riacquista l’intera patria potestà dell’immobile. Se non è indicato un termine, l’usufrutto può anche durare per tutta la vita dell’usufruttuario, i diritti di usufrutto non vengono trasmessi agli eredi. In caso di usufrutto per locali commerciali, il termine massimo è di 30 anni.

L’usufrutto può estinguersi prima dei termini per:

• scadenza del termine previsto;
• prescrizione, se il diritto non viene esercitato per 20 anni;
• gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario;
• riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;
• Perimento della cosa.

Se l’usufrutto è stato concesso a più di una persona, in caso di decesso di uno degli usufruttuari il diritto viene suddiviso tra i superstiti se è stato specificato nell’atto che si tratta di usufrutto congiunto. Altrimenti alla morte di ciascun usufruttuario la isua quota si riunirà con la nuda proprietà.

L’usufrutto è pignorabile?

L’usufrutto è pignorabile, ma non la nuda proprietà, pertanto, un creditore potrà sottoporre a pignoramento e successiva vendita all’asta il diritto di usufrutto. L’acquirente potrà godere del bene solo per la durata originaria dell’usufrutto. 

Cessione dell’usufrutto

L’art. 980 del codice civile, sancisce che, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo periodo di tempo o per l’intera durata, nel caso in cui questo non sia vietato dal titolo costitutivo del diritto. La cessione deve essere oggetto di notifica al proprietario del bene, fino a quando non avviene la notifica, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.

Il diritto di usufrutto può essere ceduto ad un secondo usufruttuario, se non escluso dal titolo costituito dal diritto di usufrutto. La cessione di usufrutto ad un altro beneficiario, può avvenire soltanto dietro trascrizione di atto pubblico o scrittura privata.

Come calcolare il valore dell’usufrutto

È possibile calcolare il valore dell’usufrutto relativo a un immobile, qualora si voglia cedere tale diritto a titolo oneroso. Per calcolare il valore dell’usufrutto occorre moltiplicare il valore dell’intera proprietà dell’immobile per la percentuale del tasso di interesse legale vigente, in tal modo si ottiene la rendita annua dell’immobile, dopodiché occorre  moltiplicare la rendita annua per un coefficiente estrapolato da una specifica tabella, che corrisponde all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà, il risultato è il valore finale dell’usufrutto che, sottratto dal valore iniziale dell’immobile, consente anche di calcolare il valore della nuda proprietà.

Nella tabella seguente vengono riportati i coefficienti applicabili a partire dal 1° gennaio 2023 per il calcolo dell’usufrutto.

Età del beneficiario per fasce	Coefficienti da applicare dal 1° gennaio 2023 al tasso del 5%
0 – 20 anni compiuti	19
21 – 30 anni compiuti	18
31 – 40 anni compiuti	17
41 – 45 anni compiuti	16
46 – 50 anni compiuti	15
51 – 53 anni compiuti	14
54 – 56 anni compiuti	13
57 – 60 anni compiuti	12
61 – 63 anni compiuti	11
64 – 66 anni compiuti	10
67 – 69 anni compiuti	9
70 – 72 anni compiuti	8
73 – 75 anni compiuti	7
76 – 78 anni compiuti	6
79 – 82 anni compiuti	5
83 – 86 anni compiuti	4
87 – 92 anni compiuti	3
93 – 99 anni compiuti	2

Ecco come si procede al calcolo:

1. Determinare il valore dell’immobile: Prima di tutto, è necessario stabilire il valore dell’immobile su cui si vuole costituire l’usufrutto. Questo può essere fatto attraverso una stima immobiliare o basandosi sul valore catastale dell’immobile.
2. Consultare le tabelle ministeriali: In base all’età dell’usufruttuario, si consulta la tabella ministeriale per trovare la percentuale corrispondente.
3. Applicare la percentuale al valore dell’immobile: Una volta ottenuta la percentuale dall’apposita tabella, questa viene applicata al valore dell’immobile per determinare il valore dell’usufrutto.

Esempio di calcolo dell’usufrutto su un immobile

Ipotizziamo di volere determinare il valore dell’usufrutto di un immobile, ipotizzando un atto di acquisto stipulato a gennaio 2023, a favore di un soggetto di 69 anni, relativo ad un immobile del valore di 140.000 euro. I calcoli da effettuare sono i seguenti:

• Determinare il valore dell’annualità: è necessario moltiplicare il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale. Il calcolo da fare è 140.000 * 5% = 7.000 euro;
• Moltiplicare il valore dell’annualità sopra calcolato per il coefficiente (vedi tabella) corrispondente all’età del beneficiario (69 anni). Il calcolo da fare è il seguente: 7.000 * 9 = 63.000 euro (valore dell’usufrutto sull’immobile).

A questo punto, per sottrazione, è possibile determinare anche il valore della nuda proprietà, andando a sottrarre dal valore della piena proprietà quello dell’usufrutto: 140.000 – 63.000 = 77.000 euro.

Rinuncia all’usufrutto di un immobile: come fare?

Il titolare di un usufrutto può sempre rinunciarvi in qualsiasi momento. Non è quindi costretto a mantenere l’usufrutto fino alla sua scadenza. La rinuncia peraltro non richiede il consenso del nudo proprietario.  La rinuncia dell’usufrutto deve essere comunicata al nudo proprietario con atto scritto, dal momento in cui il proprietario ne ha notizia la rinuncia ha efficacia. Tale atto va trascritto nei registri immobiliari. Per i terzi, la rinuncia ha effetto proprio dalla trascrizione.

La rinuncia all’usufrutto deve essere totale, non è possibile mantenere l’usufrutto solo su una parte dell’immobile. 

Vendere una casa con usufrutto

Il proprietario dell’immobile è l’unico soggetto che può decidere di vendere casa, come abbiamo detto, l’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma può cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario.

L’immobile con usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza. L’acquirente che compra l’immobile non può utilizzare la casa a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario.

La difficoltà di vendere una casa con usufrutto è stabilire il prezzo adeguato. Le tabelle ufficiali (vedi sopra) realizzate dal Ministero dell’Economia ci permettono di stabilire il prezzo adeguato per la nuda proprietà e il calcolo delle imposte. Le tabelle sono aggiornate periodicamente in base all’aspettativa di vita e i valori della proprietà vanno calcolati in base all’età del proprietario.

Perché comprare una casa in usufrutto

La principale ragione per cui un soggetto intende acquistare una casa con usufrutto è di investimento. Una casa con usufrutto ha un basso valore, ma alla conclusione del diritto il nuovo proprietario potrà vendere l’immobile a prezzi di mercato.

Il mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto è possibile, ma sono più difficili da ottenere e le condizioni meno economiche. La banca richiede molte garanzie e quindi verrà concesso solo ad investitori affidabili.

Decesso del locatore dell’immobile

Nel momento in cui si ha il decesso del locatore, l’immobile passera di proprietà agli eredi del proprietario, ma questi soggetti potranno accedere solamente alla nuda proprietà dell’immobile, perché dovranno comunque attenersi all’usufrutto in corso fino alla sua scadenza stabilita dal contratto.

Per questo motivo il decesso del nudo proprietario di un immobile non comporta la perdita del diritto di usufrutto da parte del soggetto che lo sta utilizzando. Gli eredi quindi del proprietario non possono richiedere di utilizzare l’immobile con piena proprietà.

L’unica eccezione riguarda la prescrizione, che si realizza nel momento in cui l’usufruttuario non utilizza l’immobile per almeno 20 anni. In ogni caso si può di comune accordo decidere di terminare in anticipo l’accordo di usufrutto, nel momento in cui esiste un accordo tra gli eredi del proprietario deceduto e l’usufruttuario.

Esiste anche l’ipotesi per cui il soggetto usufruttuario può diventare proprietario a tutto tondo dell’immobile in questione. In questo caso però è necessario un contratto di compravendita diretto agli eredi del proprietario deceduto.

Decesso dell’usufruttuario

Un’altra casistica in cui si può incorrere è quella del decesso dell’usufruttuario. In questo caso l’immobile torna con pieno diritto al proprietario effettivo, ovvero al nudo proprietario. In questo caso il proprietario non deve fare nulla se non ricevere l’immobile.

Gli eredi del dell’usufruttuario defunto hanno effettivamente qualche diritto reale sull’immobile? A questo proposito non esiste diritto correlato all’usufruttuario per gli eredi. In ogni caso gli eredi dell’usufruttuario devono restituire l’immobile utilizzato dal soggetto defunto al nudo proprietario.

Questo è dovuto al fatto che la proprietà totale dell’immobile non è mai dell’usufruttuario, che può solamente utilizzarlo o ricavare un profitto da esso. La regola generale è che l’usufrutto non può essere applicato dopo la morte dell’usufruttuario e non può quindi essere ereditato dai suoi eredi.

Questo è valido anche nel caso in cui sullo stesso immobile ci siano più di un usufruttuario. In ogni caso è il proprietario a detenere tutti diritti sull’immobile anche se posto in usufrutto.

Conclusioni

L’usufrutto immobiliare rappresenta uno strumento flessibile e versatile, spesso utilizzato in ambito successorio o come forma di protezione patrimoniale. La sua valutazione, basata su tabelle ministeriali, tiene conto dell’età dell’usufruttuario, riflettendo la durata temporale del diritto di godimento. Se da un lato l’usufrutto può rappresentare una soluzione ottimale per garantire un reddito o un alloggio all’usufruttuario, dall’altro offre al nudo proprietario la prospettiva di un pieno recupero del bene al termine dell’usufrutto. Tuttavia, è essenziale affrontare questa scelta con consapevolezza, valutando attentamente sia gli aspetti legali che quelli fiscali, possibilmente con il supporto di un esperto del settore.

Domande frequenti