Gli atti di conferimento di beni immobili in società possono essere assimilati ad un atto di cessione immobiliare. Essi possono essere soggetti ad IVA o imposta di registro.

In questo contributo, una volta analizzata l’imposizione indiretta, vedremo quando è conveniente effettuare il conferimento di beni immobili in una società immobiliare.

Quando si detengono beni immobili diventa importante capire se sia più opportuno gestirli in modo personale, oppure se effettuare un conferimento in società.

Gestire beni immobili attraverso la costituzione di una SRL immobiliare può essere un’operazione molto costosa economicamente.

Come vedrai le imposte indirette per un conferimento immobiliare sono rilevanti. Accanto a questo aspetto, tuttavia, si deve rilevare una maggiore tutela per il proprietario di questi beni.

Tutela del patrimonio conseguente alla separazione del proprietario dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società.

In questo modo, infatti, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL.

Conferimento di immobili in società

Accanto a questo aspetto come non segnalare anche i vantaggi legati al futuro passaggio generazionale. Attraverso una SRL, infatti, si renderà sufficiente una cessione di quote (da effettuare anche senza notaio).

Per questi motivi può essere conveniente operare con una SRL immobiliare. In questo contributo ti spiegherò l’imposizione indiretta, e di seguito i vantaggi legati ad un conferimento di immobili.


L’operazione di conferimento

L’operazione di conferimento si configura ove uno o più soggetti apportano beni o denaro in società, allo scopo di acquisirne la qualità di socio. Dal punto di vista dell‘imposizione indiretta i conferimenti sono disciplinati:

  • Dall’art. 2 comma 3, lett. b) del DPR n 633/72, che ai fini IVA, consente di assimilare alle cessioni i conferimenti aventi ad oggetto beni diversi dalle aziende;
  • Dall’art. 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, che ne disciplina l’assoggettamento all’imposta di registro.

Comportando l’obbligo di operare la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale, i conferimenti determinano anche l’obbligo di corrispondere le imposte ipotecaria e catastale.

Conferimento di immobili in società: IVA

Si considerano cessioni immobiliari i conferimenti in società aventi ad oggetto beni diversi dalle aziende. Pertanto, il conferimento di immobili in società seguire il regime IVA delle cessioni immobiliari a titolo oneroso.

Ne deriva che l’individuazione del regime IVA applicabile ai conferimenti deve essere valutata tenendo conto:

  • Delle caratteristiche del soggetto che conferisce l’immobile;
  • Della natura del bene conferito (fabbricato abitativo/strumentale).

Conferimenti fuori campo IVA

Sono considerati fuori campo IVA i conferimenti operati da soggetti non IVA. Nel caso il conferimento è soggetto a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

Conferimenti imponibili IVA

Sono imponibili IVA i conferimenti di fabbricati abitativi, se il conferente è impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene nei 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

In caso di fabbricati strumentali, c’è imponibilità IVA:

  • In ogni caso (imponibilità per obbligo), se colui che effettua il conferimento è l’impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
  • Solo in presenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto, se il conferimento è effettuato dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ed avviene dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
  • Solo in presenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto, se il conferimento è effettuato da un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Conferimenti esenti IVA

Il applicazione di quanto disposto dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter e 27-quinquies, del DPR n. 633/72, risultano esenti IVA i conferimenti:

  • Di fabbricati abitativi:
    • In ogni caso se colui che opera il conferimento è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;
    • Solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se colui che opera il conferimento è l’impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene oltre 5 anni dopo il termine dei lavori;
  • Di fabbricati strumentali:
    • Solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se colui che opera il conferimento è l’impresa di costruzione o ristrutturazione e la cessione avviene oltre 5 anni dal termine dei lavori;
    • Solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se colui che opera il conferimento è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Le aliquote IVA

Ove il conferimento risulti imponibile ad IVA, essa si applica con le aliquote
determinate dalle Tabelle allegate al DPR n. 633/72 in base alla tipologia
del bene assegnato.

Atteso che il conferimento avviene a favore di una società, è possibile escludere a priori l’applicabilità dell’agevolazione prima casa.

Le casistiche di applicazione dell’IVA ridotta al 10% sono quelle riportate nella tabella seguente.

FattispecieAliquota
Trasferimenti di case di abitazione diverse da quelle accatastate A 1, A 8, A 9, in assenza delle condizioni per l’applicazione delle agevolazioni prima casa10%
Trasferimenti di fabbricati “Tupini”, diversi dalle case di abitazione, operati da imprese costruttrici10%
Trasferimenti di fabbricati ristrutturati10%

Conferimento di immobili in società: imposta di registro

L’aspetto principale quando si decide di effettuare un conferimento è quello legato alle imposte che gravano sul soggetto conferente.

In particolare mi riferisco all’imposta di registro, che in questi casi è di importo proporzionale. Come previsto dagli articoli 50 e 51 del DPR n 131/86 in caso di costituzione o aumento di capitale mediante conferimento di immobili, l’imposta di registro è proporzionale.

Tale imposta si calcola applicando l’aliquota specifica per la tipologia di immobile. Aliquota che si applica alla base imponibile dell’imposta, che si ottiene dalla seguente formula:

(valore dei beni conferiti – passività ed oneri accollati – spese ed oneri inerenti alla costituzione)

Il valore è quello venale in comune commercio (risultante da perizia giurata di stima).

Le passività ed oneri sono quelli effettivamente accollate dalla società e relativi agli immobili conferiti. Mentre spese ed oneri inerenti alla costituzione sono così forfetariamente determinati:

  • 2% del valore dichiarato fino a € 103.291,38;
  • 1% per la parte eccedente € 103.291,38 e fino ad € 516.456,90.

Esempio numerico di conferimento e imposta di registro

Costituzione con conferimento di beni e diritti fra cui immobili soggetti ad aliquota proporzionale del valore complessivo, al netto degli oneri accollati, di € 1.000.000.

Gli oneri inerenti alla costituzione, deducibili dal valore complessivo, sono pari a:

(103.291,38 x 2%) + ((516.456,90 – 103.291,38) x 1%) = 2.065,83 + 4.131,65 = 6.197,48.
La base imponibile è pari a 1.000.000 – 6.197,48 = 993.802,52

Tuttavia, ai fini delle imposte ipocatastali, quando dovute in misura proporzionale, la base imponibile è costituita dal valore del singolo immobile in sé considerato.

Questo senza tener conto delle passività relative all’azienda in cui è compreso o dei pesi di carattere personale che non attengono al bene (nella determinazione non rientrano quindi i mutui garantiti da ipoteca gravante sull’immobile trasferito, accollati al cessionario o alla conferitaria).

La proprietà e i diritti reali sugli immobili si intendono conferiti alla data dell’atto che comporta il loro trasferimento o la loro costituzione.

Le aliquote dell’imposta di registro per il conferimento di immobili in società

Nella tabella seguente ho deciso di riportare le aliquote applicabili in base alla natura dell’immobile conferito e del soggetto conferente (soggetto IVA o meno).

Fabbricato abitativo o non abitativo, e/o sue pertinenze, terreno non agricolo e relative pertinenze, conferito da privato

  • Imposta di registro: 9% (con il minimo di € 1.000) 
  • Imposta ipotecaria: € 50
  • L’Imposta catastale: € 50.

Terreni agricoli e relative pertinenze conferiti da privato o da impresa a soggetto diverso da imprenditore agricolo professionale

  • Imposta di registro: 12% (con il minimo di € 1.000)
  • Imposta catastale: € 50 
  • L’Imposta ipotecaria: € 50.

Fabbricato strumentale per natura e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, senza esercizio di opzione IVA 

  • IVA esente 
  • Imposta di registro: € 200
  • Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200) 
  • L’Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Fabbricato strumentale per natura, e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, con opzione per l’applicazione dell’IVA 

  • IVA: 22% CON REVERSE CHARGE 
  • Imposta di registro: € 200
  • Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200) 
  • L’Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Azienda o ramo d’azienda (anche se comprensiva di immobili)

  • Imposta di registro: € 200
  • Imposta ipotecaria: € 200 (se comprensiva di immobili) 
  • L’Imposta catastale: € 200 (se comprensiva di immobili).

Sono inoltre soggette ad imposta di registro in misura fissa di  200 le seguenti operazioni:

  • aumento del capitale mediante conversione di obbligazioni in azioni;
  • aumento gratuito del capitale  mediante passaggio a capitale di riserve;
  • regolarizzazione di società di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda, tra eredi;
  • operazioni di società ed enti esteri;
  • fusione tra società, scissione delle stesse e le altre modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe.

Quali i vantaggi del conferimento di immobili in una società?

Prendiamo, a questo punto, il caso più semplice di conferimento, ovvero, quello del conferimento di un immobile abitativo da parte di una persona fisica (non imprenditore).

Come abbiamo visto, il conferimento dell’immobile abitativo da parte di un privato, sconta l’imposta di registro al 9% (con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna). Sostanzialmente, quindi, il conferimento non rappresenta un’operazione neutra fiscalmente.

Per questo motivo, considerati gli importi dell’imposta di registro dovuta per un conferimento immobiliare, perché dovrebbe comunque essere conveniente seguire questa strada?

Nella mia attività di consulente aziendale mi trovo spesso a consigliare operazioni di conferimento di beni immobili. Sono ben conscio del fatto che vi sono oneri da affrontare, ma è anche vero che i vantaggi possono essere importanti, soprattutto nel lungo periodo.

Vediamo, di seguito, alcuni vantaggi che puoi sfruttare da un’operazione di conferimento di beni immobili in una società.

Esigenze di separazione del patrimonio

La prima motivazione che può spingere ad effettuare un conferimento di beni immobili in società è l’esigenza di tutelare il proprio patrimonio. Solitamente siamo abituati a pensare che la maggiore tutela ai nostri beni possiamo darla quando siamo noi ad averne il diretto possesso.

Tuttavia, nella pratica, il possesso diretto di beni può portare verso azioni dirette ad aggredire questi beni per i creditori. Per evitare questo tipo di problematiche può essere opportuno separare dalla sfera privata il proprio patrimonio immobiliare. Solo in questo modo, infatti, è possibile difendersi dalle possibili aggressioni di terzi.

Attraverso il conferimento è possibile mettere in piedi uno schermo, la società conferitaria, tra il bene immobile (non più aggredibile) ed il proprietario.

La cosa più semplice da fare, quindi, potrebbe essere quella di conferire il tuo patrimonio immobiliare in una SRL. Tuttavia, il conferimento di immobili in SRL devi prenderlo in considerazione soltanto se hai intenzione di mettere a reddito i tuoi immobili (attraverso una locazione).

Se questa non è la tua intenzione allora occorre ricorrere a strumenti giuridici diversi. Se lo desideri puoi contattarmi al termine di questo articolo per farmi analizzare la tua situazione e trovare le risposte alle tue esigenze, anche in quest’ultimo caso.

Caso Pratico:
Tempo fa sono stato contattato da un’ingegnere che ha sviluppato un particolare software, che concedei in licenza a terzi. Per tutelare al massimo la sua posizione, da possibili azioni da parte di terzi, gli ho consigliato il conferimento del suo patrimonio immobiliare, con evidenti vantaggi di separazione patrimoniale.

Esigenze di separazione del reddito

Il secondo aspetto per cui può essere conveniente un conferimento immobiliare è la possibilità si separare il reddito immobiliare da quello personale. Pensa al caso di un soggetto che percepisce redditi da lavoro dipendente con un’aliquota marginale del 38%. Ipotizziamo che il suo patrimonio immobiliare gli generi redditi per ulteriori 30.000 euro, facendo sforare la sua aliquota marginale al 43%.

Ebbene, in questo caso il proprietario degli immobili si vede applicare una tassazione marginale più elevata del “normale“. Gli immobili, infatti, sono locati a società, e per questo non si rende applicabile la cedolare secca.

In una situazione come questa può essere opportuna la valutazione di un conferimento di beni immobili in società. In questo modo, infatti, a fronte del pagamento dell’imposta di registro è possibile separare il reddito immobiliare per assoggettarlo al reddito di impresa (con aliquote meno elevate di quelle IRPEF). Inoltre, per la società sarà possibile dedurre analiticamente dal reddito tutti i costi relativi alla gestione (ordinaria e straordinaria dei beni immobili), portando a tassazione un reddito imponibile meno elevato rispetto a quello del conferente privato.

Naturalmente, l’esigenza di separazione del reddito deve essere valutata di volta in volta, attraverso simulazioni numeriche in grado di evidenziare i risparmi fruibili, anche in questo caso nel lungo termine.

Esigenze legate al passaggio generazionale

Un’ulteriore motivazione che spinge verso un’operazione di conferimento di beni immobili è legata al passaggio generazionale.

Se il de cuius lascia in eredità un patrimonio immobiliare gli eredi sono chiamati al versamento delle imposte ipotecaria e catastale sullo stesso. Inoltre, qualora il patrimonio complessivamente ereditato superi le soglie previste dalla legge si rende applicabile anche l’imposta di successione.

In situazioni come queste può essere opportuno intervenire preventivamente, attraverso soluzioni alternative, come il conferimento. In questi casi, infatti, è possibile sfruttare una particolare disposizione contenuta nel testo unico delle successioni e donazioni.

Questa disposizione prevede che per i discendenti in linea retta o per il coniuge, anche per i patrimoni superiori al milione di euro, nessuna imposta di successione, a patto di trasferire:

  • Una partecipazione superiore al 50% delle quote;
  • Una continuazione dell’attività di impresa da parte del donatario o erede sotto forma societaria per almeno 5 anni.

Come avrai capito, maggiore è il tuo patrimonio immobiliare a disposizione maggiori sono i vantaggi, a lungo termine, che puoi ottenere attraverso un’operazione di conferimento.


Conferimento di immobili in società: consulenza

In questo articolo ho cercato di spiegarti quale sia l’imposizione indiretta legata al conferimento di immobili in società. Questo tipo di conferimento è sicuramente costoso, tuttavia, porta con se una serie di vantaggi non trascurabili.

Mi riferisco alla possibilità di avere una tassazione proporzionale, alla tutela del patrimonio, e ad una più facile gestione del passaggio generazionale.

Per questo motivo se devi tutelare il tuo patrimonio, il conferimento di beni immobili in società può essere un’opzione da valutare (assieme ad altre alternative, ovviamente).

Se devi effettuare una operazione di conferimento di beni immobili, ti consiglio di affidarti ad un dottore commercialista preparato.

Se vuoi puoi contattarci per avere un riscontro sulla tua situazione per ottenere una consulenza personalizzata.

Compila il modulo di contatto e sarai ricontattato nel più breve tempo.

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