La cedolare secca (art.ย 3ย del D.Lgs. n. 23/11) รจ il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonchรฉ le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Questo tipo di tassazione semplifica la gestione fiscale della locazione, escludendo il reddito dal cumulo IRPEF. ร importante valutare l’opportunitร di optare per la cedolare secca in base alle proprie condizioni fiscali e agli eventuali vantaggi derivanti da detrazioni e agevolazioni applicabili solo nel regime IRPEF ordinario.
Scegliendo questo regime, il locatore rinuncia alla possibilitร di aggiornare il canone di locazione durante la durata del contratto.
Indice degli Argomenti
- Che cos’รจ la cedolare secca sugli affitti?
- Chi puรฒ applicare la cedolare secca?
- Quali sono le aliquote della cedolare secca?
- Per quali immobili si puรฒ optare per la cedolare secca?
- Come si esercita l’opzione per la cedolare secca?
- Come si revoca la cedolare secca?
- Locazioni brevi
- Versamento cedolare secca
- Quando conviene la cedolare secca?
- Approfondimenti
Che cos’รจ la cedolare secca sugli affitti?
La cedolare secca รจ un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. La cedolare secca prevede due diverse aliquote, del 10 e del 21 per cento, applicate a diverse tipologie di contratti di locazione.
Le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono optare per:
- La tassazione ordinaria; o
- La tassazione sostitutiva tramite cedolare secca. Il locatore esprima l’opzione in sede di prima registrazione del contratto oppure anche successivamente, attraverso la compilazione del modello RLI da consegnare o trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate.
La cedolare secca รจ un regime di tassazione sostitutivo, il quale permette, la possibilitร di optare per la tassazione fissa esclusivamente sul reddito da locazione in sostituzione dell’applicazione delle aliquote IRPEF.
I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.
Per i contratti con cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Chi puรฒ applicare la cedolare secca?
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietร o del diritto reale di godimento (come ad esempio, l’usufrutto), che non locano lโimmobile nellโesercizio di attivitร di impresa o di arti e professioni (ex art. 26 del TUIR). Considerato che usufrutto e nuda proprietร sono diritti complementari, l’imputazione dei redditi da locazione in capo all’usufruttuario esclude la nuda proprietร . Per questo motivo, dato che la cedolare secca configura unโalternativa facoltativa alla tassazione dei redditi fondiari, essa non puรฒ che limitarsi allโusufruttuario e risulta preclusa al nudo proprietario.
L’opzione per il regime della cedolare secca รจ possibile solo per il locatore che (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate):
- Sia una persona fisica;
- Sia titolare del diritto di proprietร o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (esclusa la nuda proprietร );
- Effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
- Consegua reddito fondiario.
Quali sono le aliquote della cedolare secca?
Le aliquote della cedolare secca sono due:
- Tassazione del 21% sui contratti dโaffitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
- Tassazione ridotta del 10%ย per i contratti dโaffitto aย canone concordato sulla base di appositi accordi tra associazioni di proprietari ed inqulini.
L’aliquota ridotta del 10% trova applicazione anche per i contratti a canone concordati stipulati con studenti universitari. Lo stesso si puรฒ dire per i contratti di locazione a canone concordato per abitazioni ubicate in Comuni con carenze di disponibilitร abitativa o in quelli ad alta densitร abitativa. Inoltre, si applica anche nei contratti di locazione ad uso transitorio (durata da un mese a 18 mesi).
Per quali immobili si puรฒ optare per la cedolare secca?
La cedolare secca puรฒ essere esercitata per unitร immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa lโA10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente allโabitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo allโimmobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dellโimmobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con lโunitร abitativa giร locata.
Contitolaritร immobile
In caso di contitolaritร dellโimmobile lโopzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano lโopzione devono versare lโimposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere versata lโimposta di bollo sul contratto di locazione. Lโimposta di registro deve essere versata per lโintero importo stabilito.
Lโopzione per la cedolare secca puรฒ essere esercitata anche nel caso di contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. Lโaliquota applicabile รจ del 21%. |
Quali inquilini
Il regime della cedolare non puรฒ essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nellโesercizio di attivitร di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dellโimmobile per finalitร abitative di collaboratori e dipendenti,ย salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1.
L’opzione cedolare secca puรฒ essere esercitata anche per le unitร immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purchรฉ sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (D.L n. 47/14).
Come si esercita l’opzione per la cedolare secca?
L’applicazione della tassazione a cedolare secca non รจ automatica, ma รจ subordinata allโesercizio di un’opzione. L’esercizio dell’opzione deve avvenire:
- Attraverso l’opzione sul modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione abitativo;
- L’esercizio avviene in dichiarazione dei redditi per le locazioni brevi.
Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue leย regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono piรน rimborsabili.
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualitร successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
In caso diย prorogaย del contratto, รจ necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. Pertanto, la scelta della cedolare secca puรฒ essere esercitata, durante la registrazioneย del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenziaย delle Entrate, sia alย conduttore.
Come si revoca la cedolare secca?
Il locatore puรฒ comunque revocare l’opzione in ciascuna annualitร contrattuale successiva a quella in cui รจ stata esercitata. ร, inoltre, possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualitร successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualitร precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso diย risoluzioneย del contratto, l’imposta di registro non รจ dovuta, qualora, tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, รจ necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove รจ stato registrato il contratto il modello RLI compilato.
Per approfondire: “Revoca cedolare secca ed aggiornamento canone di locazione“.
Locazioni brevi
Puรฒ optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi. Dal 2024, lโaliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passa al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicchรฉ, chi ha un solo appartamento da affittare puรฒ continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (lโaliquota resta ferma al 21%).
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dellโesercizio di attivitร dโimpresa (come Airbnb o case-vacanza). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. L’applicabilitร รจ prevista solo se nellโanno si destinano a questa finalitร al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, lโattivitร , da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
Approfondimenti:
- “Locazioni brevi turistiche per proprietari ed intermediari“.
- “Cedolare secca al 26% sugli affitti brevi: come funziona?“.
Applicazione nei rapporti con intermediario immobiliare
L’intervento di un intermediario immobiliare tra locatore e conduttore non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che resta possibile nelle seguenti casistiche:
- Mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare: in quanto il contratto di locazione รจ concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore;
- Mandato senza rappresentanza: nel caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche. In questo caso, non esplica effetti ai fini dell’imposta di registro eventualmente dovuta per la registrazione del contratto di locazione nรฉ per l’imposta di bollo.
La cedolare secca non puรฒ trovare applicazione in ipotesi di stipula da parte del proprietario di un contratto di locazione con un’agenzia immobiliare, in quanto, in tal caso, il locatario รจ un soggetto che esercita un’attivitร di impresa.
Versamento cedolare secca
Per quanto riguarda le modalitร di versamento della cedolare secca, lโacconto dovuto, da calcolare in base allโimposta versata nellโanno precedente, รจ pari al 100%. Lโacconto dovuto deve essere pagato:
- In unโunica soluzione, entro il 30 novembre, se lโimporto รจ inferiore a 257,52 euro
- In due rate, se lโimporto dovuto รจ superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
- la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.
Codici tributo cedolare secca
Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni โ Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni โ Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni โ Saldo
Quando conviene la cedolare secca?
La valutazione di convenienza rispetto all’utilizzo della tassa piatta sugli affitti abitativi รจ un aspetto che dovrebbe essere valutato attentamente anno per anno. A favore della cedolare troviamo i seguenti aspetti:
- La possibilitร di esentare dal pagamento dell’IRPEF sul canone di locazione, svantaggiosa se non si hanno bonus (es. Ecobonus) o oneri deducibili o detraibili da sfruttare, e dall’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione;
- Il canone di locazione rimane, sostanzialmente, invariato, per tutta la durata del contratto.
Detto questo, cosa potrebbe spingere il locatore ad applicare la tassazione IRPEF sul contratto? Vediamo alcuni esempi:
- Una situazione di inflazione crescente: la crescita dell’inflazione potrebbe essere sconveniente per il locatore, il quale potrebbe cessare la cedolare per aggiornare al tasso di inflazione il canone di locazione;
- L’impossibilitร di cedere i bonus casa alle banche (che li induce ad aumentare lโIRPEF per potervi scaricare le detrazioni).
Per effettuare il passaggio dalla cedolare all’IRPEF รจ importante il fattore tempo: la revoca della tassa piatta puรฒ avvenire in ogni annualitร contrattuale successiva a quella in cui รจ stata scelta, entro il termine per il pagamento dellโimposta di registro annuale (ad esempio, entro il 30 giugno se lโanno contrattuale inizia il 1ยฐ del mese).ย Indicativamente, ricordando che comunque ogni situazione รจ a se stante, l’alternativa tra le due tassazioni si pone solo per chi si trova a cavallo del primo scaglione dellโIRPEF (redditi fino a 15mila euro) e applica la cedolare del 21% sui canoni liberi, mentre quella del 10% sui canoni concordati rimane al momento imbattibile.
Approfondimenti
Sulla cedolare secca |
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Tassazione delle locazioni abitative: IRPEF o cedolare secca |
Normativa e prassi sulla cedolare secca |
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Decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – pdfย ย – Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di Registro. |
Articolo 3 decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 – pdfย ย – Cedolare secca sugli affitti |
Decreto legge del 28 marzo 2014 n. 47 – pdfย ย – Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015 (Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014) |
Articolo 1, comma 6, legge n. 160/2019 – pdfย |
Articolo 1, commi da 595 a 597 della Legge n. 178/2020: apre una nuova finestra |
Provvedimento del 7 aprile 2011 – pdfย – Modalitร di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, modalitร di versamento dell’imposta e altre disposizioni di attuazione della disposizione di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per l’ esercizio della opzione |
Provvedimento del 19 marzo 2019 – pdfย ย – Approvazione del modello per la โRichiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobiliโ |
Documentazione di prassi |
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Risoluzione n. 93 del 12 novembre 2019 – pdfย ย – Articolo 58 del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 โ Versamenti in acconto โ Chiarimenti |
Risoluzione n. 50 del 17 maggio 2019 – pdfย – Consulenza giuridica – Ambito applicativo del regime della cedolare secca sul reddito da locazione degli immobili ad uso commerciale (articolo 1, comma 59 della legge 30 dicembre 2018, n. 145) |
Risoluzione n. 115 del 1 settembre 2017 – pdfย – Art. 3, comma 3, D.lgs n. 23 del 2011 โ sanzione per omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca โ applicabilitร del ravvedimento operoso โ rinuncia allโaumento del canone โ chiarimenti |
Risoluzione n. 83 del 22 novembre 2013 – pdfย – Registrazione contratti di locazione a seguito dellโintroduzione dellโobbligo di allegazione dellโAttestato di prestazione energetica (APE) |
Circolare n. 47 del 20 dicembre 2012 – pdfย – Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”) |
Circolare n. 20 del 04 giugno 2012 – pdfย – Cedolare secca sugli affitti: risposte ai quesiti dei contribuenti |
Circolare n. 26 del 1 giugno 2011 – pdfย – Cedolare secca sugli affitti โ Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale). |