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Società semplice immobiliare per la gestione degli immobili di famiglia

I vantaggi legati alla costituzione di una società semplice immobiliare per la gestione e la tutela del patrimonio degli immobili della famiglia.

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Società semplice immobiliare

Perché utilizzare una società semplice immobiliare per la mera detenzione del patrimonio familiare? Questo articolo nasce da una consulenza fatta ad un imprenditore, che si è rivolto a me per capire se la struttura del suo business fosse corretta. Da anni mi occupo di pianificazione di business in ottica fiscale, per questo motivo ho analizzato in dettaglio la sua situazione.

Senza entrare nel dettaglio questo imprenditore ha costituito il suo gruppo gestendo gli immobili (utili alla produzione industriale) in una società commerciale (SRL). Si tratta della classica società di gestione immobiliare. Come vedremo, in molti casi (come in quello di questo imprenditore) questo tipo di società può non essere la scelta migliore per la gestione di beni immobili (abitativi o strumentali). Esiste, come vedremo, una soluzione migliore di questa. Mi riferisco alla società semplice immobiliare di mero godimento. Dico questo per tre motivi:

  • Snellezza negli adempimenti burocratici;
  • Flessibilità massima nella gestione;
  • Possibilità di sfruttare importanti vantaggi fiscali.

Si tratta, insomma, di una vera e propria società cassaforte in grado ti tutelare e gestire al meglio gli immobili (di impresa o di famiglia). Una società semplice è un’impresa che non svolge attività commerciale, infatti, la sua unica attività è la detenzione di beni immobili. Ricordo che la società semplice, infatti, non può mai svolgere attività di tipo commerciale.

Costituire una società semplice immobiliare può portare a numerosi vantaggi. Infatti, questo strumento societario può facilitare la pianificazione successoria. Attraverso questo tipo di struttura è possibile evitare diverse problematiche legate alla comunione immobiliare. Il tutto, senza contare che, molto spesso, il costo di gestione di una società semplice (ss) è molto inferiore rispetto a quello di eventuali alternative, sia da un punto di vista civilistico che fiscale. Andiamo ad analizzare, quindi, in questo articolo i vantaggi legati alla costituzione di una società semplice immobiliare. Cominciamo!

La società semplice immobiliare di mero godimento

In passato, fino al 1995, la società semplice è stata utilizzata per la detenzione di beni e per la loro segregazione. Fino a tale data le società semplici non avevano infatti obbligo di iscriversi al Registro Imprese. Era, tuttavia, contestato che si potesse utilizzare una società semplice per il mero godimento di immobili. Per fungere, sostanzialmente, da semplice “cassaforte” del patrimonio di famiglia. In questi anni, infatti, la soluzione preferita era la comunione indivisa. La disciplina normativa ai tempi vietava (o almeno così sembrava) l’esercizio di qualunque tipo di attività di gestione immobiliare. Tutte le società, infatti, dovevano svolgere attività commerciale di tipo imprenditoriale. Coloro che volevano intestare immobili ad una società, le davano allora un oggetto commerciale. L’oggetto di solito indicato era la compravendita immobiliare, l’intermediazione o locazione di immobili. Tutto questo avveniva anche se in pratica l’attività esercitata era quella di semplice gestione immobiliare. Un mero godimento degli immobili.

Negli anni, infatti, abbiamo assistito alla diffusione di tantissime società commerciali il cui unico scopo è la gestione del patrimonio immobiliare dell’imprenditore. Con il passare del tempo l’Agenzia delle Entrate non ha visto in modo favorevole questo tipo di società. Basti pensare alla normativa fiscale penalizzante che riguarda le cd “società di comodo“. Col tempo dal Fisco è stata però riconosciuta la valenza della società semplice immobiliare, non commerciale, ma di semplice gestione di beni. Il mero godimento è oggi dunque attività consentita, come sancito anche dal Tribunale di Roma con la sentenza 08/11/2016.

L’attività di mero godimento può essere svolta solo dalla società semplice. Nessun altro tipo societario può svolgere attività non commerciale, non la SAS, non la SNC, non al SRL. E’ dunque possibile costituire società semplici che abbiano come oggetto il godimento di immobili.

I principali vantaggi della società semplice immobiliare di mero godimento

Quanto indicato sinora è fondamentale per identificare i vantaggi che oggi può offrire una società semplice immobiliare. Questo ente societario può essere un ottimo strumento per la gestione di patrimoni immobiliari, per moltissime motivazioni. Vediamone le principali che abbiamo individuato:

Vantaggi della struttura societaria

La società semplice ha piena capacità giuridica. Questa società, infatti, può essere titolare di ogni tipologia di beni (abbiamo parlato anche di società semplice holding, ad esempio). Una società semplice immobiliare ha la possibilità di fungere da aggregatore di ricchezze di più soggetti. Maggiori vantaggi sono per i conferimenti dettati da persone fisiche. Questo, anche perché con questa struttura è possibile superare le problematiche legate alla comproprietà immobiliare (cause di divisione). Sempre sotto questo punto di vista la società semplice immobiliare facilità la pianificazione successoria.

Pianificazione fiscale internazionale

Le quote sociali della società semplice immobiliare possono essere detenute da società straniere. Questa fattispecie assume importanza preminente in ottica di pianificazione fiscale. Da una parte, infatti, il socio estero permette di proteggere l’investimento da parte di creditori particolari dell’imprenditore. Dall’altra si supera la possibilità (solitamente uno svantaggio) di dover tassare il reddito della società semplice immobiliare ai fini IRPEF (la società è, infatti, trasparente ai fini delle imposte dirette). Infatti, qualora sussistono le condizioni per l’applicazione della c.d. “disciplina madre-figlia”, di cui all’art. 27-bis del DPR n. 600/73 il reddito della società semplice, viene trasferito interamente alla controllante estera. Il tutto, senza subire ritenuta in uscita in Italia sul “dividendo“.

Limite della società semplice immobiliare

Importante. Con riguardo ai benefici fiscali. Lo scopo della società semplice immobiliare deve essere semplicemente quello di locare gli immobili (a lungo termine). Non devono essere prestati servizi aggiuntivi alla locazione. Non si potrebbe svolgere un’attività organizzata di locazioni con servizi. Come per appartamenti “vacanza” dove il locatore fornisce servizi aggiuntivi. In questo caso, infatti, c’è attività commerciale.

Riduzione dei costi di gestione

La società semplice immobiliare presenta anche ulteriori vantaggi gestionali, legati ai bassi costi operativi. Mi riferisco, in particolare, al fatto che la società semplice non debba tenere libri sociali, non debba redigere e depositare il bilancio d’esercizio. Tutto questo consente di risparmiare molto sui costi operativi di gestione annuali. La semplicità di forma, consente, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie.

Possibilità di avere una disciplina gestoria personalizzata

Tutto questo senza dimenticare che c’è una grande flessibilità di disciplina che permette molte varianti alla struttura base. Lo statuto della società, infatti, può liberamente essere costruito in base alle esigenze dei soci. Si può prevedere, ad esempio, l’obbligo di rimanere in società fino al suo naturale termine. Oppure, è possibile strutturare un diritto di recesso libero da parte di ogni socio. Magari dopo un periodo di permanenza necessaria. Si possono convenire liberamente le modalità di liquidazione della partecipazione del socio. In denaro o anche in natura. Ciascun socio, infatti, potrebbe uscire dalla società riprendendosi quanto apportato, tenuto conto dei ricavi o delle perdite prodotte. In una società di capitali i criteri di liquidazione della partecipazione sono invece estremamente rigidi. Ciò avvicina notevolmente la società semplice a un fondo aperto immobiliare.

Ipotesi operative di gestione della società semplice

Le norme sulla gestione sono estremamente semplificate. Si può ipotizzare, ad esempio, che l’amministrazione sia attribuita a un solo socio. Tuttavia, è possibile prevede che sia richiesta l’autorizzazione anche degli altri soci per particolari operazioni di gestione (es. acquisto o vendita di immobili, operazioni sopra un determinata soglia, etc). Tra deve essere evidenziato che è sempre possibile limitare la responsabilità dei soci alla quota sottoscritta. L’unico soggetto che resta sempre responsabile illimitatamente è l’amministratore che ha agito e in nome e per conto della società. Per limitare questo tipo di responsabilità tieni presente che può essere nominata socio anche una società di capitali. In sostanza, il capo famiglia potrebbe ben amministrare il patrimonio complessivo proprio e dei propri congiunti o farlo amministrare godendosi le rendite ricevute.

L’estrema flessibilità della disciplina si ripercuote anche nei trasferimenti delle partecipazioni sociali. Posto che può ipotizzarsi un divieto di cessione, senza recesso, potrebbe anche decidersi di rendere la cessione libera oppure prevedere diritti di prelazione o gradimento a favore degli altri soci. Si può anche stabilire che la cessione possa avvenire solo a favore dei discendenti dei familiari o dei loro congiunti.

Vantaggi legati alla pianificazione successoria

La stessa flessibilità vi è per le successioni a causa di morte. La disciplina stabilisce l’obbligo di liquidazione della quota agli eredi ovvero lo scioglimento o la continuazione della società. Ma è possibile prevedere un obbligo di liquidazione a carico della società. In sostanza la Società Semplice immobiliare consente la trasmissione unitaria del patrimonio, evitandone il frazionamento proprio fra più eredi. Ad essi saranno attribuite le quote sociali. Ma è possibile prevedere un obbligo di liquidazione a carico della società. In sostanza la Società Semplice immobiliare consente la trasmissione unitaria del patrimonio, evitandone il frazionamento proprio fra più eredi. Ad essi saranno attribuite le quote sociali.


La società semplice immobiliare come protezione del patrimonio

Come detto, è legittima la costituzione di una Società Semplice immobiliare da utilizzare come “cassaforte” familiare. L’oggetto sociale consiste nel semplice godimento dei beni (immobili). Tale interpretazione aveva trovato già conferma nella normativa tributaria. Come tutelarsi da creditori personali? Si possono intestare le quote anche a società straniere. Avvalendosi dei suggerimenti di un professionista esperto.

La fiscalità della società semplice immobiliare

La società semplice immobiliare presenta anche notevoli vantaggi fiscali. Gli utili, infatti, sono tassati direttamente in capo ai soci, in regime di trasparenza fiscale. La dichiarazione dei redditi personale va sempre compilata anche con immobili sfitti, in quanto occorre andare a tassare la rendita catastale nel quadro RB del Modello Redditi società di Persone. Conseguentemente, tale reddito viene fatto confluire in capo ai soci per trasparenza. Inoltre la vendita di immobili detenuti dalla società semplice da più di cinque anni non crea plusvalenza.

Questo aspetto può davvero fare la differenza nel caso di confronto con immobili detenuti da SRL. Dopo cinque anni la cessione di un immobile detenuto da società semplice non genera reddito imponibile. Lo stesso immobile detenuto e ceduto da una SRL genera sempre reddito di impresa. Altro aspetto interessante è che alla società semplice non si applicano le normative fiscali punitive previste per le società commerciali di mero godimento, già previste per le società di comodo. Società che se riconosciute “di mero godimento” sono sanzionate applicando la tassazione su un reddito fittizio (non incassato).

La società semplice non è soggetta alle verifiche tramite strumenti presuntivi per ricavi e volumi d’affari. Snellezza procedurale, flessibilità e vantaggi fiscali rendono la Società Semplice un efficace strumento di gestione e di trasmissione di patrimoni familiari composti da immobili e partecipazioni sociali. In base a tale inquadramento, si vogliono elencare alcune peculiarità della disciplina fiscale della società semplice immobiliare.

Conferimento nella società semplice immobiliare

La società semplice all’atto del conferimento sconta l’imposta di registro in misura fissa (200 euro). Tuttavia, occorre tenere presente che nel caso di conferimento di beni immobili il tributo opera in misura pari al 9%. Tale valore si applica sul valore venale del bene immobile. Nel caso, infatti, è necessario effettuare una perizia di stima sull’immobile, in modo da determinarne il valore. A questo poi, devono essere sottratte le passività eventualmente accollate. Da questa operazione si determina la base imponibile dell’imposta di registro.

Rimane poi salva l’applicazione delle aliquote differenziate a seconda della natura di eventuali altri beni conferiti. Anche in questo caso la base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività accollate alla società conferitaria.

Società semplice, conferimento di immobili di proprietà: imposte indirette

Considerato quanto detto sinora in merito alle imposte indirette dovute in caso di conferimento di beni immobili nella società semplice questo strumento deve essere attentamente valutato quando si parla di conferire immobili già di proprietà. In questo caso, infatti, il proprietario persona fisica è chiamato al versamento dell’imposta di registro legata al conferimento, con aliquota del 9% sul valore venale del bene immobile (al netto di eventuali passività accollante alla società conferitaria).

Per questo motivo, considerata l’onerosità, questo tipo di operazione deve essere ben ponderata per tener conto dei costi fiscali. In alternativa, è sempre possibile sfruttare la società semplice per future nuove iniziative legate all’acquisto di beni immobili. In questo caso sarà direttamente la società semplice ad effettuare l’acquisto (evitando i costi del conferimento immobiliare).

Disciplina del prezzo valore non applicabile alla società semplice
Deve essere evidenziato che la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 43 del DPR n. 131/86, che determina la base imponibile dell’imposta di registro su base catastale può essere applicata solo alle compravendite soggette ad imposta di registro che vedono una persona fisica (non imprenditore né professionista) nella veste di acquirente. Quindi per conferimento a acquisto di immobili da parte della società semplice non può trovare applicazione.

Società semplice, conferimento di immobili di proprietà: imposte dirette

Il conferimento di immobili nella società semplice può determinare materia imponibile per la persona fisica conferente. Infatti, ai sensi dell’art. 9, co. 5 del TUIR: “ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per […] i conferimenti in società“. Quindi, il conferimento di fabbricati e terreni determina l’emersione di eventuali plusvalenze imponibili nella misura in cui sia riconducibile alle ipotesi elencate dall’art. 67 del TUIR. Al riguardo, la lettera b) del comma 1 assoggetta a tassazione “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni […] nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione“.

Questo significa, di fatto, che le somme derivanti dal conferimento di terreni e fabbricati acquisiti da oltre cinque anni sono suscettibili di essere inquadrate come plusvalenze immobiliari esenti da imposta, con la conseguenza che, in capo ai soci percettori, i redditi non sono soggetti ad imposizione per carenza del presupposto impositivo (sul punto vedasi la risposta ad interpello n. 309 del 30 aprile 2021 dell’Agenzia delle Entrate).

Sul punto, non si deve dimenticare che l’operazione di conferimento di immobili comporterà, a sua volta, il riconoscimento dei maggiori valori emersi in sede di conferimento in caso alla società conferitaria. Quindi, possiamo dire che la contropartita al versamento delle imposte indirette sul conferimento immobiliare è la patrimonializzazione della società semplice.

Determinazione del reddito della società semplice immobiliare

Per determinare il reddito della società semplice immobiliare si sommano i redditi appartenenti a ciascuna categoria. Al pari delle persone fisiche. Con riferimento ad alcune macro categorie reddituali:

  • Redditi fondiari. La determinazione rimane eminentemente catastale per la società semplice immobiliare.
  • Plusvalenze di natura immobiliare. Come le persone fisiche. Per la società semplice immobiliare la cessione di immobili acquistati da più di cinque anni non costituisce fattispecie imponibile. Invece costituisce fattispecie imponibile la cessione di aree fabbricabili. Questo, indipendentemente dalla data e dalle modalità di acquisizione dell’area

Imputazione del reddito ai soci

Il reddito prodotto dalle società semplici è imputato per trasparenza ai soci in base alle quote di partecipazione agli utili di ciascun socio. Questo, indipendentemente dall’effettiva percezione. Su tali redditi da partecipazione i soci applicano differenti imposte, ovvero:

  • L’IRPEF per le persone fisiche socie;
  • La tassazione societaria prevista per la società di capitali (nazionale o estera). In caso di società controllante UE si può applicare l’esenzione da ritenuta in uscita dall’Italia (cd “direttiva madre-figlia“).

Importanti aspetti:

  • La società ha solo il codice fiscale e non la partita IVA;
  • Non vi è applicazione degli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA);
  • La certificazione fiscale del canone di locazione può con semplice ricevuta, in luogo della Fattura Elettronica (vantaggio considerevole);
  • Classificazione del reddito prodotto quale reddito fondiario;
  • Applicazione dell’imposta di registro per gli immobili locati nella misura prevista per le persone fisiche (2%). Si ritiene applicabile quanto previsto per imprenditore individuale dalla Risoluzione 20.10.2008, n. 390/E;
  • Mantenimento dello status di sostituto d’imposta, ma non per quanto riguarda la distribuzione degli utili ai soci.

Imputazione del reddito della società semplice

La Società Semplice detiene i propri beni fuori dal regime di impresa. Infatti, dal possesso di immobili le società semplici sono tenuti alla compilazione del quadro RB del modello Redditi Società di persone. Questo comporta come conseguenza il fatto che il possesso di immobili sia produttivo di reddito fondiario (e non di reddito di impresa). Quindi, anche per il socio percettore si deve inquadrare correttamente la sua tassazione personale in relazione a questo aspetto.

I redditi di partecipazione in società semplici imputati per trasparenza ai soci che non detengono la partecipazione in regime di impresa, mantengono in capo a questi ultimi la medesima natura dei redditi da cui promanano.

Società semplice possessore di immobili non locati

L’articolo 8, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011 afferma che l’IMU:

“sostituisce, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati …”.

Gli immobili non locati detenuti da Società Semplice immobiliare, quindi, se scontano il pagamento dell’IMU non sono soggetti a tassazione fondiaria. Quindi, nel quadro RH deve essere indicata la relativa quota esente di reddito. Tuttavia, tale esenzione riguarda soltanto l’IRPEF, quindi, soltanto il caso del socio persona fisica che non detiene la partecipazione in regime di impresa. Se il socio, ad esempio, è un soggetto IRES (es. una SRL socia di Società Semplice immobiliare), questo tipo di esonero non trova applicazione. Infatti, il reddito relativo agli immobili non locati deve essere indicato nel quadro RH tra i redditi imponibili.

Nel caso in cui la società semplice sia partecipata anche da soci che operano in regime d’impresa, l’effetto di sostituzione non si produce in capo a questi ultimi e la quota del reddito di partecipazione corrispondente al reddito dominicale dei terreni non affittati o al reddito dei fabbricati non locati concorre alla determinazione del reddito di detti soci.

Società semplice possessore di immobili locati

Nel caso in cui la società semplice sia titolare di beni immobili concessi in locazione, il relativo canone è soggetto a tassazione, indipendentemente dal fatto che su tale immobile sia dovuta o meno l’IMU. La società semplice attribuisce il reddito al socio, che è chiamato, alla tassazione individuale, pro quota.

Un’aspetto importante per il reddito da locazione di beni immobili da parte della società semplice è che non può applicare la cedolare secca. Infatti, non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali nonché gli enti non commerciali ed enti commerciali. Quindi, anche le società semplici sono escluse dalla possibilità di accedere a tale sistema forfettario di tassazione.

Società semplice e tassazione di immobili detenuti all’estero

La società semplice può essere un valido strumento anche per la gestione di beni immobili situati all’estero. Per le società semplici i redditi derivanti dagli immobili esteri sono imponibili in Italia ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. f) del TUIR. Per la determinazione di tali redditi, l’art. 70, co. 2 del TUIR prevede che i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta, in caso di difformità di periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano. Inoltre, i redditi non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito imponibile per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, al netto del 5% a titolo di deduzione forfettaria delle spese. In questo caso occorre assoggettare a tassazione la rendita catastale “estera” dell’immobile (o i criteri comunque assunti dallo Stato estero per la valutazione), assunta al netto delle spese eventualmente riconosciute in detrazione. Al contribuente spetta, inoltre, il credito per le imposte versate all’estero, secondo l’art. 165 del TUIR.

La Circolare n. 13/E/2013 (§ 5,2) ha chiarito che il reddito derivante dalla locazione di immobile estero è soggetto ad imposizione in Italia per l’ammontare netto dichiarato nello Stato estero (ossia, al netto delle spese strettamente inerenti ivi riconosciute).

Tra i paesi che adottano l’applicazione di rendite catastali sugli immobili vi sono il Belgio, la Spagna e la Svizzera. Non adotta questo sistema, invece, la Francia in quanto l’art. 15 del Code General des impots prevede che i proventi degli immobili di cui il proprietario si riserva il godimento non sono soggetti ad imposta sul reddito. Nella nozione di proprietario figurano anche i soci delle società (non commerciali) trasparenti e le società civili, se non trasparenti.

Il monitoraggio fiscale e l’IVIE sugli immobili esteri

Oltre agli adempimenti fiscali connessi alla produzione di redditi all’estero, occorre prestare attenzione anche alla disciplina sul monitoraggio fiscale. Ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 167/90, infatti, le società semplici residenti sono tenute a segnalare all’interno del quadro RW del modello Redditi la detenzione di investimenti all’estero ovvero attività estere di natura finanziaria, suscettibili di produrre reddito in Italia. Tra questi investimenti vi figurano anche gli immobili esteri (Circolare n. 38/E/2013)

Tuttavia, occorre tenere in considerazione che la società semplice immobiliare residente è un soggetto passivo dell’IVIE. L’imposta sul valore degli immobili esteri, infatti, a partire dal 2020 è dovuta anche dalle società semplici che detengono beni immobili all’estero. Per questo motivo deve essere compilato lo specifico quadro all’interno del modello dichiarativo. Sul punto, infatti, per l’indicazione nel quadro RW degli immobili esteri detenuti si devono applicare i criteri previsti per il calcolo dell’IVIE, anche per le società semplici.

Società semplice immobiliare: conclusioni e consulenza

Hai l’idea di proteggere il tuo patrimonio senza rinunciare alla messa a reddito degli immobili?

Se il tuo interesse è quello di proteggere il patrimonio familiare ed incrementarlo nel tempo devi necessariamente fare riferimento alla Società Semplice. Se poi nel patrimonio sono compresi anche beni immobili o partecipazioni societarie i vantaggi aumentano.

Il consiglio che posso darti è quello di affidarti sempre ad un professionista esperto e competente in questa materia. Hai sicuramente bisogno di un dottore Commercialista e di un legale. Solo in questo modo potrai avere certezza di avere ogni aspetto sotto controllo.

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34 COMMENTI

  1. Buongiorno,
    mi scusi se mi permetto di disturbarla. E’ molto allettante quanto scrive nel suo articolo. Non ho capito questo.
    C’è qualche modo per detrarre l’IMU dalle spese, magari nella società semplice. L’IMU nelle grandi città è diventata davvero una quota notevole delle tasse e supera talvolta (per i grandi immobili di pregio) quanto versato con l’IRPEF.
    Grazie

  2. La società semplice determina il reddito secondo le varie categoria reddituali ex art. 6 del TUIR, quindi può vedersi applicabile l’effetto sostitutivo IRPEF su IMU, verificando le condizioni previste. Questo è quanto confermato dalla Circolare n. 5/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate.

  3. Salve,
    La società semplice è idonea per acquistare immobili, fare dei lavori di ristrutturazione e rivendere ll’immobile? I lavori si possono considerare per ridurre la plusvalenza?

    La ringrazio per il suo riscontro

    Slt
    Davide

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