Il trattamento fiscale agevolato ex art. 5 D.Lgs. 209/2023 riguarda solo i redditi da lavoro: rendita catastale, canoni di locazione e guadagni da cessione immobiliare restano soggetti alle regole ordinarie.
Il regime impatriati introdotto dall’art. 5 del D.Lgs. 209/2023 agevola esclusivamente i redditi di lavoro dipendente, assimilati e di lavoro autonomo prodotti in Italia, nella misura del 50% dell’imponibile fino a 600.000 euro annui. I redditi fondiari, rendita catastale e canoni di locazione di immobili italiani, e le plusvalenze immobiliari ex art. 67 TUIR restano categoricamente esclusi dall’agevolazione e seguono le regole ordinarie di tassazione.
Indice degli argomenti
- Cosa agevola (e cosa non agevola) il regime impatriati
- Redditi fondiari e regime impatriati: rendita catastale e locazioni
- Plusvalenze immobiliari nel periodo agevolato
- Redditi immobiliari e regime impatriati: tabella riepilogativa
- I casi più frequenti che incontriamo nella pratica professionale
- L’acquisto dell’immobile e la proroga del regime
- Consulenza online regime impatriati
- Domande frequenti
Cosa agevola (e cosa non agevola) il regime impatriati
Chi trasferisce la residenza fiscale in Italia e accede all’agevolazione per lavoratori rientrati si trova spesso a fare i conti con un equivoco di fondo: ritenere che la detassazione parziale si estenda a tutti i redditi percepiti nel periodo agevolato. Non è così. La norma delimita con precisione il perimetro applicativo, e i redditi di natura immobiliare restano interamente fuori.
I redditi agevolati: il perimetro dell’art. 5 D.Lgs. 209/2023
L’art. 5 del D.Lgs. 209/2023, in vigore dal 1° gennaio 2024, agevola esclusivamente tre categorie reddituali: i redditi di lavoro dipendente, i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente e i redditi di lavoro autonomo derivanti dall’esercizio di arti e professioni. Per queste categorie, prodotte in Italia da chi ha trasferito la residenza fiscale nel territorio dello Stato, il concorso alla formazione del reddito complessivo è limitato al 50% dell’ammontare, entro il tetto annuo di 600.000 euro.
L’imponibile si riduce ulteriormente al 40% per i contribuenti con figli minorenni o per chi adotta un minore durante il periodo di fruizione. La durata ordinaria del regime è di cinque periodi d’imposta, a partire dall’anno del trasferimento.
Rispetto al previgente regime ex art. 16 D.Lgs. 147/2015, il legislatore ha operato una selezione più rigorosa: sono stati esclusi anche i redditi d’impresa, che nella disciplina precedente potevano accedere all’agevolazione. Il perimetro si è dunque ristretto, non ampliato.
Perché i redditi immobiliari restano fuori
L’esclusione dei redditi immobiliari non è frutto di una scelta discrezionale dell’interprete: è la diretta conseguenza della struttura categoriale del TUIR. I redditi fondiari, rendita catastale e canoni da locazione di immobili italiani, appartengono alla categoria disciplinata dagli artt. 25 e 26 TUIR, che è separata e autonoma rispetto ai redditi di lavoro. Le plusvalenze immobiliari rientrano invece nella categoria dei redditi diversi ex art. 67 TUIR.
Nessuna delle due categorie è richiamata dall’art. 5 D.Lgs. 209/2023, che menziona solo le tipologie lavorative sopra indicate. L’agevolazione è costruita sul reddito prodotto attraverso l’attività lavorativa, non sul patrimonio che il contribuente detiene o produce durante il periodo di residenza in Italia. La ratio è quella di attrarre capitale umano qualificato, non di agevolare la gestione patrimoniale.
Ne discende una conseguenza pratica rilevante: il contribuente che fruisce del trattamento fiscale agevolato ex art. 5 D.Lgs. 209/2023 è, per la componente immobiliare del proprio reddito, un contribuente ordinario a tutti gli effetti.
Redditi fondiari e regime impatriati: rendita catastale e locazioni
I redditi fondiari derivano dal possesso di immobili situati nel territorio dello Stato e iscritti, o iscrivibili, nel catasto dei fabbricati o in quello terreni. Per il contribuente impatriato che possiede immobili in Italia, questa categoria reddituale segue integralmente le regole ordinarie del TUIR, senza alcuna interferenza con il regime agevolato sul reddito da lavoro.
Rendita catastale: tassazione IRPEF ordinaria
La rendita catastale concorre alla formazione del reddito complessivo ai sensi dell’art. 26 TUIR, indipendentemente dalla percezione: il possesso dell’immobile è di per sé sufficiente a generare imponibile, anche se l’immobile è tenuto a disposizione e non locato. Per i fabbricati non locati, la base imponibile è pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata di un terzo se si tratta di immobile diverso dall’abitazione principale situato nello stesso Comune in cui il contribuente risiede.
Questa caratteristica ha un effetto pratico diretto per l’impatriato: anche un immobile vuoto, non produttivo di alcun canone, incrementa il reddito complessivo su cui si applicano le aliquote IRPEF progressive. Il reddito da lavoro agevolato, pur concorrendo solo al 50%, si cumula con la rendita catastale per intero ai fini della determinazione dello scaglione IRPEF applicabile.
Locazioni abitative: IRPEF ordinaria o cedolare secca?
Il contribuente impatriato che concede in locazione un immobile abitativo italiano può scegliere tra due regimi fiscali alternativi: la tassazione ordinaria IRPEF oppure la cedolare secca ex art. 3 D.Lgs. 23/2011.
Nel regime ordinario, il canone di locazione concorre al reddito complessivo nella misura dell’85% del canone annuo (o del 75% per immobili in Comuni ad alta densità abitativa con contratto a canone concordato), ed è assoggettato alle aliquote IRPEF progressive, alle addizionali regionali e comunali, nonché all’imposta di registro.
Con la cedolare secca, il canone è invece tassato con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa: il 21% per i contratti a canone libero (4+4), il 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni con carenza di disponibilità abitative. In questo caso il canone è escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF, e non si applicano addizionali né imposta di registro.
Per le locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni, incluse quelle intermedidate tramite piattaforme come Airbnb o Booking, l’aliquota cedolare secca è del 21% sulla prima unità immobiliare concessa in locazione breve nel periodo d’imposta, e del 26% dalla seconda unità in poi, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.
Interazione tra cedolare secca e reddito complessivo dell’impatriato
Questo è il punto tecnico più sottovalutato nella pratica. La scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria non riguarda solo il carico fiscale sull’immobile: produce effetti sul reddito complessivo del contribuente e, di riflesso, sulla misura di alcune detrazioni legate al reddito.
Con la cedolare secca, il canone è escluso dal reddito complessivo IRPEF. Tuttavia, ai sensi dell’art. 3, comma 7, D.Lgs. 23/2011 e della Circolare AdE n. 26/E/2011, il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca rileva comunque, nella misura del 100% del canone contrattuale, per:
- la determinazione delle detrazioni per carichi di famiglia (art. 12 TUIR)
- le detrazioni per redditi da lavoro dipendente (art. 13 TUIR)
- il calcolo dell’ISEE e di altri benefici collegati alla situazione reddituale
Per il contribuente impatriato, questa interazione ha una specificità ulteriore: il reddito da lavoro agevolato entra nel reddito complessivo solo al 50%, mentre il canone in cedolare secca, pur non concorrendo all’imponibile IRPEF, rileva al 100% per le soglie reddituali delle detrazioni. Il risultato può essere un’asimmetria da valutare attentamente in sede di pianificazione: un reddito complessivo apparentemente basso (per effetto del 50% di detassazione sul lavoro) potrebbe risultare più elevato del previsto ai fini ISEE o delle detrazioni, a causa del canone computato per intero.
La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria deve essere quindi effettuata considerando l’intero profilo reddituale del contribuente, non solo l’aliquota nominale sull’immobile.
Plusvalenze immobiliari nel periodo agevolato
Le plusvalenze immobiliari realizzate da un contribuente impatriato non beneficiano di alcuna forma di detassazione legata al regime agevolato. La loro tassazione segue integralmente le regole ordinarie del TUIR, con l’unica variabile rappresentata dalla natura e dalla localizzazione dell’immobile ceduto.
Immobile italiano venduto entro cinque anni dall’acquisto
La cessione a titolo oneroso di un immobile situato in Italia, acquistato o costruito da non più di cinque anni, genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR. La plusvalenza è determinata come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto o costruzione, aumentato delle spese inerenti documentate.
Il contribuente impatriato dispone delle stesse due opzioni previste per qualsiasi contribuente ordinario:
Tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza concorre al reddito complessivo nel quadro RL della dichiarazione dei redditi, ed è assoggettata alle aliquote progressive IRPEF dello scaglione di appartenenza. Si cumula quindi con il reddito da lavoro agevolato — che entra al 50% — e con gli eventuali redditi fondiari. In presenza di redditi da lavoro elevati, questa opzione può risultare particolarmente onerosa.
Imposta sostitutiva del 26%: il contribuente può optare, al momento del rogito notarile, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 26% sulla plusvalenza. In questo caso la tassazione è separata e definitiva: la plusvalenza non concorre al reddito complessivo e non interagisce con il regime impatriati né con le aliquote IRPEF sul reddito da lavoro. L’opzione deve essere esercitata contestualmente alla vendita e non è revocabile successivamente.
Il momento impositivo è quello della percezione del corrispettivo (principio di cassa), salvo che il corrispettivo venga incassato prima del rogito: in tal caso la plusvalenza è imponibile nell’anno del trasferimento della proprietà.
Vale la pena sottolineare un aspetto spesso trascurato: per gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus al 110% conclusi da meno di dieci anni, il calcolo della plusvalenza segue regole specifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 — le spese relative agli interventi agevolati non sono deducibili dal costo di acquisto ai fini della determinazione della plusvalenza.
Immobile italiano venduto dopo cinque anni o adibito ad abitazione principale
La cessione di un immobile acquistato da più di cinque anni non genera plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 TUIR: il decorso del quinquennio determina l’esenzione integrale, indipendentemente dall’entità del guadagno realizzato. La stessa esenzione si applica alle unità immobiliari adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione, nonché agli immobili acquisiti per successione.
Per il contribuente impatriato, questa esenzione non subisce modifiche né riduzioni: opera nella sua forma piena, esattamente come per qualsiasi altro contribuente residente.
Immobile estero ceduto durante il periodo impatriati
La cessione di un immobile situato all’estero durante il periodo di fruizione dell’incentivo al trasferimento di residenza fiscale in Italia è la fattispecie tecnicamente più complessa, e anche quella più frequentemente sottovalutata in sede di pianificazione pre-rientro.
La plusvalenza realizzata è qualificata come reddito diverso ai sensi dell’art. 67 TUIR e non come reddito di fonte estera ai fini dell’agevolazione: il regime impatriati non è il regime neo-residenti ex art. 24-bis TUIR, che prevede invece una flat tax sostitutiva sui redditi prodotti all’estero. Chi è impatriato, e non ha optato per il regime neo-residenti, che è incompatibile con il primo, è soggetto alla worldwide taxation ordinaria su tutti i redditi, compresi quelli di fonte estera non lavorativa.
La plusvalenza da cessione di immobile estero è quindi tassabile in Italia, secondo le regole ordinarie dell’art. 67 TUIR, e potenzialmente tassabile anche nello Stato in cui l’immobile è situato, secondo la normativa interna di quel Paese. La maggior parte delle convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia, modellate sull’art. 13 del Modello OCSE, prevede una potestà impositiva concorrente tra lo Stato della fonte (dove è situato l’immobile) e lo Stato di residenza del cedente (l’Italia). Per evitare la doppia imposizione, il contribuente può avvalersi del credito d’imposta ex art. 165 TUIR, commisurato alle imposte effettivamente pagate all’estero sulla medesima plusvalenza.
Un aspetto operativo rilevante: qualora la cessione avvenga tramite atto rogato in Italia, il notaio può applicare l’imposta sostitutiva del 26%. Se invece l’atto è rogato esclusivamente all’estero, l’opzione per la sostitutiva non è esercitabile nella medesima sede, e la plusvalenza confluirà nella tassazione ordinaria IRPEF in dichiarazione. Per un’analisi dettagliata delle modalità di tassazione della vendita di immobili situati all’estero e del meccanismo del credito d’imposta, si rinvia all’articolo sulla plusvalenza da cessione di immobile estero.
Redditi immobiliari e regime impatriati: tabella riepilogativa
La tabella seguente incrocia le principali tipologie di reddito o evento immobiliare con le variabili fiscali rilevanti per il contribuente che fruisce della detassazione parziale del reddito da lavoro. Costituisce uno strumento di orientamento rapido: per ciascuna fattispecie sono indicati l’applicabilità dell’agevolazione, il regime fiscale vigente e l’interazione con il reddito complessivo IRPEF.
| Tipologia di reddito / evento | Agevolato dal regime impatriati? | Regime fiscale applicabile | Interazione col reddito complessivo IRPEF |
|---|---|---|---|
| Rendita catastale (immobile Italia) | No | IRPEF ordinaria — scaglioni progressivi | Concorre al reddito complessivo per intero, per competenza (art. 26 TUIR) |
| Canoni di locazione abitativa (immobile Italia) | No | IRPEF ordinaria (85% o 75% del canone) oppure cedolare secca 21% / 10% | Con IRPEF: concorre al reddito complessivo. Con cedolare secca: escluso dall’imponibile IRPEF ma rileva al 100% per detrazioni e ISEE |
| Locazione breve (immobile Italia) | No | Cedolare secca 21% prima unità / 26% dalla seconda unità per periodo d’imposta | Escluso dal reddito complessivo IRPEF con cedolare secca; rileva per detrazioni e ISEE |
| Plusvalenza — immobile Italia ceduto entro 5 anni dall’acquisto | No | IRPEF ordinaria (quadro RL) oppure imposta sostitutiva 26% con opzione al rogito | Con IRPEF: si cumula con reddito da lavoro agevolato al 50%. Con sostitutiva 26%: tassazione separata, non concorre al reddito complessivo |
| Plusvalenza — immobile Italia ceduto dopo 5 anni o abitazione principale | Non applicabile | Esente — nessuna plusvalenza tassabile ex art. 67 TUIR | Non concorre al reddito complessivo |
| Plusvalenza — immobile estero ceduto durante il regime | No (regime impatriati) Vedi nota | Reddito diverso ex art. 67 TUIR: tassazione ordinaria in Italia. Potestà concorrente con lo Stato estero (art. 13 Modello OCSE). Credito d’imposta ex art. 165 TUIR per evitare doppia imposizione | Concorre al reddito complessivo IRPEF — non è reddito da lavoro, non beneficia del 50% di detassazione |
Nota sulla plusvalenza da immobile estero: il regime impatriati ex art. 5 D.Lgs. 209/2023 non agevola i redditi di fonte estera diversi da quelli di lavoro. Chi intende neutralizzare fiscalmente i redditi prodotti all’estero, incluse le plusvalenze immobiliari estere, deve valutare separatamente l’opzione per il regime neo-residenti ex art. 24-bis TUIR, che prevede una flat tax sostitutiva annua di 300.000 euro (200.000 euro per i trasferimenti avvenuti fino al 31 dicembre 2025) sull’insieme dei redditi di fonte estera. I due regimi rispondono a logiche e presupposti distinti e non sono cumulabili.
I casi più frequenti che incontriamo nella pratica professionale
Nella pratica professionale, la gestione fiscale degli immobili durante il periodo di fruizione dell’incentivo al trasferimento di residenza in Italia genera due categorie ricorrenti di errori: la sopravvalutazione del perimetro agevolativo e la mancata pianificazione pre-rientro delle cessioni immobiliari estere. I casi che seguono illustrano le criticità operative più frequenti.
Il manager rientrato che affitta l’appartamento italiano tenuto durante gli anni all’estero
Un caso ricorrente nella nostra pratica riguarda contribuenti che, durante il periodo di residenza all’estero, hanno mantenuto un immobile in Italia concesso in locazione. Al momento del rientro e dell’accesso al regime agevolato, il presupposto diffuso è che anche i canoni di locazione rientrino nella detassazione del 50%, in quanto redditi percepiti da un soggetto ormai impatriato.
L’errore ha conseguenze concrete in sede di dichiarazione: i canoni continuano a concorrere per intero al reddito complessivo, o a essere tassati separatamente con cedolare secca, e la loro omessa o errata dichiarazione espone il contribuente a rettifiche. Nella nostra esperienza, la scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria va rivalutata al momento del rientro, perché il profilo reddituale complessivo cambia significativamente: il reddito da lavoro agevolato al 50% abbassa l’imponibile IRPEF ordinario, rendendo a volte meno conveniente la cedolare secca rispetto a quanto lo fosse durante gli anni di non residenza. La valutazione richiede una simulazione comparativa sull’intero carico fiscale, non una scelta automatica.
La vendita dell’immobile estero programmata dopo il rientro
Nella prassi professionale, uno degli scenari più delicati riguarda il contribuente che, al momento del trasferimento in Italia, detiene un immobile all’estero acquistato da meno di cinque anni e intende cederlo nel corso del primo o secondo periodo d’imposta di residenza italiana.
L’errore di pianificazione più frequente consiste nel ritenere che la plusvalenza, in quanto generata da un bene situato fuori dall’Italia, sia automaticamente esente o comunque agevolata dal regime impatriati. In realtà, come illustrato in precedenza, la plusvalenza da immobile estero è reddito diverso ex art. 67 TUIR e concorre integralmente al reddito complessivo italiano, con l’aggiunta del rischio di doppia imposizione con lo Stato estero. Nella nostra esperienza, la valutazione corretta va effettuata prima del trasferimento di residenza: in alcuni casi, anticipare la cessione al periodo di non residenza, quando l’Italia non ha potestà impositiva sulla plusvalenza, o la esercita in misura ridotta, produce un risparmio fiscale significativo rispetto alla cessione effettuata da residente italiano in regime impatriati. Una volta acquisita la residenza italiana, le opzioni di mitigazione si riducono al credito d’imposta ex art. 165 TUIR, che non sempre azzera il carico complessivo.
L’acquisto dell’immobile e la proroga del regime
L’unico punto in cui il patrimonio immobiliare e il regime agevolato si intersecano in senso favorevole al contribuente è la proroga triennale prevista dall’art. 5, comma 10, D.Lgs. 209/2023. Il meccanismo, riservato ai soli soggetti che hanno trasferito la residenza anagrafica in Italia nell’anno 2024 e che avevano acquistato un immobile residenziale adibito ad abitazione principale entro il 31 dicembre 2023, consente di estendere l’agevolazione sui redditi da lavoro per ulteriori tre periodi d’imposta oltre al quinquennio ordinario.
È importante chiarire un aspetto che genera frequente disorientamento: l’immobile acquistato come condizione per ottenere la proroga non beneficia di alcun trattamento agevolato sui propri redditi. Rendita catastale, canoni di locazione ed eventuali plusvalenze continuano a essere tassati secondo le regole ordinarie del TUIR anche nel triennio di proroga. Il beneficio si produce esclusivamente sul reddito da lavoro, che per ulteriori tre anni concorre al reddito complessivo nella misura del 50%.
L’immobile funge quindi da requisito di accesso alla proroga, non da cespite agevolato: una distinzione concettuale che vale la pena tenere ferma prima di effettuare qualsiasi valutazione di convenienza. Per un’analisi completa delle condizioni, dei requisiti temporali e delle modalità operative della proroga, si rinvia all’articolo dedicato sull’estensione dell’agevolazione per i lavoratori impatriati.
Consulenza online regime impatriati
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La gestione fiscale del patrimonio immobiliare durante il periodo agevolato richiede una pianificazione specifica: dalla scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria alla valutazione del momento ottimale per cedere un immobile estero. Analizziamo il tuo profilo reddituale complessivo prima che tu trasferisca la residenza.
Richiedi una consulenza →Domande frequenti
No. L’agevolazione copre solo i redditi da lavoro dipendente e autonomo. I canoni di locazione appartengono alla categoria dei redditi fondiari e seguono le regole ordinarie: IRPEF progressiva oppure cedolare secca, a seconda della scelta del contribuente.
Dipende dal momento della vendita rispetto all’acquisto. Se l’immobile è stato acquistato da meno di cinque anni e non è stato adibito ad abitazione principale, la plusvalenza è tassabile: con IRPEF ordinaria oppure con imposta sostitutiva del 26% esercitando l’opzione al rogito. Il regime agevolato non incide in nessun caso.
Sì, per intero. L’art. 26 TUIR imputa i redditi fondiari indipendentemente dalla percezione: anche un immobile tenuto a disposizione genera imponibile IRPEF, che si cumula con il reddito da lavoro agevolato al 50%.
Non esiste una risposta univoca. La detassazione al 50% del reddito da lavoro abbassa l’aliquota marginale IRPEF effettiva, rendendo a volte meno vantaggiosa la cedolare rispetto a quanto lo fosse prima del rientro. La valutazione richiede una simulazione sull’intero profilo reddituale del contribuente.
No. Il regime impatriati non copre i redditi di fonte estera diversi da quelli di lavoro. La plusvalenza da immobile estero è reddito diverso ex art. 67 TUIR, tassabile in Italia con regole ordinarie. Può inoltre essere tassata nello Stato estero in cui l’immobile è situato: in tal caso si applica il credito d’imposta ex art. 165 TUIR per evitare la doppia imposizione.
No. L’acquisto di un immobile residenziale consente — solo a chi si è trasferito nel 2024 con acquisto entro il 31 dicembre 2023 — di prorogare di tre anni l’agevolazione sui redditi da lavoro. I redditi fondiari generati dall’immobile restano tassati ordinariamente anche nel periodo di proroga.
