Cessione del credito e sconto in fattura per i bonus edilizi

La seconda deroga, prevista dal co. 2 dell’art. 2 DL 11/2023, riguarda le spese sostenute per interventi agevolati con il superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020. Anche questa deroga è stata successivamente limitata dal co. 5 dell’art. 1 del DL 39/2024. In parallelo, il co. 3 dello stesso art. 2 disciplina la deroga per gli interventi agevolati con bonus edilizi diversi dal superbonus (bonus casa 50%, ecobonus, sismabonus ordinario), anch’essa ristretta dal co. 5 dell’art. 1 del DL 39/2024: è la deroga di maggior interesse pratico, perché copre la generalità dei bonus edilizi più diffusi.

Due ulteriori deroghe hanno un ambito soggettivo o territoriale più circoscritto. Il co. 3-bis riguarda le spese sostenute dai soggetti beneficiari indicati alle lett. c), d) e d-bis) del co. 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 (in sintesi, IACP, cooperative a proprietà indivisa e organizzazioni del terzo settore): questa deroga è stata soppressa dalla lett. a) del co. 1 dell’art. 1 del DL 39/2024 e resta applicabile solo in via transitoria, per gli interventi che avevano già verificato le condizioni previste dal co. 2 dello stesso art. 1 prima della soppressione. Il co. 3-quater riguarda invece gli interventi superbonus su immobili danneggiati dagli eventi sismici di cui al co. 8-ter dell’art. 119, oppure situati nei territori della regione Marche colpiti dagli eventi meteorologici a partire dal 15 settembre 2022: anche questa deroga è stata sostituita, dalle lett. b) e c) del co. 1 dell’art. 1 del DL 39/2024, con un nuovo co. 3-ter.1 dall’ambito applicativo più ridotto, e resta applicabile in via transitoria solo per gli interventi che avevano già verificato le condizioni previste dal co. 3 dello stesso art. 1.

A tutte le deroghe residue si applica, dal 30 marzo 2024, un requisito aggiuntivo introdotto dal co. 5 dell’art. 1 del DL 39/2024: sono esclusi dalle opzioni i soggetti che, a quella data, non avevano ancora sostenuto alcuna spesa documentata da fattura per lavori già effettuati. In pratica, non basta aver rispettato le condizioni temporali originarie del DL 11/2023 (titolo abilitativo presentato o lavori iniziati entro il 16 febbraio 2023): occorre anche dimostrare, con fattura, un pagamento effettivo entro il 30 marzo 2024. Questo doppio requisito, temporale e sostanziale, è il punto su cui si concentra la maggior parte degli errori di valutazione pratica.

Condizioni di deroga per tipologia di intervento

Termini per comunicare l’opzione all’Agenzia delle Entrate

Per chi rientra in una delle deroghe transitorie, l’esercizio dell’opzione di cessione o sconto deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese. Lo stesso termine vale per la cessione delle rate residue non fruite, con riferimento al termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta. La comunicazione deve essere trasmessa sia per gli interventi sulle singole unità immobiliari sia per quelli sulle parti comuni degli edifici, utilizzando il modello approvato dal provv. Agenzia delle Entrate 3.2.2022 n. 35873, più volte aggiornato: da ultimo con il provv. 7.8.2025 n. 321370, in vigore dall’8 settembre 2025.

Il termine del 16 marzo, nella pratica, ha subito proroghe diverse anno per anno, in funzione delle modifiche normative intervenute nel frattempo:

Il soggetto tenuto all’invio varia in base alla presenza dell’obbligo di visto di conformità. Per gli interventi sulle singole unità immobiliari, la comunicazione è inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità, oppure direttamente dal beneficiario (anche tramite intermediario) per gli interventi esclusi da tale obbligo, ossia edilizia libera e importi inferiori a 10.000 euro (art. 4.2 provv. Agenzia delle Entrate 35873/2022). Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici, la comunicazione è inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore di condominio, anche tramite intermediario ex art. 3 co. 3 del DPR 322/98; per i condomìni minimi, può inviarla anche uno dei condòmini incaricato (art. 4.3 provv. 35873/2022). Per la cessione delle rate residue, quando ancora ammessa, la comunicazione è riservata esclusivamente al soggetto che rilascia il visto di conformità, salvo gli interventi esclusi da tale obbligo.

Entro 5 giorni dall’invio viene rilasciata una ricevuta di presa in carico o di scarto, visibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia può inoltre sospendere fino a 30 giorni gli effetti della comunicazione, ai sensi dell’art. 122-bis del DL 34/2020, quando la cessione presenta profili di rischio (provv. Agenzia delle Entrate 1.12.2021 n. 340450).

Rate residue non cedute: cosa cambia dal 2024

Chi aveva sostenuto spese negli anni dal 2020 al 2023 senza esercitare l’opzione per la cessione o lo sconto poteva, fino a un certo punto, recuperare comunque il beneficio cedendo le quote annuali residue non ancora utilizzate in dichiarazione dei redditi: questa possibilità, nota come cessione “differita“, ha rappresentato per anni una via di recupero per chi non aveva comunicato l’opzione nei termini originari. Con l’art. 4-bis co. 7 del DL 39/2024, questa via si è chiusa.

Dal 29 maggio 2024, i contribuenti che hanno già utilizzato una o più quote di detrazione in dichiarazione dei redditi, ma anche quelli che non le hanno indicate per qualsiasi motivo, non possono più optare per la cessione differita del credito corrispondente alle quote annuali residue non ancora fruite. Il divieto riguarda la generalità dei beneficiari: soggetti IRPEF, soggetti IRES e condomìni, senza distinzioni legate alla tipologia di intervento agevolato.

Resta invece ferma, anche dopo il 29 maggio 2024, la possibilità di cedere ulteriormente singole rate annuali di crediti d’imposta già derivanti da opzioni di sconto o cessione validamente esercitate prima del blocco: si tratta della cessione “da cassetto fiscale a cassetto fiscale“, che riguarda crediti già formati e non l’esercizio di una nuova opzione. Per chi non rientra in nessuna di queste ipotesi, l’unica via resta la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, ripartita nelle quote annuali residue; per la quota di rata non compensata in F24, resta percorribile la spalmatura decennale.

La spalmatura decennale: come funziona ancora nel 2026

Per i crediti d’imposta derivanti da cessione o sconto in fattura, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto con il provv. 18.4.2023 n. 132123, in attuazione del c.d. Decreto “Aiuti-quater”, la possibilità di ripartire in 10 quote annuali di pari importo la parte di rata annuale non utilizzata in compensazione con modello F24, comprese le quote di crediti oggetto di cessioni successive alla prima. Il meccanismo riguarda i crediti derivanti dalle opzioni di prima cessione o sconto in fattura relativi a superbonus (art. 116 e 119 DL 34/2020), bonus barriere architettoniche (art. 119-ter DL 34/2020) e sismabonus/sismabonus acquisti “ordinari” (art. 16 DL 63/2013). Le nuove rate ripartite sono irrevocabili una volta comunicate, non cedibili a terzi e non ulteriormente rideterminabili.

A chi si applica oggi. La spalmatura decennale non è una via aperta a nuovi crediti: riguarda esclusivamente i crediti generati da comunicazioni di opzione già inviate entro i termini del blocco del 17 febbraio 2023, secondo le scadenze indicate dal provvedimento stesso, comunicazione inviata entro il 31.10.2022 per i crediti superbonus riferiti al 2022 in poi, oppure entro il 31.3.2023 per i crediti superbonus riferiti al 2023 in poi e per i crediti da bonus barriere e sismabonus ordinari. La popolazione di crediti idonei è quindi fissa e si riduce progressivamente man mano che i beneficiari li smaltiscono, senza possibilità di alimentarla con nuove opzioni dopo il blocco generale esaminato nelle sezioni 2 e 3.

Come si richiede. L’opzione deve essere comunicata dal fornitore o dal cessionario titolare dei crediti tramite la “Piattaforma cessione crediti” sul sito dell’Agenzia delle Entrate, disponibile dal 2 maggio 2023; dal 3 luglio 2023 la comunicazione può essere inviata anche tramite un intermediario con delega alla consultazione del cassetto fiscale del titolare, che riceve notifica via PEC. La comunicazione può riguardare anche solo una parte della rata disponibile: è possibile stimare la quota utilizzabile in compensazione entro fine anno e ripartire su 10 anni solo l’importo residuo, con comunicazioni successive per eventuali ulteriori crediti maturati nel frattempo.

Limiti. Ciascuna nuova rata annuale ripartita è utilizzabile in compensazione esclusivamente dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno di competenza; la quota non utilizzata nell’anno non è fruibile negli anni successivi né rimborsabile.

Visto di conformità, asseverazioni e certificazione SOA

Per le comunicazioni trasmesse in via telematica dal 12 novembre 2021 (data di entrata in vigore del DL 157/2021), l’esercizio delle opzioni di sconto o cessione richiede, ai sensi dell’art. 121 co. 1-ter del DL 34/2020, due adempimenti distinti: il contribuente deve richiedere il visto di conformità, e i tecnici abilitati devono asseverare la congruità delle spese sostenute secondo le disposizioni dell’art. 119 co. 13-bis del DL 34/2020. Si tratta di requisiti aggiuntivi rispetto alla sola opzione, pensati per contrastare le frodi che avevano caratterizzato la prima fase di applicazione della norma.

Esclusioni dagli obblighi. Visto di conformità e attestazione di congruità non sono richiesti per gli interventi classificati come edilizia libera e per gli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro. Fa eccezione il bonus facciate, per il quale gli obblighi restano fermi in ogni caso, anche quando l’intervento consiste nella sola pulitura o tinteggiatura esterna priva di rilevanza termica (risposte Agenzia delle Entrate Telefisco 27.1.2022). Le spese sostenute per il rilascio del visto e dell’attestazione sono a loro volta detraibili, con l’aliquota prevista per la specifica tipologia di intervento agevolato a cui si riferiscono.

Certificazione SOA. Dal 1° luglio 2023, per i lavori edilizi affidati a imprese per importi superiori a 516.000 euro, il riconoscimento degli incentivi fiscali di cui agli artt. 119 e 121 del DL 34/2020 — e quindi anche l’esercizio dell’opzione per cessione o sconto — richiede che l’impresa abbia ottenuto la certificazione SOA (art. 10-bis DL 21/2022). La soglia si calcola con riferimento a ciascun singolo contratto di appalto o subappalto, non al valore complessivo dei lavori. L’obbligo, riferito alle spese per l’esecuzione dei lavori, non si applica ai bonus “acquisti”.

La disciplina transitoria per l’obbligo SOA varia in base alla data di stipula del contratto:

Errori nella comunicazione: come si correggono

Non tutti gli errori commessi nella comunicazione di opzione si trattano allo stesso modo. La distinzione tra errore formale ed errore sostanziale determina l’intera procedura di correzione. Gli errori formali (dati anagrafici errati, protocolli mancanti nelle comunicazioni relative ai SAL) non compromettono la validità dell’opzione: si correggono inviando all’indirizzo PEC annullamentoaccettazionecrediti@pec.agenziaentrate.it una nota con firma digitale o autografata, allegando un documento di identità in quest’ultimo caso (circ. Agenzia delle Entrate 6.10.2022 n. 33, § 5.3). Anche l’importo del credito ceduto inferiore alla detrazione spettante, o la spesa inferiore a quella effettivamente sostenuta, si correggono con una nuova comunicazione integrativa, senza necessità di annullamento.

Gli errori sostanziali richiedono invece una procedura diversa a seconda che il credito sia già stato accettato dal cessionario. Se il credito non è ancora stato accettato, il beneficiario della detrazione deve inviare una nuova comunicazione corretta: entro i termini ordinari (di norma il 16 marzo), oppure, quando i termini erano già scaduti, tramite remissione in bonis fino al 30 marzo 2024. Se il credito è già stato accettato, occorre invece presentare una richiesta di annullamento dell’accettazione, secondo il modello allegato alla circ. Agenzia delle Entrate 33/2022 per le prime cessioni o sconti, oppure secondo il modello della circ. Agenzia delle Entrate 8.3.2024 n. 6 per le cessioni successive alla prima.

Dal 30 marzo 2024, per effetto dell’art. 2 del DL 39/2024, la remissione in bonis di cui all’art. 2 co. 1 del DL 16/2012 non è più applicabile alle comunicazioni di opzione per gli interventi edilizi. Questo significa che, dopo tale data, non è più possibile sanare con la remissione in bonis né l’omesso invio della comunicazione relativa alle spese 2023 (o alle rate residue 2020-2022), né gli errori sostanziali commessi in comunicazioni già presentate entro il termine del 4 aprile 2024, né gli errori nella comunicazione di cessione differita delle rate residue.

Un caso pratico di errore sostanziale è emerso nella risposta a interpello Agenzia delle Entrate 24.11.2025 n. 295: un contribuente aveva correttamente indicato in fattura l’opzione per lo sconto in fattura, ma nel modello di comunicazione aveva barrato per errore la casella “cessione del credito d’imposta” anziché quella corretta relativa allo sconto. L’Agenzia ha qualificato l’errore come sostanziale, non correggibile con la semplice PEC riservata agli errori formali: la correzione avrebbe richiesto il mancato accettazione del credito da parte del cessionario e l’invio di una nuova comunicazione entro il termine ordinario. Nel caso esaminato il credito era già stato accettato e i termini erano scaduti, con conseguente impossibilità di rimediare, dato che dal 30 marzo 2024 la remissione in bonis non è più disponibile.

Utilizzo e compensazione del credito da parte del cessionario

Il cessionario utilizza il credito d’imposta ricevuto esclusivamente in compensazione con modello F24, ai sensi dell’art. 17 del DLgs. 241/97, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario e con la stessa ripartizione in quote annuali con cui sarebbe stata utilizzata la detrazione (salvo le eccezioni per sismabonus, bonus barriere 75% e superbonus previste dall’art. 4-bis co. 4 del DL 39/2024). L’utilizzo decorre dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione e comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese. Ai sensi dell’art. 121 co. 3 del DL 34/2020, questi crediti sono compensabili senza i limiti ordinari previsti per le altre compensazioni fiscali, quali il tetto massimo annuo di cui all’art. 34 della L. 388/2000.

Limiti per i soggetti vigilati. Il DL 39/2024 ha introdotto restrizioni specifiche per i “soggetti qualificati” (banche, intermediari finanziari, società di gruppi bancari, imprese di assicurazione): dall’1.1.2025 sono previste limitazioni alle compensazioni (art. 4-bis co. 1-3 DL 39/2024) e, in determinate situazioni, una diluizione obbligatoria del credito in 6 anni (art. 121 co. 3-ter del DL 34/2020, introdotto dall’art. 4-bis co. 6 del DL 39/2024). Inoltre, dall’1.1.2025 questi soggetti non possono compensare i crediti edilizi con i debiti previdenziali, per effetto del divieto specifico introdotto dal co. 1 dell’art. 4-bis del DL 39/2024.

Compensazione con debiti previdenziali. Per i soggetti diversi da quelli vigilati, la risposta a interpello Agenzia delle Entrate 27.5.2026 n. 110 ha confermato che i crediti d’imposta ex art. 121 del DL 34/2020 restano utilizzabili in compensazione con i debiti previdenziali. L’Agenzia ha inoltre chiarito che gli importi iscritti a ruolo per contributi previdenziali (nel caso esaminato, verso la Cassa forense) non rientrano tra le “imposte erariali e relativi accessori”: non rilevano quindi né ai fini del divieto di compensazione dell’art. 31 del DL 78/2010, né ai fini della sospensione prevista dal co. 3-bis dell’art. 121 del DL 34/2020 (non ancora in vigore, in attesa del regolamento MEF attuativo), né ai fini del divieto dell’art. 37 co. 49-quinquies del DL 223/2006. Resta fermo, in ogni caso, che questi crediti non possono essere utilizzati per pagare direttamente i ruoli previdenziali stessi.

Scadenza al 31 dicembre. Ciascuna rata annuale del credito va utilizzata in compensazione entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento: la quota non utilizzata non può essere fruita negli anni successivi, richiesta a rimborso, né ulteriormente ceduta. Un temperamento a questa rigidità riguarda i crediti oggetto di scarto da parte dell’Agenzia in sede di controllo preventivo ex art. 122-bis del DL 34/2020: se lo scarto viene annullato in autotutela o il contribuente vince il relativo contenzioso, il MEF ha chiarito (in risposta all’interrogazione parlamentare 25.6.2025 n. 5-04143) che il termine di utilizzo delle rate nel frattempo scadute viene prorogato per un periodo pari alla durata della sospensione, con valutazione caso per caso da parte dell’Agenzia sulla base delle segnalazioni ricevute.

Fonti e riferimenti

• Art. 121, DL 19.5.2020 n. 34 (Decreto Rilancio) disciplina cessione del credito e sconto sul corrispettivo per i bonus edilizi
• Art. 119, DL 19.5.2020 n. 34 disciplina il superbonus, distinta da quella dell’art. 121
• Art. 2, DL 16.2.2023 n. 11 (Decreto Cessioni) soppressione delle opzioni dal 17.2.2023 e deroghe transitorie (co. 1-bis, 2, 3, 3-bis, 3-quater)
• Art. 2-bis e art. 2-ter, DL 11/2023 norme di interpretazione autentica su varianti CILA, SAL, certificazione SOA
• Artt. 2 e 3, DL 29.12.2023 n. 212 prima limitazione delle deroghe transitorie
• Art. 1 e art. 4-bis, DL 29.3.2024 n. 39 seconda limitazione delle deroghe, requisito fattura al 30.3.2024, soppressione cessione differita e remissione in bonis, limiti soggetti vigilati
• Art. 25, DL 10.8.2023 n. 104 (Omnibus) obbligo di comunicazione dell’inutilizzabilità dei crediti
• Art. 10-bis, DL 21/2022 obbligo di certificazione SOA sopra 516.000 euro
• Art. 4, DL 9.8.2025 n. 95, conv. L. 7.10.2025 n. 118 proroga superbonus 110% zone sisma per spese 2026
• Provv. Agenzia delle Entrate 3.2.2022 n. 35873 modello e istruzioni per la comunicazione di opzione (da ultimo aggiornato dal provv. 7.8.2025 n. 321370)
• Provv. Agenzia delle Entrate 18.4.2023 n. 132123 disposizioni attuative della spalmatura decennale
• Provv. Agenzia delle Entrate 1.12.2021 n. 340450 sospensione delle comunicazioni a rischio (art. 122-bis DL 34/2020)
• Circ. Agenzia delle Entrate 23.6.2022 n. 23, § 5.7 peculiarità IVA della cessione del credito
• Circ. Agenzia delle Entrate 6.10.2022 n. 33, § 5.3-5.4 correzione errori nella comunicazione, prima cessione/sconto
• Circ. Agenzia delle Entrate 7.9.2023 n. 27 conferma della decorrenza del blocco dal 17.2.2023
• Circ. Agenzia delle Entrate 20.4.2023 n. 10, § 2 chiarimenti sull’obbligo SOA
• Circ. Agenzia delle Entrate 8.3.2024 n. 6 correzione errori nelle cessioni successive alla prima
• Risposta a interpello Agenzia delle Entrate 15.9.2025 n. 240 perimetro soggettivo del blocco, cessioni successive alla prima
• Risposta a interpello Agenzia delle Entrate 24.11.2025 n. 295 errata qualificazione dell’opzione in comunicazione, natura sostanziale dell’errore
• Risposta a interpello Agenzia delle Entrate 27.5.2026 n. 110 compensazione dei crediti edilizi con debiti previdenziali